En la presente publicación vamos a analizar una cuestión muy vinculada a operaciones inmobiliarias: la disolución de una comunidad de bienes, y las obligaciones tributarias derivadas de la operación.
Veremos qué impuestos se generan, y cuáles podrían dar lugar a dudas. En definitiva: ¿qué impuestos hay que pagar?
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD)
En esta operación puede darse el caso de tener que tributar por estos dos impuestos, ya que no son incompatibles entre sí (excepto la cuota variable del impuesto de Transmisiones Patrimoniales que es incompatible con el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), sin embargo, sólo tributaremos (si no existe exceso de adjudicación), por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.
- Actos Jurídicos Documentados:
En la disolución de una comunidad de bienes compuesta por bienes inmuebles será necesario realizar esta disolución mediante escritura pública otorgada ante notario; de este modo estará sujeta a este impuesto en cuanto a que se trata de un Acto Jurídico Documentado y se cumplen los requisitos para someter la escritura este impuesto.
La base imponible estará constituida por el valor declarado de la comunidad de bienes que se disuelve, es decir, el de la totalidad de los bienes y derechos que la integran, sin perjuicio de lo que pueda resultar de una eventual comprobación de valores pero, en general, variará desde un 0.5% sobre la base imponible hasta un 1.5%.
El sujeto pasivo será cada comunero que adquiere bienes o derechos como consecuencia de la disolución, cada uno por el valor de los bienes o derechos adquiridos.
Os dejamos aquí un listado de todas las comunidades autónomas donde aparecerá el tipo general actual a fecha de febrero de 2017 aplicable a las divisiones horizontales pero, clicando sobre ellas, se abre la página web de cada comunidad autónoma donde podrán ver qué tipo se aplica en cada momento.
Tipo impositivo por Comunidad Autónoma
- AJD en Andalucía: tipo general 1.5 %
- AJD en Aragón: tipo general 1.5 %
- AJD en Asturias: tipo general 1.2 %
- AJD en Baleares: tipo general 1.2 %
- AJD en Canarias: tipo general 0.75 %
- AJD en Cantabria: tipo general 1 %
- AJD en Castilla-La Mancha: 1.25%
- AJD en Castilla y León: tipo general 1.5%
- AJD en Cataluña: tipo general 1.2 %
- AJD en Extremadura: tipo general 1.5 %
- AJD en Galicia: tipo general 1.5 %
- AJD en La Rioja: tipo general 1 %
- AJD en Madrid: tipo general 0.75 %
- AJD en Murcia: tipo general 1.5 % (Existen bonificaciones para Lorca).
- AJD en Navarra: tipo general 0.5 %
- AJD en País Vasco: tipo general 0.5 %
- AJD Comunidad Valenciana: 1.5%
Además, en esta publicación, dedicada a la división horizontal de un inmueble y sus gastos, podréis encontrar más información sobre éste impuesto.
- Transmisiones Patrimoniales:
La disolución de una comunidad de bienes, siempre y cuando no exista un exceso de adjudicación, no está sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales porque dicha operación tiene carácter particional y no dispositivo. No es una transmisión patrimonial propiamente dicha -ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.
Puede darse el caso que los bienes sean indivisibles o, directamente, que no se puedan repartir de forma absolutamente por igual, de modo que habrá que compensar en metálico entre unos y otros comuneros. En ese caso, no existe un exceso de adjudicación, sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común.
Por eso recomendamos siempre que no se produzca ningún exceso de adjudicación y que la disolución de una comunidad de bienes se realice de forma proporcional a las cuotas de participación.
En resumen, podemos decir que la disolución de una comunidad de bienes se trata de una transmisión patrimonial propiamente dicha (ni a efectos civiles ni fiscales), por tanto, no está sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Así contesta la Dirección General de Tributos a una consulta planteada sobre el exceso de adjudicación:
Debe examinarse si se producen excesos de adjudicación en el reparto de los bienes, en cuyo caso se produciría también la sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas en los términos previstos en el artículo 7.2.B) del TRLITPAJD, si este es oneroso, y en el Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones si es lucrativo. A este respecto, para que no haya exceso de adjudicación a favor de uno de los comuneros, deberá adjudicarse bienes a cada uno en proporción a su cuota, y compensarse las diferencias que resultasen a favor de uno u otro en metálico, tal y como establece el artículo 1.062, párrafo primero, del Código Civil.
Para que el exceso de adjudicación que plantea en la consulta no tribute, debe de compensarse en dinero ahora bien, el valor que se debe tener en cuenta no es el valor de adquisición, sino el valor real de los inmuebles, que se entiende que es el valor de mercado. Por lo tanto, si existe un exceso de adjudicación por parte de uno de los comuneros y se compensa con dinero al otro comunero, será un exceso de adjudicación de los que no tributan; si se compensa pero no con dinero, sino con otros bienes, será un exceso de los que tributan como transmisión patrimonial onerosa, y si dicho exceso no se va a compensar, será lucrativo y deberá tributar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por dicho exceso recibido, tal y como establece el apartado b) del artículo 3 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre (BOE del 19 de diciembre), del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
* La imposición por TPO es incompatible con la cuota variable de AJD (DN), por lo que las operaciones sujetas a TPO que se formalicen en documento notarial quedarán sujetas únicamente a la cuota fija de AJD.
Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) (Plusvalía)
Tampoco se está sujeto a tributar por este impuesto en la disolución de una comunidad de bienes.
En la disolución de una comunidad de bienes se produce una adjudicación de bienes o derechos a cada uno de sus comuneros (siempre que no se produzca un exceso de adjudicación). Por tanto, no hay un efecto traslativo, sino declarativo. De este modo, ningún comunero se atribuye algo que no tenía y, por tanto, no se produce ningún beneficio patrimonial. (En este sentido: Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 18 de abril de 2013).
Ahora bien, el hecho de que esta la disolución de una comunidad de bienes no esté gravada por este impuesto, no obsta a que cuando se produzca una transmisión, no se compute el tiempo que los bienes estaban afectos a la comunidad de bienes. Por tanto, aclaramos que en las futuras transmisiones, se computará este plazo como período de generación del incremento de valor del terreno para la determinación de la base imponible del impuesto.
Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas
En la disolución de una comunidad de bienes no habrá que tributar siempre y cuando no haya exceso en las adjudicaciones ya que, en ese caso, al producirse un exceso de adjudicación, se produciría una ganancia patrimonial.
El artículo 33.1. de la Ley del IRPF, que dispone que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
Asimismo, el apartado 2 del mismo artículo establece que no existe alteración en la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.
Por tanto, y conforme con lo anterior, la disolución de una comunidad de bienes y la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad.
Solo en el caso de que se atribuyeran a uno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro, generándose una ganancia o pérdida patrimonial.
Dos consultas tributarias vinculantes muy relevantes al respecto
Se trata de la consulta V0473-16 acerca de la tramitación de la disolución de una comunidad de bienes en su vertiente tributaria. Podéis descargarla haciendo click aquí.
También, la consulta V3233-13 acerca de la tramitación de la disolución de una comunidad de bienes en su vertiente tributaria. Podéis descargarla haciendo click aquí.
Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área Fiscal urbanístico e inmobiliario.
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