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¿Es responsable el comprador de una vivienda de expedientes de disciplina urbanística?

por | May 16, 2017 | 28 Comentarios

Caso

En el presente artículo procederemos a analizar una cuestión jurídica importante a la hora de comprar una vivienda: la responsabilidad del comprador ante los posibles expedientes administrativos existentes de disciplina urbanística.

Es un hecho que el mercado inmobiliario español se ha ido reactivando en los últimos años, según queda reflejado en los últimos datos publicados por el INE (Instituto Nacional de Estadística). Por ello, resulta de gran interés analizar una cuestión jurídica tan importante a la hora de comprar una vivienda, como es la responsabilidad del comprador ante el expediente sancionador y el expediente para la protección de la legalidad urbanística que pudieran recaer sobre la vivienda en cuestión.

Ante la existencia de una vivienda ilegal, una obra que no se ajusta a la legalidad urbanística, una licencia no concedida, etc., la administración competente podrá iniciar dos expedientes de disciplina urbanística: por un lado un expediente sancionador y por otro un expediente para la protección de la legalidad urbanística. Cabe mencionar que estos dos expedientes son totalmente independientes.

NOTA: La legislación aplicable actualmente siempre, siempre, es la  autonómica. No obstante, Esta legislación autonómica, siempre parte de las premisas que, en su día, establecía la legislación estatal, por lo que usaremos de base para este artículo la legislación estatal que inspira a todas las legislaciones autonómicas en materia de disciplina urbanística.

Respecto al expediente para la protección de la legalidad urbanística:

Queda regulado del artículo 29 al 44 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de disciplina urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aplicable en todo el territorio nacional y modificado mínimamente por las normativas autonómicas. Los principales objetivos de este expediente son: la paralización de la obra ilegal, no ajustada al planeamiento o no ajustada a la licencia de obras; el requerimiento de legalización, en el caso en esto fuera factible; y en caso de que la obra no se pudiera legalizar la demolición de lo construido.

En cuanto a la responsabilidad del comprador ante un posible expediente para la protección de la legalidad urbanística, el artículo 31 del Reglamento citado con anterioridad lo deja claro:

El Alcalde o el Gobernador Civil, de oficio o a instancia del Delegado provincial del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, o de la autoridad que en virtud de disposiciones especiales tenga atribuidas sus competencias, requerirán al promotor de las obras o a sus causahabientes para que soliciten, en el plazo de dos meses, la oportuna licencia o ajusten las obras a las condiciones de la otorgada”.

Al promotor de las obras o a sus causahabientes, es decir, al promotor de las obras o al que sucede al promotor, en este caso el comprador de la vivienda. Por lo tanto, ante el expediente para la protección de la legalidad urbanística  tendría responsabilidad el comprador.

Respecto al expediente sancionador:

Queda regulado del artículo 51 al 91 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de disciplina urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana donde se establece que de forma totalmente independiente al expediente para la protección de la legalidad urbanística, los ayuntamientos  podrán iniciar un expediente sancionador ante la existencia de obras ilegales no ajustadas al planeamiento o a la licencia.

En cuanto a la responsabilidad del comprador ante el expediente sancionador dicho Reglamento recoge lo siguiente en su artículo 57:

“En las obras que se ejecutasen sin licencia o con inobservancia de sus cláusulas serán sancionadas por infracciones urbanísticas el promotor, el empresario de las obras y el técnico director de las mismas”.

El artículo dice el promotor, el empresario de las obras y el técnico director, en ningún momento hace referencia al comprador. Por tanto, EN NINGÚN CASO podría hacerse responsable de la sanción al nuevo adquirente de la vivienda.

Conclusión:

A la hora de comprar una vivienda, la cual sospechamos pueda tener iniciado algún expediente de disciplina urbanística debemos tener claro que:

  • Si nos afectaría un posible expediente para la protección de la legalidad urbanística.
  • No nos afectaría un posible expediente sancionador.

