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Doble inscripción registral¿Es posible  inscribir una finca dos veces en el Registro de la Propiedad?¿Es posible que una finca tenga varios propietarios a la vez?¿Una finca registral puede desaparecer del mapa?¿Porqué se producen estos problemas?¿Cúal es la solución al respecto?

Hablamos de la famosa “doble inscripción registral”. A la hora de abordar este tema, sea cual sea  el ámbito desde el que lo abordemos (ámbito civil o urbanístico), surgen innumerables preguntas:

Es común que la realidad física de una finca, la catastral y la registral no coincidan, lo que resulta bastante problemático (imaginemos una finca física que existe dos veces en el registro y sus propietarios registrales son distintos). Por eso, cuestiones como las anteriores, y otras que pudieran surgir, se intentarán clarificar y resolver en la presente publicación.

Causas y problemas

Una finca física sólo puede tener una finca registral, en la cual, se indica quienes son sus propietarios, si tiene cargas, etc. Pero por otro lado, existen infinitas fincas que no se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad, un hecho que tarde o temprano y sobre todo en lo que se refiere a parcelas rústicas que se van a desarrollar urbanísticamente, ocasiona muchos problemas. Principalmente cuando comienzan a inscribirse por unos u otros títulos como: Proyecto de Reparcelación, Declaración de Demolición, etc.

Esta situación que recibe el nombre de “doble inmatriculación”, origina un estado de irregularidad que consiste fundamentalmente en que una misma finca aparece inmatriculada dos o más veces en hojas, folios o incluso en registros particulares diferentes dentro de un mismo ayuntamiento o sección del propio Registro.

Dos de las problemas más comunes que dan lugar a estas situaciones son los siguientes:

El primer caso sucede normalmente cuando existe una finca que nunca ha sido inscrita. Puesto que la finca no se encuentra inscrita, aquel que se sabe dueño de la misma inicia un procedimiento de declaración de dominio y, procede a inscribirla y, al mismo tiempo, por ejemplo, la misma finca forma parte de un proyecto de reparcelación que también se inscribe. En este caso, cuando el registrador las inscribe sin percatarse de que se trata de la misma finca ya existen dos fincas registrales de la misma finca física.

Asimismo, el problema se agrava cuando no solo existen dos fincas registrales de una misma finca física, sino que además el propietario decide vender la finca por duplicado.

O aún más catastrófico, que una de las partes decida hipotecar una de las fincas registrales y la otra parte decida venderla; que el primero no devuelva el crédito, y que la entidad hipotecante ejecute la hipoteca de la parcela registral (recordemos que es la misma), que ahora pertenece a otra persona.

En el segundo caso se produce a menudo cuando una finca lleva inscrita mucho tiempo en el Registro de la Propiedad y, por  alguna  razón, nunca se ha cambiado la titularidad de esa finca. En el transcurso del tiempo, la finca ha podido ser ocupada por terceras personas y,  sus propietarios o herederos, haberlo pasado por alto. Estas terceras personas, con el tiempo han podido hacerse propietarios de la misma, demostrar su propiedad e inscribirla de nuevo en el Registro de la Propiedad.  Esto que a primera vista puede parecer una barbaridad, puede ocurrir, ya que, a lo largo del tiempo el suelo varía, las localidades crecen, las calles cambian, y las antiguas parcelas que en su inscripción original pudieran venir descritas de una determinada manera, ahora resultaría imposible identificarlas según estas referencias y, por consecuencia, probablemente quien las ocupe puede acabar quedándose con ellas haciendo creer que nunca fueron inscritas.

El problema aquí surgirá cuando alguien decida investigar las propiedades que pertenecieron a sus antepasados en el Registro de la Propiedad y, aparezca efectivamente, que tiene varias propiedades inscritas pero que una de dos, que no es capaz de identificarlas en el plano de la localidad actual, o que directamente si las localizase ya existiese otro propietario o peor aún un bloque de viviendas.

