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Fincas en suelo rústico catalogadas como urbanas por Catastro

por | Dic 16, 2016 | 51 Comentarios

Introducción

Es frecuente encontrarnos fincas en suelo rústico catalogadas como urbanas por Catastro. La consecuencia más significativa ante este hecho es la cuantía resultante de la liquidación del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que se ve incrementada considerablemente ya que como es lógico seria mucho menor si fueran catalogadas como fincas rústicas.

Principalmente esto solía ocurrir en fincas clasificadas como urbanizables, en las cuales, a pesar de no haberse desarrollado el suelo, también eran catalogadas como urbanas por el Catastro. Según la Ley de Catastro Inmobiliario, la fijación del valor catastral (base imponible del IBI) ha de hacerse en coordinación y con respeto escrupuloso a lo que establece la Ley de Suelo y, ya que la Ley de Suelo, tras varias modificaciones,  no clasifica suelo, sino que establece tipos de suelo, el panorama se tornó muy confuso en lo referido a valoraciones catastrales y por supuesto, si existía alguna duda entre catalogar como rural o urbano, catastro catalogaba como urbana y el IBI por consiguiente salía más caro.

En consecuencia, el 30 de mayo de 2014 la sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo ha dictado sentencia en recurso de casación en Interés de Ley, fijando la importante y decisiva doctrina legal que recoge que, el valor catastral de los terrenos situados dentro de la delimitación del perímetro urbano de cada municipio que carezcan de desarrollo urbanístico, deben clasificarse como suelo rústico.

Sin embargo, esta sentencia no tiene efectos retroactivos por lo que, en principio y, salvo que existiera la posibilidad de entablar una acción de responsabilidad patrimonial, debe afectar al IBI corrientes y sucesivos, y a las cuotas de IBI de ejercicios anteriores que se encuentren en proceso de reclamación y no tengan aún resolución definitiva.

Tras esta sentencia, en España habría alrededor de 900.000 fincas que deberían ahora ser valoradas como suelo rústico.

Recordemos que la única utilidad que tiene el hecho de que Catastro catalogue una finca como urbana o rústica, es a efectos fiscales, porque el Catastro jamás clasifica suelo a efectos urbanísticos. La única clasificación válida del suelo es la que realiza el planeamiento urbanístico del municipio donde se encuentra el suelo. Esto es muy importante, ya que muchas personas compran en suelo catalogado como urbano, algo que, a efectos urbanísticos no lo es, siendo, como mucho un suelo urbanizable que, a veces, ni siquiera se encuentra sectorizado ni con ordenación pormenorizada.

Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área de Fiscal Urbanístico.


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51 Comentarios

  1. Maria

    Buenas tardes mi padre ha fallecido en enero 2023 he realizado escritura de adjudicación de herencia de un terreno rustico que mi padre heredó, comprobando la documentación anexa que me entrega la notaría, parece que hubo recalificación por estar en el pueblo y según el catastro ahora es urbano, es correcto que el notario lo ponga como rústico ? Y que pasa con la plusvalía municipal? no me la han tramitado.

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, el Notario lo indica en la escritura tal y como aparece en el Registro de la Propiedad. Lo que tendría que modificar es el Registro, pero en el Despacho no llevamos asuntos de este tipo, y tampoco de plusvalia. Un saludo.

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  2. Teodor

    Buenos días , en el registro cadastral mi terreno sale como urbano pero en la nota simple sale como terreno rustico, quería preguntar si se puede hacer algo para quedarse en la nota simple como urbano? Muchas gracias !

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes,

      Para que conste como urbano en el Registro, el suelo tiene que estar clasificado urbanísticamente como Urbano. Da igual como conste en el Registro de la Propiedad y como lo esté en Catastro (excepto a efectos de IBI), lo que importa urbanísticamente es como esté clasificado realmente el suelo por el planeamiento municipal; ese es el que clasifica el suelo. Si quiere que profundicemos más en el asunto y aclarar todas las dudas, puede solicitar una consulta al 911013711 o, directamente, a info@velezdorado.com. Gracias. Saludos

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  3. JUAN ANTONIO NATERA VELA

