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división horizontalCuando se realiza la división horizontal de un inmueble, los costes o lo gastos aparejados juegan una parte muy importante en la operación inmobiliaria. En la presente publicación os mostramos los gastos derivados de una división horizontal de un inmueble a través de un ejemplo ficticio. 

 

 

Ejemplo: el propietario de un edificio que se construyó en los años 80 lo inscribió como una única finca en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el edificio consta de 4 pisos y 2 locales comerciales. Asimismo, este propietario tiene dos hijos, y desea dividir horizontalmente el edificio de forma que cada hijo, a su fallecimiento, pueda heredar por separado cada vivienda y cada local. Actualmente el edificio está valorado en 700.000 € y el suelo en 300.000 €. ¿En qué gastos va a incurrir este propietario por la operación que pretende llevar a cabo?

Gastos notariales

Para pode dividir horizontalmente el edificio, se deberá formalizar una Escritura de División Horizontal que deberá ser otorgada por un Notario.

Lógicamente, el Notario cobrará por este servicio, y la forma de hacerlo será conforme al arancel notarial, que viene regulado en el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.

El cálculo de estos aranceles no es difícil de comprender, pero sí es bastante lioso, por lo que vamos a intentar desglosar estos gastos notariales: Gastos según el valor de la división horizontal; Gastos según el número de páginas, copias simples, copias autorizadas y folios que tenga la escritura; IVA de la operación notarial y timbre.

a. Gastos según el valor de la división horizontal:

Este importe se calcula en función del coste de la división horizontal. Normalmente, lo que se hace es sumar el valor de la declaración de obra nueva al valor del suelo y la suma de esos valores es el valor de la división horizontal. A ese valor se le aplican los aranceles que, según la norma, son los siguientes:

  • Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151816 euros.
  • Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 4,5 por mil.
  • Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 1,50 por mil.
  • Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por mil.
  • Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por mil.
  • Por lo que excede de 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por mil.
  • Por lo que excede de 6.010.121,04 euros el Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes.

Además, establece la normativa que se aplicará una rebaja del 5 por 100 del importe del arancel a percibir por el notario.

Por tanto, para el caso que ponemos, de un valor de 1.000.000 € de valor de la división horizontal, el cálculo de este primer importe sería el siguiente:

división horizontal

b. Gastos según el número de Folios de la Escritura:

Estos datos jamás van a ser exactos, porque dependerá de cuántos folios tenga la escritura de división horizontal, pero supongamos que la escritura tenga 42 folios escritos por delante y por detrás (aquí como consejo lo que decimos siempre es que no se explayen demasiado con el tema de los estatutos de la división horizontal, porque con una simple remisión a la ley valdrá y el ahorro en folios puede ser considerable).

Bien, supongamos que se trata de 21 folios escritos por ambas caras (es decir, 42 caras escritas)

Los gastos serían (aproximadamente), los siguientes:

división horizontal

c. IVA de la operación notarial y timbre:

A todo el resultado anterior le aplicamos el 21 % del impuesto sobre el valor añadido.

división horizontal

Si nos fijamos, está la figura del “timbre”, que se trata de parte del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. (Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.)

Gastos registrales

Para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la Escritura de División Horizontal, debemos abonar también unos aranceles que vienen regulados en el el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

Estos gastos se dividen en dos:

  • Gasto por asiento de presentación.
  • Gasto por la inscripción según el valor de las fincas registradas.

a. Gasto por asiento de presentación:

Por el asiento de presentación de cada título, cualquiera que sea el número de documentos complementarios que lo acompañen, ya se presenten al tiempo o dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, cualquiera que sea la clase y número de asientos que se pretendan, las fincas que comprenda y las notas complementarias que dé lugar el asiento de presentación, incluida, en su caso, la nota de suspensión o denegación del asiento solicitado 6,010121 euros.

.división horizontal

b. Gasto por la inscripción según el valor de las fincas registradas:

En la inscripción de la constitución de edificio en régimen de propiedad horizontal, la inscripción en la finca matriz del régimen de propiedad horizontal es minutable tomando como base el valor de la división horizontal declarada en el documento y en base a la siguiente norma:

  • Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,040484 euros.
  • Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000.
  • Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.
  • Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.
  • Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000.
  • Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.

Además, establece la normativa que se aplicará una rebaja del 5 por 100 del importe del arancel a percibir por el notario.

Por tanto, para el caso que ponemos, de un valor de 1.000.000 € de valor de la división horizontal, el cálculo de este primer importe sería el siguiente:

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* Nota: la primera inscripción en folio separado de cada elemento independiente es minutable también, pero con una reducción del 70 % tomando como base el valor que cada elemento tiene en el total del régimen y que viene determinado por su cuota de participación.

c. IVA de la operación registral:

A todo el resultado anterior le aplicamos el 21 % del impuesto sobre el valor añadido.

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Gastos fiscales (impuestos)

Mediante la constitución del régimen de división horizontal se divide la finca en varias viviendas y locales independientes con una porción de terreno cada una, asignando a cada comunero un coeficiente de participación en los elementos comunes de toda la finca, necesarios para el adecuado uso y disfrute de los distintos inmuebles independientes, siendo tal cuota inherente e inseparable a la propiedad del inmueble, con el que forma una unidad aun cuando recaigan sobre distintos objetos y tengan distinto alcance.

Pero lo que no modifica la división horizontal es la titularidad de la finca, ya que los inmuebles surgidos de la división horizontal siguen perteneciendo a los mismos comuneros que antes de llevarse a cabo dichas declaraciones. Luego, si lo que se pretende es que cada comunero tenga, no una participación indivisa en el conjunto de la finca, sino la propiedad exclusiva de una o más viviendas o locales, será necesario realizar un acto independiente de los anteriores.

La división horizontal quedará sujeta a la modalidad sobre Actos Jurídicos Documentados. La modalidad sobre Actos Jurídicos Documentados grava:

¿Cuáles son los documentos notariales por los que hay liquidar la cuota gradual en la modalidad sobre actos jurídicos documentados?

  • En el caso de documentos notariales: las escrituras, actas y testimonios notariales.
  • En el caso de documentos administrativos: las anotaciones preventivas que se practiquen en Registros Públicos y  la rehabilitación y transmisión de grandezas y títulos nobiliarios.
  • En el caso de documentos mercantiles: las letras de cambio y documentos que realicen funciones de giro.

Requisitos de tributación de documentación notarial:

Como vemos, en nuestro ejemplo se trata de un documento notarial. Para que un documento notarial tenga que tributar por Actos Jurídicos Documentos, cuota gradual, se tienen que cumplir todos los requisitos siguientes:

  • Que se trate de primeras copias de escrituras y actas notariales.
  • Que tenga por objeto cantidad o cosa valuable.
  • Que contengan actos o contratos inscribibles en alguno de los siguientes Registros: (Registro de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles).
  • Que no esté sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ni a Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni Operaciones Societarias.

¿En qué plazo hay que liquidar e ingresar la deuda tributaria?

El ingreso de la deuda tributaria y la presentación del impuesto deberá de realizarse dentro del plazo de 30 días hábiles (incluidos los sábados), a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato.

¿Quién tiene que declarar la modalidad sobre actos jurídicos documentados?

Los obligados a declararlo son los adquirentes o las personas que insten o soliciten los documentos o aquellas a cuyo interés se expidan.

¿Cuál es la base imponible?

La base imponible estará constituida por el valor de la construcción más el del terreno. Aunque habitualmente la declaración de obra nueva y división horizontal se produzcan simultáneamente y se recojan en un solo documento, constituyen dos hechos imponibles diferentes y habrá que liquidar cada uno de ellos.

En nuestro ejemplo, dado que ya existía declaración de obra nueva, sólo tributaremos por AJD en el caso de la división horizontal.

¿Cuál es el tipo de gravamen en la modalidad sobre actos jurídicos documentados, documentos notariales, cuota gradual?

Debemos distinguir a su vez la llamada “cuota fija” que se satisface por las matrices y copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios. Se extienden estos documentos en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 por folio, a elección del fedatario, siendo el importe satisfecho, pues, un impuesto; y la llamada “cuota variable” por las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Además, estos documentos notariales tributarán al tipo de gravamen que haya sido aprobado por la comunidad autónoma y en su defecto al 0,50% pero, en general variará desde un 0.5% sobre la base imponible hasta un 1.5%.

Os dejamos aquí un listado de todas las comunidades autónomas donde aparecerá el tipo general actual a fecha de febrero de 2017 aplicable a las divisiones horizontales pero, clicando sobre ellas, se abre la página web de cada comunidad autónoma donde podrán ver qué tipo se aplica en cada momento.

Volviendo a nuestro ejemplo, suponiendo que la división horizontal se ha realizado en Madrid, el tipo impositivo será del 0.75 % sobre el valor de la división horizontal, esto es:

división horizontal

Gastos totales:

El resultado de toda la operación de división horizontal de un edificio valorado (suelo más edificio), en 1.000.000 €, es el siguiente:

Redator: Equipo de Vélez Dorado, Área fiscal inmobiliario.

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