En el siguiente artículo vamos a intentar esclarecer la confusión que se crea, no en pocas ocasiones, entre dos conceptos fundamentales como son la clasificación y calificación del suelo en urbanismo.
Frecuentemente, los conceptos clasificación y calificación son confundidos por aquellos que no son conocedores del Derecho Urbanístico. De hecho, en numerosas ocasiones podemos encontrar estos fallos en artículos de prensa y en los medios de comunicación. Es muy sencillo incurrir en esta clase de errores, sobre todo cuando hablamos de una materia tan compleja como es el urbanismo.
La clasificación y calificación pueden considerarse los instrumentos más importantes con los que cuenta tanto la legislación urbanística como el planeamiento, para definir el suelo.
Diferencia entre clasificación y calificación
Clasificación
Cuando hablamos de clasificación, hacemos referencia al régimen urbanístico en el que se divide un suelo, es decir, la clase de suelo que es. Las clases de suelo son tres: urbano, urbanizable y no urbanizable.
Suelo urbano: Aquel que se encuentra integrado de forma legal en un núcleo poblacional. Debe contar obligatoriamente como mínimo con: acceso rodado, suministro de energía, agua y alcantarillado. A su vez el suelo urbano se divide en dos subcategorías:
- Suelo urbano consolidado: Aquel integrado por los solares, así como las parcelas que, por su grado de urbanización efectiva y asumida por el planeamiento urbanístico, puedan adquirir la condición de solar, mediante obras accesorias y simultáneas a las de edificación o construcción.
- Suelo urbano no consolidado: Aquel integrado por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, la precisada de obras de urbanización a realizar en régimen de actuaciones integradas de ejecución del planeamiento, incluidas las de reforma interior, renovación, mejora urbana u obtención de dotaciones urbanísticas.
Suelo urbanizable: Tendrán la condición de suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento general adscriba a esta clase de suelo, mediante su clasificación, por no proceder serlo a las clases de suelo urbano y no urbanizable de protección, y podrá ser objeto de transformación, mediante su urbanización o cualquiera de las otras formas previstas en la Normativa aplicable. El suelo urbanizable a su vez se divide en dos:
- Suelo urbanizable sectorizado: Aquel integrado por los terrenos que el planeamiento general prevea expresamente que deben transformarse en suelo urbano y que, a tales efectos, se dividen en recintos denominados sectores.
- Suelo urbanizable no sectorizado: Aquel integrado por los restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable.
Suelo no urbanizable: Son todos aquellos que cuenten con algún tipo de protección específica debido a sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público. También aquellos que el planeamiento urbanístico considere necesario preservar por los valores a los que se ha hecho referencia en el punto anterior. No obstante, no tiene por que tener ningún tipo de protección específica, ya que puede ser un suelo reservado en el que no se prevé ningún tipo de desarrollo urbanístico
Calificación
La calificación del suelo, por su parte, hace referencia al uso del suelo y sus posibilidades edificatorias, es decir, a cada clase de suelo (urbano, urbanizable y no urbanizable) se le atribuyen unos destinos, y usos específicos.
- Usos generales: infraestructuras, zonas verdes, dotaciones, etc.
- Usos específicos: residencial, religioso, cultural, industrial, etc.
Para que quede más claro vamos a poner un ejemplo con el uso correcto de cada uno de los términos.
Ejemplo 1: El Ayuntamiento de Aranjuez reclasifica la zona “Las Cabezadas”, la cual estaba clasificada como suelo no urbanizable especialmente protegido por su interés edáfico, y esta pasa a ser urbanizable.
Ejemplo 2: El nuevo PGOU de Torrejón de la Calzada aumenta el suelo industrial y comercial, ya que, ha recalificado la zona “sector dieciocho” de uso industrial y comercial.
En resumen, podemos decir que la clasificación y calificación son dos conceptos fundamentales a la hora de hablar de urbanismo. La diferencia fundamental entre ambas es que la clasificación hace referencia a las distintas clases de suelo (urbano, urbanizable, no urbanizable), mientras que la calificación se refiere a los usos de dichas clases (residencial, industrial, etc.).
Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.
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Hola, vivo en una urbanización de chalets que se supone es privada y de hecho tiene portillas automáticas. Una serie de vecinos, unos diez, estamos fuera de urbanización ya que damos a carretera general y accedemos por ella, la ilumicacion de la carretra es del ayuntamiento y no nos beneficiamos de nada pero pagamos comunidad y derramas de lo que se hace dentro, nosotros ni entramos.
Dentro de la urbanización hay unas zonas verdes grandes que se cedieron al ayuntamiento en su día el constructor que vendió los terrenos.
Mi pregunta es: ¿Es una urbanización privada teniendo estas zonas verdes propiedad del ayuntamiento?, ¿Puede estar cerrada con las vallas la urbanización?
Además el mantenimiento y la siega de estas zonas verdes la estamos costeando los vecinos, ¿debería hacerlo el ayuntamiento?
¿Tengo algún derecho de segregarme de la urbanización estando fuera y no beneficiandome de nada de los hay dentro?
Gracias.
Muchas gracias por el artículo. De claridad absoluta.
Un saludo
M
Buenas tardes, el ayuntamiento de mi pueblo Casinos en la comunidad valenciana recalifico una amplia área rústica en urbana con motivo de la futura creación de una avenida, pero no ha iniciado obra alguna de equipamiento en la zona, la cual sigue siendo de naturaleza rústica, cultivos diversos. Esa recalificación ha supuesto la obligación de abultados pagos por impuesto IBI que suponen un porcentaje muy importante sobre el valor real del terreno, el cual solo es vendible como rústico. Tengo entendido que desde el gobierno valenciano existe alguna directiva por la cual se facilita la reversión de esas situaciones para evitar los perjuicios causados a los propietarios afectados. Podrían indicarnos sobre dicha directiva?
Gracias
Me pueden decir en que tipo de suelo y calificación se puede construir un HOTEL RURAL, ya que dispongo de una finca rustica en la Comarca de Osona(Barcelona) y no se que se puede construir.
Buenas tardes,
Deberá acudir a las normas urbanísticas (Plan General o Normas Subsidiarias) del municipio en cuestión, así como a la normativa concreta de la comunidad autónoma.
Un saludo.
Hola,
¿Es posible que en la escritura de una parcela aparezca como suelo urbano y después en el plan urbanístico del ayuntamiento aparezca como rústico?
Buenas tardes,
Sí es posible. No obstante, lo que establece la clasificación de un suelo es el planeamiento urbanístico, y no el Registro de la Propiedad ni el Catastro.
Saludos.
Buenas tardes, estas definiciones están coordinadas con las que utiliza el Catastro? ¿la calificación de rústica sería la correspondiente a suelo no urbanizable?
Muchas gracias, si este no es medio para hacer preguntas ni debo hacerlas, ruego me disculpen.
Buenas tardes,
Esas definiciones no están coordinadas con Catastro. Catastro no clasifica el suelo, lo que tiene que respetar catastro es la valoración que se haga. Es decir, si una finca es rustica, el valor del suelo tiene que calcularlo conforme a los valores de rústica, y así a todos los suelos que incluso sean clasificados por la ordenación municipal, como suelo urbanizable con ordenación pormenorizada no aprobada. Hay que revisar no la “clasificación que Catastro haga del suelo”, si no si la valoración que hace se corresponde o no, con la verdadera clasificación del suelo, que solo viene dada por el planeamiento municipal.
Un saludo.