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En las Islas Baleares, ¿es responsable el dueño de un inmueble que está siendo alquilado como piso turístico?

Introducción

En esta publicación aclararemos qué responsabilidad tiene el propietario de un piso al alquilarlo a un tercero, si éste decide alquilarlo como piso turístico.

El supuesto más común que nos llega al Despacho es el de propietarios de las Islas Baleares que desean alquilar sus viviendas para un uso de vivienda, es decir, para largas temporadas (nada de uso turístico) pero que tienen miedo de que su inquilino se encargue de subarrendar esa vivienda para darle un uso turístico y convertirlo en un piso turístico. ¿Qué responsabilidad asume el propietario si esto ocurre?

Supuesto de hecho

Antes de empezar a desarrollar esta cuestión, vamos a plantear el supuesto:

  • Vivienda en las Islas Baleares.
  • Propietarios que desean alquilarla para uso vivienda (más de 6 meses).
  • La vivienda no posee ninguna licencia para destinarla a piso turístico.
  • El inquilino nos da la sensación de que puede estar interesado en el inmueble para destinarlo a uso turístico, aunque nos lo niega.
  • Duda: si llegase a subarrendar mi vivienda, y destinarla a piso turístico, ¿qué responsabilidad asumo como propietario de la vivienda?.
  • ¿Cómo puedo blindar esta situación para que no me repercuta negativamente si, llegado el caso, el inquilino destina mi vivienda como piso turístico?
  • ¿A qué sanciones se enfrentaría el inquilino por parte de la Administración? y, llegado el caso, ¿a qué sanciones podría enfrentarme como propietario?

Hecho ilícito e infracción tipificada

Como ya es sabido por todos, las Islas Baleares han regulado de forma muy contundente el uso de las viviendas y, concretamente, el destino que se da a las mismas en cuanto a alquiler vacacional se refiere. En resumidas cuentas, no se puede dar un uso turístico a las viviendas si no existe autorización expresa para ello. Si se procede a dar ese uso, se considerará actividad clandestina, e incluso oferta ilegal, intrusismo, y/o competencia desleal.

¿Qué tipo de infracción se estaría cometiendo? Depende. Pero en el caso concreto de alquilar para uso vacacional (piso turístico), sin autorización para ello, estaríamos hablando de la infracción prevista en el artículo 105.e y g Ley 8/2012, de 19 de julio del turismo de las Illes Balears que establece lo siguiente:

Artículo 105 Infracciones graves

Se consideran infracciones graves:

e) La oferta o la comercialización de estancias turísticas en viviendas que no cumplan los requisitos o las condiciones establecidas en el capítulo IV del título III de esta ley y en su normativa de desarrollo.

g) La publicidad, la contratación o la comercialización de establecimientos, actividades o empresas que no hayan presentado la correspondiente declaración responsable de inicio de actividad turística o la comunicación previa, si estas son exigibles por la normativa turística y, asimismo, si las han presentado y no se cumplen los requerimientos normativos para su ejercicio, a menos que suponga falsedad, omisión o alteración de los aspectos sustanciales en los términos del artículo 106 siguiente.

Pero incluso podríamos estar hablando de una infracción calificada de “muy grave”, también prevista en la misma ley citada.

Artículo 106 Infracciones muy graves

Se consideran infracciones muy graves:

i) Llevar a cabo por parte de las personas físicas o jurídicas que sean titulares o explotadoras de los canales de comercialización turística definidos en el artículo 3 de esta ley la comercialización, la publicidad o la facilitación mediante enlace o alojamiento de contenidos de reservas, relativas a estancias turísticas en viviendas ubicadas en las Illes Balears que no hayan presentado la declaración responsable de inicio de actividad turística o sin hacer constar el número de inscripción turística.

¿Qué sanciones podrían imponerse?

Infracción grave: 4.001 a 40.000 euros.

No obstante, la infracción prevista en la letra g) del artículo 105 anterior se tiene que sancionar con multa de entre 20.001 euros y 40.000 euros, si la infracción se refiere a la no presentación de declaración responsable respecto a la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial.

Como sanción accesoria se puede imponer la suspensión temporal de la actividad de la empresa o del ejercicio profesional o la clausura temporal del establecimiento.

Infracción muy grave: 40.001 a 400.000 euros.

Como sanciones accesorias podrán imponerse la suspensión temporal del ejercicio de actividad de la empresa o del ejercicio profesional, la revocación de la habilitación otorgada por la administración turística o la pérdida de los efectos de la declaración responsable de inicio de actividad turística o la clausura temporal o definitiva del establecimiento.

¿Quién será el responsable?

Aquí viene la respuesta a la cuestión de nuestro post:

Respecto a la comercialización de estancias turísticas en viviendas, son responsables de las infracciones las personas propietarias del inmueble junto con las personas o entidades comercializadoras, salvo prueba en contrario.

De esta manera es como se redacta en la legislación turística de las Islas Baleares.

Prueba “diabólica”

A nuestro entender, ese artículo es absolutamente ilegal por una razón muy sencilla: supongamos que nuestro inquilino ha decidido alquilar sin consentimiento nuestra vivienda ¿cómo puedo probar que yo no estoy comercializando mi vivienda? ¿cómo se puede probar algo negativo? Los abogados llamamos a esto “prueba diabólica”. El artículo tal y como se encuentra redactado, incluyendo a los propietarios, “salva prueba en contrario”, es ilegal porque atenta contra los principios básicos que rigen el procedimiento sancionador. Quien tiene que probar que yo, propietario, estoy llevando a cabo esa labor comercializadora es la Administración, pero a mi (propietario), se me debe presuponer inocencia.

No obstante a lo anterior, y aunque cualquier multa que se impusiera por una mera “suposición” de que el propietario podría estar comercializando, sería muy cuestionable, lo mejor es prevenir.

¿De qué manera podríamos prevenirnos como propietarios?

La única manera que entendemos que podríamos utilizar para desvirtuar esa presunción de culpabilidad es incorporar una cláusula absolutamente clara en el contrato de alquiler para uso de vivienda, en la que se prohíba el subarriendo y es más, si incorporamos, que se prohíbe el subarriendo de la vivienda para cualquier uso, mejor. Es la única manera que tendremos de, al menos, “probar en contrario”, que no consentimos ni somos parte del “negocio” que ha montado nuestro inquilino en nuestra vivienda.

En cualquier caso, aunque no existiese esa cláusula firmada, si nuestro inquilino procediera a subarrendar nuestra vivienda, y comercializarla como piso turístico, y tuviésemos algún problema con la Administración (que nos sancionase, por ejemplo), entendemos que sería altamente probable que se acabase anulando esa sanción, ya que no lo olvidemos: a quien le corresponde probar la culpabilidad de alguien, es a quien lo alega, y no al revés.

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Redactor: Equipo de Vélez Dorado.

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