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Actos de edificación y uso del suelo rústico en Castilla-La Mancha

por | Ene 6, 2017 | 40 Comentarios

Introducción

El suelo rústico o no urbanizable conforma una de las principales clases de suelo en las que se divide el suelo español.

En nuestro país el uso de diferentes denominaciones para los diferentes instrumentos urbanísticos es una de las mayores dificultades que podemos encontrarnos en materia de urbanismo. Esto se debe a que en España la regulación urbanística es de competencia autonómica.

Como hemos mencionado anteriormente, debido a la diversidad de las regulaciones existentes como consecuencia de la existencia de diferentes normativas por Comunidades Autónomas y de las diferentes aplicaciones en cada una de ellas, en la presente publicación nos limitaremos a desarrollar un apartado común (en su inmensa mayoría) en todas las legislaciones urbanísticas: los actos de edificación y uso del suelo rústico y no urbanizable (dependiendo de la Comunidad Autónoma pueden recibir otros nombres), puesto que, dejando a un lado las diferencias específicas, la mayoría de las actuaciones en suelo no urbanizable o rústico comparten una serie de similitudes. No obstante, nosotros nos centraremos en este caso en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.

Consideración de suelo rústico o no urbanizable.

Según el Decreto Legislativo 1/2010, de 18/05/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística de Castilla La-Mancha, se consideran suelos rústicos o no urbanizables todos aquellos que cumplan alguna de las siguientes características:

  • Que estén  sometidos a algún régimen de protección especial, por sus valores paisajísticos, ambientales, culturales, etc,
  • Que el planeamiento urbanístico lo considere inadecuado para un desarrollo urbano por valores agrícolas, forestales, ganaderos, etc.
  • Que Tengan condición de bienes de dominio público natural.

Dentro de los suelos rústicos o no urbanizables podemos distinguir dos tipos: a)suelo rústico de reserva, b) suelo rústico no urbanizable de especial protección.( Recordemos que podemos encontrar esta clasificación con nomenclaturas similares).

Actos de edificación y usos del suelo rústico de reserva.

  • Aquellos actos necesarios para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén destinados, siempre y cuando no estén prohibidos expresamente por el planeamiento territorial urbanístico.
  • Aquellos que conformen la división de fincas o la segregación de terrenos, siempre que estén permitidos en el planeamiento territorial urbanístico, y siempre que cumplan los mínimos establecidos en dicho planeamiento y, en su caso, en la legislación agraria de aplicación.
  • Aquellos relacionados con instalaciones desmontables para la mejora de la producción del cultivo o de la producción agropecuaria, que no impliquen movimiento de tierras y que no contravengan el planeamiento territorial urbanístico.
  • Los vallados y cerramientos de parcelas
  • Aquellos actos destinados a la reforma o rehabilitación de construcciones existentes para su conservación.
  • Construcción de edificaciones relacionadas al sector primario, tales como almacenes, granjas, instalaciones agricola, etc.
  • Construcción de vivienda familiar  en áreas territoriales donde no ocasionen riesgo de constituir un núcleo de asentamiento, ni se  pueda intuir finalidad urbanizadora (se considera que existe riesgo de formación de núcleo de población, si la edificación se encuentra a una distancia menos de 200 metros del límite del suelo urbano).
  • Aquellos actos que conformen obras e instalaciones necesarias para infraestructuras y servicios de titularidad pública.
  • Actividades extractivas y mineras, actividades industriales, actividades de turismo rural o servicios, etc.

Actos de edificación y usos del suelo rústico de especial protección.

En los suelos rústicos de especial protección quedan totalmente prohibidas las actividades, construcciones y usos que impliquen la modificación de su naturaleza y destino o contravengan el régimen limitativo establecido por el planeamiento territorial urbanístico. Excepcionalmente podrian permitirse la siguientes construcciones y usos:

  • Aquellas instalaciones necesarias para las explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, etc, relacionadas con la naturaleza y utilización de la finca.
  • Aquellas construcciones e instalaciones necesarias para infraestructuras y servicio de obras públicas.