    Tengo con mis hermanos 3 fincas catalogadas como rusticas que en el plan parcial que se suspendió, estaban dentro de un sector urbanizable, para resumir, pongo el ejemplo de una de ellas de 5000 metros cuadrados, la han devaluado en su valor catastral de 2013 con un valor 72. 330,4. En 2020 bajo su valor catastral a 10.122,28 Y en 2023 bajo su valor catastral a 253 euros. Cuando pregunto por esa devaluación, me dicen que es porque el plan parcial se ha suspendido y el terreno no esta en producción agrícola. estas propiedades están siendo afectadas por dicho plan 30 años al puto que el casco urbano ya esta pegado a ellas y rodeadas de chalets, dada la expansión urbana que ocurre en Chiclana de la Frontera ( CADIZ). Y nuestro temor es que dado la especulación urbana que hay en la zona y que al no estar los terrenos en un sector urbanizable con sus juntas de compensación, el Ayuntamiento podría expropiarlas por interés público en justiprecio para abrir los viales que estaban proyectados en el plan parcial.
    ¿ como puedo reclamar el valor catastral y pedir los informes en que se basan en esa devaluación ?
    ¿tengo derecho a que se me entreguen dichos informes ?
    ¿ tengo que pagar dichas copias, cuento me pueden costar las copias ‘

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  4. Victor

    Buenos días, mi problema es exactamente igual como comenta su artículo.¿Que debería de hacer para que no me lo cobren como suelo urbano? hablar con el catastro? un abogado?
    Gracias.

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, efectivamente, debería tratar de cambiarlo en Catastro. No obstante, en el Despacho no llevamos cuestiones de este tipo.

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  5. LAURA

    Buenos días. Me podrían decir si el ayuntamiento puede dar de alta un inmueble en Catastro.
    Tengo una pequeña construcción de 60 m2 en rústico y ahora ya tiene dos referencias catastrales, una rústica y la vivienda residencial urbana, con su correspondiente IBI. Pagamos una multa de seprona hace 5 años, pero a parte de esto no hemos movido el tema.
    Un saludo

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, sí. Catastro da de alta cualquier construcción, con independencia de que sea legal o no. Aquí, con tal de cobrar, se da de alta lo que haga falta.

      Responder
  6. LAURA CERCAS DOMINGUEZ

    Buenos días. Me podrían decir si el ayuntamiento puede dar de alta un inmueble en Catastro.
    Tengo una pequeña construcción de 60 m2 en rústico y ahora ya tiene dos referencias catastrales, una rústica y la vivienda residencial urbana, con su correspondiente IBI. Pagamos una multa de seprona hace 5 años, pero a parte de esto no hemos movido el tema.
    Un saludo

    Responder
  7. Miguel Pérez

    Buenos dias, tengo junto con tres hermanos, un terreno rustico de 450 m, cerca de un pueblo en Zaragoza, con una caseta prefabricada, ni servicios de luz, agua, alcantarillado, etc. y alejado del pueblo. catastro me valora la caseta prefabricada y movil, como construcción, hasta hay por motivos de recaudación puedo llegar a entender. Pero Hacienda me lo pone como vivienda, cuando no deja de ser algo que sirve para cobijarse de las inclemencias del tiempo y guardar herramientas. incluso los accesos son algo complicados, en cualquier caso imposible destinarla a vivienda. Como puedo hacer para que hacienda me quite la calificación de «vivienda», ya que me trae problemas a la hora de pedir ayudas a las que tengo derecho. Muchas gracias

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, no somos expertos en esa materia, pero póngase en contacto con Catastro para solicitar la rectificación.

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  8. Feli

    Hola, tengo una vivienda unifamiliar en una parcela de 1166m, que esta en una Urb. privada en Perales de Tajuña, cuando compre la casa en el 2001, en todos los documentos ponía, finca urbana con vivienda unifamiliar de 281m construidos, incluso en las tasaciones que me hicieron al pedir la hipoteca, mas la segunda tasación para ampliar la hipoteca.
    En el 2023 pongo la casa en venta, y mi sorpresa es que en la nota simple que pido en el registro de la propiedad, ahora pone finca rustica, cuando en todas las notas simples que e pedido con anterioridad, ponía finca urbana y, no e recibido nunca un aviso por parte del ayuntamiento ni en el recibo del IBI a ávido cambios,
    Mi pregunta es ¿ donde me tengo que dirigir para que me expliquen este cambio tan brutal y dañino y me lo corrijan, o tiene que ser atravez de un abogado?
    En espera de su contestación, gracias

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, debe acudir al Registro a consultar. No obstante, que sea rustica o urbano no lo determina el Registro (ponga lo que ponga), si es rustica o urbana lo determina el planeamiento municipal de su municipio.

