Supuesto de hecho: declaración responsable, obra realizada, e ineficacia de la declaración responsable
En principio parece sencillo: quiero hacer una obra, no parece de mucha entidad y voy al Ayuntamiento, y la Sra. o Sr. de la ventanilla me dice: “eso hace usted una declaración responsable, paga las tasas y el ICIO y ya puede usted hacer la obra”. Y luego haces la obra, te denuncia el vecino, el Ayto. tarda un año en ir a ver la obra y, otro año más tarde “oh sorpresa” me llega una carta diciendo que se declara ineficaz mi declaración responsable porque:
- a) o bien no he presentado todo lo que se suponía que tenía que presentar o;
- b) directamente la obra que he hecho no es legalizable o;
- c) la obra que he realizado y que declaré, no se puede autorizar mediante ninguna declaración responsable y se debe realizar mediante una solicitud de licencia.
Problema: la declaración responsable se ha declarado ineficaz, y la obra ya está ejecutada
Y ya tenemos montado el problema, porque tenemos una obra ejecutada, sin ningún título administrativo que la habilite y, encima, denunciada. Ahora viene la sanción, la demolición, y los abogados “que qué caros son”.
Culpables
De esta situación no solo tiene la culpa la Administración (que ahora más adelante veremos que en el 90% de las veces la tiene), sino que muchas veces tenemos la culpa los ciudadanos que, por ahorrarnos un asesoramiento técnico o incluso jurídico, creemos estar haciendo las cosas bien, y lo que estamos haciendo es meter la pata hasta el fondo. De los que directamente presentan una declaración responsable para cambiar el suelo del cuarto de baño y acaban sacando dos plantas más a su casa, y una piscina con un jacuzzi no hablamos porque estos saben perfectamente que su declaración responsable tiene un valor nulo (ojo, que no los criticamos, que son nuestros clientes favoritos). Hablamos de aquellos que, suponiendo que están haciendo las cosas bien, las hacen mal por puro desconocimiento.
Ahora bien, en el 90 % de los casos, como siempre, la culpa la tiene la Administración.
- En primer lugar, porque nadie en su sano juicio (excepto abogados y arquitectos muy especializados) pueden conocer -y comprender- la normativa urbanística. Por lo que en muchos casos es prácticamente una proeza llegar a entender si para la obra que tengo en mente se debe solicitar su “permiso” mediante una licencia ordinaria o sí se puede realizar una declaración responsable.
- En segundo lugar, porque muchas veces en nuestra vivienda pueden existir peculiaridades a nivel urbanístico que, aunque a priori pensemos que la obra se debe hacer mediante una simple declaración responsable, luego resulta que por culpa de esas peculiaridades (alguna protección, alguna norma zonal concreta, etc), la obra no se puede realizar mediante una declaración responsable sino mediante una solicitud de licencia.
- Y, en tercer y último lugar, porque se supone que la Administración debería comprobar inmediatamente las declaraciones responsables para que, en el menor tiempo posible (7-15 días) si la obra no se puede llevar a cabo por ese cauce o si, directamente, no es viable urbanísticamente hablando, lo comunique inmediatamente al promotor (dueño de la obra) para que no la realice. Evitando así que luego, pasados los años, la obra ya esté ejecutada y, además sea ilegal. Y, ojo, lo más sangrante de todo es que las ordenanzas que regulan las declaraciones responsables establecen plazos máximos (relativamente pequeños) para que el Ayto. compruebe la declaración responsable. Pero, ¿saben qué ocurre si incumplen estos plazos? Nada. No pasa nada. No existe ningún beneficio para el ciudadano, ni ningún perjuicio para la Administración. Sin embargo, si se hace una declaración responsable, y luego a los años resulta que la misma se declara ineficaz por el motivo que sea, el papelón que nos encontramos es mayúsculo y, lo peor de todo es que en la mayoría de los casos luego vienen las sanciones y las órdenes de demolición.
Soluciones
Una manera de acabar con esto sería que la Administración trabajase. Que nadie se ofenda. Pero es así. Que trabaje más y más rápido. ¿Por qué? Porque si así fuera, en cuanto entrase una declaración responsable que no fuera correcta, esto se comunicaría inmediatamente al promotor y este no iniciaría la obra (así lo regulan las ordenanzas que nadie cumple). Pero lo que no es de recibo es que se presente una declaración responsable, pase uno o dos años, y el ciudadano crea que todo está correcto y luego, después del desembolso, resulte que no lo está.
La otra manera de acabar con esto sería, de nuevo, que la Administración trabajase (cuando hablamos de Administración hablamos de sus trabajadores, por si alguien cree que la Administración es un ser de luz). Pero no solo que trabajase, sino que el legislativo eliminase las declaraciones responsables y todo fuera mediante procedimiento de licencia. Es decir, que nadie pueda iniciar una obra hasta que la licencia de obra no estuviera concedida. Así nos ahorraríamos disgustos y dinero. Pero obviamente esto pasaría por una Administración que trabajase de verdad y que resolviese sobre las licencias en muy poco tiempo, porque si el ciudadano tiene que esperar años (como en muchos lugares ocurre) para que le concedan una licencia, entonces sería peor el remedio que la enfermedad. Aunque siendo honestos, preferimos un sistema de licencias lento que un sistema de declaraciones responsables que crea una inseguridad jurídica total.
Pensemos que el régimen de las declaraciones responsables nace para agilizar la actividad constructiva. Y eso está bien. Pero eso no hubiera sido necesario si la Administración fuese más eficiente (con que fuese eficiente nos conformamos). Pero, si se quiere optar por un sistema de declaraciones responsables (lo más lógico en una sociedad liberal), se debe tratar de que las mismas no ocasionen los problemas descritos anteriormente y que de manera recurrente vemos que ocurren.
Consejo
Como abogados siempre decimos lo mismo: en este santo país para mover una teja hace falta permiso, por eso, lo mejor es siempre asesorarse técnica y jurídicamente de sí la teja que queremos mover se puede o no mover, y de qué manera tengo que comunicarle (declaración responsable) o solicitarle (solicitud de licencia) al Ayuntamiento. Esto, que puede parece en cierto modo publicidad, no solo lo es, sino que es necesario que se haga porque se matan dos pájaros de un tiro: el primero que, efectivamente, se hace publicidad, pero el segundo, y más importante, que posiblemente el Cliente se ahorre no ya mucho dinero, sino muchísimos quebraderos de cabeza.
En el mundo que nos ha tocado vivir, o sabes de todo (cosa que es imposible), o seguramente acabes en algún lío sin ni siquiera saberlo. Y de esto, de nuevo, el culpable es el poder público (Estado en todas sus versiones), que no hace más que publicar normas ininteligibles y cada vez más complejas. Pero si este es el mundo que nos ha tocado vivir, lo mejor que se puede hacer es asesorarse. Pero, no asesorarse con el vecino que hizo su piscina hace veinte años con menos papeles que una liebre y que te dice que “aquí no pasa nada, aquí no se meten con nada”, sino asegurándose con profesionales que están hartos de ver cómo funciona la Administración cuando te enfrentas a ella.
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