Es necesario recordar que las anteriores utilidades han de estar recogidas en el planeamiento territorial urbanístico y no contravenirlo.

Asimismo, estas actuaciones deben asegurar en todo momento:

  • La conservación del carácter rural del suelo y la no formación en el de nuevos núcleos de población.
  • Proteger el medio ambiente, así como el mantenimiento y calidad de las infraestructuras públicas.
  • Garantizar la restauración de las condiciones ambientales de los terrenos y de su entorno inmediato.

Como hemos explicado en nuestra publicación estas son las principales utilidades de los suelos no urbanizables, no obstante cabe recalcar que pueden existir diferencias y excepciones dependiendo de la Comunidad Autónoma.

Contacto

Si tiene dudas  sobre la calificación de su finca y/o de sus posibles utilidades póngase en contacto con nosotros en:

Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.


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40 Comentarios

  1. Toni

    Hola tengo dos parcelas de 2000 m cada una, están juntas en total serían 4000 m, en suelo rústico agrario, podría montar una explotacion ganadera para cria de perros?

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    • Toni

      En la provincia de Albacete

      Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, habría que ver toda la normativa de ese municipio, no solo saber la provincia.

      Responder
  2. Jesús

    Hola,
    Tengo un terreno rústico en la localidad de Sonseca (Toledo), tiene una superficie de 18000m2 ¿Podría construir una vivienda unifamiliar?
    Muchas gracias

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, habría que estudiar toda la normativa urbanística (POM, PGOU, lo que exista), de ese municipio. Un saludo

      Responder
  3. Tania

    Hola buenos días, tengo una parcela de 1891 metros en la Urbanización El Mañana, en la Iglesuela del Tiétar, y aunque pone que es finca dedicada a pastos, se supone estar dentro de dicha urbanización. Puedo construir acogiendo me a este último término de urbanización, aunque se supone que es para pastos??. Muchas gracias

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tarde, quien le dice si se puede o no se puede construir, y para qué uso, es el planeamiento municipal y, por ende, el Ayuntamiento. Debe consultarlo con su Ayuntamiento. Si necesita mayor información puede ponerse en contacto con nosotros para cerrar una cita en info@velezdorado.com Un saludo

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  4. Mª Carmen

    Buenas tardes. Tengo una parcela de 7.500 m2 en Ciudad con una construcción de 400 m2 más una piscina y lo demás son jardines. En los datos del inmueble del catastro, aparece como «clase» RÚSTICO «uso principal» AGRARIO, con una superficie construida de 4.100 m2. Esto puede ser real? porque si es un error, llevo más de 20 años pagando el ibi por esta superficie. Además computa tanto el terreno como la construcción y he leído que los suelos rústicos no computan para el ibi.
    Muchas gracias.

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, tendríamos que ver mejor ese caso, ya que habría que analizar muchas cosas. Un saludo

      Responder
  5. Miguel

    Hola tengo una parcela rustica en ocaña Toledo el ayuntamiento no me da el permiso para poder vallar y quiero valla porque pasa un cauce de aguas fluviales y los animales que quiero tener no quiero que se acerquen en las parcelas de alado les han dado permisos hasta para hacer una nave grande de hormigo y casas para vivir yo puedo hacer algo para que me den el permiso para vallar gracias

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, habría que analizar el caso y ver por qué no le dejan vallar. Con la información que nos da poco podemos hacer. Si quiere que analicemos su caso particularmente puede solicitarlo en el 911013711 o directamente a través de info@velezdorado.com. Un saludo

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  6. Miguel Ángel

    Hola tengo una parcela rustica la cual deseo vallar ya que pasa un cauce de aguas residuales tiene agua luz y alcantarillado pero el ayuntamiento de OCAÑA donde esta la parcela en el poligono 19 parcela 175 me niegan la licencia hay mas parcelas alado valladas y con chalets incluso una gran nave hecha de paneles de hormigon tengo alguna posibilidad de conseguir la licencia de vallado para evitar que los animales vallan al cauce gracias un saludo

