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Cómo demostrar que una obra ha prescrito: cuestiones previas
¿Cómo demostrar que una obra ha prescrito? Hay que acreditar cuándo quedó totalmente terminada y comprobar que ha transcurrido el plazo legal aplicable. Para ello pueden servir fotografías aéreas, informes municipales, actas notariales, facturas y declaraciones de testigos.
Lo importante es relacionar cada prueba con la obra concreta y con su fecha de terminación.
Antes de reunir documentación, debemos aclarar tres cuestiones:
- El plazo debe haber transcurrido. Si el plazo aplicable es de seis años y la obra lleva cinco terminada, no puede alegarse que ya se ha cumplido.
- Quien alega el transcurso del plazo para restaurar la legalidad debe acreditar la antigüedad que invoca. No basta con afirmar que la obra lleva muchos años terminada.
- La infracción urbanística y la acción de restauración son cuestiones diferentes. Este artículo se centra en acreditar la terminación de las obras para defenderse frente a las medidas de restauración.
Los plazos dependen de la comunidad autónoma y del supuesto. Puede consultar nuestras tablas:
👉 Plazos de la acción de restauración de la legalidad urbanística.
👉 Plazos de prescripción de las infracciones urbanísticas.
También hay que comprobar las excepciones y las actuaciones previas del Ayuntamiento. La antigüedad, por sí sola, no resuelve todos los casos.
Medios de prueba para demostrar que una obra ha prescrito
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Denuncias de Policía, Guardia Civil u otros organismos públicos
Una denuncia antigua puede acreditar que la construcción ya existía en una fecha determinada.
Por ejemplo, una denuncia de 2008 que describa un cerramiento puede ayudar a demostrar su antigüedad. Hay que revisar si documenta una obra terminada o todavía en ejecución, y qué actuaciones se iniciaron después.
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Informes municipales
Las actas de inspección y los informes técnicos municipales pueden contener descripciones, mediciones y fotografías fechadas.
Estos documentos pueden ser especialmente útiles cuando identifican la misma obra que ahora se pretende demoler y reflejan su estado de terminación.
Por eso conviene revisar tanto el expediente actual como los antecedentes municipales.
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Actas notariales
Un acta notarial puede dejar constancia de la existencia y el estado de una construcción en la fecha de la visita del notario. Incorporar fotografías facilita su identificación.
Hay que distinguir dos situaciones: Un acta levantada años atrás puede acreditar cómo estaba la obra entonces. Y un acta levantada hoy refleja su estado actual; no demuestra por sí sola cuándo se construyó.
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Declaraciones de testigos y actas de manifestaciones
Los antiguos propietarios, vecinos u otras personas con conocimiento directo pueden explicar desde cuándo existe la obra y cómo saben que estaba terminada.
Conviene que aporten referencias concretas: cuándo vivieron allí, cuándo visitaron el inmueble o qué hechos les permiten recordar la fecha.
Sus manifestaciones pueden recogerse ante notario o proponerse su declaración en el procedimiento correspondiente. El acta notarial acredita que realizaron esas manifestaciones, pero no convierte automáticamente su contenido en un hecho probado.
La credibilidad, el conocimiento directo y la coherencia con las demás pruebas son esenciales. La valoración judicial de los testigos atiende a estas circunstancias, conforme al artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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Presupuestos, facturas, albaranes y justificantes de pago
Esta documentación puede ayudar a reconstruir cuándo se ejecutaron y finalizaron los trabajos
No todos los documentos prueban lo mismo: un presupuesto refleja trabajos previstos; una factura puede identificar trabajos realizados, y un albarán acredita una entrega.
Su utilidad aumenta cuando permiten reconocer el inmueble, la actuación concreta y su relación con la terminación de la obra, especialmente si coinciden con fotografías u otros documentos.
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Ortofotos e imágenes aéreas
Las imágenes aéreas permiten comprobar si una construcción ya aparecía en una fecha determinada y comparar su evolución.
Puede consultar estas herramientas:
- Google Maps.
- PNOA — Plan Nacional de Ortofotografía Aérea.
- Goolzoom.
- Fototeca Digital del CNIG, para consultar vuelos históricos.
También pueden resultar útiles los visores cartográficos de las comunidades autónomas.
Compruebe la fecha de captura de la imagen, su procedencia y qué permite apreciar. No basta con la fecha en que se descarga.
