Hace ya casi 7 años, se aprobó en Andalucía el Decreto 2/2012, de 10 enero, en el que se reguló el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
El objetivo del citado decreto era regular los requisitos y los procedimientos para poder regularizar asentamientos ilegales con la ordenación existente en cada Ayuntamiento. Asimismo, también regulaba los requisitos y los procedimientos para poder regularizar (legalizar) aquellas edificaciones que se habían realizado sin licencia o contraviniendo esta y que se encontraban en el llamado régimen de fuera de ordenación. Sin embargo, como casi siempre, este Decreto, más que soluciones trajo problemas, ya que el Decreto, al aplicarlo, se encontraba de bruces con la LOUA, y a la hora de la verdad, no se podía legalizar prácticamente nada.
Por fin, y tras muchas críticas, el pasado 1 de agosto de 2016 el Parlamento Andaluz aprobó la Ley 6/2016, que fue publicada en el BOJA de 5 de agosto de 2016, en virtud de la cual se modifican ciertos preceptos de la LOUA, de modo que el Decreto 2/2012, de 10 enero, podría aplicarse con mayor facilidad y lo cierto es que, a día de hoy, podemos afirmar que estamos consiguiendo legalizar numerosas edificaciones que hasta la fecha, era prácticamente imposible.
A continuación explicamos cuándo conviene legalizar una edificación, qué requisitos son necesarios, y qué pasos hay que dar para conseguir legalizar.
¿Qué tipo de vivienda interesa legalizar?
Aquellas que se hicieron sin licencia, o contraviniendo el contenido de las mismas y, normalmente se han realizado en suelo no urbanizable (suelo rústico).
¿Qué es eso de legalizar (regularizar) una edificación?
Legalizar una construcción que se encuentra sin licencia, a muy grandes rasgos, es tener el reconocimiento de la Administración de la existencia de esa vivienda y poder obtener los mismos derechos que si de una obra con licencia (obra nueva) se tratase.
¿Cómo se materializa una legalización?
De dos maneras:
- Ante la Administración (Ayuntamiento): obteniendo una Declaración de Fuera de Ordenación, o de Asimilado a Fuera de Ordenación.
- Ante el Registro de la Propiedad: pudiendo inscribir la edificación como si de una “obra nueva” se tratase.
¿Para qué sirve legalizar una vivienda?
En principio, cuando una vivienda no se encuentra licenciada, esta obra no existe. No existe a efectos jurídicos y esto acarrea una una serie de consecuencias importantes como:
- Imposibilidad de obtener servicios de luz, agua, etc.
- No consta como patrimonio.
- El valor de la parcela será bastante menor.
- Ningún banco “dará” ninguna hipoteca a ningún comprador.
- Imposibilidad de realizar cualquier obra de mejora sobre la edificación (en el caso de realizar alguna obra sobre una edificación que no se encuentra regularizada, si ésta ya ha prescrito, perderíamos la prescripción de la obra, y el plazo de prescripción volvería a empezar a contar. En Andalucía, este plazo es de 6 años.
- No consta la edificación en el Registro de la Propiedad, lo que acarreará desconfianza a un posible comprador.
- Si por cualquier motivo necesitara vender su vivienda y no estuviera legalizada, necesitará hacerlo previamente.
- En caso de querer alquilar su vivienda necesitará cumplir con estos requisitos para poder hacerlo dentro de la legalidad.
- Si deseara solicitar algún tipo de ayuda pública a la rehabilitación de viviendas, su casa deberá estar legalizada.
¿Qué obtenemos al legalizar una edificación?
- Seguridad.
- Certeza jurídica de a quién pertenece esa edificación.
- Un aumento del valor económico de la edificación.
- Mayor capacidad negociadora frente a un posible comprador.
- Capacidad para vender la edificación a un tercero y que, a éste, el banco pueda otorgarle una hipoteca.
- Capacidad para conectar la edificación legalmente con los suministros de agua y luz.
- Posibilidad de obtener licencia para realizar obras en nuestra edificación.
¿Cuáles son los requisitos para poder legalizar (regularizar) una edificación?
- Que la construcción haya sido edificada hace más de 6 años.
- Que las obra, construcción o instalación no invada el dominio público o su zona de servidumbre.
- Que no exista una Orden de Demolición dictada correctamente sobre la edificación.
¿Con quién debe contar para legalizar una vivienda?
Con dos grupos de profesionales: con abogados y con técnicos (arquitectos).
Por un lado, partimos de la base de que estamos intentando legalizar algo que en su día fue ilegal, por tanto: necesitamos apoyo legal, conocimiento de las normas, y agilidad en el Ayuntamiento para sacar adelante el servicio. Pero también, por otro lado, resulta que vamos a legalizar una estructura física (una vivienda, por ejemplo), y vamos a necesitar numerosa documentación técnica para “convencer” al Ayuntamiento, de que nuestra obra reúne todos los requisitos para legalizar.
En Vélez Dorado, somos ambas cosas: Abogados y Arquitectos. Centralizamos el trabajo.
Quiero comprobar si puedo regularizar.
Para comprobar si la obra (construcción, edificación o instalación) es legalizable, puede rellenar el siguiente formulario; no obstante, por supuesto, si lo desea, puede ponerse directamente en contacto con nosotros a través del teléfono 911 01 37 11, o en el correo electrónico info@velezdorado.com.
Un equipo de profesionales de Vélez Dorado estudiarán la viabilidad de llevar a cabo el proceso de regularización y, en caso positivo, le enviaremos presupuesto sin ningún tipo de compromiso ni coste por su análisis.
Formulario de viabilidad de legalización
Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área de Urbanismo.
¡Hola! Una duda: ¿Qué sucede si un particular vende a otro un terreno rústico con una casa construida de más de 6 años de antigüedad (es decir, ya prescrita) sin haber registrado previamente la vivienda? ¿El plazo de prescripción de esa vivienda se pierde?
No, no se pierde.
Buenas, he ampliado mi cocina con el patio sumándole a la misma unos 5 m2 más, al mismo tiempo he subido los muros de la ampliación de la cocina hasta unirlas a la segunda planta y construir allí una habitación en la azotea más la ampliación. Mi pregunta es si esa obra se podría legalizar. Es en Utrera (Sevilla) tengo expediente de iniciación por obra sin licencia
Eso tendrá que confirmarse con un arquitecto tras estudiar la norma zonal que se le aplique y las condiciones edificatorias. Es imposible saberlo de otro modo.
Hola, si vendes una vivienda urbana y compras una vivienda para uso habital sin regularizar en terreno rustico, cómo se calcularía la ganancia o perdida patrimonial para el IRPF? Hay un plazo para regularizar la vivienda y que la inversión de esa compra se tenga en cuenta para calcular la ganancia o perdida patrimonial? Muchas gracias
Buenos días, esta pregunta es mucho mejor que se la hagan a un despacho especializado en derecho fiscal, ya que nosotros no llevamos cuestiones de este tipo. Gracias
Buenas noches, quiero comprar una casa en terreno rústico, tiene el documento catastral y nota simple, pero no tiene agua y he llamado al ayuntamiento y me dice que no está legalizada la casa, pero entonces como es que tiene el certificado catastral y nota simple,?
Buenas tardes, porque no tiene nada que ver. Una viviendas es legal porque tenga licencia de obra, ya está. Todo lo demás no es prueba alguna de que sea legal. Un saludo.
Tengo una vivienda en construcción con dos plantas y el tejado, pero sin cerramientos.
La misma lleva así más de diez años, y está situada en SUELO RÚSTICO.
Fue denunciada por el SEPRONA ante el Juzgado, condenándome la audiencia provincial al puedo de una multa de 2.160 €, como digo hace más de diez años.
Mi pregunta, puedo terminarla con la nueva Ley de la Junta de Andalucía?
Gracias
Buenas tardes, hoy entra en vigor esa ley, y habrá que estudiarla detenidamente, y posteriormente estudiar su caso para saber si se puede o no se puede. De momento no podemos decirle nada con certeza. Un saludo.
Hemos comprado una casa hace 2 mese que tiene un patio construido detrás de la misma en terreno zona verde ilegalmente el patio lleva construido unos 22 años
Nos acabamos de enterar que había una denuncia del terreno que podemos.hacer
Buenas tardes, habría que estudiar el caso, y ver en qué clase de suelo se encuentra el patio, porque si es dominio público la acción de restauración de la legalidad urbanística nunca caduca. Pero para poder saber esto necesitaríamos los datos de ubicación. Si tiene cualquier duda más al respecto puede ponerse en contacto con nosotros en el 911013711, o directamente a info@velezdorado.com. Un saludo.
Tengo entendido que la ley establece unas dimensiones máximas de la construcción en relación con la extensión del terreno, para que sea legalizable. Sobre un terreno rústico de unos 800 m2, por ejemplo, ¿hasta cuántos metros puede tener? ¿Y qué sucede si el número de metros excede lo permitido? ¿No se podrá legalizar o se legalizarán (escriturarán) menos metros de los reales?
Buenas tardes, la edificabilidad máxima depende de cada municipio en concreto y de cada parcela concreta. Sería necesario conocer la ubicación concreta para poder saber qué edificabilidad existe. Si se excede de los metros, directamente no le darán la licencia para poder ejecutar la obra. Un saludo.
Hola tengo una nave de aperos con licencia de obras.me han abierto expediente administrativo por hacer un porche y un cuarto de baño.
Y poner una piscina.que debo hacer?un nuevo proyecto de legalización.
Buenas tardes, por este medio se suelen contestar preguntas genéricas y, en ningún caso, se trata de un asesoramiento personalizado. Si le han abierto un procedimiento y la obra es legalizable, tiene que legalizar, y si no es legalizable, le adjuntamos un enlace donde desarrollamos el asunto: https://www.velezdorado.com/obras-ilegales-actuar-me-denunciado/ Si necesitas más asesoramiento, puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada, al 911013711 o al correo, info@velezdorado.com. Un saludo.
Hola,
Si una casa ya tiene DAFO en zona Rustica en Sayalonga (Carraspite) no sinifica que esta legalizado aparamente.
Pues que falta para legalizar la casa y como obtenecer lo por favor?
Si no es possible cual son los riesgos?
Muchas Gracias
Para que una casa sea legal debe tener licencia. Para obtenerla debe cumplir con la ordenación urbanística del municipio. Si no la cumple, se queda en fuera de ordenación una vez ha prescrito. Un saludo.
Gracias. Pues una vez que tiene DAFO nunca se puede legalizar verdad?
UNA VIVIENDA QUE LE LEVANTARO EXPEDIENTE YA QUE ESTABA HACIENDO MAS OBRAS QUE LA LICENCIA C986ONCEDIDA PUEDE LEGALIZARSE SI LA VIVIENDA ES DE 1986
REALMENTE HA REALIZADO REFORMAS PERO LA VIVIENDA BASE ESTABA ALLI
ES LEGALIZBLE?
UN SALUDO
Buenas tardes, tendríamos que ver exactamente en qué consisten las obras y que se licenció y si, aunque no estén licenciadas, si se podría legalizar (esto mejor un arquitecto). Faltan muchos datos. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 o escribiendo a info@velezdorado.com
¿Puede legalizarse una vivienda construida en suelo rústico en el año 1980 (aparece datada en catastro desde esa fecha) teniendo en cuenta dicho suelo se calificó como protegido, 17 años después (en el año 1997) ?
¿Qué diferencia hay entre legalizar y regularizar una vivienda?
Buenas tardes, en todo caso quedará como fuera de ordenación, pero eso no es ni legalizar ni regularizar. A efectos prácticos es lo mismo: es obtener licencia (o el titulo que sea), que establece que esa vivienda es ya urbanísticamente conforme. De todos modos, en cada comunidad se regula de una determinada manera. Un saludo.
Hola tenemos una parcela con una vivienda contruida hace ya mas de 10 años, el ayuntamiento tiene toda la urbanización como urbana no consolidada, tenemos agua, luz, servicio de basura y para vender el comprador necesita que este en el registro como urbana o urbana no consolidada, tenemos un certificado del ayuntamiento que dice que es urbana no consolidada, además de estar publicado en en BOJA, que mas hace falta para que el registro de la propiedad la ponga como urbana o urbana no consolidada?
gracias
Buenas, en principio no haría falta nada más, no entendemos cuál es el problema del registro. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 o escribiendo a info@velezdorado.com
Buenas estoy interesada en una parcela rústica en la provincia de Málaga , municipio de competa,dispone de 2500 metros y una casa de aprox 45 metros ,la cual no está visible en el registro y si que tiene agua y luz y paga Ibi aparte de recibo de agua y luz,aparte está en zona protegida,la falta del DAFO por estar la propiedad afectada por un `hito paisajístico´ que convierte al terreno en zona protegida, así como que las construcciones anexas a la vivienda adquieren la antigüedad legal requerida para su inscripción en el Registro de la Propiedad el próximo 31 de agosto de 2022. Mi finalidad es comprar y luego vender,pero temo que puedan surgir problemas de derrumbe ,me pueden asesorar
Buenas tardes, cuestiones tan particulares es mejor de manera privada. Si quiere que analicemos su caso particularmente puede solicitarlo en el 911013711 o directamente a través de info@velezdorado.com. Un saludo
Buenos días, tengo una casa en el campo legal y me gustaría hacer una ampliación para poder construir un par de habitaciones mas adosadas al mismo inmueble.
¿ Que debo hacer para que todo sea legal ?
gracias
Buenas tardes, obtener licencia para hacer esas ampliaciones. ¿Por qué dice que su casa en el campo es legal? Entendemos que es legal solo cuando la vivienda dispone de licencia. Un saludo.
ola estoy viendo un terreno con casa antigua tiene registro de propiedad pero no escritura en un terreno no urbanizable se podría sacar la escritura de la casa y reformarla la casa tiene más de 30 años un saludo
Buenas tardes, quizá se pueda inscribir mediante una escritura de obra antigua, acreditando la antigüedad del inmueble y la inexistencia de expedientes de restauración de la legalidad, pero si la obra no tiene licencia (habría que ver también dónde está esa vivienda), lo más seguro es que las únicas obras que se puedan volver a realizar solo sean obras de conservación y mantenimiento. Si quiere ampliar información puede solicitar una consulta al 911013711 o directamente a info@velezdorado.com Un saludo
Hola buenas tardes tengo una duda hemos visto una parcela que queremos comprar, es rústica y pone que la parcela es de labor o labradío regadío, tiene una vivienda de 106 m mi pregunta es si puedo legalizarla o si la legalizo me harán quitar parte de ella puesto que la superficie de la parcela es de 1066. Y me están diciendo que si la legalizo me arriesgo a que por los metros que tiene la parcela la vivien.tendría que tener menos metros. La vivienda se construyó en el 1992. Muchas gracias
Buenas tardes, exactamente. Si la vivienda lleva desde 1992 ha prescrito, quizá si usted legalice pierda metros (esto hay que confirmarlo detenidamente). Puede ponerse en contacto con nosotros en privado a través del 911013711 o info@velezdorado.com, y le informarán de cómo obtener una asesoría personalizada. Un saludo.
Buenas tardes,
Se posee un terreno escriturado con una casa edificada en su día sin licencia y, pasados los años de estar construida sin novedad, sanción ni nada de nada se acudió a un notario que, con un informe de un arquitecto técnico y algún requisito más, la escrituró, se pasaron las escrituras de la casa por el Registro de la propiedad y figurando en el Catastro, desde ese momento se paga el IBI rustico por la parcela que ya se abonaba y, desde que se escrituró la casa, IBI urbano por la misma.
¿Está todo en regla o queda aún algún trámite para que todo esté legal?
Buenas, que esté escriturada y esté pagando IBI, en ningún caso significa que esa vivienda sea legal. Para que sea legal, necesita tener licencia. Si no tiene licencia, y ha prescrito la obra, simplemente es una obra prescrita, quizá en un régimen de fuera de ordenación, pero no se puede decir que sea legal. Un saludo.
Hola tengo una casa en zona no urbanizable xq es rural y es en gibraleon Huelva con una multa de 72mil euros..no tengo ni licencia de obras ni nada solo un contrato entre particulares de la parcela se construyó en 2015 2016
Puedo sacarle las escrituras?
Hola, si tiene orden de demolición, lógicamente no. Aunque si solo tiene la sanción, y no existe orden de demolición, y han transcurrido 6 años y el Ayuntamiento lo certifica, podría inscribirla pero a efectos de legalidad urbanística no significaría nada. Saludos
Buenas que tal tengo una casa en suelo rustico con una protección de paisajes sobresalientes se puede legalizar pasados 6 años gracias un saludo
Buenas tardes, lo más seguro es que no. Que esté prescrita la obra (si es que lo está) no implica ni mucho menos su legalización. Un saludo.
Buenas tardes. Tengo una casa de campo la cual paga ibi y figura en el catastro desde 1920. Mi pregunta es que quiero solicitar permiso de obras para revocado de fachadas y ornato. El ayuntamiento solicita AFO. La casa tiene suministro electrico pero no de agua y necesita rehabilitación interior. Podrian dar licencia si AFO o se podría obtener dicho AFO? Gracias
Buenas tardes, habría que confirmar la viabilidad con el técnico del Ayuntamiento. Un saludo.
Buenas tardes mi pregunta es la siguiente en el 1995 edifique una nave en suelo industrial con licencia y proyecto escritura y registra al final quedó un patio 200m. Edifique casa de 50m.en cada planta y una piscina 40m. Sin licencia en 2012 regulariza en catastro aumenta el ibi como legalizar en escrituras y registro y si me lo autorizarán dicha obra hace mas de 15 años.
Buenas tardes mi pregunta es la siguiente en el 1995 edifique una nave en suelo industrial con licencia y proyecto escritura y registra al final quedó un patio 200m. Edifique casa de 50m.en cada planta y una piscina 40m. Sin licencia en 2012 regulariza en catastro aumenta el ibi como legalizar en escrituras y registro y si me lo autorizarán dicha obra hace mas de 15 años.
Buenas tardes, disculpe pero no entendemos bien cuál es la pregunta.
Buenas noches.
Construi hace 15 años una vivienda sin permiso en terreno rústico en término municipal de Isla Cristina (Huelva).
¿ se uede legalizar?
Saludos y gracias
Buenas tardes, no sabemos si se puede legalizar o no porque para eso habría que saber la ubicación exacta. Podría haber prescrito, y decimos que podría porque dependiendo de la clase de suele, podría ser que no. Un saludo.
hola,tengo una vivienda en zona rural con fecha de fin de obra de 1986 expedida por el ayuntamiento,en esta vivienda estuvieron mis abuelos 20 años,nunca a tenido licencia de ocupacion,tiene contrato de luz,residuos,tiene escritura,esta inscrita en el catastro,paga ibis todo desde 1986.en 2006 la compro y derrivo los tabiques del interior.mi pregunta es,¿ como construir su tabiqueria de forma legal?me informado sobre el afo y entiendo que no es posible,y me da hasta miedo ir al ayuntamiento.¿que puedo hacer?gracias
Buenas tardes. La respuesta legal es que hay que solicitar la licencia para hacer los tabiques interiores. La respuesta inteligente deberíamos dársela por privado. Un saludo.