Contacto

Si está pensando en comprar un inmueble y tiene dudas o sospecha de la situación urbanística del mismo, no dude en ponerse en contacto con nosotros:

Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.

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28 Comentarios

  1. Juan

    Buenas tardes,
    He realizado hace dos meses, una vivienda de 47mt sin licencia en suelo rústico agrícola de 2100mt en Canarias, me quieren comprar la finca sabiendo que la vivienda no tiene licencia. Si la compran sabiendo todo lo que hay, yo puedo tener problemas en el futuro. muchas gracias.

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Si el comprador es conocedor, no debería haber ningún problema. Eso sí, que quede muy claro que lo conoce el comprador.

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  2. Esperanza

    Buenos días hace v2 meses vendí mi piso y tenía añadida una habitación a la terraza con acuerdo de los vecinos pero el libro de acta lo perdieron hace años y hemos estado 4 años sin libro entonces yo no puedo demostrarlo
    Ahora al actual propietario le han echo derribarlo y me pide que yo pague ese derribo y si no me demandará
    Quien debe pagarlo?? Ellos fueron varias veces a ver la vivienda y lo vieron y se lo comunicamos todo lo que les he dicho
    Muchas gracias

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, esto es una cuestión puramente civil, y no somos expertos. No queremos darle una opinión sin fundamento. Un saludo.

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  3. Pymar

    He comprado un terreno rústico que incluye una vivienda ilegal sobre la que puede haber orden fe demolición.Sería yo responsable de ella? O recae sobre el vendedor?
    Gracias por responderme

    Responder
  4. Lucia Vecino

    Buenas tardes, he consultado la ley y la ley pone : a) Los propietarios, promotores, constructores, según se definen en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, urbanizadores y cuantas otras personas tengan atribuidas facultades decisorias sobre la ejecución o el desarrollo de los actos, así como los técnicos titulados directores de los mismos, los redactores de los proyectos así como las empresas publicitarias que utilicen cualquier medio de comunicación, incluidos los que utilicen las nuevas tecnologías, cuando concurran dolo, culpa o negligencia graves.

    Entiendo que en este caso hace referencia al propietario de la vivienda. En el caso de que venta de la misma, quien es el responsable el nuevo propietario o el antiguo propietario que realizó las obras?

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    • Equipo de Vélez Dorado

      De cara a un sancionador: quien hizo las obras. De cara a un procedimiento de restauración: el dueño de la vivienda con independencia de quien haya realizado las obras.

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  5. Manue

    Quiero comprar un terreno.q antiguamente había una pequeña casa de 2 pla tas pero el antiguo propietario la reformó e hizo una más grande y tiene orden de demolición.ahora es propiedad del banco quien paga los atrasos y la demolición gracias

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  6. Jose

    Hola mi consulta es la siguiente..hace 5 años..hice una hipoteca de una casa para reformar..después de este tiempo me llega una carta de urbanismo que la casa tiene un expediente de ruina..desde el 2016 y yo la compro en el 2017..me exigen un certificado de estabilidad estructural.la hipoteca..se hizo po mediación de una inmobiliaria y los vendedores ocultaron esta información…cuando se hace este tipo de compra no sale las posibles cargas que tiene el inmueble??que me podria pasar a mi??? Dado que no tenía constancia de esto en el.momendto de la firma? Esto es en canarias y no se si la ordenación cambia en algo..muchas gracias

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    • Equipo de Vélez Dorado

      En principio, desde un punto de vista puramente administrativo (el civil tendría que estudiarlo un despacho especializado en esa materia), usted responde de todo lo que exista en la vivienda desde el momento en el que es propietario. Otra cuestión es lo que usted pueda hacer civilmente contra los vendedores (incluso desde el plano penal se podría valorar). Pero administrativamente, a lo que nosotros nos dedicamos, desgraciadamente usted sería responsable de hacer frente a esos expedientes.

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  7. Guillermo R

    Hola, quiero comprar una casa del año 1997 construida solo la planta baja y con tejado a una agua provisional de uralita por haberse separado la pareja, en el año 2000 consta en el registro que la mujer es unica dueña despues de haber partido los gananciales,mi pregunta es, que necesito saber o que informes debo pedir y a donde para poder rematar yo la casa con el tejado ?