Una fotografía aérea puede mostrar una cubierta o una ampliación, pero no necesariamente acredita que el interior estuviera terminado. En esos casos habrá que completarla con otras pruebas.
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Certificados de final de obra e informes técnicos
Los certificados de final de obra expedidos por la dirección facultativa pueden contribuir a acreditar la terminación de los trabajos a los que se refieren.
También pueden aportarse informes técnicos de antigüedad. Deben explicar en qué documentos, imágenes o comprobaciones se basan, y referirse a la obra concreta discutida.
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Otros medios de prueba admitidos en Derecho
No existe una lista cerrada. El artículo 77 de la Ley 39/2015 permite acreditar los hechos mediante cualquier medio de prueba admisible en Derecho.
En nuestra experiencia hemos trabajado, entre otros, con estos dos casos:
- Cerramiento de un ático: logramos acreditar su antigüedad mediante la declaración judicial de anteriores propietarios, que conocían su existencia desde hacía aproximadamente veinte años.
- Antigüedad del hormigón: en otro asunto se aportó un informe pericial de un ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, basado en ensayos con reactivos, que permitió acreditar la antigüedad en aquel caso.
Cada prueba debe valorarse en su contexto. Un método útil en un expediente no tiene por qué servir para cualquier construcción.
Proceso para demostrar la prescripción de una obra
Si el Ayuntamiento inicia un procedimiento de disciplina urbanística, estos son los pasos principales:
- Identificar la obra afectada. Precisar qué construcción, ampliación o cerramiento se está cuestionando.
- Comprobar el plazo aplicable. Revisar la normativa, las excepciones y los antecedentes del expediente.
- Reunir las pruebas de terminación. Buscar documentos e imágenes que permitan situar la obra terminada en una fecha suficiente.
- Ordenar la documentación. Explicar qué acredita cada prueba y cómo se relaciona con las demás.
- Aportarla en el trámite correspondiente. Presentarla con las alegaciones o el recurso que proceda, atendiendo a la notificación recibida.
Cuando la documentación resulte insuficiente o contradictoria, puede ser necesario completar la prueba con un informe técnico o declaraciones de testigos.
Lo importante: demostrar la terminación de la obra concreta
Probar que una vivienda es antigua no demuestra que todas sus ampliaciones lo sean. Un cerramiento, un porche o una piscina pueden haberse ejecutado después.
La defensa debe conectar tres elementos: qué obra se discute, cuándo estaba terminada y qué plazo resulta aplicable.
Una prueba bien preparada puede ser decisiva. Ningún documento garantiza por sí solo que el Ayuntamiento o el juzgado acepten la prescripción alegada.
¿El Ayuntamiento no reconoce la prescripción? No se asuste
A veces parece que algunos ayuntamientos tienen el «no» redactado antes de abrir el expediente. Usted aporta fotografías, facturas y documentos, pero la respuesta sigue siendo que la obra debe demolerse. Como si los años hubieran pasado para todos menos para su construcción.
Que el Ayuntamiento rechace la prescripción no significa que tenga razón ni que su decisión sea la última palabra. Hay que estudiar sus argumentos, defender las pruebas y recurrir dentro de plazo.
Y, si la vía administrativa no da resultado, nos quedan los tribunales. Precisamente están para controlar las decisiones de la Administración: un «no» municipal no sustituye a una sentencia.
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Fuentes
CENDOJ
Buenos días, si en una casa con parcela de 2006 se han hecho ampliaciones en 2018(sin licencia )y aparecen en el catastro detalladamente todas esas ampliaciones como suelo urbano residencial y en la nota simple pone suelo rustico, habría algún problema en hacer escritura de ampliación de obra nueva? Gracias, saludos
Buenas tardes, son cosas completamente independientes, no debe influir la clasificación del suelo. Si lo desea puede ponerse en contacto con nosotros al 911013711 o al email info@velezdorado para que estudiemos su situación y podamos aconsejarle. Un saludo
Buenas, construímos hace 2 años una terraza en la fachada trasera de la casa de unos 50m2 que a su vez ha generado 30 m2 debajo. Junto a ello también construimos unas escaleras que aún están con el ladrillo de hormigón y sin barandilla. Estamos pensando cerrar las zona de abajo con puertas cristaleras y poner la barandilla y baldosas en la escalera. Hicimos la obra sin permiso pero (el ayuntamiento no da) en terreno urbanizable y respetando la edificabilidad y ocupación de la parcela. Las 2 preguntas son?
