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La Licencia de Primera Ocupación explicada al detalle

por | Mar 30, 2017 | 35 Comentarios

Introducción

En la presente publicación vamos a explicar, qué es la licencia de primera ocupación y cómo se obtiene.

A la hora de llevar a cabo una obra nueva, vamos a necesitar una serie de licencias que debemos solicitar al Ayuntamiento correspondiente. Algunas tendremos que solicitarlas antes de iniciar nuestra nueva obra, licencia de obras, por ejemplo, y otras a la finalización de las mismas, como es el caso de la licencia de primera ocupación. 

En el artículo actual vamos a centrarnos en las licencias que deberíamos solicitar a la finalización de las obras, más concretamente, en la licencia de primera ocupación.

La licencia de primera ocupación podríamos definirla como un acto administrativo por el que el Ayuntamiento competente acredita que:

  • Nuestra obra esta terminada completamente y se ajusta a la licencia de obra que se nos otorgó al inicio de las obras.  No obstante, si hemos introducido alguna modificación al proyecto original, pero estas no contravienen la normativa urbanística aplicable no debería haber ningún problema en presentar un proyecto final de obras para poder legalizarlas.
  • Nuestra construcción cumple con los requisitos exigidos para ser habitado  y destinado a uso residencial.
  • Nuestra construcción cumple con los requisitos de seguridad, salubridad y ornato públicos.
  • Permite que podamos contratar el suministro de agua, luz, gas, y demás servicios comunitarios.
  • Es necesaria para poder escriturar la obra nueva.

¿Qué ocurre si nuestra nueva obra no obtiene licencia de primera ocupación?

Las principales consecuencias de no contar con licencia de primera ocupación son dos:

  • Que las compañías suministradoras de agua, electricidad, saneamiento, telefonía, etc., tienen prohibido abastecer nuestra construcción o cualquier otra que no cuente con licencia de primera ocupación.  
  • No podremos vender o comprar una construcción sin licencia de primera ocupación, pudiendose anular la operación en cualquier momento y solicitar indemnización de daños y perjuicios. Además se podrán solicitar también intereses, gastos de notario y registrador, impuestos, etc.

¿En qué situaciones podrían denegarnos la licencia de primera ocupación?

Esto ocurre fundamentalmente por dos motivos:

  • Que nuestra obra no se ajuste a la licencia de obras concedida, y las modificaciones realizadas en la construcción contravengan la normativa urbanística aplicable.
  • Incumplimiento del deber de urbanizar que consta en el proyecto de urbanización o licencia de obras.

¿Cómo conseguir la licencia de primera ocupación?

Al finalizar la construcción de una obra nueva deben seguirse los siguientes pasos:

  • La dirección facultativa de las obras deberá realizar una revisión final de la obra.
  • Tanto la dirección facultativa, como el promotor y constructor de las obras deberán firmar un acta de finalización de obra.
  • Los arquitectos que formen parte de la dirección facultativa deberán firmar un certificado final de obras emitido por dicha dirección facultativa.
  • El Colegio Territorial Profesional correspondiente deberá visar el certificado final de obras obtenido en el paso anterior.
  • Con el certificado final de obras y demás documentación y tasas solicitadas por el correspondiente Ayuntamiento, el promotor podrá solicitar la concesión de la licencia de primera ocupación.
  • Una vez esta quede solicitada el Ayuntamiento deberá proceder a la revisión, por parte de los técnicos municipales, de la obra.
  • Si la revisión es satisfactoria el Ayuntamiento procederá a concedernos la licencia de primera ocupación.

En resumen, podemos decir que la licencia de primera ocupación es un documento de suma importancia, ya que, sin él no podremos obtener servicios tan básicos como agua o luz. Dicha licencia no solo asegura que las viviendas cumplan con unos mínimos de habitabilidad, sino que también es un claro mecanismo de protección al consumidor que evita que se puedan comprar o vender viviendas que posteriormente puedan desembocar en problemas mayores.

Contacto

  • Teléfono: 911013711
  • Correo: info@velezdorado.com

Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.

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35 Comentarios

  1. Florencio Cruz Barreiro

    hola, estoy tramitando una licencia de primera ocupación de una reforma de una vivienda rural. la cota de una fachada tiene un 2% mas de lo que figura en el reformado de fin de obra, y otra fachada tiene un 2% menos. la superficie total construida sobrepasa el 1,5% del proyecto fin de obra. pregunta: ¿pueden negarse a dar la dicha Licencia por estos motivos?