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  9. Alfonso Rey

    Hola,
    En marzo de 2019 compré unos terrenos que en catastro figuraban como rústicos, y en el ayuntamiento no cobraba el IBI de estos. Como en catastro la certificación era de rústico, nos acogimos a los beneficios del art. 16.5 dl 1/2011 de 28 de julio por lo que no pagamos el 10% correspondiente al ITP.
    Casi cuatro años después, en Febrero del 2023 me llega una propuesta de liquidación de la agencia tributaria, donde me revisan el valor del suelo, y me reclaman además pagar el 10% del valor con intereses de mora, ya que me dicen que no es rústico, y además en una de las fincas hay un almacén para aperos de labranza, que ni siquiera lo es porque son solo tres paredes y un tejadillo, no está cerrado.
    Consultado Catastro, desde el 2022 ha recalificado el suelo como urbano, y consultado el ayuntamiento me dicen que fue que en catastro hasta el año 2022 no habían actualizado el padrón de bienes rústicos y urbanos, pero que ahora ya lo está, y que en realidad esos terrenos de uso agrícola, era núcleo rural desde el año 99.
    ¿Tengo alguna posibilidad de alegar o estoy condenado a pagar la cuantía que me proponen?, la cual se me va a los 5.000€

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, sentimos no poder ayudarles ya que no estamos especializados en esa materia y, antes de decirle algo sin estar seguros, preferimos decirle claramente las cosas.

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  10. Joselu

    Buenas tardes. Tengo una finca de 5.550 m2 en un pueblo y esta en un suelo clasificado como SUELO URBANO NO CONSOLIDADO, está sin ningún tipo de desarrollo, ni agua, ni luz, ni calles y ni alcantarillado, está en la misma zona de valor que el casco urbano del pueblo y catastro me lo valora igual que cualquier solar del caso urbano, solamente me aplica el coeficiente F de o,60 por inedificabilidad temporal. Catastro lo tiene calificado como solar y me aplican el valor de la zona a todos los metros cuadrados de la finca sin t4ener en cuenta que tendré que dejar para dotaciones, calles y parques el 50 %. ES ESTO NORMAL, Ya me han denegado la petición de valor desfasado en un recurso y la reclamación económico-administrativa en el TEAR también denegada. Posteriormente una rectificación del valor catastral por error en la valoración y también denegada. Ahora estoy esperando la respuesta del TEAR, pero imagino que pasará lo mismo. Que puedo hacer si el TEAR también lo deniega, ,pago un IBI exagerado por un trozo de suelo en bruto. espero su respuesta. Gracias.

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, en el Despacho no somos expertos en derecho fiscal en materia catastral, sentimos no poder ayudarle.

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  11. Alvaro

    Hola buenas yo tengo una parcela de 1000m rústica pero en catastro sale como urbana tengo un a casita de madera de 40m que me sale como residencial la construi en 2008..zona Cádiz,Medina Sidonia..está mal puesto por el catastro?..

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  12. Javi

    Buenas
    Poseo finca urbana con casita anterior al plan urbanístico.
    Con el nuevo plan urbanístico, el terreno paso a ser urbanizable no desarrollado, la finca de 1000m es rústica en nota simple, pero la casa terreno urbano.
    El ayuntamiento me dice que no puedo ampliar ni edificar más, y que la reforma debe ser leve, y si la derribo , no puedo construir una nueva.
    ¿No podría derribarla y levantar una de madera de los mismo metros que la actual?
    Así cambiar la calificación energética

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, habría que estudiar muy bien el planeamiento municipal concreto, pero en términos generales sí suele ser como le han comentado en su Ayuntamiento.

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  13. Ximo Mora Quiles

    Buenos días! Quería saber si se puede solicitar un alta de nueva referencia catastral residencial (actualmente finca y vivienda tienen la misma referencia catastral) para una vivienda situada en un terreno de referencia catastral rústica (quedando así dos referencias catastrales, una para la finca (rústica) y otra para la vivienda (residencial). Muchas gracias.

