El borrador del Anteproyecto de la nueva Ley de Urbanismo y Suelo de la Comunidad establece que el plazo que tiene la Administración para perseguir las obras ilegales y sancionarlas, prescribirá a los 8 años desde su comisión o total terminación. De este modo, se duplica el plazo establecido hasta ahora.

Al menos eso es lo que parece que pretende la Comunidad de Madrid y así lo ha comunicado su presidente, Cristina Cifuentes.

¿Qué va a ocurrir con las obras ilegales que ya estén terminadas a la fecha de entrada en vigor de esta nueva ley?¿qué régimen de prescripción les va a ser de aplicación? Es decir, si no han pasado aún los cuatro años, ¿qué plazo de prescripción se les va a aplicar?, ¿los 4 años que a la fecha de la comisión de la infracción se establecían, o los 8 de la nueva ley?; ¿y si a la entrada en vigor de la nueva ley, ya habían pasado estos 4 años?, ¿se podrán acoger los propietarios de éstas obras al régimen que les era de aplicación cuando realizaron las obras?

Desde Vélez Dorado, advertimos de la problemática que se puede originar, si todos estos aspectos no quedan recogidos de manera clara en las disposiciones transitorias de esta nueva Ley. Prueba de que la problemática es real y evidente son otras comunidades autónomas donde el plazo de prescripción de las obras ilegales fue alterado y no se establecía un régimen transitorio que aclarase estos aspectos: es el caso, por ejemplo, de Andalucía  o Cataluña.

En el caso de Andalucía la  modificación de la LOUA, amplió el plazo de prescripción de la acción de protección de la legalidad urbanística, pasando de 4 a 6 años con la nueva modificación del texto legal.. Esto pasó en el año 2012, y durante todos estos años, se han venido aconteciendo numerosas controversias que han tenido que ir resolviendo los tribunales.

Finalmente, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de fecha 17 de septiembre de 2015, terminó el criterio a seguir: si la obra había prescrito en el momento en el que entró en vigor la nueva norma que amplíaba el plazo, se aplica el anterior plazo. En caso de que la obra no hubiera llegado a prescribir, se aplica el nuevo plazo.

Veamos dos claros ejemplo:

Ejemplo A:

• Andrés realizó un cerramiento de su ático de Sevilla en el año 2007, sin licencia.
• En esa fecha, la ley establecía que su obra prescribiría a los 4 años.
• En el año 2012 se modifica la Ley, y se establece que las obras ilegales prescriben a los 6 años.
• En el año 2012, Andrés recibe una Orden de Demolición.
• Según el TSJA, su obra habría prescrito.
• ¿Por qué?, porque cuando entré en vigor la nueva Ley, ya habían pasado 4 años desde que Andrés terminó el cerramiento de su ático.
• Se le aplicaría la antigua ley (4 años).

Ejemplo B:

• Andrés realizó un cerramiento de su ático de Sevilla en el año 2010, sin licencia.
• En esa fecha, la ley establecía que su obra prescribiría a los 4 años.
• En el año 2012 se modifica la Ley, y se establece que las obras ilegales prescriben a los 6 años.
• En el año 2012, Andrés recibe una Orden de Demolición.
• Según el TSJA, su obra NO habría prescrito.
• ¿Por qué?, porque cuando entré en vigor la nueva Ley, aún NO  habían trascurrido 4 años desde que Andrés terminó el cerramiento de su ático.
• Se le aplicaría la nueva ley (6 años).

Ahora bien, esto no es pacífico, ya que otros tribunales superiores han establecido otra regla. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 5 de junio de 2015 expresa claramente que la normativa aplicable será la que rigiese en el momento en el que se realizaron las obras, con independencia de si se ha consolidado ya algún derecho o no.

Sigamos con el anterior ejemplo, pero esta vez, la obra ilegal, el cerramiento del ático, se realiza en Barcelona.

Ejemplo:

• Josep realizó un cerramiento de su ático de Barcelona en el año 2010, sin licencia.
• En esa fecha, la ley establecía que su obra prescribiría a los 4 años.
• En el año 2012 se modifica la Ley, y se establece que las obras ilegales prescriben a los 8 años.
• En el año 2015, Andrés recibe una Orden de Demolición.
• Según el TSJC, su obra habría prescrito.
• ¿Por qué?, porque cuando se realizó la obra, la ley que se encontraba en vigor, establecía que el plazo era de 4 años.
• Se le aplicaría la antigua ley (4 años).

Como vemos, el criterio es absolutamente distinto y contradictorio. No obstante, como juristas, entendemos que es el Tribunal Superior de Cataluña quien acierta, porque si ninguna de las nuevas leyes establecen ningún régimen transitorio, tendremos que acudir a nuestro Código Civil, y este es claro:

Artículo 1939 CC:

La prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá ésta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo.

En cualquier caso, la polémica, como no pongan remedio en la redacción de esta nueva Ley de Urbanismo y Suelo de la Comunidad de Madrid  puede ser tremenda en los próximos años en la Comunidad de Madrid. Esperemos que – a la vista de los antecedentes-  se adelanten y pongan las medidas necesarias para evitar entrar en estas disquisiciones.

Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Abogado y Urbanistas.