“Deberes urbanísticos” de los propietarios de una construcción

Introducción

Ser el propietario de una edificación o construcción supone unos deberes con respecto a la misma. Es decir, que por ser los propietarios no podemos hacer lo que nos plazca con nuestra propiedad. Por eso, en la presente publicación vamos a explicar, en términos generales, cuales son los principales deberes urbanísticos que tendríamos que cumplir como propietarios de un inmueble.

Tal y como dice el artículo 348 del Código Civil “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”. En otras palabras, el propietario de un inmueble, edificio o construcción podrá utilizarlo como desee siempre que dicha utilización no contravenga la legislación urbanística/inmobliaria aplicable.

Estos deberes relativos a la propiedad de bienes inmuebles están regulados por las comunidades autónomas, puesto que, como ya hemos comentado en numerosas ocasiones, la disciplina urbanística es competencia autonómica. No obstante, como estos deberes afectan en cierto modo al derecho de propiedad, en la legislación estatal el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo,  regula en términos generales los deberes de dichos propietarios.

La finalidad de estos deberes, no es otra que la conservación, mantenimiento y ornato público de las edificaciones. Y la Administración se asegurará de su cumplimiento a través de las inspecciones urbanísticas.

Deberes

A continuación vamos a explicar, a grandes rasgos, los principales deberes urbanísticos de cualquier propietario de un inmueble:

• La propiedad de un inmueble o edificación deberá destinar dicha edificación al uso que se le atribuya en el planeamiento urbanístico correspondiente. Por ejemplo, si el planeamiento urbanístico del municipio establece que el uso del inmueble es residencial, deberá usarse como tal quedando prohibido cualquier otro uso (oficinas, restauración, etc.).

• La propiedad de un inmueble deberá mantener y conservar el mismo, en las condiciones de salubridad, seguridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles, así como realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber de conservación. Las obras adicionales para la mejora de la calidad del medio urbano, consisten en la adecuación total o parcial de las exigencias recogidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la administración correspondiente, el nivel de calidad que deberá ser alcanzado. No obstante, cuando estas obras adicionales de interés general superen el deber legal de conservación (la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio) la demasía correrá a cargo de los fondos de la Administración.

• Si el inmueble estuviera situado en un suelo de protección medioambiental, el propietario deberá adoptar las medidas necesarias para evitar que el medio ambiente pudiera ser afectado de alguna forma. Si el edificio no estuviera situado en una zona medioambientalmente protegida pero pudiese ocasionar algún tipo de contaminación, también sería aplicable esta obligación.

• Si el inmueble estuviera situado en algún casco histórico o zona urbana especialmente protegida monumentalmente hablando, se considerase que el inmueble tiene un valor arquitectónico, monumental, arqueológico etc., el propietario deberá cumplir con la legislación específica dictada para la conservación de dichos tipos de construcciones.

• Si el inmueble es declarado ruinoso o en estado de ruina, la propiedad tiene el deber de demoler, o alternativamente rehabilitar completamente el inmueble.

La Administración competente podrá instar cuando considere oportuno a la realización de las obras pertinentes para el cumplimiento de los deberes citados con anterioridad, conforme a la legislación estatal y autonómica aplicables. En los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, se procederá a la realización subsidiaria por la Administración Pública competente.

Conclusión

A modo de breve resumen, podemos decir que todo propietario de una edificación podrá ejercer su derecho al uso y disfrute de la misma como tenga por conveniente, siempre y cuando no contravenga la legislación urbanística aplicable y cumpla los deberes que la misma le impone.

Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.