Índice
Si ha recibido un requerimiento de legalización urbanística, probablemente el Ayuntamiento haya detectado unas obras que considera ejecutadas sin licencia o sin el título urbanístico necesario.
Y lo primero que suele pensar el propietario es: “Tengo que buscar un arquitecto y pedir una licencia cuanto antes”.
No necesariamente.
Recibir un requerimiento de legalización no significa que la primera decisión deba ser solicitar una licencia. Antes hay que estudiar el expediente.
En Vélez Dorado intervenimos habitualmente en este tipo de procedimientos y, antes de decidir qué hacer, analizamos cuatro cuestiones.
Las cuatro cuestiones que hay que analizar antes de actuar
1. ¿Qué obra está persiguiendo exactamente el Ayuntamiento?
Lo primero es leer bien la resolución y, cuando sea necesario, revisar el expediente administrativo completo.
Hay que saber:
- qué obras considera ilegales el Ayuntamiento;
- por qué considera que no están amparadas por licencia;
- qué fecha atribuye a su ejecución;
- qué pruebas tiene;
- y qué normativa considera incumplida.
Parece básico, pero no siempre la realidad de la obra coincide exactamente con lo que aparece descrito en el expediente.
El requerimiento de legalización forma parte de los procedimientos de restauración de la legalidad urbanística.
2. ¿Cuándo terminó realmente la obra?
Esta pregunta puede cambiar por completo el asunto.
Antes de intentar legalizar una obra antigua hay que comprobar si ha transcurrido el plazo del que dispone la Administración para ejercer sus potestades de restauración.
Y aquí hay una dificultad importante: los plazos no son iguales en toda España.
Dependen de la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma y existen, además, determinados supuestos en los que el transcurso del tiempo no impide la actuación administrativa.
Pero saber que una obra es antigua no basta. Hay que poder demostrar cuándo terminó.
Fotografías, ortofotografías históricas, facturas, contratos, documentación técnica o cualquier otro elemento probatorio pueden resultar decisivos.
3. ¿La obra puede legalizarse?
Es otra pregunta completamente diferente.
Una obra puede llevar muchos años construida y, sin embargo, seguir siendo contraria al planeamiento urbanístico.
Que haya transcurrido el plazo para reaccionar frente a determinadas obras no convierte automáticamente esas obras en legales.
Por eso hay que separar siempre dos preguntas:
¿Puede todavía el Ayuntamiento actuar contra la obra?
¿Puede esa obra obtener actualmente una licencia?
No son lo mismo.
Para saber si una obra puede legalizarse habrá que comprobar, entre otras cuestiones, edificabilidad, ocupación, retranqueos, altura, uso, protección del inmueble y el resto de determinaciones del planeamiento aplicable.
4. ¿Debo presentar ya una solicitud de licencia?
Depende.
Puede ser exactamente lo que haya que hacer.
Pero no debería hacerse de manera automática simplemente porque el Ayuntamiento haya enviado un requerimiento.
Antes puede ser necesario analizar la antigüedad de las obras, estudiar el procedimiento administrativo, comprobar títulos urbanísticos anteriores o determinar si toda la actuación es legalizable o solamente una parte.
La solicitud de legalización debe ser consecuencia de una estrategia, no la estrategia en sí misma.
Este es uno de los errores que más nos preocupa cuando un propietario recibe un requerimiento: empezar a presentar documentos ante el Ayuntamiento sin haber decidido previamente qué posición jurídica interesa defender.
¿Qué pasa si la obra no se legaliza?
Aquí aparece el verdadero riesgo.
Dependiendo de la legislación aplicable y de las circunstancias del expediente, el procedimiento puede continuar y terminar en una orden de demolición, restitución o cese.
Una orden de demolición ya es un escenario considerablemente más serio.
Y hay algo especialmente importante: si finalmente se dicta una demolición, no debe dejarse pasar el plazo para recurrirla. Una vez firme, las posibilidades de discutir posteriormente si la demolición era o no procedente se reducen enormemente.
¿Y además me pueden sancionar?
Sí.
El procedimiento destinado a restaurar la legalidad urbanística y el procedimiento sancionador son cuestiones diferentes. Una Administración puede pretender, por un lado, restaurar la legalidad alterada y, por otro, sancionar la comisión de una infracción urbanística.
Por eso no debe confundirse: legalización / demolición con multa o sanción urbanística.
7. Entonces, ¿qué hago si acabo de recibir un requerimiento de legalización?
Antes de contestar al Ayuntamiento, compruebe estas cuatro cosas:
- ¿Qué obra persiguen?: Hay que saber exactamente qué está dentro del expediente
- ¿Cuándo terminó? La antigüedad puede ser determinante
- ¿Pueden todavía actuar? Dependerá de la normativa y de las circunstancias del caso
- ¿Es legalizable? Determinará buena parte de la estrategia posterior
Y guarde toda la documentación que pueda acreditar la historia de las obras.
Sobre todo, no deje transcurrir los plazos que aparezcan en la notificación.
Un requerimiento de legalización es el momento de estudiar el expediente, no de improvisar
En Vélez Dorado nos dedicamos específicamente a la defensa en procedimientos de disciplina urbanística y penal urbanístico.
Si ha recibido un requerimiento de legalización, podemos analizar la resolución, la antigüedad de las obras, su posible legalización y el procedimiento seguido por la Administración para determinar qué estrategia resulta más adecuada antes de que el expediente avance hacia una posible orden de demolición.
Puede contactar con nosotros en el 911 01 37 11 o escribirnos a info@velezdorado.com.
0 comentarios