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, en puridad, sí podrían, pero realmente sería totalmente desproporcionado que negasen una LPO por una diferencias tan pequeña. Si tiene cualquier otra duda puede ponerse en contacto al 911013711 o al correo info@velezdorado.com. Un saludo.

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  2. Bibiana

    Hola, quería hacer una consulta, estoy intentando comprar una vivienda en Galicia que fue construida en 2003 está en servidumbre de costas, en catastro está como vivienda y suelo rústico, también tiene escritura de terminación por arquitecto y ha tenido hasta el 2016 luz, agua, pero no tiene licencia de primera ocupación.

    Hay alguna manera de que se pueda obtener esta licencia? según urbanismo me dicen que tiene más de 15 años y que proscribe, el ayuntamiento no me da licencia de primera ocupación que es necesaria para solicitar hipoteca.

    Hay alguna forma de obtenerla? costas me puede derribar la casa? Mil gracias.

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, por mucho que la obra esté prescrita, no se puede obtener licencia de primera ocupación como tal porque la licencia de primera ocupación se concede tras la comprobación de que la obra ejecutada se ajusta a la obra licenciada; si la obra no tiene licencia, no se puede hacer dicha comprobación y no se va a otorgar licencia de primera ocupación nunca. Un saludo

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  3. Bruno

    Buenas tardes. Querias preguntarles. Estoy interesado en comprar un vivienda unifamiliar con parcela que se hizo hace 30 años, pero el primer escollo ha sido descubrir que en el catastro y escrituras ponen unos 50m2 menos de los que realmente tienen, es decir no declarados. Y el siguiente problema ha sido descubrir en la nota simple que aparece “en construccion”, lo que coincide en las escrituras al figurar como obra nueva en construccion. Entiendo por tanto que no tienen certificado final de obras y por tanto tampoco LPO. No se si todo es por haber pasado el limite de m2, ser ilegal, pagar menos IBI… mi pregunta es si este asunto es subsanable o puede incluso conllevar demolicion de la parte de mas construida.

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  4. Daniel

    He comprado 2 pisos en el mismo edificio en Madrid de obra nueva. LLevo más de un més intentado dar de alta suministros y no he podido hasta que me finalmente un distribuidor me ha comunicado que no pueden poque no hay licencia de primera ocupación. Me gustará saber mis derechos juridicos incluidos la nulidad de la compraventa.

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenos días, habría que revisar los contratos firmados por usted y el vendedor. Aún así esto es una cuestión civil, relacionado con urbanismo, pero no es administrativa (que es a lo que nos dedicamos en el despacho). Debería acudir a un despacho especializado en contratos para ver si esa compraventa puede deshacerse o solicitar responsabilidades. Un saludo.

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  5. LUIS ALBERTO

    Tengo una vivienda con Licencia de Primera ocupación .. pero hay cosas que no cumplen con el CTE. tengo la escalera con una variación en las alturas de los peldaños de 1.5 cm en el mismo tramo? procede algún tipo de denuncia al constructor?

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, esa cuestión es de tipo civil, no urbanística (puramente), por lo que no podemos asesorarle con conocimiento de causa, ya que no nos dedicamos a ese tipo de cuestiones. Disculpe las molestias. Un saludo.

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  6. Twin van Leeuwen

    Buenas tardes,
    Estoy en proceso de compra de una casa existente en un pueblo de Aragón. El empleado del ayuntamiento dice que no es necesario un permiso de primera ocupación, pero como es amigo del vendedor, no estoy seguro de que sea honesto conmigo. ¿Sabes si necesito el permiso de primera ocupación para compra, venta y reformas?

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, para comprar no es necesario, pero lo ideal es que lo tenga, porque luego el Ayuntamiento puede agarrarse a la inexistencia de esa primera ocupación para denegar licencias de obras. Un saludo.