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  7. Juan Carlos

    Hola buenas, estoy apunto de comprar una finca ubicada en el
    Polígono 28 Parcela 86 en Pico Blanco La Guardia (Toledo)
    Referencia catastral: 45072A028000860000EF
    Clase: Rústico – Uso principal: Agrario
    Con una plantación de 118 olivos.
    Yo quiero saber si para esta finca me darían el permiso o licencia
    Para colocar una casa container mas o menos de 4 metros de ancho, 12 metros de largo y 2,80 metros de alto, la finca tiene una superficie de 9.804 metros cuadrados.
    Dicha casa no afectara al terreno ya que seria una casa que se podría mover de un punto a otro, yo quiero asentarme en dicha finca para trabajarla. Esperare sus respuesta. Gracias

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  8. Alberto

    Hola e solicitado el permiso o lic3ncia de vallado y me lo han aprovado. Pero pone que tengo que dejar una distancia de 10 a 15 metros a ejes de caminos para en caso de yrabajar maquinaria pesada puedan girar. Mi valla es simple torsion creo que cumpke como desmontable? Nadie en el pueblo d3ja mas de tres metros y en el pueblo no tiene echo el deslinde de caminos ninguno camino supero los 3 metros de ancho en todo el pueblo que debo hacer? Ya e dejado cuatro metros desde eje qie es lp que pone en la ordenaza que puedo hacer gracias.

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, en principio hay que cumplir la norma, no cabe otra. Habría que estudiar en más profundidad el caso.

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  9. Manuel Mº

    Deseo iniciar la intalación de una pequeña piscina o mejor dicho balsa (o alberca) en un patio de 400 metros en una planta de 1300 . Podria hacerla de obra o tendria que pedir permisos para una desmontable ? El agua es de pozo. He transformado una granja en un alojamiento rural.

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, siempre que se realiza una obra o una instalación, es necesario solicitar la correspondiente licencia/autorización. Si la piscina es desmontable, habría que ver la entidad de la misma, pero desde luego, si es d obra, sí es necesaria licencia. Un saludo.

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  10. Isabel

    Hola buenas noches,
    Mi marido tiene una parcela a las afueras de un municipio de la provincia de Ciudad Real. Estamos pensando construir una pequeña casa de campo con piscina y nos gustaría saber a dónde debemos dirigirnos para que nos informen sobre las condiciones y si es posible o no.

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  11. Lita

    Hola, queremos comprar una parcela, la parcela tiene 2.500 metros es suelo rústico. En el recibo de contribución se paga por dos casetas y una balsa. Tiene muchos olivos, pero no tiene agua ni luz. Las parcelas de alrededor la mayoría si lo tienen. Tenemos un posted de luz a unos 100 metros y el agua pasa por la calle. Lo podríamos solicitar, cuanto tardaría, y que coste llevaría. Lo que más nos importa sería el agua para decidir a comprar. Un saludo

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, en principio para eso la compañía les va a solicitar la licencia o autorización del Ayuntamiento. Un saludo.

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  12. Antonio Pérez

    Buenas tardes

    Desde hace 25 años vengo plantando árboles y cuidando terreno rústico de mi propiedad en la provincia de Guadalajara. La finca está integrada por dos parcelas que tienen linde común, una de 5.034 m, en la que hay plantados árboles frutales y ornamentales, y otra de 8.636 m en la que se ha fomentado el crecimiento de vegetación autóctona (roble quejigo, enebro, rastreras como gayuba, aromáticas, etc).

    Quisiera saber qué posibilidad hay para construir un‘refugio’ o casa de ocio de unos 30 m2. con la triple intención de que sirva como protección frente a la intemperie en los trabajos; para guardar las herramientas y asimismo para disfrutar del sosiego campestre bien merecido por el trabajo de mis manos.

