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En esta publicación explicamos la plusvalía municipal o, como legalmente se denomina, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

1. ¿Qué es la “plusvalía municipal” y qué grava?

Este impuesto es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana – a lo largo de un período máximo de 20 años – y que se ponga de manifiesto a consecuencia de:

  • La transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título (herencia, legado, declaración de herederos, donación, compraventa, permuta, enajenación en subasta pública judicial, notarial o administrativa).
  • La constitución  o transmisión de cualquier derecho real limitativo del dominio sobre los terrenos de naturaleza urbana.

La “plusvalía municipal” está regulada por el Estado, pero es de establecimiento voluntario por los ayuntamientos, a quienes corresponde íntegramente su gestión.

2. ¿Qué supuestos no están sujetos a este impuesto?

  • Los incrementos de valor de los terrenos de naturaleza rústica.
  • Las aportaciones realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal.
  • Las adjudicaciones que se produzcan para la liquidación de sociedad conyugal.
  • Las aportaciones a la SAREB o de ésta a entidades participadas o a fondos de activos bancarios (Ley 9/2012).
  • Las adjudicaciones que se produzcan en compensaciones o reparcelaciones urbanísticas, en pago de las aportaciones previas.
  • Las transmisiones en operaciones societarias de fusión, escisión y aportación de ramas de actividad.
  • La extinción de derechos reales, por el transcurso de su tiempo de duración.
  • La extinción de condominio. Pero los excesos de adjudicación si que están sujetos, salvo indivisibilidad del inmueble adjudicado.
  • Tampoco la disolución de una comunidad de bienes, como explicamos en esta publicación.

3. ¿Qué supuestos están exentos?

  • Constitución o transmisión de un derecho de servidumbre.
  • Transmisión de inmuebles del Patrimonio Histórico.
  • Dación en pago de la vivienda habitual.
  • Exenciones de ciertas entidades.

4. Sujetos pasivos. ¿Quién está obligado al pago?

  • Caso de transmisión por muerte (mortis-causa): Serán sujetos pasivos los que se adjudiquen los inmuebles. En caso de que no se haya aceptado la herencia, es sujeto pasivo la herencia yacente.
  • Caso de compraventa o cualquier otro negocio jurídico de carácter oneroso: El sujeto pasivo del impuesto es el vendedor o transmitente. Sin embargo, si éste reside en el extranjero, el comprador o adquirente es sujeto pasivo y obligado tributario, como sustituto del contribuyente.
  • Caso de donación o cualquier otro negocio de carácter lucrativo: El sujeto pasivo es el donatario o adquirente.

¿Qué ocurre si existen varios sujetos pasivos?

Cuando en una transmisión concurren varias personas en la posición de sujeto pasivo, todas ellas son obligados tributarios y responden solidariamente por el total de la deuda. No obstante, pueden autoliquidar, o solicitar la división de la deuda, en sus respectivas proporciones, siempre que faciliten los datos de identificación y localización de todos ellos.

5. Cuándo se devenga el impuesto.

El devengo se produce en el momento en el que se produce la transmisión del inmueble, o la constitución o transmisión de un derecho real sobre el mismo:

  • Caso de transmisión por muerte (mortis-causa):  la transmisión se produce siempre en la fecha de fallecimiento del causante.
  • Caso de negocio inter-vivos formalizado en escritura pública (u otro documento de carácter público): la transmisión tiene lugar en la fecha del documento, salvo que de la escritura se desprenda una fecha diferente.
  • Caso de subastas judiciales, administrativas o notariales, se considera  la fecha del auto o providencia aprobando el remate si en el mismo queda constancia de la entrega del inmueble.
  • Caso de transmisión por documento privado: solo tiene efectos ante terceros desde la fecha en que se incorpora a un registro público, o desde la fecha de fallecimiento de alguno de los contratantes, o desde la fecha en que se presenta a un funcionario público por razón de su oficio, esto es, cuando se presenta la declaración-liquidación del impuesto.
  • Caso de expropiaciones forzosas: la fecha del acta de ocupación y pago.

