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Legalizar vivienda en Andalucía

por | Dic 8, 2016

Legalizar en AndalucíaHace ya casi 7 años, se aprobó en Andalucía el  Decreto 2/2012, de 10 enero, en el que se reguló el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

El objetivo del citado decreto era regular los requisitos y los procedimientos para poder regularizar asentamientos ilegales con la ordenación existente en cada Ayuntamiento. Asimismo, también regulaba los requisitos y los procedimientos para poder regularizar (legalizar) aquellas edificaciones que se habían realizado sin licencia o contraviniendo esta y que se encontraban en el llamado régimen de fuera de ordenación. Sin embargo, como casi siempre, este Decreto, más que soluciones trajo problemas, ya que el Decreto, al aplicarlo, se encontraba de bruces con la LOUA, y a la hora de la verdad, no se podía legalizar prácticamente nada.

Por fin, y tras muchas críticas, el pasado 1 de agosto de 2016 el Parlamento Andaluz aprobó la Ley 6/2016, que fue publicada en el BOJA de 5 de agosto de 2016, en virtud de la cual se modifican ciertos preceptos de la LOUA, de modo que el Decreto 2/2012, de 10 enero, podría aplicarse con mayor facilidad y lo cierto es que, a día de hoy, podemos afirmar que estamos consiguiendo legalizar numerosas edificaciones que hasta la fecha, era prácticamente imposible.

A continuación explicamos cuándo conviene legalizar una edificación, qué requisitos son necesarios, y qué pasos hay que dar para conseguir legalizar.

¿Qué tipo de vivienda interesa legalizar?

Aquellas que se hicieron sin licencia, o contraviniendo el contenido de las mismas y, normalmente se han realizado en suelo no urbanizable (suelo rústico).

¿Qué es eso de legalizar (regularizar) una edificación?

Legalizar una construcción que se encuentra sin licencia, a muy grandes rasgos, es tener el reconocimiento de la Administración de la existencia de esa vivienda y  poder obtener los mismos derechos que si de una obra con licencia (obra nueva) se tratase.

¿Cómo se materializa una legalización?

De dos maneras:

  • Ante la Administración (Ayuntamiento): obteniendo una Declaración de Fuera de Ordenación, o de Asimilado a Fuera de Ordenación.
  • Ante el Registro de la Propiedad: pudiendo inscribir la edificación como si de una “obra nueva” se tratase.

¿Para qué sirve legalizar una vivienda?

En principio, cuando una vivienda no se encuentra licenciada, esta obra no existe. No existe a efectos jurídicos y esto acarrea una una serie de consecuencias importantes como:

  • Imposibilidad de obtener servicios de luz, agua, etc.
  • No consta como patrimonio.
  • El valor de la parcela será bastante menor.
  • Ningún banco “dará” ninguna hipoteca a ningún comprador.
  • Imposibilidad de realizar cualquier obra de mejora sobre la edificación (en el caso de realizar alguna obra sobre una edificación que no se encuentra regularizada, si ésta ya ha prescrito, perderíamos la prescripción de la obra, y el plazo de prescripción volvería a empezar a contar. En Andalucía, este plazo es de 6 años.
  • No consta la edificación en el Registro de la Propiedad, lo que acarreará desconfianza a un posible comprador.
  • Si por cualquier motivo necesitara vender su vivienda y no estuviera legalizada, necesitará hacerlo previamente.
  • En caso de querer alquilar su vivienda necesitará cumplir con estos requisitos para poder hacerlo dentro de la legalidad.
  • Si deseara solicitar algún tipo de ayuda pública a la rehabilitación de viviendas, su casa deberá estar legalizada.

¿Qué obtenemos al legalizar una edificación?

  • Seguridad.
  • Certeza jurídica de a quién pertenece esa edificación.
  • Un aumento del valor económico de la edificación.
  • Mayor capacidad negociadora frente a un posible comprador.
  • Capacidad para vender la edificación a un tercero y que, a éste, el banco pueda otorgarle una hipoteca.
  • Capacidad para conectar la edificación legalmente con los suministros de agua y luz.
  • Posibilidad de obtener licencia para realizar obras en nuestra edificación.

¿Cuáles son los requisitos para poder legalizar (regularizar) una edificación?

  • Que la construcción haya sido edificada hace más de 6 años.
  • Que las obra, construcción o instalación no invada el dominio público o su zona de servidumbre.
  • Que no exista una Orden de Demolición dictada correctamente sobre la edificación.

¿Con quién debe contar para legalizar una vivienda?

Con dos grupos de profesionales: con abogados y con técnicos (arquitectos).

Por un lado, partimos de la base de que estamos intentando legalizar algo que en su día fue ilegal, por tanto: necesitamos apoyo legal, conocimiento de las normas, y agilidad en el Ayuntamiento para sacar adelante el servicio. Pero también, por otro lado, resulta que vamos a legalizar una estructura física (una vivienda, por ejemplo), y vamos a necesitar numerosa documentación técnica para “convencer” al Ayuntamiento, de que nuestra obra reúne todos los requisitos para legalizar.

En Vélez Dorado,  somos ambas cosas: Abogados y Arquitectos. Centralizamos el trabajo.

Quiero comprobar si puedo regularizar.

Para comprobar si la obra (construcción, edificación o instalación) es legalizable, puede rellenar el siguiente formulario; no obstante, por supuesto, si lo desea, puede ponerse directamente en contacto con nosotros a través del teléfono 911 01 37 11, o en el correo electrónico info@velezdorado.com.

Un equipo de profesionales de Vélez Dorado estudiarán la viabilidad de llevar a cabo el proceso de regularización y, en caso positivo, le enviaremos presupuesto sin ningún tipo de compromiso ni coste por su análisis.

Formulario de viabilidad de legalización

Ir al formulario

Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área de Urbanismo.

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