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  14. Maria

    Buenos días,
    Estoy interesada en comprar una casa situada en el municipio de la Llacuna (provincia de Barcelona) totalmente reformada, electricidad, cocina etc. Tiene agua corriente de red, cedula habitabilidad, certificado energético etc. Hay 2 registros catastrales, uno para la casa que indica suelo urbano y otro para la parcela de 10.000m que indica suelo rustico uso agrario. En la nota simple indica rustico. Hay alguna forma que se pueda transformar en urbana para así poder encontrar opciones de financiación? los bancos en Cataluña ponen muchas trabas para este tipo de casas y por ejemplo todas las masías están en suelo rustico como es lógico, así que no entiendo cómo poder comprar este tipo de vivienda cuando se necesita hipoteca… (en mi caso no es una masia pero lo pongo de ejemplo porqué en mi zona hay muchas)

    Gracias en avanzado por la respuesta !

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes,

      No podemos asesorar y contestar a cuestiones individuales por este medio. Si lo desea, puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada, en el 911913711, o enviando un email a info@velezdorado.com

      En cualquier caso, para legalizar, hay que obtener licencia. Si no hay licencia, no está legalizada.

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  15. Laura

    Buenas tardes,
    Voy a comprar una finca catalogada como urbana en el catastro, pero que aparece en el registro como rústica y con menos metros. Antes de saber estos datos del registro, en el ayuntamiento al que pertenece el terreno me dijeron que se trata de una finca edificable.

    ¿Con qué me quedo?

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  16. David

    Buenas, tengo una casa de madera actualmente sobre suelo urbano residencial que lleva desde el año 82, lo compre como rústico y pago Ibi relación a ésto, pero ¿hay posibilidad de hacer para que se registre la vivienda dentro del valor catastral para cuando yo la venda los tasadores la tasen como una vivienda normal y así poder venderla? Es por el hecho de que se pueda hipotecar quién me la compré. Gracias

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  17. Marcos Alberola

    Buenos dias
    Me he comprado una finca con dos viviendas, en escrituras constan como viviendas, en la compra venia cedula de habitabilidad, y certificado energético, hay suministro eléctrico, agua de ciudad, conexión a teléfono y internet. Pero el ayutamiento me deniega cualquier tipo de licencias de obra porque alega que es un terreno rústico clasificado como forestal protegido… ni obras para construir un muro de 60 cm de alto con una valla metálica encima para cerrar y proteger la finca, ni derivar pequeñas edificaciones (garaje / pequeño almacén…..) o parte de ellas.
    No hacer muros de contención (60 cm a 2 mts de altura) ., no pavimentar caminos. Incluso llegan a afirmar que reformas interiores y incluso vivir en ella ( yo vivo en la casa sin empadronarme…) no seria legalizable porque para ser legal el ocupante tendrá que tener su ocupación vinculada a la actividad forestal ( clasificación del suelo : forestal protegido.)
    La finca se encuentra en el termino municipal de Mataro – Barcelona.
    Considero esto como un abuso de poder y prevaricacion.

    Responder
  18. Virginia Morales

    Buenos días, tengo una pequeña parcela de suelo rustico y me gustaría construir una casa de madera con acceso a la luz, agua y alcantarillado municipal en el municipio de Teror, en Gran Canaria. Sin embargo no se si es posible ni que permisos,… debería conseguir. Muchas gracias.

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenos días, habría que estudiar toda la normativa de aplicación para ver qué permisos serían necesarios, aunque antes de eso habría que estudiar si sería legalizable, ya que en suelo rústico es prácticamente imposible hacerlo de manera legal.

      Responder
  19. Juan Manuel

    Buenos días, tengo una finca rústica con una zona que las normas subsidiarias y catastro clasifican como urbana. Quiero edificar en ella pero no sé si tengo que hacer segregación o tengo que separarme físicamente de lo rústico con la edificación, las normas del 85 no indican nada. La parte urbana tiene todos los servicios pero no cumple fachada mínima.

    Gracias y un saludo

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, pues habrá que ver qué municipio es, y que establece, sin saber eso no se puede contestar. Gracias.

      Responder
  20. Jessica

    Buenas tardes. Boy a comprar una finca en un pueblo de Madrid,lo que quiero es poner caravana a o containers vivienda, huerto ,vamos que lo que quiero es vivir en la finca.,pero el dueño me dice que es urbanizable no sectorizado pero a día de hoy la explotación del terreno es para uso rústico.mi pregunta es me pueden poner multa o es ilegal lo que yo quiero hacer o tendría que pedir permisos de alguna clase para vivir y cuál sería el precio de los permisos más o menos ,no quiero anclar nada al suelo .gracias

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, para instalar o construir, siempre es necesario licencia, si no se obtiene se puede enfrentar a un expediente de restauración de la legalidad que acabe en orden de demolición, y también puede enfrentarse a un expediente sancionador. Además, si es suelo rústico, se puede enfrentar a un delito contra la ordenación del territorio. Un saludo.