    La idea sería construir el refugio en la parcela de 5.034 m, que está atravesada por un camino asfaltado perteneciente a una urbanización, a la que en su día se cedió ese derecho de paso, teniendo derecho a la recíproca a una toma de agua de la que ya se disfruta y, se supone que también al acceso al alcantarillado y punto de luz. No obstante, hay terreno suficiente para, llegado el caso, instalar una fosa séptica y utilizar energía solar fotovoltaica.

    Muchas gracias por su atención
    Saludos

    Antonio

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenos días, usted necesita saber qué establece el planeamiento urbanístico para su parcela concreta. Sin saber eso, es imposible saber si podría o no autorizar lo que pretende. Esa información donde más rápido puede conseguirla es en el municipio donde radique la finca. Saludos.

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  13. KARMELA

    Buenas tardes, hemos comprado una vivienda construída de 90 metros cuadrados en un parcela grande de terreno del que hemos sabido posteriormente que es rústico, pero de la que se tienen escrituras. El tema es que se compró el terreno con la vivienda ya construída en el año 1988 al antiguo propietario y ya se firmó la compra ante notario que dió validez al documento presentado. Ahora se ha solicitado una hipoteca al banco y el tasador al preguntar al ayuntamiento por la vivienda le indicaron que no es legal al estar construída en terreno rústico. Sin embargo existen las escrituras pero no se encuentra la licencia de construcción en el ayuntamiento, lo que deriva en no poder solicitar la hipoteca al banco al no considerarse legal la vivienda. La pescadilla que se muerde la cola¡ Supuestamente el antiguo propietario indica que la vivienda es legal y que cuando el la compró en su momento le concedieron la hipoteca sin ningún problema, pero tenemos constancia que no es legal ya que el técnico del ayuntamiento así nos lo ha hecho constar algo que evidentemente nosotros desconocíamos y por lo que nos sentimos engañados. Habría alguna posibilidad de legalizar esta situación o conseguir que el ayuntamiento nos de la razón? Se ha invertido bastante a adecentar la vivienda y el resto del terreno y no estamos dispuestos a tirar la toalla. Gracias por su respuesta, estamos bastante preocupados con esto ya que es la primera vivienda de nuestra hija y su pareja…. Un saludo¡¡

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenos días y Feliz Navidad. Habría que ver bien el asunto, pero así, a bote pronto lo único que parece que podría intentar servir sería que se reconociese la vivienda como fuera de ordenación, y lo certificase el Ayuntamiento. El problema es que el valor que tienen esas obras para los bancos es practicamente nulo y quizá ni siquiera aún así den una hipoteca porque al banco no le interesa tener viviendas de este tipo. Otra cosa sería ver si el Ayuntamiento permite algún tipo de legalización, cosa que suele ser casi imposible. Si tiene alguna duda más puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada. Un saludo.

      Responder
      • KARMELA

        Muchas gracias por su rápida respuesta, nos acaban de abrir los ojos frente a la realidad, porque si va a ser tan difícil conseguir financiación a través del banco, vamos a tener que modificar nuestros planes e intentar ir contra la persona que nos ha engañado y que nos vendió el terreno con una casa ilegal…. Feliz Navidad¡

  14. Jose

    Bueno una vivienda que era de nuestros padres que ahora pasa a nosotros sus hijos..ahora el terreno de esa casa es diseminado..pero los recibos y todo los pagamos como urbanizable.si el terreno es rústico que debo hacer para pagar menos contribución..ibi..y al ser rustico pero la casa lleva construida mas de 100 años..con luz agua y todo..
    Se puede vender o hacer obra?es en CALLE LA VENTA.7.PEÑARRUBIA..ELCHE DE LA SIERRA..ALBACETE..CASTILLA LA MANCHA..

