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La declaración responsable en Madrid acaba de incorporar una nueva trampa.
El Ayuntamiento está enviando comunicaciones a ciudadanos que terminaron sus obras hace años para advertirles de que puede declarar ineficaz su declaración responsable porque no comunicaron formalmente el final de obra en el plazo de quince días. No porque las obras sean ilegales. No porque se ejecutaran de forma distinta a la declarada. Ni siquiera porque se terminaran fuera de plazo.
El problema es mucho más sencillo: falta un documento.
El Ayuntamiento de Madrid pretende convertir la presentación tardía de un certificado final de obra en la extinción completa del título que permitió ejecutar las obras.
Y no estamos de acuerdo.
La nueva práctica del Ayuntamiento de Madrid
Durante los últimos meses han llegado al Despacho varios asuntos prácticamente idénticos. El esquema se repite:
- El ciudadano presenta una declaración responsable.
- Ejecuta las obras dentro del plazo permitido.
- Las obras quedan completamente terminadas.
- No comunica formalmente su terminación al Ayuntamiento.
- Pasan varios años sin que la Administración diga absolutamente nada.
- Finalmente recibe un trámite de audiencia previo a la declaración de ineficacia.
En los asuntos que estamos defendiendo, ni los propietarios ni los técnicos que intervinieron conocían las graves consecuencias que el Ayuntamiento pretende atribuir ahora a esa falta de comunicación.
Y, en todos nuestros años trabajando con declaraciones responsables en Madrid, nunca habíamos visto al Ayuntamiento aplicar esta previsión de esta manera. La norma no es nueva. La nueva trampa es que el Ayuntamiento parece haber decidido desempolvarla ahora.
Dos casos reales que estamos defendiendo
Los siguientes asuntos son reales, aunque omitimos cualquier dato que permita identificar a nuestros clientes.
Primer caso: una obra terminada un mes después de presentar la declaración
La declaración responsable se presentó en enero de 2024 para sustituir la carpintería exterior de una vivienda.
Las obras terminaron en febrero de 2024, apenas un mes después de presentar la declaración y dentro del plazo legal.
El Ayuntamiento esperó hasta febrero de 2026 para reaccionar.
Segundo caso: el Ayuntamiento aparece casi cuatro años después
En otro asunto, las actuaciones se ejecutaron y terminaron durante 2022.
El Ayuntamiento no remitió su comunicación hasta mayo de 2026.
En ambos expedientes, los propietarios aportaron inmediatamente los certificados y la documentación final de las obras.
La realidad frente a la reacción del Ayuntamiento:
- Las obras terminaron dentro del plazo legal. El Ayuntamiento pretende extinguir la eficacia de la declaración responsable.
- La legalidad material de las obras no se cuestiona. El Ayuntamiento amenaza con dejarlas sin título habilitante.
- Únicamente faltaba una comunicación formal. El Ayuntamiento pretende aplicar las graves consecuencias del artículo 30 de la Ordenanza.
- La documentación ya ha sido aportada y la omisión ha quedado subsanada. Aun así, el procedimiento de ineficacia continúa.
El ciudadano dispone de quince días para comunicar el final de obra. El Ayuntamiento, por lo visto, puede tardar dos, tres o cuatro años en advertirle de las consecuencias.
Magnífico equilibrio.
¿Qué debe hacerse al terminar una obra con declaración responsable?
El artículo 29.3 de la Ordenanza 6/2022, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, establece que, una vez finalizada la actuación, su titular debe comunicar al Ayuntamiento la terminación total de las obras.
El plazo máximo para hacerlo es de quince días.
Junto con esa comunicación debe presentarse la documentación prevista en el anexo II.D de la Ordenanza, que puede incluir el correspondiente certificado final emitido por el técnico competente.
Por tanto, debemos dejar algo claro: la obligación de comunicar el final de obra existe.
El problema no es que el Ayuntamiento exija ahora la documentación.
El problema es la consecuencia brutalmente desproporcionada que pretende extraer de su presentación tardía.
La trampa del artículo 29.4 de la Ordenanza
El artículo 29.4 establece que, si transcurre un año desde la presentación de la declaración responsable sin que se haya comunicado la terminación de las obras, el Ayuntamiento procederá a resolver la extinción de su eficacia.