      Responder
      • Miguel

        Buenas tardes tengo una parcela rustica con una costruccion me sale en catastro con 2 referencias una del terreno y otra de la construcción como residencial puedo legalizar la construcción como vivienda?

      • Equipo de Vélez Dorado

        Buenas tardes, no tiene nada que ver que eL Catastro la refleje con si se puede o no legalizar. Legalizar es obtener licencia, y si se puede obtener o no licencia dependerá del planeamiento urbanístico concreto del Ayuntamiento. Habría que estudiar si legalmente se podría construir esa vivienda o no para saber si la que existe se podría legalizar. Le dejamos una publicación: https://www.velezdorado.com/se-puede-legalizar-una-obra-prescripcion/

  21. Jaime

    Buenas tarde tengo un terreno urbano con vivienda y registrado en registro de la propiedad en notaría ahora el ayuntamiento dice que es rurtico y no me da autorización para reformar ay alguna peda porque quieren que lo pase a rustico

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, habría que estudiar qué dice el planeamiento urbanístico respecto de esa parcela y ver qué clasificación tiene. Porque ni el Catastro ni el Registro de la Propiedad clasifican el suelo, lo hace el planeamiento municipal. Un saludo.

      Responder
  22. Ricardo

    Buenos días , tengo una edificación en suelo rústico. me cobran el ibi de suelo mas edificación como rústico pero pertenezco a un municipìo donde cobran el doble en rústico que en urbano. La valoración catastral del terreno es efectivamente baja pero el de la edificación es como cualquier otra. La consecuencia es que de la valoración de la edificación pago el doble que si estuviera en suelo urbano. es lógico.
    Muchas Gracias

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, no llevamos cuestiones fiscales por lo que no podemos darle información de la que estemos seguros, lo sentimos mucho. Un saludo.

      Responder
  23. Begoña Ortega

    Buenos días,
    En el caso de estas fincas, cobradas como urbanas x el catastro, pero sin plan urbanístico desarrollado… ¿Es el catastro el que debería haberlo corregido? ¿O somos los propios propietarios los que debemos solicitar esta revisión en el catastro o en el ayuntamiento? Lo pregunto porque es nuestro caso, pero a nosotros nos siguen cobrando exactamente igual, es decir, un Ibi muy alto como urbana.
    Muchas gracias y un saludo,
    Begoña

    Responder
  24. Silvia

    Buenas tardes,

    Si el municipio carece de planeamiento urbanístico y la parcela está clasificada como urbana en el catastro, como uso residencial, (actualmente carece de edificación, pero anteriormente existia un almacén), ¿se puede construir en ella una vivienda?

    Saludos,

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, deben existir aunque sea una normas subsidiarias, sería necesario conocer qué municipio es, porque es muy extraño que no exista nada de planeamiento urbanístico. En cualquier caso, por mucho que pueda decir Catastro, este no clasifica el suelo. Un saludo.

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  25. Richard Blommestein

    Situacion siguiente:

    Suelo rustico no urbanizable. Según POUM del auyntamiento de Lloret de Mar (Girona) Catañuya, calificada como «Clau 5.8 Masies de Lloret», una vez construida la casa; ¿el terreno que ocupa puede ser considerado «URBANO»?

    Lo digo porque al venderlo me piden plusvalia…. Se paga IBI, la finca inicial de 5000m2 para poder construir ha sido «dividido» en 300m2 «urbano» y 4700 siguen rustico. ¿Es esto correcto? o ¿sigue siendo una parcela rustica no urbanizable donde se sitúa la casa? Cambia mucho si se puede o no pedir la plusvalia.

    Las calles sin asfaltar y no hay ningún servicio municipal. No hay un plan parcial que han iniciado para cambiar esta zona en edificable, mas bien lo contrario, no dan permiso para construir, excepto piscinas.

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, no somos expertos en derecho fiscal, pero no se puede cobrar un IBI urbano de una zona que no lo es. Un saludo.

      Responder

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