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Anulada orden de demolición de toda la planta semisótano convertida en vivienda en Coslada, Madrid.

Municipio: Coslada, Madrid

Categoría del servicio: Urbanismo, Disciplina Urbanística.  Probar prescripción de obras ilegales

Tipos de inmuebles: vivienda de dos plantas.

Legislación aplicable: Código de Urbanismo de Madrid.

Clase de suelo: Suelo Urbano

Planeamiento vigente: PGOU.

Objetivo: Anular orden de demolición

Hechos: 

El cliente solicitó licencia para realizar obras en la planta inferior de su vivienda (planta semisótano) para destinarlo a cochera. Dicha licencia fue concedida. Además de la cochera ha realizado un baño, office y dos habitaciones. Dichas obras quedaron finalizadas hace más de 15 años.

Ahora ha recibido por parte del Ayuntamiento un requerimiento de legalización, el cual inicia el procedimiento de restauración de la legalidad urbanística. Si no se consigue demostrar la antigüedad de las obras, es decir, si no se consigue probar prescripción de obras ilegales (caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística), o no se pueden legalizar las obras, el Ayuntamiento acabará dictando una orden de demolición.

Análisis material:

Inicio de procedimiento de restauración de la legalidad urbanística. Hay que probar la prescripción de obras ilegales. Para ello vamos a utilizar diversos elementos probatorios que demuestran efectivamente la antigüedad de estas obras. En principio el Ayuntamiento debería aceptar estos medios de prueba, declarar la prescripción y archivar el expediente.

Jurisprudencia:

“El requerimiento para la legalización de unas obras efectuadas sin licencia no prejuzga la legalidad de las obras realizadas y en tal sentido es un acto de trámite en relación con el definitivo de otorgamiento o denegación de la licencia solicitada; sin embargo es presupuesto para que ese mecanismo se ponga en marcha no hubieran transcurrido más de cuatro años desde la terminación de las obras en cuestión, o, en su caso, desde que la acción pudiera ser ejercitada, porque independientemente de que procediera o no la licencia, el Ayuntamiento sólo puede verificar la conformidad de las obras ejecutadas con la legalidad urbanística aplicable si no hubiera transcurrido el citado plazo; por tanto, en este supuesto, es claro que la recurrente debe plantear la cuestión de la prescripción frente a la orden de legalización.”

Los medios de prueba usados serán, de momento:

  • PROBATORIA 1.- Diversas fotografías del interior de la vivienda en las que se aprecia la existencia de todos los elementos que son mencionados en el requerimiento de legalización. Todas estas fotografías fueron tomadas cuatro años antes de la notificación de la apertura del procedimiento sancionador.
  • PROBATORIA 2.- Informe DGT de vehiculo que se encuentra en varias fotografías aparcado dentro del garaje con fecha XXX y que fue dado de baja (el vehículo con fecha XXX).
  • PROBATORIA 3.-  Escritura de Elevación a Público de Contrato Privado de Compraventa.
  • PROBATORIA 4.-  Informe pericial de arquitecto emitido en el año XXX.
  • PROBATORIA 5.-  Informe pericial de arquitecto emitido en el año XXX con motivo de un procedimiento civil relacionado con la comunidad.
  • PROBATORIA 6.-  Actas de manifestaciones otorgadas ante Notario.
  • PROBATORIA 7.- Contrato de arrendamiento de la vivienda.

Análisis procesal:

  • Interposición de recurso de reposición contra requerimiento de legalización.
  • En su caso interposición de recurso contencioso administrativo contra desestimación de recurso contra requerimiento de legalización.
  • En su caso, recurso de reposición contra orden de demolición.
  • En su caso,  interposición de recurso contencioso administrativo contra desestimación de recurso contra orden de demolición.

Resolución del caso:

Una vez interpuesto recurso de reposición contra el referido requerimiento de legalización, el Ayuntamiento ha estimado totalmente el mismo, una vez ha sido demostrada la caducidad de la acción de restauración, o lo que es lo mismo, ha quedado probado que las obras habían prescrito. Concretamente, así se expresa la resolución del Ayuntamiento

SEXTO.- Se alega también la caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística respecto de las obras objeto del presente expediente.

SÉPTIMO.- A la vista de lo anteriormente expuesto debe considerarse que la interesada ha acreditado que la antigüedad de la construcción es superior al plazo de cuatro años establecido por el citado art. 195.1 de la Ley 9/2001. En consecuencia, debe entenderse que esté caducada la acción de la administración de restablecimiento de la legalidad urbanística. Caducada la acción de restauración de la legalidad urbanística no resulta procedente ya ordenar su demolición.

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