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Los Clientes pretenden adquirir una finca en suelo rústico con una vivienda construida para la que no existe licencia de obra. Necesitan asesoramiento ante la operación de compraventa.

 

Municipio: Cáceres

Categoría del servicio: Urbanismo

Tipos de inmuebles: Cortijo

Legislación aplicable: Código de Urbanismo de Extremadura

Clase de suelo: Suelo no urbanizable

Planeamiento vigente: Normas Subsidiarias

Hechos: 

Los Clientes pretenden adquirir una vivienda que se encuentra en suelo no urbanizable. Desconocen si existe algún tipo de expediente de disciplina urbanística y desconocen las consecuencias de adquirir un inmueble con estas características. Necesitan asesoramiento durante todo el proceso de compra:

Datos urbanísticos: 

  • Protección: Sí
  • Ámbito: 4
  • Categoría homogeneizada según LSOTEX : SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCION ESTRUCTURAL
  • Categoría según planeamiento vigente: SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCION ESPECIAL FORESTAL
  • Figura del planeamiento vigente: Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal

Dudas del Cliente en el primer contacto:

(1) Si la infracción urbanística de haber construído en 2003 una vivienda en suelo rústico sin ningún tipo de licencia/ permiso de obra habría prescrito según la normativa y en consecuencia cualquier sanción administrativa y/o medida penal en el futuro? En definitiva querríamos saber si una vez adquirida la finca con la vivienda nos podría acarrear consecuencias legales en un futuro. 

Prescripción:

  • Aparentemente sí se ha producido, no obstante, si existe algún tipo de obra desconocida, la prescripción ha podido volver a empezar a contar. 2005 y actual parecen iguales.
  • Se aconseja solicitar certificado de prescripción.

Responsabilidad:

  • Responsabilidad sancionadora: no
  • Responsabilidad penal: no
  • Responsabilidad de tirar: sí

(2) Si existiría algún procedimiento para poder legalizar la vivienda?

Legalizar vivienda: De motu propio no. Cuando se apruebe un nuevo PGOU entonces el Ayuntamiento podrá delimitar en sectores los asentamientos irregulares de su ámbito para regularizar, ordenándolos, los que consideren viables, y para propiciar la extinción de los que motivadamente juzguen inviables, mediante el establecimiento de medidas a tal fin. A estos efectos se consideran asentamientos irregulares los generados por actos carentes de legitimación, sobre los que no cabe la actuación disciplinaria de restauración.

Canon: Solo si el PGOU incluye la vivienda en algún sector de asentamiento irregular.

(3) Existe algún procedimiento por el que se pudiera obtener la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación? Nos consta que el ayuntamiento permite empadronarse en dicha vivienda pero no concede la cédula de habitabilidad a ninguna vivienda en fincas de características similares en la zona. 

LPO: Habría que comprobar si el uso residencial está permitido, ya que la nueva ley prevé que se puede otorgar la LPO siempre que el uso al que se destine esté permitido en el planeamiento, aunque lo normal es que no lo esté.

(4) Si en un futuro quisiéramos vender la vivienda tendríamos algún obstáculo considerando la situación de irregularidad descrita?”.

Problema en futuro: Que no quieran comprar la vivienda, pero a efectos legales, mientras ustedes informen no hay problema.

Documentación de estudio:

  • Informe de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad (NOTA SIMPLE). Figura como carga vigente de la finca la liquidación del ITP y Actos Juridicos Documentados. No entendemos bien a qué se refiere.
  • Informe del Ayuntamiento de que comprende lo siguiente:
    • Informe de la Policia Local.
    • Informe de la Técnico Municipal
    • Documentación técnica sobre la zona donde se encuentra ubicada la finca (tenemos la duda de qué tipo de suelo se trata, si es “Suelo No Urbanizable de Protección Especial Forestal” o “Suelo No Urbanizable Común”.
  • Plan General Municipal.

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