Este precepto mezcla dos situaciones completamente diferentes:
- Que las obras no hayan terminado dentro del plazo de un año.
- Que las obras hayan terminado correctamente, pero no se haya presentado la comunicación final.
En el primer supuesto puede existir un verdadero incumplimiento del plazo de ejecución. En el segundo solo falta una comunicación administrativa. Para el Ayuntamiento, sin embargo, ambos supuestos parecen merecer la misma respuesta: dejar sin efecto la declaración responsable.
No importa que las obras estén terminadas. No importa que sean conformes con la documentación presentada. Tampoco parece importar que la legalidad material de la actuación ni siquiera se cuestione.Falta un documento y se amenaza con dinamitar todo el título habilitante.
La curiosa “simplificación administrativa” de la declaración responsable
La declaración responsable se implantó, supuestamente, para simplificar los procedimientos y reducir las cargas administrativas.
En realidad, el sistema traslada prácticamente toda la responsabilidad al ciudadano.
El interesado:
- Presenta la documentación.
- Contrata y paga a los técnicos.
- Abona las tasas correspondientes.
- Se responsabiliza de la legalidad de la actuación.
- Ejecuta las obras sin que el Ayuntamiento las haya comprobado previamente.
Si después aparece cualquier problema, la Administración puede revisar la declaración y dejarla sin efecto.
Ahora descubrimos que, además, cuando las obras terminan, el ciudadano debe presentar otra comunicación en quince días. Si no lo hace, el Ayuntamiento puede despertar años después y amenazar con borrar la eficacia del título que permitió ejecutarlas.
El ciudadano debe ser rápido, preciso y conocer cada rincón de la Ordenanza. La Administración puede revisar el expediente cuando le venga bien.
A esto lo llaman simplificación administrativa.
¿Es legal declarar ineficaz la declaración responsable por este motivo?
En Vélez Dorado consideramos que la legalidad del artículo 29.4 de la Ordenanza municipal es, como mínimo, muy discutible.
La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid regula el régimen y los efectos de las declaraciones responsables urbanísticas.
Su artículo 157 establece que la declaración responsable habilita para ejecutar la actuación desde el mismo día de su presentación.
El artículo 158 dispone que las obras deben iniciarse en seis meses y finalizarse en un año. La caducidad se produce cuando se incumplen esos plazos de ejecución.
Pero terminar las obras fuera de plazo no es lo mismo que terminarlas correctamente y comunicar tarde su finalización.
La Ordenanza municipal está intentando convertir una omisión documental en algo que la Ley no contempla expresamente como causa de caducidad.
Una ordenanza no se convierte en ley por llevar el escudo del Ayuntamiento de Madrid.
La Ley obliga a permitir la subsanación
Existe otro problema todavía más evidente para el Ayuntamiento. El artículo 159.3 de la Ley del Suelo establece que, si durante el control posterior se detecta una deficiencia formal, debe requerirse al interesado para que la subsane. Solo cuando el ciudadano no atiende ese requerimiento puede declararse la ineficacia de la declaración responsable.
En los asuntos que actualmente estamos defendiendo, nuestros clientes han aportado:
- La comunicación final de las obras.
- Los certificados emitidos por los técnicos.
- La documentación exigida por la Ordenanza.
- Las pruebas que acreditan la fecha real de terminación.
Por tanto, la posible deficiencia formal ha quedado subsanada.
Si el Ayuntamiento ya conoce la fecha de terminación, dispone del certificado final y no cuestiona la legalidad de las obras, ¿qué sentido tendría declarar ineficaz la declaración responsable?
Ninguno, salvo utilizar el procedimiento como una sanción encubierta por haber presentado tarde un documento.
Una ordenanza municipal no puede inventar nuevas causas de extinción
La Ley del Suelo permite a los ayuntamientos regular mediante ordenanza el procedimiento de comprobación posterior.
Pero regular un procedimiento no significa poder crear nuevas causas sustantivas de extinción.
Una ordenanza municipal es una norma reglamentaria de rango inferior. No puede ampliar los supuestos de pérdida de eficacia establecidos por la legislación autonómica ni convertir una omisión subsanable en la desaparición retroactiva de un título habilitante válido.