6. Cálculo del impuesto.

El cálculo del impuesto, muy grosso modo, es el siguiente: incremento de valor (base imponible) X tipo impositivo. 

En términos generales todos los impuestos se calculan de la siguiente manera: base imponible X tipo impositivo – bonificaciones = total a pagar a la administración. Veamos todos estos pasos, pero referidos al impuesto del que tratamos.

6.1 Cálculo de la base imponible:

La base imponible es la cantidad sobre la cual se aplica el tipo impositivo (un porcentaje) y de ahí se obtiene la cuota tributaria a la que, tras aplicar bonificaciones etc, arroja la cuota líquida o, lo que es lo mismo, lo que hay que pagar por este impuesto.

Paso 1: cálculo del valor del terreno a la fecha del devengo.

La base imponible en este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años. Pero para poder saber cuál ha sido ese incremento, lo primero que hay que hacer es valorar los terrenos a la fecha del devengo.  Aquí es donde empiezan las trampas en este impuesto porque las reglas de valoración para el cálculo del valor de los terrenos de naturaleza urbana son ficticias, ya que se valoran atendiendo a diferentes reglas, pero la más importante y demoledora es que, en las transmisiones de terrenos, el valor de éstos es el que se le de para el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es decir al valor catastral del inmueble. 

Paso 2: cálculo del incremento del valor.

Sobre el valor del terreno (paso 1) en el momento del devengo, se aplicará el porcentaje anual que determine cada ayuntamiento, sin que éste pueda exceder de los límites siguientes: Período de uno hasta cinco años: 3,7 %; Período de hasta 10 años: 3,5 %; Período de hasta 15 años: 3,2 %; Período de hasta 20 años: 3 %.

Estos períodos se refieren al tiempo que transcurre desde la anterior transmisión del inmueble a la actual que constituye el hecho imponible. Se computa por años completos y el período máximo computable son 20 años. Si el período es inferior a un año la base imponible es cero y no se genera importe a ingresar.

Ejemplo: se transmite un solar con valor actual de 1.000 € que fue adquirido hace 20 años: tomamos como período impositivo 20 años, por lo tanto, nos vamos al porcentaje del 3% y lo multiplicamos por el número de años. Total: 600 €.plusvalía municipal

Como vemos, el sistema de determinación de la base imponible siempre va a arrojar una cuota positiva, porque el sistema está tomando un valor catastral (que no real) y, además siempre prevé que va a haber un incremento del valor. Presume la norma, pues, que con el transcurso del tiempo la transmisión del terreno siempre va a generar una ganancia.

Controversia respecto a esta fórmula para calcular el incremento.

Tal y como hemos explicado es como se calcula el incremento según los ayuntamientos. No obstante, tenemos que advertir que existe cierta controversia respecto de esta forma de calcular el incremento, ya que algunos contribuyentes ( y algunos tribunales) han entendido que aplicando esta fórmula parece que lo que se calcula es el incremento que experimentará el terreno en los 20 años siguientes y que, por tanto, para calcular el incremento real era necesario actualizar dicho importe al momento de adquisición para saber realmente el incremento puesto de manifiesto en el momento de transmisión. Así, la fórmula prevista sería la siguiente:Si aplicamos esta fórmula el resultado es muy inferior como podemos observar aquí:Esta forma de calcular la base imponible la confirmó la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha de 17 de abril de 2012, aunque no sienta jurisprudencia y son muchos los tribunales que no optan por esta forma, por lo que tenemos que entender que, aunque llegado el caso sea discutible, la fórmula que siguen los ayuntamientos es la primera que hemos explicado.

6.2 Calculamos la cuota íntegra: aplicamos el tipo de gravamen sobre la base imponible:

El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.

Ejemplo: siguiendo con el ejemplo, a la base imponible de 600 €, le aplicamos el 30%: 180 €. Ésta sería la cuota íntegra.

