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Análisis material y procesal del siguiente caso: Expropiación en el barrio de Ganzo, localizado en la Comunidad Autónoma de Cantabria.

 

ANÁLISIS

* Análisis material

En primer lugar cabe destacar la falta de motivación de la Resolución y lo alejado de la valoración propuesta en relación al valor real del bien suelo objeto de expropiación.

Entrado de lleno en la valoración que hace el Jurado Provincial de Expropiación hemos de apuntar que esta muy baja; esto se debe fundamentalmente al método utilizado de valoración de la parcela.

El método de valoración utilizado ha sido el de la valoración del suelo por el método residual. Este método, fundamentalmente, consiste en obtener un valor del suelo producto de la detracción del valor en venta del mismo, de los costes de construcción, de promoción y el beneficio empresarial.

Una vez que se conoce el procedimiento de cálculo, la dificultad en la aplicación del método radica en la obtención de cada uno de los sumandos de la fórmula.

En principio se toma como valor en venta (Vv) un valor que no se encuentra alejado de lo que podría considerarse un valor normal. En concreto lo tasa en 1350 €/m2.  Este valor podría justificarse mayor, y no sería demasiado complejo poder invertir la carga de la prueba en este expediente expropiatorio habida cuenta de la falta de motivación de este dato.

Posteriormente, a ese valor le aplica un coeficiente (k) que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Ese coeficiente se valora en 1,4, que es el valor que propone la normativa catastral, asumido a su vez por el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.   

De momento, el precio del metro cuadrado edificado queda minorado. Sería conveniente presentar valoración (hoja de aprecio), en la que no se tuviera en cuenta este coeficiente, justificando suficientemente los gastos de edificación de los que ahora pasaremos a hablar. Insistimos que este coeficiente K debería quedar anulado de esta valoración para obtener un valor mayor.

Al resultado de la anterior operación, finalmente, le es detraído el coste de la edificabilidad materializada, es decir, el valor de la construcción (Vc). Este valor, ha quedado fijado por la Resolución en 788,57 €/m2. Llama la atención la falta absoluta de motivación de la citada cifra. No se detallan las partidas computables (Proyecto de Ejecución por Contrata, Honorarios Técnicos y Jurídicos, Gastos de Promoción, Gastos Financieros, y Registro y Notaría). Esta cifra debería ser reducida al máximo.

En este punto, queda un valor residual del suelo de 175,71 €/m2 edificable que, multiplicado por la edificabilidad existente en la parcela, da el resultado del m2 edificable de la parcela. En este punto hemos de señalar que sería muy beneficioso hacer un estudio exhaustivo de las condiciones urbanísticas de la parcela expropiada, ya que pudiera suceder que la parcela estuviera clasificada de algún modo que no se asignase edificabilidad, a pesar de parecer encontrarse clasificada como parcela lucrativa.  

En definitiva, la valoración realizada no consta de la  motivación necesaria como para no poder considerarla recurrible, aportando nueva valoración de la finca expropiada más todos aquellos elementos que desvirtúen la Resolución recurrida.

Por último, deja de valorar la instalación existente en la parcela.

Proponemos lo siguiente:

  • Estudio exhaustivo de las condiciones urbanísticas de la parcela objeto de expropiación.
  • Nueva valoración de la parcela a través del método residual estático, mediante el cálculo de la edificabilidad materializable, del precio medio de m2 en venta en suelo urbano consolidado para el uso que prevé el PGOU en dicha parcela y cálculo de gastos de edificación reales.
  • Posible valoración del bien edificación existente, aun cuando posea carácter de instalación desmontable.

* Análisis procesal

  • Interposición de Recurso Contencioso Administrativo en el plazo de un mes contados desde el día siguiente a la notificación de la Resolución.

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