1- En las imágenes de Google aereas (no en 3d) se ve la construcción bastante pixelada. Serían válidas para demostrar la fecha en que se realizó?
2- Cerrar ahora el espacio de abajo con las correderas de cristal nos puede perjudicar para determinar la fecha de finalización de la obra?
Gracias
Saludos
Buenos días,
Solo con unas imágenes aéreas,y mucho más, pixeladas, no es suficiente para demostrar la prescripción, y sí, puede perjudiciar. No obstante, por este medio no podemos hacer un análisis pormenorizado de un caso concreto. Puede usted ponerse en contacto con nosotros al 911013711 o a info@velezdorado.com y agendar una cita con un abogado para que estudie y analice su caso y poder darle una opinión debidamente fundada. Reciba un cordial saludo
buenos días, tengo una minipiscina y no puedo legalizar por no haber dejado el retranqueo de 3 m que pide mi ayuntamiento. Las medidas de la piscina son 2.5x3m , hay un mínimo de m2 para que me venga una inspección de hacienda o del ayuntamiento o se fijan más en «edificaciones» más grandes???? gracias
Buenas tardes, no entendemos bien la pregunta. Es indiferente que sea minipiscina o piscina grande. Para hacer una piscina es necesaria el correspondiente título habilitante. Otra cuestión es que llame poco la atención, y no sea detectada. Si desea profundizar más, puede solicitar una cita con uno de nuestros abogados al 911013711 o, directamente, solicitarla a info@velezdorado.com
En un edificio tenemos patios comunitarios con uso y disfrute de los 1″ han hechos habitaciones y puestos pérgolas con toldos.
Desde que empezaron sobre todo yo se lo he hecho saber al administrador y eso ha quedado en saco roto, tengo entendido que sin tener permiso de la comunidad es totalmente ilegal y que son 30 años para prescribir.
Llevamos un año detrás del nuevo administrador y que se va ha informar que va a consultar con el abogado y el tiempo pasa.
Que debemos hacer y que tiempo tiene eso para prescribir. Gracias
Buenas tardes, Amalia.
Gracias por contactar con nosotros y disculpe el retraso en responderle. Debido a un problema con las notificaciones de la web, no tuvimos constancia de su comentario en su momento. Suponemos que, dado el tiempo transcurrido, ya habrá tomado alguna medida.
En este caso existen dos cuestiones distintas: la autorización de la comunidad y la legalidad urbanística de las obras. Los plazos y las posibles actuaciones son diferentes, por lo que no puede afirmarse de forma general que todo prescriba a los treinta años.
Nuestro despacho no lleva reclamaciones entre vecinos ni representa a denunciantes frente a obras ajenas. Le recomendamos acudir a un abogado especializado en propiedad horizontal para que revise los acuerdos comunitarios y valore las acciones que todavía puedan ejercitarse.
Buenas tardes,
Mi caso es un garaje techado de una vivienda unifamiliar separado de la casa por un patio abierto, lo compramos hace 6 años y medio y ya estaba así, la obra no parecía nueva y no consta en ningún lugar (catastro, registro propiedad, escritura…). . Es un tejado de tejas con su estructura de vigas que va desde la pared de un vecino a la pared del otro, por delante está la puerta a la calle y por atrás está abierto al patio. Ahora para instalar las placas fotovoltaicas me dicen que la estructura si no está legalizado no se podría poner. Ahora no se tiene que pedir licencia en Madrid para la instalación de placas pero sí una declaración jurada. Tengo que legalizar esa estructura?
Buenas tardes, por este medio no podemos contestar asuntos tan particulares.
Buenos días,
Compramos una casa que tiene la parte trasera techada con panel de aluminio pero no incluida en el catastro ni en urbanismo. Ahora el ayuntamiento nos reclama la ampliación. En la tasación cuando la compramos si está incluida (por demostrar que ya estaba)¿Pueden multarnos o reclamarnos Ibi con carácter retroactivo?
El IBI retroactivo sí, durante una serie de años que desconocemos (no somos fiscalistas). Y si ustedes son capaces de demostrar que ya se encontraba hace X años (los años que en su comunidad autónoma sean exigibles), entonces, no deberían tener problemas.
Muy buenas,
Sobre una obra del 2007, prescrita, registrada en catastro desde el mismo año 2007, que se quiere legalizar ahora en 2023, para el Ayuntamiento aparte del informe técnico AFO las tasas entiendo que hay que pagarlas, pero y el ICIO?. Entiendo que no estaría obligado al no ser una nueva obra y al estar prescrita, Es asi?. o tendría que pagarse?Muchas gracias.
No somos expertos fiscalistas, pero el ICIO no habrúa que abonarlo porque esas obras llevan ejecutadas muchos años y el derecho del Ayto. de cobrarlo está más que prescrito.
Buenas tardes. Compré hace un par de años un chalet adyacente a una riera (zona inundable no urbanizable). En esa riera, junto a la valla de mi casa pero fuera ya de la propiedad, el propietario anterior había construido una caseta hace una década para guardar herramientas. Dispongo de ortofotos (2011) en que se aprecia que ya estaba allí en 2011. El ayuntamiento me indica ahora que debo yo derruir la caseta, a denuncia del vecino. Hice alegaciones aportando las ortofotos, e incluso una que solicité y pagué del Instituto Cartográfico. Sin embargo han resuelto sin atender esas alegaciones. Si yo no he construido la caseta, no está en mi propiedad, y nunca la he utilizado, ¿realmente me tengo que ocupar yo de derruirla? Muchas gracias de antemano.
Si no está ni siquiera en su propiedad, por su puesto que no
Buenas tardes, sí, sería imprescriptible la acción de restauración de la legalidad urbanística para esa clase de suelos. Respecto a medios de prueba sí, podría ser una prueba más.
Pretendo pujar por una parcela urbana que sale a subasta el dia 22/09/2022 por la seguridad social.la propiedad se haya incrita en el registro de la propiedad nº3 de Sevilla a nombre de una sociedad s.l.
Sobre el solar de esta finca se encuentra un edificio de construccion ilegal, segun sntencia nº190 del juzgado de lo contencioso adminitrativo nº12 de Sevilla.
mis preguntas sonlsa siguiente :
1ª el edificio puede tener mas de 5 o 6 años habra prescrito la ilegalidad de la construccion del edificio.
2ª si consigo quedarme con la subasta podre terminar la edificacion o por el contrario tendre que demolerlo.
3ª podre demoler parte del edificio y terminar de contruir la parte que deje sin demoler
4ªnecesitare solicitar algun tipo de documentacion o hacer algun tipo de gestion ya que no quiero que al final me vaya a costar mas el collar que el perro.
5ªseria conveniente llevarle a un notario la memoria de la subasta donde aparecen todosde la misma y aportarle las fotos que le he realizado a la parcela donde se puede ver la contruccion para que el notario me aconseje si es interesante pujar por esta subasta.
Quedo a la espera de sus respuestas a mis preguntas lo antes posible.saludos y gracias por adelantado.
Buenas tarde, no podemos responder a tantas preguntas por este medio, ni en asuntos personales. Por este medio respondemos preguntas escuetas y cuestiones puramente jurídicas. Si lo desea, puede solicitar una cita telefónica al 911013711 o enviado un email a info@velezdorado.com. Gracias
Buenas tardes, gracias por el asesoramiento que nos brindais.
Resido en Pontevedra, en donde compré una vivienda unifamiliar. En escritura y registro solo constaba dicha edificacion, aunque disponia tambien de otras edificaciones en la finca. Tres meses más tarde recibo comunicación de catastro por el proceso de regularización ( 2017). Desde entonces sube el recibo del ibi y las edificaciones no registradas ya constan como almacenes y porche en catastro.
Debería registrarlas para poder hacer mejoras en ellas?. Esto es, cambiar el tejado de uralita por tejado de teja?¿ Se entiende que al estar regularizadas por catastro , ya son “legales” para el Ayuntamiento?. En caso de tener que registrarlas ¿ que requisitos me pediría el registro?
Por otra parte, cerré con uralita una zona para aparcar mi vehìculo, sin permiso de obra del Ayuntamiento. Para poder “legalizar “ esto, lo correcto sería encargar un acta notarial y esperar unos años para que prescriba la ilegalidad de las obras?.
Mi temor es que al pedir ahora permiso para poner teja en los almacenes regularizados por el catastro, salte la liebre del garaje sin permiso….
Muchas gracias
Que figure en Catastro no quiere decir que sean legales a efectos urbanísticos.Legalizar es obtener licencia.