6.3 Calculamos la cuota líquida (lo que vamos a pagar): aplicamos sobre la cuota íntegra las bonificaciones:

Esto dependerá de cada ayuntamiento que lo regulará según las ordenanzas fiscales, pero la Ley permite que estipulen las siguientes bonificaciones:

  • Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.
  • Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio de terrenos, sobre los que se desarrollen actividades económicas que sean declaradas de especial interés o utilidad municipal por concurrir circunstancias sociales, culturales, histórico artísticas o de fomento del empleo que justifiquen tal declaración. Corresponderá dicha declaración al Pleno de la Corporación y se acordará, previa solicitud del sujeto pasivo, por voto favorable de la mayoría simple de sus miembros.

Ejemplo: siguiendo con el ejemplo, si existiese una bonificación, se aplicaría sobre los 180 € de cuota íntegra, si no, la cantidad total a ingresar sería de 180 €.

No obstante, si se incumplen los plazos de presentación, el importe total a ingresar puede variar, según veremos en el punto 7.1 de la publicación.

7. Gestión del impuesto

En la mayoría de ayuntamientos se procede mediante autoliquidación. Aunque la ley no lo impone como obligatorio. La ley impone a los sujetos pasivos la obligación de presentar ante el ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente.

7.1 Plazos para presentar declaración:

Cuando se ha producido el hecho imponible, esto es, la transmisión de inmuebles urbanos, los sujetos pasivos vienen obligados a presentar e ingresar la correspondiente autoliquidación, en el modelo oficial, en los siguientes plazos:

  • En transmisiones mortis-causa: 6 meses desde la fecha de fallecimiento del causante, prorrogable hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (presentada dentro de los 6 meses iniciales).
  • En transmisiones inter-vivos: 30 días hábiles contados desde el siguiente a la fecha en que se produce la transmisión (normalmente la fecha de la escritura pública).

7.2 Recargos por presentación extemporánea

El artículo 27 de la Ley 58/2003 General Tributaria establece los siguientes recargos para autoliquidaciones presentadas voluntariamente fuera del plazo para declarar, sin requerimiento previo:

  • Las autoliquidaciones presentadas e ingresadas en los 3 meses siguientes a la finalización del plazo, tienen un recargo único del 5%.
  • Las autoliquidaciones presentadas e ingresadas después de los 3 y hasta los 6 meses siguientes a la finalización del plazo, tienen un recargo único del 10%.
  • Las autoliquidaciones presentadas e ingresadas después de los 6 y hasta los 12 meses siguientes a la finalización del plazo, tienen un recargo único del 15%.
  • Las autoliquidaciones presentadas e ingresadas después de los 12 meses siguientes a la finalización del plazo, tienen un recargo único del 20% más intereses de demora desde que se cumplan dichos 12 meses.

No obstante, si estos recargos se ingresan en período voluntario, como ocurre cuando se autoliquidan, tienen una deducción del 25% de su importe.

Aplicando estos recargos y deducción a la cuota líquida, obtendremos el importe total a ingresar.

Actualización a 21.02.2017: Sentencia del Tribunal Constitucional de 16.02.2017.

En la Sentencia de 16 de febrero de 2017, el Tribunal Constitucional analiza este impuesto en la normativa foral de Guipúzcua (exactamente igual que el regulado en la ley estatal), en lo relacionado al calculo de la base imponible. El Tribunal Constitucional lo analiza desde el prisma del principio de capacidad económica reconocido en la Constitución Española, y sobre la posibilidad de acreditar por parte del contribuyente si se ha producido o no una plusvalía.

El Tribunal Constitucional acaba declarando inconstitucionales y nulos los artículos 4.1, 4.2.a) y 7.4 de la Norma Foral 16/1989 de 5 de julio del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, pero solo para situaciones en las que realmente no existe un incremento del valor. Es decir, que el sistema de cálculo sigue siendo exactamente el mismo (y válido), para aquellas situaciones en las que sí se produce un incremento.  Por tanto, seguirá siendo imprescindible poder acreditar la inexistencia de incremento de valor en las transmisiones que se realicen.

Aun no se ha pronunciado el Tribunal Constitucional sobre los preceptos de este impuesto en la legislación estatal, pero es de esperar que declare la inconstitucionalidad en los mismos términos en relación a los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales según redacción del Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo.

Aquí la noticia relacionada con esta actualización.


Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área Fiscal Inmobiliario 

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