+34 911 01 37 11 info@velezdorado.com

Análisis material y procesal de un caso de subsanación de defectos de construcción en un edificio de protección pública en Madrid.

 

DATOS GENERALES

Antecedentes
  • Visita física de Abogado y Arquitecto superior a las obras.
  • Comunicación por email con el cliente
  • Comunicación telefónica con el cliente
  • Análisis de documentación enviada por el cliente.
  • Análisis de  normativa legal y reglamentaria aplicable.
Categoría del Servicio
  • Reclamaciones por vicios constructivos.
Pretensión
  • Subsanación de defectos de construcción en edificio, a costa del Ayuntamiento de XXX, en concepto de arrendatario.

ANÁLISIS MATERIAL

Documentación analizada
  • Planeamiento urbanístico de XXX.
  • Información catastral de la parcela (no consta).
  • Titularidad registral de promoción.
  • Cédula de calificación definitiva de vivienda con protección pública.
  • Anexo integrante a cédula de calificación de precios máximos de venta y tipos de viviendas.
  • Varios contratos de arrendamiento privados.
Normativa legal de aplicación
  • Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
  • Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
  • Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.
Problemática actualSegún nos informan, el edificio de referencia sufre una serie de desperfectos tanto a nivel de elementos comunes, como a nivel de elementos privativos.
Definición de objetivos y otras aspectos analizados.

Cuestiones planteadas.

Se plantea por parte del cliente dos cuestiones:

  1. La necesidad de que la Administración se encargue de reparar todos los daños existentes en el edificio y en las viviendas.
  2. Cómo puede afectar esto al precio final de venta de las viviendas en caso de querer ser adquiridas usando el derecho de opción de compra.

Este despacho considera que el primero de los problemas a resolver es el punto 1, con total independencia del punto 2 pero sin perder de vista que en un futuro, a la hora de negociar precio de venta, el haber iniciado las tareas para solventar el punto 1, os beneficiaria.

Objetivo 1. Subsanación de deficiencias por parte del Ayuntamiento.

Centrándonos en el punto 1, hay que instar al Ayuntamiento a que proceda a ejercer sus obligaciones como arrendador y ejecute todas las obras que sean necesarias para eliminar los desperfectos en las viviendas.  Este es el objetivo 1.

Para alcanzar este objetivo existen varias vías:

  • Vía judicial.
  • Vía extrajudicial.

Este despacho, a priori, se decanta por la vía extrajudicial.

Objetivo 2. Peritación de daños y cuantificación de los mismos.

El siguiente objetivo, que está íntimamente relacionado con el objetivo 1, es la determinación exacta de todos los desperfectos que existen en el edificio y, por supuesto, la cuantificación económica del valor de reparación.

La vía para alcanzar este objetivo es la de poseer un informe emitido por un técnico (Arquitecto Superior) en el que se detallen todos los desperfectos, así como la valoración económica de su reparación.

Entendemos que sólo de esta manera se puede formular una reclamación al Ayuntamiento seria y que llegue a ser tenida en cuenta por el Ayuntamiento.

Este despacho no aboga por formular ningún tipo de reclamación sin la existencia de dicho informe técnico.

Con la elaboración de este informe se obtendrían los siguientes beneficios:

  • De un lado, la reclamación en vía administrativa tendría una base sólida.
  • En caso de que algún día hubiese que acudir a la vía civil para demandar al Ayuntamiento, ya estarían tasados los daños.
  • Sería un informe a tener en cuenta en el futuro en el proceso de adjudicación de las viviendas de quien ejerciese su derecho a adquirirla.

El informe que plantemos deberá incluir todos los desperfectos a nivel edificio y a nivel vivienda.

Esta parte desaconseja la contratación de ningún informe que no sea suscrito por técnico competente.

Respecto al incumplimiento de la Memoria de Calidades.

En este aspecto hay que tener muy claro que un incumplimiento de la Memoria de Calidades (en caso de que existiese), sería una cuestión que sólo afectaría a cuestiones contractuales para la determinación del precio de compra/venta, pero que nada tiene que ver – en principio- con las deficiencias sufridas.

Respecto de las partes.

Dos partes contractuales:

  • Ayuntamiento de XXX
  • Inquilinos, sin ninguna clase de asociación o comunidad.

Respecto al cómo actuar de las partes.

Dado que no existe una Comunidad de Propietarios, ni existe figura jurídica que os ampare como arrendatarios en conjunto, la única forma de actuar deberá ser por separado, aunque todo se tramite a través de una misma reclamación y las negociaciones se realicen en nombre de la totalidad de inquilinos.

ANÁLISIS PROCESAL

Los pasos procesales a dar son los siguiente:

  • Peritación completa de daños del edificio y viviendas con valoración del coste de subsanación.
  • Solicitud y reclamación ante el Ayuntamiento de XXX

 

 

Si continuas utilizando este sitio aceptas el uso de cookies. más información

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para "permitir cookies" y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en "Aceptar" estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar