Introducción:
Cuando se realiza la división horizontal de un inmueble, los costes o lo gastos aparejados juegan una parte muy importante en la operación inmobiliaria. En la presente publicación os mostramos los gastos derivados de una división horizontal de un inmueble a través de un ejemplo ficticio.
Ejemplo que vamos a utilizar:
Ejemplo: el propietario de un edificio que se construyó en los años 80 lo inscribió como una única finca en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el edificio consta de 4 pisos y 2 locales comerciales. Asimismo, este propietario tiene dos hijos, y desea dividir horizontalmente el edificio de forma que cada hijo, a su fallecimiento, pueda heredar por separado cada vivienda y cada local. Actualmente el edificio está valorado en 700.000 € y el suelo en 300.000 €. ¿En qué gastos va a incurrir este propietario por la operación que pretende llevar a cabo?
Gastos notariales
Para pode dividir horizontalmente el edificio, se deberá formalizar una Escritura de División Horizontal que deberá ser otorgada por un Notario.
Lógicamente, el Notario cobrará por este servicio, y la forma de hacerlo será conforme al arancel notarial, que viene regulado en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.
El cálculo de estos aranceles no es difícil de comprender, pero sí es bastante lioso, por lo que vamos a intentar desglosar estos gastos notariales: Gastos según el valor de la división horizontal; Gastos según el número de páginas, copias simples, copias autorizadas y folios que tenga la escritura; IVA de la operación notarial y timbre.
a. Gastos según el valor de la división horizontal:
Este importe se calcula en función del coste de la división horizontal. Normalmente, lo que se hace es sumar el valor de la declaración de obra nueva al valor del suelo y la suma de esos valores es el valor de la división horizontal. A ese valor se le aplican los aranceles que, según la norma, son los siguientes:
- Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151816 euros.
- Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 4,5 por mil.
- Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 1,50 por mil.
- Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por mil.
- Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por mil.
- Por lo que excede de 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por mil.
- Por lo que excede de 6.010.121,04 euros el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.
Además, establece la normativa que se aplicará una rebaja del 5 por 100 del importe del arancel a percibir por el notario.
Por tanto, para el caso que ponemos, de un valor de 1.000.000 € de valor de la división horizontal, el cálculo de este primer importe sería el siguiente:
b. Gastos según el número de Folios de la Escritura:
Estos datos jamás van a ser exactos, porque dependerá de cuántos folios tenga la escritura de división horizontal, pero supongamos que la escritura tenga 42 folios escritos por delante y por detrás (aquí como consejo lo que decimos siempre es que no se explayen demasiado con el tema de los estatutos de la división horizontal, porque con una simple remisión a la ley valdrá y el ahorro en folios puede ser considerable).
Bien, supongamos que se trata de 21 folios escritos por ambas caras (es decir, 42 caras escritas)
Los gastos serían (aproximadamente), los siguientes:
c. IVA de la operación notarial y timbre:
A todo el resultado anterior le aplicamos el 21 % del impuesto sobre el valor añadido.
Si nos fijamos, está la figura del “timbre”, que se trata de parte del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. (Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.)
Gastos registrales
Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la Escritura de División Horizontal, debemos abonar también unos aranceles que vienen regulados en el el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
Estos gastos se dividen en dos:
- Gasto por asiento de presentación.
- Gasto por la inscripción según el valor de las fincas registradas.
a. Gasto por asiento de presentación:
Por el asiento de presentación de cada título, cualquiera que sea el número de documentos complementarios que lo acompañen, ya se presenten al tiempo o dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, cualquiera que sea la clase y número de asientos que se pretendan, las fincas que comprenda y las notas complementarias que dé lugar el asiento de presentación, incluida, en su caso, la nota de suspensión o denegación del asiento solicitado 6,010121 euros.
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b. Gasto por la inscripción según el valor de las fincas registradas:
En la inscripción de la constitución de edificio en régimen de propiedad horizontal, la inscripción en la finca matriz del régimen de propiedad horizontal es minutable tomando como base el valor de la división horizontal declarada en el documento y en base a la siguiente norma:
- Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,040484 euros.
- Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000.
- Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.
- Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.
- Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000.
- Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.
Además, establece la normativa que se aplicará una rebaja del 5 por 100 del importe del arancel a percibir por el notario.
Por tanto, para el caso que ponemos, de un valor de 1.000.000 € de valor de la división horizontal, el cálculo de este primer importe sería el siguiente:
* Nota: la primera inscripción en folio separado de cada elemento independiente es minutable también, pero con una reducción del 70 % tomando como base el valor que cada elemento tiene en el total del régimen y que viene determinado por su cuota de participación.
c. IVA de la operación registral:
A todo el resultado anterior le aplicamos el 21 % del impuesto sobre el valor añadido.
Gastos fiscales (impuestos)
Mediante la constitución del régimen de división horizontal se divide la finca en varias viviendas y locales independientes con una porción de terreno cada una, asignando a cada comunero un coeficiente de participación en los elementos comunes de toda la finca, necesarios para el adecuado uso y disfrute de los distintos inmuebles independientes, siendo tal cuota inherente e inseparable a la propiedad del inmueble, con el que forma una unidad aun cuando recaigan sobre distintos objetos y tengan distinto alcance.
Pero lo que no modifica la división horizontal es la titularidad de la finca, ya que los inmuebles surgidos de la división horizontal siguen perteneciendo a los mismos comuneros que antes de llevarse a cabo dichas declaraciones. Luego, si lo que se pretende es que cada comunero tenga, no una participación indivisa en el conjunto de la finca, sino la propiedad exclusiva de una o más viviendas o locales, será necesario realizar un acto independiente de los anteriores.
La división horizontal quedará sujeta a la modalidad sobre Actos Jurídicos Documentados. La modalidad sobre Actos Jurídicos Documentados grava:
¿Cuáles son los documentos notariales por los que hay liquidar la cuota gradual en la modalidad sobre actos jurídicos documentados?
- En el caso de documentos notariales: las escrituras, actas y testimonios notariales.
- En el caso de documentos administrativos: las anotaciones preventivas que se practiquen en Registros Públicos y la rehabilitación y transmisión de grandezas y títulos nobiliarios.
- En el caso de documentos mercantiles: las letras de cambio y documentos que realicen funciones de giro.
Requisitos de tributación de documentación notarial:
Como vemos, en nuestro ejemplo se trata de un documento notarial. Para que un documento notarial tenga que tributar por Actos Jurídicos Documentos, cuota gradual, se tienen que cumplir todos los requisitos siguientes:
- Que se trate de primeras copias de escrituras y actas notariales.
- Que tenga por objeto cantidad o cosa valuable.
- Que contengan actos o contratos inscribibles en alguno de los siguientes Registros: (Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles).
- Que no esté sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni Operaciones Societarias.
¿En qué plazo hay que liquidar e ingresar la deuda tributaria?
El ingreso de la deuda tributaria y la presentación del impuesto deberá de realizarse dentro del plazo de 30 días hábiles (incluidos los sábados), a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato.
¿Quién tiene que declarar la modalidad sobre actos jurídicos documentados?
Los obligados a declararlo son los adquirentes o las personas que insten o soliciten los documentos o aquellas a cuyo interés se expidan.
¿Cuál es la base imponible?
La base imponible estará constituida por el valor de la construcción más el del terreno. Aunque habitualmente la declaración de obra nueva y división horizontal se produzcan simultáneamente y se recojan en un solo documento, constituyen dos hechos imponibles diferentes y habrá que liquidar cada uno de ellos.
En nuestro ejemplo, dado que ya existía declaración de obra nueva, sólo tributaremos por AJD en el caso de la división horizontal.
¿Cuál es el tipo de gravamen en la modalidad sobre actos jurídicos documentados, documentos notariales, cuota gradual?
Debemos distinguir a su vez la llamada “cuota fija” que se satisface por las matrices y copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios. Se extienden estos documentos en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 por folio, a elección del fedatario, siendo el importe satisfecho, pues, un impuesto; y la llamada “cuota variable” por las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Además, estos documentos notariales tributarán al tipo de gravamen que haya sido aprobado por la comunidad autónoma y en su defecto al 0,50% pero, en general variará desde un 0.5% sobre la base imponible hasta un 1.5%.
Os dejamos aquí un listado de todas las comunidades autónomas donde aparecerá el tipo general actual a fecha de febrero de 2017 aplicable a las divisiones horizontales pero, clicando sobre ellas, se abre la página web de cada comunidad autónoma donde podrán ver qué tipo se aplica en cada momento.
- AJD en Andalucía: tipo general 1.5 %
- AJD en Aragón: tipo general 1.5 %
- AJD en Asturias: tipo general 1.2 %
- AJD en Baleares: tipo general 1.2 %
- AJD en Canarias: tipo general 0.75 %
- AJD en Cantabria: tipo general 1 %
- AJD en Castilla-La Mancha: 1.25%
- AJD en Castilla y León: tipo general 1.5%
- AJD en Cataluña: tipo general 1.2 %
- AJD en Extremadura: tipo general 1.5 %
- AJD en Galicia: tipo general 1.5 %
- AJD en La Rioja: tipo general 1 %
- AJD en Madrid: tipo general 0.75 %
- AJD en Murcia: tipo general 1.5 % (Existen bonificaciones para Lorca).
- AJD en Navarra: tipo general 0.5 %
- AJD en País Vasco: tipo general 0.5 %
- AJD Comunidad Valenciana: 1.5%
Volviendo a nuestro ejemplo, suponiendo que la división horizontal se ha realizado en Madrid, el tipo impositivo será del 0.75 % sobre el valor de la división horizontal, esto es:
Gastos totales:
El resultado de toda la operación de división horizontal de un edificio valorado (suelo más edificio), en 1.000.000 €, es el siguiente:
Redator: Equipo de Vélez Dorado, Área fiscal inmobiliario.
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Hola, quiero comprar un vivienda con un terreno de 600 metros y quiero dividir el terreno en 2 de 300 para poder vender uno de ellos. Mis preguntas serian:
Es posible?
Fiscalmente es mas conveniente hacer la operación de division y de compra por mi parte en el mismo momento?
Un saludo.
Buenas tardes, solo podríamos saber si es posible en el caso de que el planeamiento municipal lo permita, y sin saber el municipio es imposible saberlo.
Buenos días.
Mi pregunta es que en Julio de 2021 hize una división horizontal de una vivenda, con dos plantas, la planta de mi vevecino es la de abajo y la mia la de arriba. No hicimos ninguna modificación, se pusiron en las excrituras los planos que aparecia en el catastro, ya que estamos pagando IBI que corresponde actualmente a dicho inmueble.
El catastro nos pide planos de la casa. Mi pregunta es ¿si no hemos hecho ninguna modificación tenemos que presentar dichos planos?
Estamos interesados en adquirir una vivienda que son 2 pisos unidos (puertas A y B) cada uno con su referencia catastral. Actualmente solo hay una puerta de acceso y una cocina. Esta unión se hizo en construcción y en el registro esta inscrito como una única vivienda con dos referencias catastrales (piso 1 puertas A y B). Nos interesaría dividirla en 2 viviendas independientes y quisiera saber cuales son los requisitos. También si se requiere en este caso permiso de la comunidad de propietarios.
Gracias.
Buenos días, sería necesario la licencia del Ayuntamiento. De la comunidad no lo sabemos porque no somos expertos en cuestiones de derecho de propiedad horizontal. Un saludo.
Quiero construir una casa en un terreno propio y quisiera proponer al vecino de al lado comprar parte de su patio para ampliar el solar unos 25 metros cuadrados. Cuánto se puede ir de gastos notariales y demás impuestos si lo compro el terreno por 7000€ por ejemplo.
Buenas tardes, no nos dedicamos a esos menesteres, por lo que no podemos ayudarle. Puede consultar a algún despacho dedicado a derecho fiscal o, incluso, en la notaría. Un saludo
Buenas tardes,
He comprado una casa que era una sola vivienda, he cambiado la distribución por planta, y he sacado un apartamento por planta, osea, bajo, primero, segundo y atico.
Como hago para que cada vivienda tenga su propia referencia catastral?Si el costo de la vivienda fue de 190.000 euros y la obra nueva 20.000 euros, cuanto me costaría la declaración de obra nueva y la división horizontal?
Gracias
Buenas tardes, comunicarlo a Catastro. No obstante, seguramente no sea legal la obra y si el Ayuntamiento tomase conocimiento podría iniciar un procedimiento. Un arquitecto debería estudiar el asunto para ver si se puede obtener licencia.
En una finca con varios pisos y tres propietarios, ¿cabría la posibilidad de, en vez de realizar la división horizontal de todo el edificio y repartir todos los pisos entre los tres propietarios, hacer únicamente la división correspondiente al porcentaje de uno de los propietarios (por ejemplo, 1/3 del edificio, dos pisos) y que los tres propietarios restantes siguieran con la comunidad de bienes (2/3 del edificio restante)? Muchas gracias
Buenas tardes, entendemos que sí, pero no somos expertos en esa materia. Un notario podría asesorarles mejor. Un saludo.
En su momento se presentó una reclamación en el Catastro, por haber grafiado como camino lo que era un” patio comun” para tres viviendas con sus correspondientes referencias catastrales y números correspondientes.
Aportada toda la documentación que nos pidieron, el Catastro resuelve incorporando el citado camino a la finca, pero anulando las tres referencias catastrales actuales y creando una sola referencia catastral.
¿Puede el Catastro sin que nadie se lo pida hacer una agrupación y dejándonos sin la posibilidad de poder identificar las viviendas?
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Buenas tardes, pues si son tres propiedades distintas, en ese caso habrá que volverlo a comunicar al Catastro para que las vuelvan a separar.
Hola:
Realizamos las escrituras de división horizontal de una finca urbana en tres casas, allá por 2007 o 2008, en una notaria de la que el notario ya está jubilado. Nadie se ocupó de terminar el proceso. Ni siquiera sabemos si la notaría comunica este hecho al registro de la propiedad…
El caso es que queremos retomar el tema, ya que las tres casas son aun la misma referencia catastral, los propietarios no queremos vinculaciones, nos llega un mismo IBI, etc. Estamos muy perdidos con los pasos a seguir, pero no debe ser imposible. Nos podrían ayudar?
Gracias de antemano.
Buenas tardes, lo primero: para saber si se realizó o no, puede acudir al resgistro de la propiedad. Si no está hecha, hay que volver a acudir a otra notaria para realizar la división horizontal. Un saludo.
Pueden hacer un articulo similar, pero con los gastos en obra nueva?
Buenas tardes, tomamos en cuenta su comentario. Muchas gracias.
Buenas tardes, el IBI se dividiría entre los pisos resultantes.
Buenos dias. Si se trata un proyecto de ampliación de 3 pisos ya existentes, en una finca de 6, cual es el valor a tener en cuenta para hacer la division horizontal y poder asi registrar los cambios que afectan a los 3 pisos?
gracias
Muchas gracias,perfecta y entendible la explicación y muy util para mi caso.
hola, buenos dias, no sé mucho ,haber si pueden ayudarme gracias, mi madre tiene que hacer la división horizontal de una finca con bajo, una nave, 1º y 2º ,llevaron los planos y las escrituras a un notario y nos dijo que teníamos que pagar los impuestos y costas etc, para hacerla, pero no sé dónde se hacen, qué documentación tenemos que llevar, y si tengo que ir antes al notario para pedir algo o después de los pagos…muchas gracias..
