+34 911 01 37 11 info@velezdorado.com

Análisis material y procesal de un caso de expropiación por planeamiento urbanístico de una parcela en Torrelavega (Cantabria).

 

ANÁLISIS

Categoría de ServicioExpropiación por planeamiento urbanístico
PretensiónReconocimiento de Justiprecio mayor a 60.118,42 €.
Normativa de aplicación
  • Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
  • Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.
  • Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

* Análisis material

En primer lugar cabe destacar la falta de motivación de la Resolución y lo alejado de la valoración propuesta en relación al valor real del bien suelo objeto de expropiación.

Entrado de lleno en la valoración que hace el Ayuntamiento hemos de apuntar que ésta es muy baja; esto se debe fundamentalmente al método utilizado de valoración de la parcela.

El método de valoración utilizado ha sido el de la valoración del suelo por el método residual. Este método, fundamentalmente, consiste en obtener un valor del suelo producto de la detracción del valor en venta del mismo, de los costes de construcción, de promoción y el beneficio empresarial.

Una vez que se conoce el procedimiento de cálculo, la dificultad en la aplicación del método radica en la obtención de cada uno de los sumandos de la fórmula.

En principio se toma como valor en venta (Vv) un valor que no se encuentra alejado de lo que podría considerarse un valor normal. En concreto lo tasa en 648,5 €/m2, un valor muy alejado de los 1350 €/m2 presentados en la Expropiación Prolongación de Avenida Moneche, en Ganzo.  Este valor podría justificarse mayor, y no sería demasiado complejo poder invertir la carga de la prueba en este expediente expropiatorio habida cuenta de la falta de motivación de este dato (no obstante, se encuentra más motivado que el anterior).

Posteriormente, a ese valor le aplica un coeficiente (k) que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Ese coeficiente se valora en 1,4, que es el valor que propone la la normativa catastral, asumido a su vez por el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, sin embargo, en este caso, sin ningún tipo de justificación, se pondera en 1,2, cuestión favorable en relación al análisis emitido 205.   

De momento, el precio del metro cuadrado edificado queda minorado. Sería conveniente presentar valoración (hoja de aprecio), en el que no se tuviera en cuenta este coeficiente, justificando suficientemente los gastos de edificación de los que ahora pasaremos a hablar. Insistimos que este coeficiente K debería quedar anulado de esta valoración para obtener un valor mayor.

Al resultado de la anterior operación, finalmente, le es detraído el coste de la edificabilidad materializada, es decir, el valor de la construcción (Vc). Este valor, ha quedado fijado por la Resolución en 980,83€, un coste más elevado que los 788,57 €/m2 de la Expropiación Prolongación de Avenida Moneche, en Ganzo . No se detallan las partidas computables (Proyecto de Ejecución por Contrata, Honorarios Técnicos y Jurídicos, Gastos de Promoción, Gastos Financieros, y Registro y Notaría). Sin embargo, aquí sí se detalla que los cálculos han sido realizado conforme al COA, aunque aplica un aumento del 30% que sería muy discutible, tanto por el fondo, como por la forma.

En este punto, queda un valor de repercusión del suelo de 107,12 €/m2 edificable que, multiplicado por la edificabilidad existente en la parcela, da el resultado del m2 edificable de la parcela. En este punto hemos de señalar que sería muy beneficioso hacer un estudio exhaustivo de las condiciones urbanísticas de la parcela expropiada, ya que pudiera suceder que la parcela estuviera clasificada de algún modo que no se asignase edificabilidad, a pesar de parecer encontrarse clasificada como parcela lucrativa.  

En definitiva, la valoración realizada no consta de la  motivación necesaria como para no poder considerarla recurrible, aportando nueva valoración de la finca expropiada más todos aquellos elementos que desvirtúen la Resolución recurrida.

Proponemos:

  • Estudio exhaustivo de las condiciones urbanísticas de la parcela objeto de expropiación.
  • Nueva valoración de la parcela a través del método residual estático, mediante el cálculo de la edificabilidad materializable, del precio medio de m2 en venta en suelo urbano consolidado para el uso que prevé el PGOU en dicha parcela y cálculo de gastos de edificación reales.

* Análisis procesal

  • Formulación de Alegaciones a la Hoja de Aprecio en el plazo de 10 días contados desde el día de la notificación de la Resolución. 

Si continuas utilizando este sitio aceptas el uso de cookies. más información

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para "permitir cookies" y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en "Aceptar" estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar