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Análisis de un caso de una orden de demolición y sanción en Salamanca (Castilla y León) basado en parámetros jurídicos-urbanísticos objetivos.

 

ANÁLISIS

* Previo

El presente análisis se fundamenta sólo y exclusivamente en parámetros jurídicos-urbanísticos objetivos, sin tener en cuenta cualquier otro tipo de circunstancias. Estas circunstancias no son ninguna motivación sólida ante una Administración o un Juzgado. Desde el punto de vista jurídico, tenemos que ceñirnos al procedimiento seguido y al fondo material del asunto, sin desviarnos en cuestiones que, por muy “injustas” que parezcan, no aportan nada a la defensa.

* Análisis Restitución de la legalidad urbanística

Cuestiones materiales

  • Prescripción de las obras: Si las obras las sigue considerando el Ayuntamiento como Infracción grave, no prescriben hasta el año 2021, y si conseguís que se modifique a leve, os prescribe en 2017. Decimos que prescribe, siempre y cuando consigáis anular la Orden de Demolición, que ya os adelantamos no es nada sencillo, ni evidente, ni seguro.
  • Legalidad de las obras: A priori, las obras son ilegalizables, no obstante, habría que analizar las posibilidades de legalizar la obra, es decir, de obtener licencia de obra. Desde el punto de vista material, debe cumplir las condiciones de edificación de la ordenanza de suelo urbano que se apliquen a vuestra zona y la parcela debe tener un remanente de edificabilidad no consumido por la ejecución del proyecto-licencia de obra original. Como ya comentamos, sería cuestión de demostrar que existe un remanente de edificabilidad según licencias de obra y primera ocupación; pero honestamente, lo consideramos muy complejo. En caso de encontrar remanente de edificabilidad y que la obra este permitida en las condiciones de edificación, se podría solicitar licencia, y pelearla, pero no creemos un resultado favorable por parte del Ayuntamiento y se incrementaría el coste de vuestra obra (tasas urbanística, ICIO, proyecto, etc) Respecto al asunto del ahorro energético, se puede argumentar, pero tampoco es un argumento demasiado sólido; y respecto al asunto de la Ley de Propiedad Horizontal, ésta, no opera en absoluto en este ámbito.

Cuestiones procesales:

Un procedimiento administrativo siempre tiene un principio y un fin, y un plazo para que la Administración resuelva. Si resuelve fuera de plazo, la Orden de Demolición es nula. El procedimiento de restitución de la legalidad urbanística en Castilla y León se inicia con la incoación del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística y finaliza con la orden de demolición. El plazo que tiene la Administración, en esta Comunidad, es de 3 meses. En vuestro caso, el expediente se inicia el día XXX  y finaliza el día que conste como primer intento válido de notificación de la Orden de Demolición. Teniendo en cuenta esto, tenemos un argumento sólido: La incoación se dicta el XXX, pero no sabemos cuándo os lo notificaron; si se ha notificado más tarde del XXX, un juez tiene que anular esta orden de demolición. Esto hay que comprobarlo. No obstante, suponiendo que el Ayuntamiento haya dictado la orden de demolición dentro del plazo, observamos algunas anomalías que podrían utilizarse en un contencioso administrativo a vuestro favor: En XXX os inician un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística (con muchos errores y falta de motivación), pero luego, en marzo, os incoan el procedimiento de nuevo, sin daros, siquiera, trámite de alegaciones (las alegaciones que os “dejan” hacer es en relación al sancionador, pero no al de restitución). Nuestra opinión es que iniciaron en XXX el procedimiento, se dieron cuenta que se les pasó el plazo, y abrieron uno nuevo. En vista a esto tendríamos dos argumentos donde apoyarnos: Que el procedimiento se inició con fecha XXX y no el XXX y, por tanto, habría caducado. Que aun teniendo por bueno que se inició con fecha XXX se produce indefensión al no haber dado trámite a alegaciones. Estos dos argumentos son menos sólidos que el primero porque cada Juez puede entenderlo de un modo u otro (es un tema más subjetivo) pero habría que defenderlos si no quedase más remedio.

¿Y si desestiman el contencioso? En ese caso, os quedaría la Apelación; y una cantidad infinita de herramientas jurídicas para retrasar una posible ejecución real de la orden de demolición que no merece la pena que os contemos aquí. Es decir, que una Orden de Demolición sobre el papel es una cosa, y otra es que materialmente vaya a ocurrir algo en vuestra vivienda si se dan los pasos adecuados.

Conclusión: si queréis mantener vuestra obra, indudablemente hay que proceder a interponer recurso contencioso con independencia de que se anule o no. Si no se recurre, la Orden de Demolición, queda firme.

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