Por eso nuestra defensa se sostiene sobre dos argumentos:
1. El artículo 29.4 puede ser ilegal
El precepto puede exceder la habilitación concedida por la Ley del Suelo al introducir una causa de extinción que la norma autonómica no contempla.
2. En todo caso, debe permitirse la subsanación
Aunque el artículo se considerase válido, tendría que interpretarse de acuerdo con la Ley del Suelo.
Si el ciudadano aporta la documentación y demuestra que las obras terminaron dentro de plazo, no puede declararse la ineficacia.
El Ayuntamiento puede exigir la subsanación. Lo que no puede hacer es fingir que la subsanación no ha existido.
Las consecuencias no son una simple anotación administrativa
Declarar ineficaz una declaración responsable no es un simple tirón de orejas. El artículo 30 de la Ordenanza permite:
- Ordenar la paralización o el cese de la actuación.
- Exigir al particular la restitución de la situación física y jurídica anterior.
- Impedir temporalmente la presentación de una nueva declaración responsable en determinados casos.
- Iniciar otras actuaciones de disciplina urbanística.
Traducido: la presentación tardía del certificado final podría utilizarse para dejar las obras sin cobertura y exigir su retirada.
Resulta difícil imaginar una respuesta más desproporcionada. El Ayuntamiento tiene derecho a comprobar las actuaciones y a exigir la documentación correspondiente. Lo que no tiene es patente de corso para tratar un documento presentado tarde como si estuviéramos ante una obra ilegal.
¿Qué está haciendo Vélez Dorado frente a esta nueva práctica?
En los asuntos que actualmente defendemos hemos presentado la documentación final y acreditado que las obras terminaron dentro del plazo de un año.
También hemos formulado alegaciones oponiéndonos expresamente a la extinción de la eficacia de las declaraciones responsables.
A fecha de esta publicación, el Ayuntamiento todavía no ha dictado una resolución definitiva.
Si finalmente decide declarar la ineficacia:
- Recurriremos la resolución.
- Defenderemos que la omisión formal quedó subsanada.
- Cuestionaremos la proporcionalidad de las consecuencias impuestas.
- Atacaremos la propia legalidad del artículo 29.4 de la Ordenanza.
No vamos a aceptar que una obra ejecutada correctamente y dentro de plazo pase a considerarse carente de título porque un certificado se presentó tarde.
¿Qué debe hacer si recibe una comunicación similar?
⚠️ No debe ignorarla.
El Ayuntamiento suele conceder únicamente diez días para formular alegaciones.
No deben confundirse los plazos:
- Quince días: plazo para comunicar la terminación desde que finalizan las obras.
- Diez días: plazo que normalmente concede el Ayuntamiento para alegar cuando inicia el procedimiento de ineficacia.
Dentro del trámite de audiencia conviene:
- Presentar la comunicación de finalización.
- Aportar el certificado final y la documentación requerida.
- Acreditar la fecha exacta en la que terminaron las obras.
- Demostrar que las actuaciones se ejecutaron dentro del plazo legal.
- Alegar que cualquier omisión formal ha quedado subsanada.
- Oponerse expresamente a la declaración de ineficacia.
No basta con aportar el certificado y confiar en que el Ayuntamiento archive el asunto por iniciativa propia.
La defensa jurídica debe quedar planteada desde el trámite de audiencia.
Defensa frente a la ineficacia de una declaración responsable
La defensa debe comenzar antes de que el Ayuntamiento dicte la resolución. Durante el trámite de audiencia analizamos el expediente, aportamos la documentación necesaria y formulamos las alegaciones dirigidas a impedir que se declare la ineficacia.
Puede consultar nuestro servicio de defensa en vía administrativa:
Si el Ayuntamiento rechaza las alegaciones y confirma la ineficacia de la declaración responsable, estudiaremos su impugnación ante los tribunales y la posible ilegalidad del propio artículo 29.4 de la Ordenanza.
Puede consultar nuestro servicio de defensa en vía judicial:
Contacte con nosotros
Si ha recibido un trámite de audiencia o una resolución del Ayuntamiento de Madrid relacionada con la ineficacia de una declaración responsable, podemos estudiar su expediente y valorar las posibilidades de defensa.
Puede enviarnos la documentación a info@velezdorado.com o llamarnos al 911 01 37 11.
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