Desde nuestro punto de vista el principal problema es la descoordinación entre el Registro de la Propiedad y Catastro, aunque es comprensible la dificultad de que ambas instituciones vayan a la par. Otro problema son la cantidad de fincas que aún no han tenido acceso al registro, lo cual,  provoca que cuando dichas propiedades se vayan transmitiendo, su titularidad jurídica se irá dispersando y, cuando se pretenda inscribirlas por primera vez, nos llevaremos muchas sorpresas.

Soluciones

Una vez seamos conscientes de algún caso de doble inmatriculación, según el artículo 313 del Reglamento Hipotecario tenemos dos soluciones:

La primera, cuando la finca o en su caso, las cuotas o participaciones indivisas en diferentes folios, lo estuvieran a favor de la misma persona: la contradicción podrá salvarse a solicitud de ésta, mediante el traslado en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asientos posteriores al folio registral más antiguo, extendiendo al final del más moderno un asiento de cierre del mismo. Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el mismo traslado será preciso el consentimiento de éstos expresado en escritura pública.

La segunda, si la doble inmatriculación fuera a favor de personas distintas. En este caso existen dos situaciones:

  • Si se efectuase un acuerdo entre ambas personas: a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido.
  • Si no existe acuerdo y, por el contrario, existe controversia: El titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación, directamente o a falta del acuerdo previsto en la regla anterior, podrá acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca, para que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones, pudiendo exigir la caución que estime adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar. En el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos prejuicios que se puedan derivar. En el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Dicha nota caducará al año de su fecha, salvo que antes se hubiere anotado la demanda interpuesta en el correspondiente juicio declarativo.

Centrándonos en la segunda solución: cuando dos fincas registrales con dos o  más propietarios  no llegan a ningún acuerdo, la legislación nos permite como mucho que el afectado solicite al Juez de Instrucción Auto en el que se reconozca la doble inmatriculación y que se reserven a los interesados las acciones que consideren en juicio declarativo. ¿Pero, llegados a este punto, qué solución está dando la justicia a estas situaciones?

Lo que hay que tener en cuenta en estos casos es que dado que existen dos fincas registrales y que ambas gozan de la seguridad jurídica propia que otorga la inscripción registral, las normas del derecho civil prevalecen ante las normas del derecho hipotecario.

La prioridad entre los títulos inscritos ha de buscarse atendiendo al título civil originario de la adquisición (artículo 609 del Código civil), y corresponde a la parte demandante atestiguar la existencia de la doble inmatriculación y la tenencia de un titulo legitimo de dominio conforme a la reconstrucción de historial de las fincas. Sólo cuando no pueda demostrarse dicha prioridad conforme a las reglas del Derecho Civil se acudirá a los principios registrales, aplicando el principio de “prior tempore, potior iure” (primero en el tiempo, mejor en el Derecho). Es decir, entendemos que solo existe un caso en el que solo juega el derecho hipotecario, y es en el caso que existe una doble inmatriculación y ninguno de los titulares haya ocupado la parcela. En el resto de casos se aplicarán siempre las reglas del derecho civil puro.

No obstante, es necesario recordar que esto no está resuelto a nivel jurisprudencial de forma clara. Que la casuística es mayúscula y que, además, podemos hallar diferentes interpretaciones en relación a estas soluciones.

A nuestro juicio, cuando  una finca está inscrita doblemente en el Registro, a ambas inscripciones registrales se les debe el derecho de máxima protección, sin embargo, el derecho de propiedad no es derecho hipotecario, sino un derecho civil puro y, cuando nos encontremos ante dos inscripciones registrales habrá que tener en cuenta quién tiene mejor derecho, y eso solo se puede dirimir de conformidad al Código civil.

¿Cómo afecta al derecho urbanístico la doble inmatriculación, los titulares desconocidos o controvertidos en la inscripción de Proyecto de reparcelación?

Estos problemas de doble inmatriculación, afectan considerablemente en la gestión urbanística, en concreto en el momento en el que se produce la aprobación del proyecto de reparcelación y este ha de ser inscrito en el Registro.