    Responder
  15. JUAN

    en zona ZEPA, admite alguna forma de caseta de apeos en una finca de 15000 m2 donde el almendro es el principal cultivo ? aunque la finca esta rodeada de pinos piñoneros y se encuentra en la COMUNIDAD DE CASTILLA LA MANCHA

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas, habría que estudiar la parcela en concreto para ver cual es el régimen de obras permitido. Un saludo.

      Responder
  16. Monica Helbling Gray

    Cómo hacer la escritura pública de una casa de 150m cuadrados de 2 plantas en un huerto de mi propiedad. La construcción se realizó en 1997 en un pueblo de Castilla la Mancha. Tengo la escritura del huerto pero no de la casa. He pagado el IBI todos los años desde 1997.

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas, quizás se podría inscribir como obra en fuera de ordenación. Pero se necesitarían varios certificados del Ayuntamiento. Un saludo.

      Responder
  17. ALICIA

    Buenas tardes, acabo de adquirir un terreno urbanizable de 436 m2. En un futuro me gustaría construir vivienda y quisiera saber cuantos metros podría construir…

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes,

      Se necesitaría conocer el planeamiento concreto y la ordenanza aplicable al solar para poder conocer la edificabilidad. En cualquier caso, el suelo es urbanizable, no urbano, por lo que quizás, de momento no pueda construir.

      Un saludo.

      Responder
  18. Maria jesus castellano

    Es posible construir una nave agricola con una tercera parte de la construccion en suelo urbano y dos terceras partes en suelo rustico. Con una altura de casi 10 metros completamente pegados a los patios de chalets adosados de una altura quitandoles toda la liz y la vista

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenos días,

      Sin conocer el planeamiento concreto, es imposible dar contestación a su consulta.

      Un saludo.

      Responder
  19. Juan Ortiz

    ¿Me podrían indicar a cuánto podría ascender la sanción por construir una vivienda y una piscina de unos cien y unos cuarenta metros cuadrados, respectivamente, en un terreno rustico de reserva (sin protección), para el caso tanto de personas físicas como jurídicas? La parcela se encuentra en Castilla La Mancha, tiene una superficie de dos mil quinientos metros cuadrados y se encuentra en una urbanización (como tal consta en catastro) en la que existen unos sesenta chalets independientes que cuenta con agua y luz, a unos cuatro kilómetros del casco urbano. La normativa municipal se remite a la autonómica.
    ¿Quién tiene potestad para denunciar (policía local, Seprona, patrulla común de Guardia Civil…)?
    Me ha parecido comprobar que las sanciones mas elevadas, incluso penas de prisión, se dan especialmente en Andalucía; sin embargo, en Castilla la Mancha no he visto sanciones de este tipo, ¿hay manera de comprobar en qué línea van las sanciones de esta comunidad?
    La construcción no esta finalizada aún ¿Una vez finalizada sin recibir notificación, solo cabe la sanción administrativa?
    Muchas gracias de antemano.
    Un saludo.

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenos días,

      Consultas privadas, mejor por correo, o solicitando una cita en el despacho.

      Un saludo.

      Responder
  20. Pedro Valencia Moro

    En la Comunidad de Castilla la Mancha, ¿Se puede pedir el cambio de uso de un suelo rustico inadecuado para usos propios de la agricultura o de interés paisajístico, por la vía del Interés Social del proyecto que se intenta llevar a efecto?
    Me pueden citar el articulo de la Ley del suelo de su comunidad?

    Gracias

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas,

      No acabamos de entender del todo su pregunta, pero en principio el uso predominante en Castilla La Mancha es suelo agrícola, y nunca puede ser un suelo rústico inadecuado para su uso agrícola, y el asunto de «paisajístico» es otro tipo de protección. Respecto al interés social, deducimos que quiere preguntar si a través de un Proyecto de Singular Interés (PSI) se puede cambiar la categoría de un suelo rústico. La respuesta es que sí. El artículo es el 33 TRLOTAU.

      Un saludo.

      Responder

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