Buenas tardes, quien le puede ayudar en este asunto es un notario. Él le indicará exactamente qué necesitan por parte del Ayuntamiento, etc. Un saludo
Hola, mi padre hizo una donación d la casa en 3 plantas. No nos ponemos de acuerdo si se hace la división horizontal, si una d las partes no puede escriturar cual sería el siguiente paso? Mi hermana vive allí, le puedo pedir mi parte proporcional d alquiler así yo pagaría los gastos? Gracias.
Buenas tardes, no somos expertos en esa materia. Nos dedicamos a cuestiones puramente urbanísticas. Un saludo
Hola,
Podría decirme si las obras con división horizontal tienen incluido en la construcción el valor del suelo, o en el IBI te lo ponen separado. Ya que después de 40 años me han incluido ahora en el catrasto el valor del suelo en la obra nueva con división horizontal.
Un Saludo
Buenas tardes, no somos expertos fiscalistas, pero los IBIs que hemos visto sí incluyen el valor del suelo. Saludos
Las viviendas de portería normalmente no constan como propiedad independiente, sino que son consideradas elemento común dentro del conjunto del edificio. Cuando los propietarios quieren dividirla para enajenarla independientemente, entiendo que se debe elevar dicha división a escritura pública, actualizando todas las cuotas de participación. ¿Se debería modificar cada uno de los registros de cada vivienda independiente o sería suficiente con la global del edificio? ¿A cuánto ascenderían los gastos? ¿Dichos gastos los asume el conjunto de la propiedad o el adquiriente de la parte a enajenar?
Gracias
Buenas tardes, no somos expertos en propiedad horizontal, y quien mejor le va a responder a esto es un notario. Un saludo.
Buenos días.
Tenemos una casa de 4 pisos indiviso con otras personas, sin división horizontal
Hemos realizado una extinción de condominio y división horizontal, abonando los impuestos de AJD.
Mi pregunta es si estos gastos de Notaría, AJD y Registro se pueden deducir de nuestra declaración de la renta como gastos de los pisos resultantes de dicha división.
Muchas gracias.
Un saludo.
Buenas tardes, deberían ponerse en contacto con algún despacho experto en derecho fiscal y tributario. Un saludo.
Hola, mi nombre es Oscar.
Quisiera saber como debería actuar en mi caso, resulta que tengo una parcela que no reúne los requisitos de parcela mínima del plan urbanístico y quisiera saber si es posible dividirla haciendo una división horizontal. Como se podría hacer, pasos, y que costaría.
Tendría que estar construida para hacerla, o no es necesario.
Gracias
Buenas tardes Oscar, disculpe pero no entendemos bien su consulta. Si la parcela no reúne los requisitos mínimo, al dividirla tampoco los cumpliría. Póngase en contacto con nosotros de manera privada para ver si podemos aclarar estas dudas. Un saludo.
Solar de 450 metros cuadrados en Gerona, Costa Brava.
Edificio construido de dos plantas de150 metros cuadrados cada una. Resto del solar jardin.
Revisión Catastral año 2006: Terreno, 90.000 €. – Valor edificio construido 70.000 €- Total 160.000.
Me interesaria formalizar Escritura de División Horizontal para cada una de las plantas y el jardia que fuera comunitario.
Podrían indicarme el precio aproximado?
Atentamente,
Luís
Buenas tardes, puede ponerse en contacto con nosotros vía privada, pero actualmente no ofrecemos ese servicio. Un saludo.
Hola buenas tardes, tengo una casa en propiedad que en el registro consta como una sola vivienda, actualmente en la planta baja viven mis padres y en la de arriba yo. Lo que he leído en esta web es lo que aproximadamente me costaría hacer la división horizontal? el principal motivo es por poner dos contadores independientes de luz y por si en el futuro decido vender una de las plantas. Un saludo
Buenas tardes, en ese caso lo más normal será que la compañía le solicite la licencia de segregación. Un saludo.