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  7. Emilio

    El día 29/10/2019 adquirí (e hipotequé) ante notario una finca rústica de regadio (adquirida por el vendedor en escritura pública de 26/12/2000 e insrita el 21/05/2001) que, en su interior tiene una vivienda de 109m2, de la que quedó declarada la obra nueva mediante escritura otorgada ante notario el día 04/01/2007 e inscrita el 19/01/2007.
    En los datos catastrales aparecen diferenciados:
    Superficie construida: 200m2 (vivienda 109m2 + almacen 32m2 + deportivo (piscina) 59m2)
    Superficie suelo: 22.946m2
    Tipo finca: Parcela construida sin división horizontal
    Bajo estos datos catastrales el ayuntamiento está liquidando y cobrando el correspondiente IBI.
    Además, tengo suministro de electricidad (Endesa) a mi nombre, tengo contrato de suministro de agua (y basura que no recogen) del ayuntamiento, pago el IBI con las características indicadas anteriormente de catastro al ayuntamiento.
    Pues bien, he solicitado una licencia de obras para vallar con malla cinegética la totalidad de la finca y el ayuntamiento me requiere (después de mes y medio) en los siguientes términos:
    …»por medio de la presente se le comunica que la citada documentación NO ES CONFORME NI SUFICIENTE para realizar los actos pretendidos, ya que debe aportar la siguiente documentación según el informe técnico emitido de fecha 23 de junio de 2.021:
    “Se observan construcciones dentro de dicha parcela, no adjuntando licencia de primera ocupación de las mismas, por lo que para seguir con el procedimiento debe adjuntar Licencia de 1ª Ocupación o su Acreditación Jurídica, en base al Decreto Ley 3/2019 de 24 de septiembre.
    Por tanto, se declara la imposibilidad de continuar la actuación solicitada.»
    Por cierto no me envían en supuesto informe tñecnico.
    ¿Qué puedo hacer ante esta sinrazón?

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, que exista una obra en el Registro o en Catastro no significa que la obra sea urbanísticamente legal. Ahora bien, no se puede condicionar la concesión de una licencia para una valla, a que en la parcela existan otras construcciones que, por lo que fuera, el Ayuntamiento considera que no son «legales», porque son cosas completamente distintas. Un saludo.

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  8. jose

    Buenos días, querría consultar: he comprado una vivienda unifamiliar en Burgos y la he rehabilitado, dejando solo las fachadas, el ayuntamiento exige ahora un estudio acustico para poder obtener la licencia de primera ocupación, que pienso que no será licencia de primera ocupación sino Final de Obra.
    m e gustaría me dijeron algo al respecto, muchas gracias.

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  9. Toto

    Hola, llevo 20 años viviendo en una vivienda uni familiar y por tanto dispongo de contrato de agua, electricidad y gas. También la tengo escriturada y registrada. Sim embargo no dispongo de la licencia de primera ocupación, y al solicitarla al Ayuntamiento me dan largas. Existe algo sobre prescripción u alguna figura jurídica que me ayude en este asunto?

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, deberíamos conocer dónde se ubica la vivienda, existen zonas que aunque una vivienda se encuentre fuera de ordenación, no se concede la licencia de primera ocupación sobre ellas. Es el caso, por ejemplo, de Extremadura. Puede ponerse en contacto con nosotros al 911013711 o a info@velezdorado.com

      Responder
  10. Sara

    Buenos días, tengo una consulta general,
    Si compras un inmueble en construcción que debía ser entregado en una fecha determinada, y una vez se cumple la fecha la vivienda está acabada pero no entregada porque le falta la licencia de primera ocupación, ante esto, el comprador que puede hacer? resolver el contrato de compraventa por incumplimiento? ejercitar una acción de reducción del precio para descontar el valor de la licencia.?
    Ayuda! gracias!!

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, no somos expertos en derecho civil, por lo que no podemos darle una respuesta adecuada, sería mucho mejor que se pusieran en contacto con un abogado o despacho experto en materia contractual inmobiliaria. Un saludo.

      Responder
  11. Teresa

    Buenos días, me pongo en contacto con ustedes para realizar una consulta relacionada con la compra de un chalet de mi interés, el vendedor me comunica que no tiene licencia de primera ocupación ya que ha superado la cota permitida en la primera planta según la normativa del ayuntamiento. Al parecer el ayuntamiento resolverá el expediente una vez se presente un proyecto que corrija la anomalía.
    ¿Se debería derribar la vivienda para bajar la cota y adaptarla a al misma?
    ¿Cabría la posibilidad legal de obtener la licencia?
    ¿Debería desistir de la compra por los problemas legales que acarrearía la compra de la misma?
    Gracias.
    Un saludo
    Teresa

    Un saludo

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenos días, es una consulta compleja de contestar por este medio. En resumidas cuentas, para obtener la LPO lo ejecutado debe corresponderse con lo licenciado, entonces, antes de comprar esa vivienda, entendemos que sería más cómodo para usted que el vendedor regularizase la autorización. Puede ponerse en contacto con nosotros para más información. Un saludo.