    Pd, la casa esta habitada desde el 2000 y tiene todos los enganches, luz , agua,alcantarillado etc. Solo le falta rematar el tejado.

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  8. Cristian

    Estoy interesado en comprar una parcela la cual no está registrada, quiero saber si hay alguna sanción sobre esa casa o alguna paralización de obra y también quiero saber si en un futuro no me la van a tirar por construcciones de colegios,etc. En caso de legalización claro, un saludo.

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, en ese caso usted deberá pedir un certificado al Ayuntamiento de inexistencia de expedientes de restauración de la legalidad urbanística. por este medio se suelen contestar preguntas genéricas y, en ningún caso, se trata de un asesoramiento personalizado. Si necesita un asesoramiento completo, puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada, al 911013711 o al correo, info@velezdorado.com

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  9. Vicente Castelar

    Buenas:
    Voy a adquirir una parcela urbanizable de 2100 m2 y en ella hay una caseta ilegal de 16 m2, la duda es que si hay posible sanción sobre esta construcción ilegal anterior a la fecha de compra, quien se hace responsable.
    Un saludo.

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, respecto del sancionador sería responsable quien la construyó, pero si hubiera que demolerla, sería quien es dueño de esa parcela en el momento en el que tenga que ser demolida. Un saludo.

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  10. Adrian

    Quiero comprar un tereno rustico y tiene una sanction por una ilegalidad urbanistica aun sin pagar que consecuencia possible caeria sobre mi podian embargar ese terreno aun si yo lo hubiera comprado gracias

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, la sanción solo irá contra quien realizó la obra y fue sancionado, no contra usted ni contra sus bienes. Un saludo.

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  11. Antonio

    Buenos días, estoy interesado en una vivienda construida en 2006 la cual se encuentra afecta por un expediente de incorrección urbanística al no respetar la distancia lateral con la parcela contigua respecto de la linde.
    ¿Puedo aventurarme en la compra o mejor pasar a otra cosa?

    Saludos.

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  12. Luis

    Buenas, ante la compra de una vivienda nos vemos en dudas tras ver la nota simple. Según la misma, no hay constancia de la edificación de un casetón en la segunda planta (que en la nota simple aparece como patio o terraza) y hace tiempo al anterior propietario dejo medio cubierto (sin licencia) para tener una habitación más en la vivienda.
    ¿En el informe de tasacíón se darán cuenta de este hecho y nos lo advertirán?
    ¿En que momento nos lo harán saber de todos los tramites que faltan por hacer?
    Llegado el caso, ¿Se podrá regularizar este hecho y a quien le corresponde las tasas o expedientes?
    La altura de las viviendas de la zona es la misma que tiene este edificio con esa planta incluido.
    Saludos y gracias.

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas:

      ¿En el informe de tasación se darán cuenta de este hecho y nos lo advertirán? Puede ser.
      ¿En que momento nos lo harán saber de todos los tramites que faltan por hacer? En la tasación
      Llegado el caso, ¿Se podrá regularizar este hecho y a quien le corresponde las tasas o expedientes? Si se pudiese legalizar (cosa que dudamos), sería solicitar licencia. Si no se puede legalizar, esa obra quedará en fuera de ordenación si es que está prescrito. Le corresponde siempre al que sea el propietario, aunque no haya realizado las obras.

      Un saludo.

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  13. maria josé DELGADO SANTOS

    estoy interesado en una casa propiedad de un banco,pero el anuncio dice que tiene un expediente de infraccion urbanistica por una ampliacion de 12 metros cuadrados superficie reconocida en catastro de 136 metros frente a 40 metros registrales.,Que me aconsejais. gracias por anticipado.

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    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenos días,

      Le recomendamos que estudie en qué situación se encuentra ese expediente, para ver si existen órdenes de demolición y para valorar sus consecuencias.

      Un saludo.

      Responder

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