En un edificio por construir mediante comunidad de bienes habría que pagar la obra nueva y la división horizontal conforme vemos en la web. Pero ¿habría que pagar gastos de notario y registro por la adjudicación o esta va implícita ya con la division horizontal como así parece que es para el pago de impuestos?
Buenas tardes, son dos actos distintos.
cuando se realiza una division horizontal en una nave de 1000 m. el resultado es dos naves totalmente independiente con su escritura su luz su agua su entrada por otra calle y su referencia catastral diferente es que me dicen que es un edificio compartido y mi pregunta es si lo es o no
Buenas tardes, si se ha dividido registralmente, son dos edificios, no uno compartido. Un saludo.
Hola,
Me estoy planteando la compra de un solar, que en el registro de la propiedad consta que tiene 20 inmuebles (la obra se inicio, se hizo el agujero del sótano, se paró la obra y se tapo el agujero). El terreno esta valorado en 125.000€, ¿cuánto costaría anular la división horizontal, para volver a convertirlo en solar? ¿Como podría calcularlo?
Mi intención es hacer una casa unífamiliar en el terreno.
Gracias de antemano
Buenas tardes, acuda a una Notaría. Un saludo.
hola me gustaria q me esplicasen porque hay q hacer una escritura de obra nueva de un edificio y despues hacer otra de division horizantal y despues si quieres vender hay q hacerle otra al q compre porque vale tan caro todo me han pedido con todos los gastos y de registro ya todo 20000€ esto es asin o hay otros registros q son mas baratos o todos son iguales gracias espero me contesten
Buenas tardes, porque así lo estipula la ley. Los aranceles registrales son todos iguales. Saludos..
Buenos días.
He formalizado, de un domicilio de mi propiedad, (dos plantas de vivienda dúplex y un bajo comercial), la declaración de Obra nueva y de división horizontal, hace mas de dos años en Estepa(Sevilla), teniendo liquidados todos los gastos notariales y pendiente de Registro de la propiedad.
Ahora he solicitado el presupuesto para la última gestión de registro y me dicen de los aranceles son de 700 euros aproximadamente. El valor del local en escrituras es de 40.000 euros aprox. y la vivienda de 80.000 eu.
Donde puedo comprobar si esto es lo correcto?
Buenas tardes, en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
Hola buenas tardes tengo finca en zona del maresme en barcelona es del 1800 , con jardin y tres plantas por el simple hecho de q se puedan hacer 3 pisos subevel valor de la propiedad?? Gracias
Sí.
Hola:
Al hacer la division horizontal, ¿afecta el valor catrastal?
Ejemplo: un edificio horizontal de 10 pisos tiene un valor catrastal de 500.000 euros antes de la division horizontal. Al dividirse, los 10 pisos se valoran cada uno en 100.000 euros pagando el correspondiente impuesto de AJD sobre el valor de 1.000.000 euros (10 pisos x 100.000 euros/piso).
¿Cuál es valor catrastal de cada piso? Veo 2 opciones y me agradecería que me confirmara cual es:
– es 50.000€ ya que el valor catrastal antes de la división (500.000€) dividido por el número de nuevos pisos horizontales (10)
o
– es 100.000€ ya que el nuevo valor catrastal es el valor que se ha usado para abonar el impuesto de AJD
Gracias por su ayuda!
Ignacio Schmidt
Buenas tardes,
Personalmente usaría el valor del nuevo valor.
Un saludo.
Buenas tardes, si dos personas son propietarias al 50% de un edificio y no van a la notaria a ponerlos en regimen de propiedad horizontal, porque se rigen por ejemplo a la hora de que una de ellas quiera instalar un ascensor, es recomendable que formalicen la escritura de propiedad horizontal. Gracias. Un saludo.
Buenas tardes,
No sería necesario. Con la LPH se podría entender que ustedes se rigen como si de una PH se tratase.