buenas días tengo una vivienda y una nave de aperos en una misma parcela, las dos con licencia de construcción pero sin cedula de primera ocupación, una se termino en el año 2003 y la otra en el 2006. la parcela tiene 21.000 m/2 los normas subsidiaras del ayuntamiento de Valverde del camino (Huelva), establecen que se puede segregar parcelas de 10.000 m/2. la nave que se construyo cuenta con cuarto de baño, cocina y una habitación. En estos momentos he decidido vender la nave y para ello he solicitado al catastro el cambio de uso, con el certificado de un arquitecto local el cual dice que nunca ha sido una nave sino una vivienda desde sus inicios, aun no me ha respondido el catastro. El técnico municipal cunado ha ido a solicitar la licencia de segregación me dice que informara negativamente porque en uno de las linderos no se ha guardado la distancia a linderos que establecen las NNSS, en este caso hay unos 15 m y la norma dice que deben ser 20. ¿Hay alguna otra forma de poder hacer la segregación?, entiendo que fueron el servicios municipales de urbanismo los que debieron de velar para que se cumpliera la normativa, pero una vez prescita la posible sanción me encuentro como ciudadano ante una indefensión total, ya que el técnico municipal argumenta que en las parcelas resultantes de la segregación deben de quedar dos parcelas que cumplan con la normativa y lógicamente esta no cumple, ni podrá cumplir nunca…….un saludo
Buenas, por favor, para preguntas particulares complejas, mejor póngase en contacto con nosotros de manera privada.
Un saludo.
Tengo una vivienda en construcción en suelo rústico, la cual hace más de ocho años fue paralizada por el Ayuntamiento, y sentenciada por la Audiencia Provincial de Jaén con sanción económica que fue hecha efectiva inmediatamente. La obra, repito, está en construcción, y está situada en lo que el Ayuntamiento denomina calle Jesús y María, estando dotada desde el año 2.005, de acerado, luz, servicio de recogida de basura, agua potable, etc. He solicitado licencia de obras al ayuntamiento para efectuar el cierre de la vivienda, licencia que me ha sido denegada. Mi pregunta ¿tengo derecho a continuar las obras hasta su finalización?
Buenas, mientras no disponga de licencia, no puede.
Buenos dias he adquirido una casa construida en una parcela rustica en el año 2007,he empezado el tramite para legalizarla ,el primer paso pidiendo alta a los siministros de aqua y luz,el suministro de aqua nos vino negativo por motivo que la casa no esta incluida en la areea de cubertura ,a pesar de que los vecinos todos tienen suministro de aqua de hace muchisimos años.Por lo visto la compania del aqua no tienen conocimiento de esto ,dicen que el ayudamiento ha puesto aqua frauduloso alli.Hemos presentado el afo en el ayudamiento con el permiso de luz pozitivo y el de aqua negativo.Es posible que nos salga negativo???
Buenas, es imposible decirle nada sin saber datos concretos. Un saludo
Buenas tardes. Voy a adquirir una parcela rústica con una casa construida. No es zona protegida. Tanto la parcela como el terreno se encuentran escrituradas e inscritas en el Registro. Tienen agua y luz municipales. Se puede considerar por tanto que se encuentran totalmente LEGALIZADAS? Gracias.
Buenas tardes,
No. Si no existe licencia de obra, no seria legal, aunque esté en el Registro. Son cuestiones distintas. Pero habría que afinar más.
Un saludo.
Buenas días,
Buenas días,
Solicito un presupuesto para la legalización de un vivienda unifamiliar de 2 plantas (60,67 m2 planta baja y 38,98 ,m2 planta alta)y un porche de 30 m2) en el barrio de Salitre Termino de Algatocin registrada en el catastro.
Comprada el 30/01/2012 a un Promotor,con alta a la luz,agua ,y pago el IBI desde esta fecha.
El 14/12/2017, solicito un Licencia de Primera ocupación para poder alquilar ,sin contestación de parte del ayuntamiento,me presento el 16/02/2018 sobre el estado de la licencia ,requiriendo la entrega de la documentación que acredite la obra nueva.La documentación (copia simple de la escritura de declaración de obra nueva) fue entregada por correo certificado en fecha del 10/04/2018 ,sin contestación hasta el día del 19/10/2018,decido llamar el Técnico ,después de una hora conversación hemos quedado que cogía un técnico para legalizar la vivienda.
El técnico elegido llamo el técnico del ayuntamiento , le contesto que no sera suficiente no dará la licencia.y aconsejaba que uso los servicios de un abogado.
Solicito un presupuesto de su asistencia, no tengo ninguna licencia de obra.
Gracias.
Buenos días,
Consultas sobre asuntos concretos y privadas, por favor, contacte directamente con nosotros.
Un saludo