En el presente artículo procederemos a analizar una cuestión jurídica importante a la hora de comprar una vivienda: la responsabilidad del comprador ante los posibles expedientes administrativos existentes de disciplina urbanística.
Es un hecho que el mercado inmobiliario español se ha ido reactivando en los últimos años, según queda reflejado en los últimos datos publicados por el INE (Instituto Nacional de Estadística). Por ello, resulta de gran interés analizar una cuestión jurídica tan importante a la hora de comprar una vivienda, como es la responsabilidad del comprador ante el expediente sancionador y el expediente para la protección de la legalidad urbanística que pudieran recaer sobre la vivienda en cuestión.
Ante la existencia de una vivienda ilegal, una obra que no se ajusta a la legalidad urbanística, una licencia no concedida, etc., la administración competente podrá iniciar dos expedientes de disciplina urbanística: por un lado un expediente sancionador y por otro un expediente para la protección de la legalidad urbanística. Cabe mencionar que estos dos expedientes son totalmente independientes.
NOTA: La legislación aplicable actualmente siempre, siempre, es la autonómica. No obstante, Esta legislación autonómica, siempre parte de las premisas que, en su día, establecía la legislación estatal, por lo que usaremos de base para este artículo la legislación estatal que inspira a todas las legislaciones autonómicas en materia de disciplina urbanística.
Respecto al expediente para la protección de la legalidad urbanística:
Queda regulado del artículo 29 al 44 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de disciplina urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aplicable en todo el territorio nacional y modificado mínimamente por las normativas autonómicas. Los principales objetivos de este expediente son: la paralización de la obra ilegal, no ajustada al planeamiento o no ajustada a la licencia de obras; el requerimiento de legalización, en el caso en esto fuera factible; y en caso de que la obra no se pudiera legalizar la demolición de lo construido.
En cuanto a la responsabilidad del comprador ante un posible expediente para la protección de la legalidad urbanística, el artículo 31 del Reglamento citado con anterioridad lo deja claro:
“El Alcalde o el Gobernador Civil, de oficio o a instancia del Delegado provincial del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, o de la autoridad que en virtud de disposiciones especiales tenga atribuidas sus competencias, requerirán al promotor de las obras o a sus causahabientes para que soliciten, en el plazo de dos meses, la oportuna licencia o ajusten las obras a las condiciones de la otorgada”.
Al promotor de las obras o a sus causahabientes, es decir, al promotor de las obras o al que sucede al promotor, en este caso el comprador de la vivienda. Por lo tanto, ante el expediente para la protección de la legalidad urbanística SÍ tendría responsabilidad el comprador.
Respecto al expediente sancionador:
Queda regulado del artículo 51 al 91 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de disciplina urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana donde se establece que de forma totalmente independiente al expediente para la protección de la legalidad urbanística, los ayuntamientos podrán iniciar un expediente sancionador ante la existencia de obras ilegales no ajustadas al planeamiento o a la licencia.
En cuanto a la responsabilidad del comprador ante el expediente sancionador dicho Reglamento recoge lo siguiente en su artículo 57:
“En las obras que se ejecutasen sin licencia o con inobservancia de sus cláusulas serán sancionadas por infracciones urbanísticas el promotor, el empresario de las obras y el técnico director de las mismas”.
El artículo dice el promotor, el empresario de las obras y el técnico director, en ningún momento hace referencia al comprador. Por tanto, EN NINGÚN CASO podría hacerse responsable de la sanción al nuevo adquirente de la vivienda.
Conclusión:
A la hora de comprar una vivienda, la cual sospechamos pueda tener iniciado algún expediente de disciplina urbanística debemos tener claro que:
- Si nos afectaría un posible expediente para la protección de la legalidad urbanística.
- No nos afectaría un posible expediente sancionador.
Si está pensando en comprar un inmueble y tiene dudas o sospecha de la situación urbanística del mismo, no dude en ponerse en contacto con nosotros:
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Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.
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