      Responder
  12. Pablo

    Hola, hace unos meses solicite al ayuntamiento la licencia de primera ocupación tras finalizar la construcción de mi vivienda nueva.
    La semana pasada hable con el técnico municipal y me dijo que según la ley con una declaración responsable mi ya que soy autopromotor es mas que suficiente para contratar el suministros de agua y electricidad.
    Pues resulta que en el suministrador de agua si le sirve la declaración responsable pero tiene que estar firmada y cuñada por el ayuntamiento (no le sirve el cuño entrada al Ayto.) y el suministrador de electricidad me exige la licencia de primera ocupación (para nada lo de la declaración responsable) y que sin dicha licencia no puedo contratar.
    No sé qué hacer. El técnico municipal defiende que según la ley el no está obligado y no piensa hacer la licencia que el suministrador eléctrico me lo exige, y en cuanto a la declaración responsable, dice que con el cuño de entrada es suficiente…
    Creo que para el registro de la propiedad también me van a pedir la licencia de primera ocupción.
    Ayuda por favor. ¿Quién tiene razón? ¿Qué ley es la que dice el técnico municipal?
    En una obra 100% legal, en un pueblo de la provincia de Valencia. Gracias.

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, nosotros entendemos que usted tiene todo el derecho a que el Ayuntamiento le otorgue la licencia de primera ocupación. Lo que se podría hacer es, solicitar formalmente la licencia (que se otorgue el «papel») y, ante la negativa o el silencio, interponer recurso contencioso administrativo. Pero habría que estudiar muy bien el asunto previamente. Un saludo

      Responder
  13. Jose Maria Piedrafita

    Estoy comprando una vivienda y en el contrato de compraventa incluí expresamener que la entrega de llaves y escritura sólo se podía realizar una vez obtenida la Licencia de primera ocupación.
    El promotor me dice ahora que en nuestro municipio (Zaragoza) vale con una Declaración responsable del promotor y que no va a solicitar la Licencia de primera ocupación. ¿Puedo exigirle que la solicite?

    Un saludo

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, por supuesto ¿qué ocurriría si la licencia no se ajusta al proyecto? Que no darían la LPO. Exija un documento del Ayuntamiento donde aparezca concedida la LPO. Un saludo.

      Responder
  14. BELEN GARCIA HIERRO

    QUERIA PREGUNTAR UNA CUESTION, SI SE TIENE INMUEBLE CON LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION DE HACE 9 AÑOS COMO DESPACHO PROFESIONAL ¿SE PUEDE ALQUILAR COMO VIVIENDA?

    UN SALUDO Y MUCHAS GRACIAS

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, entendemos que el uso es compatible, pero habría que ver el caso con más detalle. Saludos.

      Responder
  15. Gregorio

    Tengo licencia de 1 ocupacion legal puedo renovar la licencia de obra Hasta que me den el enganche del transformador

    Responder
  16. rosa

    He comprado una vivienda nueva y estoy esperando la licencia de primera ocupación. El expediente esta correcto, pero como estamos en periodo prevacacional falta la firma. Mi pregunta es si se firma en Comisión o puede firmarse por Decreto.

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  17. Emilio

    Buenos días. Hace más de dos años solicité licencia de primera ocupación en el ayuntamiento. Después de pasado éste tiempo, el arquitecto municipal, no ha emitido informe alguno, ni favorable ni lo contrario. Si que es cierto que el ayuntamiento ha cambiado de arquitecto municipal, pero yo creo que esto no es una justificación para tardar tanto tiempo para emitir un informe. De cuanto tiempo dispone el arquitecto municipal para emitir estos informes? Gracias y un saludo.

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, dos años es más que suficiente. El silencio es negativo y usted podría ir a un contencioso.

      Un saludo.

      Responder
  18. JOSE ANGEL

    Hola, he comprado una vivienda y no tiene licencia de primera ocupación
    He solicitado el contador del agua al ayuntamiento y me la han denegado, por esto mismo
    Pero veo que otros vecinos de la misma hurbanización si tienen contador de agua
    ¿ Podría reclamar al ayuntamiento tener los mismos derechos que el resto de los vecinos ?
    Gracias

    Responder

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