¿Qué obras no necesitan licencia de construcción?

Vamos a ser sinceros desde el principio: el título de esta publicación no es del todo correcto. Técnicamente, deberíamos haberla llamado “¿Qué obras no necesitan ningún título habilitante?”, pero claro, eso solo lo entiende alguien que haya sobrevivido a un manual de derecho urbanístico. 

Como no queremos que nadie huya espantado, hemos optado por usar la palabra “licencia”, que es mucho más coloquial y comprensible. Así que sí, hoy hablamos de esas pequeñas obras que puedes hacer sin pedirle permiso al Ayuntamiento ni rellenar medio centenar de formularios. Pero cuidado, porque si se hace mal, acabaremos con una obra ilegal.

¿Qué es un título habilitante?

Un título habilitante es, básicamente, el “permiso” oficial que “da” la Administración para hacer una obra sin que te caiga una sanción que te deje temblando o te la acaben tirando. Dentro de ese cajón de sastre que son los títulos habilitantes, encontramos dos grandes especies: la licencia y la declaración responsable o comunicación previa (según cómo le guste llamarlo a cada Comunidad Autónoma, porque la creatividad en los nombres administrativos no tiene límites).

Dicho en cristiano: una licencia de obras es ese “papelito” que se pide, se espera pacientemente (o no tanto), y que si te conceden, puedes empezar a construir. Muy sencillo.

La declaración responsable o comunicación previa, por su parte, es otra historia: es cuando tú, con todo tu aplomo, le dices al Ayuntamiento “oye, que voy a hacer una obra, y lo digo yo mismo, responsablemente, y declaro que cumple con todas normativas existentes”, y te pones manos a la obra sin esperar a que nadie te diga si sí o sí no (la barbaridad que supone este título habilitante se cuenta sola). Eso sí, si metes la pata, la broma te puede salir cara. Muy cara. (Por cierto, de eso ya hablamos en otra publicación que es de lectura obligatoria antes de tocar un ladrillo).

Así que, resumiendo:

Hay obras que no necesitan ningún título habilitante (ni licencia ni declaración ni nada).

Hay obras que sí necesitan título habilitante, y dentro de estas:

•  Las que necesitan licencia.
•  Las que se pueden hacer con una declaración responsable o comunicación previa.

Y repetimos, por si acaso: en esta publicación solo vamos a hablar de las primeras, las que no necesitan nada de nada. Pero ¡ojo!, porque esto cambia mucho según la comunidad autónoma. Así que lo que en un sitio se puede hacer sin “papeles”, en otro puede acabar con una multa y una orden de demolición por considerarse una obra ilegal. Consulte siempre la normativa de tu zona antes de coger el martillo.

¿Se puede construir sin título habilitante (licencia o declaración responsable)?

Sí. Pero no se emocione.

Solo se puede construir sin título habilitante cuando hablamos de obras tan pequeñas, tan mínimas y tan inocentes que casi podría usted hacerla sin levantarse de la silla. Cambiar una baldosa suelta, arreglar un enchufe, pintar una pared… ese tipo de actuaciones. Nada que implique estructura, fachada, uso, volumen o elementos protegidos.

La realidad es que, para la inmensa mayoría de las obras que uno se plantea hacer (ampliar, reformar, redistribuir, cerrar, abrir…), sí vas a necesitar un título habilitante, ya sea en forma de licencia o mediante una declaración responsable. Si no, se arriesga a que lo que empieza con una brocha acabe con una multa y un expediente.

Así que sí, hay obras que no necesitan nada… pero son poquísimas. 

Ejemplos de obras que no requieren licencia o declaración responsable

Insistimos: cada comunidad autónoma regula este tema a su manera, con su propio estilo y sus propios matices. Pero para que te hagas una idea, vamos a poner algunos ejemplos prácticos.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, no es necesario obtener ningún título habilitante (ni licencia ni declaración responsable) para:

“Todas aquellas obras o actuaciones urbanísticas de menor entidad consistentes en sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, solados, alicatados, yesos y pinturas, reparaciones puntuales de cubiertas, cornisas, salientes o vuelos, reposición o renovación de instalaciones eléctricas o de aires acondicionados, limpieza de solares u otras obras o actuaciones de análogas características, sin perjuicio de contar con las autorizaciones necesarias para la retirada de residuos o la ocupación de la vía pública, de conformidad con la legislación de régimen local.”

Es decir: pintar la casa, cambiar unos azulejos, renovar el suelo del baño o hacer una pequeña reparación en la cubierta del edificio no requiere papeleo previo. Eso sí, si ocupas la vía pública o generas residuos, ya sabes: hay que pedir permiso para eso y pasar por caja (que es, entre otras cosas, de lo que se trata).

Ahora bien, si nos vamos a Andalucía, la cosa cambia.

Allí la Ley es un poco más… ambigua. Básicamente, cualquier obra necesita, al menos, una declaración responsable, salvo que la ordenanza municipal de turno diga lo contrario. Y para más inri, la propia legislación andaluza te suelta una frase de esas que hay que leer tres veces para entenderla:

“Las Ordenanzas Municipales podrán eximir de declaración responsable aquellos supuestos en que las actuaciones carezcan de afección a la ordenación urbanística o a la normativa de la edificación…”

Es decir, que si lo que vas a hacer no afecta a nada importante, quizá no tengas que presentar nada. Pero no lo sabrás hasta que mire lo que dice tu Ayuntamiento.

Y por si acaso nos habíamos relajado, la Ley andaluza también te recuerda que:

“Están sometidas a declaración responsable la realización de obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente.”

Así que, salvo que quiera pintar el trastero o su Ayuntamiento no diga que no hace falta, en Andalucía le va a tocar presentar algo, aunque sea poco. 

¿Está pensando en hacer una obra y no tiene claro si necesita o no pedir licencia?

Cuéntenos en qué consisten las obras que desea realizar y le brindaremos la asesoría que necesita.

¿Cuándo hay que solicitar una licencia de obras?

Volvemos a lo de antes: la pregunta, técnicamente, no es del todo precisa. En realidad deberíamos decir “¿cuándo hay que obtener un título habilitante para ejecutar obras?”. Pero vamos a lo práctico. 

Nuestra recomendación es muy sencilla: Siempre que vaya a hacer algo que supere un simple alisado de pared o una mano de pintura, asuma que necesita un título habilitante.  Ya sea una licencia, ya sea una declaración responsable. Siempre.

¿Que tiene dudas de si hace falta o no? Pues se lo adelantamos ya:  Sí. Va a necesitar solicitar licencia o presentar una declaración responsable.  Y cuanto antes lo asuma, mejor. Que luego vienen las sanciones, los expedientes y el “si lo llego a saber…”.

Lo dicho: pintar o cambiar un azulejo puede que no. Todo lo demás, casi seguro que sí.

Consejo antes de realizar cualquier obra

Como abogados, siempre repetimos lo mismo: “En este santo país, para mover una teja, hace falta permiso.”

Y como eso no va a cambiar (al menos en esta vida), lo mejor que puede hacer es asesorarse, tanto técnica como jurídicamente, antes de empezar cualquier obra, aunque parezca mínima.

¿La teja que quiere mover se puede mover?  ¿Hay que decírselo al Ayuntamiento con una declaración responsable?  ¿Hay que pedirle permiso formalmente con una solicitud de licencia?  Mejor saberlo antes que después.

Esto, que puede parecer que es un poco de autobombo y publicidad, sí, lo es. Pero también es absolutamente necesario. Porque se matan dos pájaros de un tiro:

1. Hacemos publicidad (vale, lo reconocemos). 
2. Y más importante aún: el cliente se puede ahorrar no solo dinero, sino muchísimos quebraderos de cabeza.

Así que nuestro consejo es claro:  antes de tocar nada, consúltelo. Le puede salir mucho más barato que arreglar el lío después. No obstante, si se mete en ese lío, ya sabe: Vélez Dorado.