Estudiamos el contrato de opción de compra y su funcionalidad en las operaciones inmobiliarias, como herramienta interesante para muchos brokers inmobiliarios. Con este contrato, el optante a la compra puede configurarse como un intermediario perfecto para una compra-venta, y solicitar sus honorarios por la transmisión de este derecho.
Aclaración previa: no hablamos de contrato de alquiler con opción a compra
Cuando hablamos de contrato de opción de compra, no nos estamos refiriendo al contrato de alquiler con opción a compra (que sería un contrato de alquiler con una cláusula con la opción a compra). Nos estamos refiriendo a un contrato donde sólo se genera un derecho de opción de compra, sin ningún tipo de alquiler por medio.
Qué es un contrato de opción de compra
Un contrato de opción de compra es aquel contrato en el que las partes acuerdan libremente establecer un derecho a favor de otro -pudiendo mediar contraprestación por ello- en el que una parte se compromete a vender un inmueble por una precio fijado, durante un plazo determinado, siempre que el que adquiere el derecho de compra lo ejercite dentro de ese plazo. Llegado el momento, el que obtiene el derecho de opción de compra, podrá ejercer ese derecho y, el propietario de la vivienda tendrá que aceptar esa venta.
En palabras más técnicas podemos decir que se trata de un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
Naturaleza jurídica
El contrato de opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario (lo que no implica que tenga carácter de derecho real). Debe considerarse admitido en base al articulo 1255 del Código sustantivo y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.
Partes del contrato
- Concedente: El que concede el derecho, que obviamente será quién tenga capacidad y legitimación para perfeccionar un futuro contrato de compraventa.
- Optante: al que se le concede la facultad de ejercer el derecho de opción de opción de compra.
Elementos
- La concesión del derecho a decidir unilateralmente si se celebra la compra. El contrato de opción de compra sólo obliga a una de las partes a aceptar la decisión del otro. En este caso, sólo el optante tiene la facultad de decidir si se va a formalizar la compraventa o no. Por tanto, la opción de compra no impone en ningún caso la obligación de comprar.
- Existencia de un convenio expreso entre las partes. Importante e indiscutible la obligatoriedad de la existencia de un convenio expreso entre las partes en el que, con toda claridad, y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1262, aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben, por tratarse de un pacto consensual.
- Determinación del objeto. Hay que determinar en el contrato de opción de compra el objeto concreto sobre el que se crea el derecho para el optante. Los requisitos del objeto son los mismos que para cualquier negocio jurídico: No debe estar fuera del comercio de los hombres, aunque sea futura. Puede consistir en servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres. No puede ser una cosa o un servicio imposible. Si es una cosa, debe ser determinada en cuanto a su especie, aunque la indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.
- Determinación del precio. En el contrato de opción de compra hay que estipular un precio para la futura compra. El precio tiene que ser cierto, y los requistos son los que establece en Código Civil: Bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada. Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato. También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa, mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto. El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
- Determinación del plazo para ejercitar la opción de compra. Es fundamental establecer un plazo durante el cual la opción de compra siga vigente. En ese plazo, el manifestante podrá manifestar su decisión de llevar a cabo el contrato negociado, si lo hiciese fuera de ese plazo, la opción habría caducado.
- Pago de prima. Este elemento es opcional, pero se puede incluir una prima para el concedente por el hecho de haber otorgado el derecho de opción de compra al optante.
Características
Una de las finalidades prácticas que con la opción pueden pretenderse consiste en transformar al optante en una especie de intermediario entre el concedente y un tercero. Es la opción mediatoria.
Finalidades prácticas para brokers inmobiliarios
Una de las finalidades prácticas que con la opción pueden pretenderse, consiste en transformar al optante en una especie de intermediario entre el concedente y un tercero. Es la opción mediatoria. En definitiva, es otra forma de proceder, por ejemplo, para los brokers inmobiliarios. Estos agentes inmobiliarios puede negociar esta clase de contratos con los propietarios y posicionarse como un intermediarios perfectos para una compra-venta, y solicitar sus honorarios por la cesión de este derecho a terceros, haciendo mucho más exclusivo el mandato de su cliente y atando la operación a su favor eliminando la competencia de un plumazo.
Cesión del derecho de opción de compra
El optante puede limitarse a ceder a un tercero su posición en el contrato de opción y no ser parte del contrato de compraventa definitivo.
Ello puede realizarse mediante una designación de modo genérico, por la posición que ostentará en el contrato definitivo o en aquel otro en el que la opción se inserta. Ello se realizaría mediante la inclusión de una cláusula en dicho sentido:
a) El optante podrá gestionar la venta de la finca por la que se concede la opción, por precio igual o superior, subrogando en sus derechos a la misma sin otro requisito que del cumplimiento de la notificación dentro del plazo de opción, así como de su prórroga en el caso de haberse ejercitado en la forma y modo convenido en el párrafo anterior.
b) La escritura pública de Compraventa se otorgara a nombre de la persona física o jurídica que designe la Compradora.
Fiscalidad de la operación
La fiscalidad de esta operación variará según que sujeto adquiera este derecho, nos encontramos con dos supuestos:
- Sociedades o empresarios: En el supuesto que una sociedad adquiera de un particular el derecho de opción de compra de un inmueble, en este caso, la operación tributará por ITPAJD, ya que el concedente es un particular.
- Particulares: En el supuesto que un particular u otra sociedad adquiera de una sociedad el derecho de opción de compra de un inmueble, en este caso, la operación tributará por IVA, ya que el concedente es un sujeto pasivo de IVA que actúa en el ejercicio de su actividad empresarial y en relación a un bien afecto a la misma, de acuerdo con lo establecido en el artículo 11.Uno de la Ley de IVA. La base Imponible consistirá en el importe total de la contraprestación, es decir el importe total de la transmisión de la opción en atención lo dispuesto en el Artículo 78 de la Ley de IVA.
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