No obstante, estos problemas de titularidad no afectan a la prosecución de la actuación urbanística en concreto, sino que, simplemente se han de dejarse reseñados para no frenar la ejecución urbanística. Sin embargo, podemos encontrar otro motivo por el cual una finca de la que supuestamente no se conocen los titulares, puede terminar en manos de otros y lo que en un principio era simplemente una ignorancia, acabe convirtiéndose en una doble inmatriculación.

La regulación de estas situaciones viene dada por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. Veamos como lo regula:

En caso de que una finca incluida en el proyecto de equidistribución hubiera sido objeto de doble inmatriculación, resultara ser de titular desconocido o registralmente constara que su titularidad es confusa se aplicarán las siguientes reglas:

  • Si la finca figurase inmatriculada dos veces, por haberse practicado practicado la nota conveniente con antelación a la iniciación del procedimiento de equidistribución, o dicha doble inmatriculación fuese probada como consecuencia de las operaciones del propio proyecto, deberán considerarse interesados en el proceso los titulares registrales de la finca doblemente inmatriculada, según cada inscripción, lo cual implicará el mantenimiento de dicha situación en la adjudicación de las fincas de resultado y en su inscripción registral, la cual se ejecutará a favor de quien acredite mejor derecho en el juicio declarativo ordinario que corresponda por su cuantía en el orden jurisdiccional civil. Todo ello, sin perjuicio del acuerdo entre los titulares afectados formalizado en escritura pública. En la inscripción de las fincas de resultado se harán constar las circunstancias correspondientes a las fincas de origen que hubieran sido objeto de doble inmatriculación. ¿Qué ocurre con esta finca que se ha adjudicado el ayuntamiento si nunca aparece ningún propietario?  En este caso se entiende que el ayuntamiento puede terminar usucapiendo estos bienes según el artículo 10 del RBEL. sin embargo, entendemos que solo podría adquirir la propiedad por usucapión extraordinaria, ya que, entendemos que no habrá existido título nunca, sino posesión y,  si el requisito de la posesión en concepto de dueño puede acreditarse, nos encontramos con un derecho de propiedad del Ayuntamiento ganado por prescripción adquisitiva extraordinaria y trasladar posteriormente la propiedad.  
  • En caso de que se desconociera el titular de la finca, la  finca de resultado se inscribirá a favor de la Administración, con carácter beneficiario y para su entrega a quien acredite mejor derecho sobre la misma. Si el titular de origen se encontrase en paradero desconocido, la defensa de sus intereses, mientras se tramita el proceso, será competencia del Ministerio Fiscal, siempre y cuando el ausente tuviese designado representante con facultades suficientes.
  • En caso de que existiera titularidad controvertida (cuando constase anotación preventiva de demanda de propiedad), la inscripción de la finca de resultado se practicará a favor del titular registral de la finca de origen, pero trasladando, igualmente, la anotación preventiva que conste practicada sobre la misma.

Conclusión

A modo de conclusión podemos mencionar lo siguiente:

  • Que efectivamente una única finca física puede tener varias fincas registrales.
  • Que varias fincas registrales, pueden tener un mismo, o distintos titulares.
  • Que en caso que exista un mismo titular de distintas fincas registrales que resultan ser la misma, la ley hipotecaria resuelve el problema.
  • Que cuando existen distintos titulares de distintas fincas registrales que finalmente son la misma, la ley hipotecaria sólo permite anotar tal situación en el Registro, pero no proporciona un sistema claro para la especificación de la propiedad de la misma.
  • Que por lo tanto, cuando existen distintos titulares de distintas fincas registrales que resultan la misma, la ley hipotecaria nos remite al derecho civil puro para solucionarlo.
  • Que aun aplicando el derecho de propiedad puro no podemos esclarecer quién tiene mejor derecho de propiedad, volvemos a los principios del derecho hipotecario, quien primero inscribe mejor derecho tiene.
  • En lo que se refiere a urbanismo, la doble inmatriculación o el desconocimiento de los titulares de una finca  no es problema para el desarrollo urbanístico.

Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área: Real Estate

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