Buenos dias, he comprado una casa en Manilva, Málaga. He pedido una licencia de obra para ampliar la casa, como todos los vecinos. El arquitecto del ayto. me ha dicho que no hay problema pero presentando los nuevos planos, una señora en urbanismo me ha dicho que tengo que demoler el ¨adosado ´ que forma parte de la casa. El ´adosado ´es un trastero de obra que mide 0.74m2 que no esta incluido en la escritura. Hay un pasillo entre la casa y el trastero. Tengo fotos de 2.008 en que figura el trastero. Ella dice que sin demoller el trastero no me da la licencia de obra .¿Hay una forma de arreglar todo eso sin demoler el trastero?
Esto es algo común pero que no estamos de acuerdo. Si esa obra está prescrita, no debería influir en nada. El problema es que algunos Aytos se niegan, y la única forma de pelearlo es llevar a desestimación de la licencia a un proceso contencioso administrativo. Saludos.
nosotros empezamos hace unos dias una obra que al parecer necesitaba permiso, segun los vecinos lo que si pedimos al ayuntamiento y enganchamos en la porteria , es una declaracion responsable de obrass .
los paletas me comentan que los vecinos quieren entrar con el arquitecto de la comunidad para ver loi que se esta haciendo porque dicen que estamos realizando obras que necesitan su consentimiento y un permiso mayor.
debemos dejar entrar en casa a quien nos pida ver las obras?
debo pedir algun permiso especial? y si es asi, puedo pedirlo ahora? el papel que se colgo en la porteria era de duracion de un mes..aun quedan unos dias para finalizar, pero si amenazan con denuncias debo dejar entrar a los policias o urbanismo o vecinos? o dejo que terminen las obras y ya esta?
mi nombre es cristina y esto sucede en barcelona
En su casa entra quien usted autorice o si lo autoriza un juez.
Buenas tardes. En Marzo de 2018 mi vecino me denució por haber realizado una cubierta y el alero de ésta sobresalir 20 cm. al carril. El Ayuntamiento me notificó en octubre 2019 el procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, dando un plazo de 20 dias para alegaciones. Dichas alegaciones las presenté el 29-10-2019. No he tenido respuesta a las alegaciones, sólo un intento telefónico por parte de un técnico de urbanismo de solicitar una inspección a la cual me negué por entender que dicha inspección debía solicitarse por el procedimiento habitual que marca la ley de procedimiento administrativo que no es otro que el escrito. No he vuelto a tener noticias hasta el mes de agosto de 2021 en el que se me notificaba el archivo del procedimiento por haber trascurrido mas de un año en notificarse.
Mi pregunta es si archivado el procedimiento puede volver a abrirse.
Gracias
Buenas tardes, sí. Mientras la obra no haya prescrito, el Ayto. puede iniciar otro procedimiento. Si necesita mayor información puede ponerse en contacto con nosotros para cerrar una cita en info@velezdorado.com Un saludo
Hola.mi suegro tiene un campo en un escarpe en Sevilla y realizó obras sin licencia tales como vivienda y naves para ganado allá por el año 1985. Este año le hemos puesto un porche de panel sándwich de unos 15,m2 y un vecino a denuncido.y nos a llegado una carta la cual resumiendo quieren que vaya el arquitecto del ayuntamiento a revisar la obra. Puede haber problema con lo contruido en 1985
Buenas tardes, podría haberlo, pero se puede defender que son obras completamente independientes. Habría que tener cuidado, y ver por dónde va a ir el Ayuntamiento. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera particular llamando al 911013711 o directamente a info@velezdorado.com.Un saludo
Hola Buenos días,
Hemos comprado un piso en Barcelona ciudad, con un patio posterior de grandes dimensiones. Dentro de esta tenemos una pequeña construcción (de mas de 25 años), que no consta en ningún lugar (catastro, registro propiedad, escritura…). Esta construcción tiene techo de uralita. ¿Mi pregunta sería, se puede cambiar el techo de esta construcción? sin aumentar volumen. Solo seria por razones de salud.