Un saludo.
Buenas tardes si os olvide que para el notario poder realizar la escritura de división horizontal tiene que contar con un proyecto de obra de un arquitecto o aparejador o supongo que una declaracion que declaren que cumple toda la normativa urbanística de vivienda minima, ventilacion etc.. para poder ser dividido el inmueble.
No estáis contando con este gasto de declaración de obra o proyecto que supuestamente es el más caro de todos.
Buenas tardes,
Efectivamente, pero eso no es un gasto originado por un tema jurídico, si no por un tema técnico. Es como si incluyésemos el gasto de gasolina que supone desplazarse hasta la notaría.
Gracias por su apreciación.
Un saludo.
Deseo separar un trastero de las zonas comunes de un edificio de viviendas de 4 plantas. El trastero mide unos 3 metros cuadrados y cuesta 1500 euros en una zona de Galicia.
¿Lo quiero comprar, para tenerlo en propiedad independiente a los vecinos? ¿A cuanto ascenderían los gastos?
Hace unos años compré dos pisos pequeños. 1º A y 1º B en una comunidad de vecinos.
Esas viviendas a pesar de ser independientes las había escriturado el anterior propietarios unos años antes como una sola vivienda. 1ºAB
Quiero volver a la situación legal inicial, es decir a que hay 2 escrituras separadas para poder gestionar su venta por separado.
¿Debo hacer una división horizontal o es suficiente con una nueva descripción de la finca? ¿O es otro trámite el que debo realizar?
El anterior propietario había unificado el gasto del contador de luz de ambas viviendas pero yo las quiero alquilar por lo que el consumo se calcula de manera independiente mediante gestión interna ya que al contador de la luz le puse un contador parcial.
Contadores de agua hay 2, uno para cada piso.
Muchas gracias
Hola ! Cual fue tu solución ? Estoy en un caso similar
Hola herede junto con mi hermano una casa, consta de planta baja y piso, hicimos la
división horizontal y me ha tocado a mi el piso y mi pregunta es el tejado es a mi cargo ?
puedo señalizar esto en la escritura? o no se puede?
Gracias y un saludo
buenas dias estamos en unn caso similar, tenemos una casa y un piso y queremos hacer la separacion horizontal
que requisitos piden? cuanto os costo? donde tuvisteis que ir?
Quiero vender el local de abajo de mi vivienda cuanto me saldría en total los gastos para la división horizontal
Buenas,
Sin los datos concretos es imposible saberlo.
Un saludo.
Buenas
Mi caso, es el de un edificio en una calle peatonal, de Vigo, consta de 36 viviendas, de distintos metros cuadrados, y un bajo, la propiedad tiene mas de 50 años, y se ha vendido una parte, y la otra esta dentro de una herencia de uno de los dueños, resumiendo cada heredero o propietario cobra unos alquileres, muy antiguos, en proporcion a su porcentaje, calculado..
Pero claro, no hay acuerdo entre las partes, ni para vender, ni para alquilar los que estan vacios, ni para arreglarlos ni para nada, como puedo hacer yo para saber que pisos me pueden pertenecer algun dia, o disponer de alguno de ellos, o cualquier modalidad, me seria buena para salir de tanta perdida, gracias
Buenas tardes, lo mejor: demanda de división de cosa común.
Un saludo.
buenos días
esta perfectamente explicado los gastos que ocasiona una división horizontal, los antecedentes son:
Compre un garaje completo por 80.000 € sujeto a IVA, pero exento, al pasar el tiempo y no tener una rentabilidad aceptable, mi intención es hacer la división horizontal (ya me ha quedado claro los gastos de la misma) y vender las plazas individualmente
Mi pregunta es
– ¿el valor de cada plaza tiene que ser el valor de compra entre el numero de plazas o puede ser otro?
– ¿ si se puede poner otro, este nuevo valor es vinculante a la hora de hacer el IRPF como valor de compra?