Muchas gracias,
Un saludo
Buenas tardes, en principio podrían decirles que han perdido la prescripción ganada, pero nosotros entendemos que sería muy defendible que se trata de una obra de conservación y mantenimiento para asegurar las condiciones de salubridad. Ahora bien, lo recomendable sería, antes de hacer nada y cambiar la uralita, solicitar al Ayuntamiento la licencia; eso sí, teniendo muy claro que puedan demostrar que esa obra lleva realizada los 25 años que comentan, para que no se «levante la liebre» e intenten demolerla. Para ampliar información puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 y solicitar una cita con un abogado o, si lo prefiere, solicitar a través de nuestro correo electrónico: info@velezdorado.com
Un saludo.
Buenas,
Compre un piso en centro de madrid en diciembre de 2016, cambie la puerta de entrada, haciendo exactamente la misma pueta que habia pero nueva y del mismo color que tenia exterior, en frebrero de 2017, en mi carpeta ciudadana me abrieron un expediente de infracción urbanistica en octubre de 2017 y hoy me ha llegado una notificación del ayuntamiento de madrid en el que me dicen que debo legalizar la puerta de entrada y el cerramiento de aluminio del piso, que también lo cambie durante el 2017. ¿ha prescrito por pasar el requerimiento mas de 4 años desde cuando lo hice?
La puerta es identica a la que tenia, que problema hay? Y el cerramiento que habia también era de aluminio pero muy antiguo, que puedo hacer?
Buenas tardes, habría que ver las fechas correctamente, porque si se terminó la obra en agosto de 2017, no habrían pasado cuatro años. Eso es lo primero que hay que tener claro. Una vez se tenga claro esto, habría que demostrar esa prescripción. Para ampliar información puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 y solicitar una cita con un abogado o, si lo prefiere, solicitar a través de nuestro correo electrónico: info@velezdorado.com
Un saludo.
Estimados,
Compre por una inmobiliaria un piso de 2 plantas de cual la planta superior solo necesitabo esperar un poco mas de un año para prescribir. Descubri que el piso fue prescrito incluyendo una lavanderia en la planta superior de cual los vendedores a su vez cerraron la terraza para ampliar. Comprendo que no se puede, pero el ayuntamiento me ha dado el visto bueno por pasar los 4 años pero solo me ha denegado hasta ahora porque la planta baja del vecina no esta en regla aun (estan en ello).
Asi que nadie me esta diciendo la verdad mi pregunta es: Apenas que la planta baja esta legalizado y en el peor de los casos el ayuntamiento me deniega la prescripcion de la planta superior pagando una multa por la ampliacion podria resolver la situacion asi que puedo con los vecinos de la planta baja escriturar la lavanderia prescrita en la planta superior con mi cuota y esa multa puedo despues reclamar a los vendedores como tambien la comision al inmobiliaria por no haber hecho su trabajo?
Gracias de antemano!
Buenas tardes, es un asunto complejo porque se mezclan muchos conceptos. Habría que revisar muchas cuestiones. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 o escribiendo a info@velezdorado.com
Buenas tardes,
estoy a punto de adquirir un ático en el que hace 8 años se realizó una obra sin licencia para hacer un altillo donde pusieron un dormitorio y un baño. Dada la antigüedad de la obra , el delito urbanístico se supone que ha prescrito, pero al estar la casa en una corrala protegida (no se paga IBI por este motivo) tengo dudas de si por este motivo nunca llegará a prescribir. ¿Estoy en lo cierto?
Muchas gracias
Buenas tardes, sin saber dónde se encuentra la obra es imposible poder decirle nada porque dependiendo no solo de la comunidad autónoma, sino de la localización exacta de la obra y de la clase de suelo, habrá podido prescribir (caducar la acción de restauración de la legalidad) o no. Si quiere que analicemos su caso particularmente puede solicitarlo en el 911013711 o directamente a través de info@velezdorado.com. Un saludo
Hola buenas. Quisiera comprar una finca en Andalucia. Tengo un certificado de infracción urbanística por la construciion de una casa y un garaje en el año 1992. En los mapas se puede observar las mismas construcciones en la parcela desde el año 2002 aproximadamente. La finca tiene agua y luz de red y paga IBI pero no con los mismos metros construidos ya que en la nota simple no aprece el garaje pero si la casa con los metros totales construidos. Habría algún problema con la compra. Pdría despues de comprar reformarla? . Haría bien en pedir un certicado de prescripción? Muchas gracias
Buenas, sí, si está prescrita no habría problema, pero el régimen de obras aplicables es muy limitado, solo obras de conservación y mantenimiento. Por supuesto habría que pedir un certificado de prescripción. Si necesita más asesoramiento, puede solicitar una consulta de manera privada, al 911013711 o mediante info@velezdorado.com. Un saludo.
Hola quería saber, si las obras prescriben a los x años según la comunidad autónoma, aunque el ayuntamiento te siga requiriendo los documentos necesarios.
Buenas, no entendemos bien la pregunta. Si no existe orden de demolición y ha transcurrido el plazo de de prescripción, sí ha prescrito. Un saludo.
Si compro una casa ilegal ya prescrita y hay alguna sanción o infracción (no cometida por mi porque sé que a esa casa no se puede tocar) ,¿ a quien corresponde la infracción, al antiguo dueño que la construyó sin licencia o a mi?
Buenas, la infracción si la ha cometido el vendedor, será é el responsable. Pero la obligación de demoler (si es que se ordenase), le correspondería al actual propietario de la vivienda. Un saludo.
prescriven las obras de reforma sin permiso del concello que se empezaron pero no se terminaron la casa esta de alta desde el año 1970 , en galicia
Buenos días, la acción de restauración de la legalidad urbanística (prescripción de las obras), no empieza a contar hasta que las obras han sido totalmente finalizadas. Si no están finalizadas, no han prescrito. Un saludo.
cambie tejado por buhardilla ycambie laplaqueta que forra el exterior por piedra , para esa obra quite las ventanas estan provisional algunas de plastico la escalera es rampla de ladrillo por problemas economicos pare la reforma hace 11años sin permisos de reforma mi pregunta es prescriven esas obras por inactividad de hace 11 años. gracias
Buenos días, la acción de restauración de la legalidad urbanística (prescripción de las obras), no empieza a contar hasta que las obras han sido totalmente finalizadas. Si no están finalizadas, no han prescrito. Un saludo.
Hola, a finales de 2008 empecé a hacer una pequeña nave agrícola para hacer dentro una cocina de leña y dos dormitorios como alrededor mía hacían en esa época, sin licencia nadie, el ayuntamiento me paralizó la obra y la precinto, y a día de hoy no me han comunicado nada más. Ni como va el expediente ni nada. Esto es en Andalucía, ha prescrito ya este expediente, podría solicitar algún plano a un perito para terminarlo, o que podría hacer???
Buenas tardes, el expediente está caducado, pero pueden reabrir uno nuevo. Pero si la obra no está terminada, no ha prescrito la obra, por lo que si toca de nuevo la obra, el plazo de prescripción empieza de nuevo (6 años en Andalucía). Un saludo.
BUENAS QUIERO PONER UNA CASA DE MODULOS EN TERRENO RUSTICO, TENDRE PROBLEMAS EL DIA DE MAÑANA? GRACIAS SALUDOS
Buenos días, le recomendamos que lea la siguiente publicación: https://www.velezdorado.com/puedo-instalar-una-mobil-home-parcela/
En el año 2007, construí con proyecto visado por Colegio y Ayuntamiento, en planta baja un local o garaje y, planta primera en bruto (si bien constituyó prácticamente una vivienda – luz, agua fría/caliente, electricidad, tv/tfno., calentador, antena, pintura… -que solo tenía un cuarto de baño, lo demás diáfano).
Posteriormente hace unos tres años dividí un ala de la planta para dos habitaciones. Es decir, una pequeña obra de pladur y dos puertas para el acceso a dichas habitaciones.
Hace un par de años vino a vivir mi hijo a dicha primera planta.
Actualmente tienen el agua y la luz desde mi casa que es contigua y compartimos el patio, ya que damos a distintas calles.
Ahora cuando he solicitado la cédula de habitabilidad, me imponene un sanción leve por 3.000€, por obra clandestina sin licencia y me requieren para la legalización de la obra.
Dicha legalización comportaría proyecto de arquitecto y no solo eso sino rectificar tabiquería y demás requisitos bajo la legislación urbanística actual. Lo cual sería una auténtica locura.
Por un lado, he recurrido en base a que considero que mi proyecto legalizado en 2006 cumplía todas normativas vigentes en su día, puesto que la idea de construcción fue sobre la base de futura vivienda, y por otro, considero prescritas tanto la obra como la sanción.
Le rogaría su opinión. SALUDOS y MUY AMABLES.
Buenas tardes,
Para consultas particulares, por favor, de manera privada.
Un saludo.