Gracias de antemano
Buenas,
Habría que estudiar mejor el asunto. Usted puede poner el valor que quiera, otra cosa es que para la Agencia Tributaria sea suficiente.
Un saludo
Hola, gracias por la explicación, me ha servido de mucho. Mi pregunta es la siguiente;
Se puede modificar una escritura de una vivienda para incluir a uno de los hijos y dándole un tanto por ciento de dicha escritura sin hacer división horizontal? Y en caso afirmativo, no sería esto lo mismo que hacer una donación en vida? Se fiscalizaría en base al tanto por ciento en que constara el hijo en dicha escritura?
Gracias y ojalá hubiese más gente como ustedes dispuestos a aclarar estas dudas desinteresadamente como lo hacen ustedes.
Buenas,
Es una cuestión puramente fiscal, la cual creemos más conveniente que sea respondida por un especialista en la materia. En nuestra opinión, es una donación, y tendrá que tributar por ello. Además, no se trataría de ninguna división, sería más bien que esa vivienda pasaría a estar en proindiviso.
Un saludo.
Compré una casa hace 32 años y en la escritura aparece mi garaje como “Local izquierda del semisótano” de sesenta m2. La realidad física es que la superficie real es de 48 m2 repartidos entre 32 m2 de garaje y un trastero auxiliar de 16 m2. El Catastro aceptó mi alegación con planos firmados por un profesional competente y reconoció esta situación de dos superficies, pero manteniendo la referencia catastral existente antes. He tratado de modificar la escritura de propiedad y me la han quitado de la cabeza por su altísimo coste y trámites porque se trataría de una “División Horizontal”. Después de leer atentamente lo expuesto en su magnífica web no alcanzo a entender como DH mi problema ya que en mi modesta opinión no encaja en los ejemplos que exponen uds, Muchas gracias y saludos cordiales.
Buenos días,
En nuestra opinión, ahí no sería necesario realizar una división horizontal, sino una nueva descripción de la finca, no obstante, si el Notario y Registrador le han comentado que necesita una DH, puede ser que se nos esté escapando algún dato.
Un saludo
Enhorabuena por explicar de una manera tan sencilla los gastos que conlleven la División Horizontal. Gracias.
Gracias.
Buenos días,
para un edificio de dos plantas más garaje de unos 300000 € aprox. el coste sería proporcional al ejemplo que Vd. ha puesto de 1000000 €, o no tiene nada que ver?
Gracias
Buenos días,
Haga usted mismo las cuentas, siguiendo los pasos del ejemplo pero en principio, sí, debe ser proporcional porque todo parte del valor de la vivienda.
Un saludo.
Entiendo que esta serie de gastos serían para la Declaración Horizontal del edificio, pero cuando tienes una opción de venta de uno de los pisos, ¿qué gastos tendrías?.
Gracias,
Buenas tardes,
Para poder responderle con exactitud habría que estudiar el caso concreto, ya que se estaría llevando a cabo una transmisión patrimonial.
Un saludo.
Si se trata de un edificio de unos 50 años con varios de los pisos alquilados, para hacer esta división horizontal y vender los pisos (a los propios alquilados) habría que adaptar todo el edificio a las normas actuales?? El edificio está en buen estado y en pleno centro de una población de Barcelona, tiene ascensor, etc, pero obviamente habrá puntos de las normativas posteriores a 1970 que probablemente no se cumplan. Es imperativo actualizarlo para cumplir todas la normas?
Buenas tardes,
En principio, mientras el Notario y el Registro no os solicite ninguna Licencia de División Horizontal (habría que estudiar si en Barcelona es necesario), no tendrías que adaptar la vivienda. Se trataría de hacer un proyecto de división horizontal donde se “dividiese” a efectos jurídicos la vivienda, que el notario redactase la escritura de división horizontal conforme a los porcentajes etc, y que se inscribiese en el Registro.
Un saludo.
Impuestos división horizontal