La presente publicación es la tercera parte de una serie de publicaciones que hemos iniciado con el objetivo de dar una visión teórica de la gestión urbanística en Cataluña.

La primera parte trata acerca de las cuestiones generales de la gestión urbanística en Cataluña. La segunda parte trata acerca de los tipos de sistemas de actuación urbanística. Si le interesa leer alguna de ellas antes de empezar a leer esta publicación, sólo tiene que hacer click en el siguiente enlace:

1. Gestión Urbanística en Cataluña (I). Cuestiones generales
2. Gestión Urbanística en Cataluña (II). Tipos de sistemas de actuación urbanística

Bien, si ya ha leído las anteriores publicaciones, o no le interesan, le adelantamos la temática de la presente publicación: el sistema de actuación urbanística por reparcelación en Cataluña (aspectos generales). En las siguientes publicaciones desarrollaremos las modalidades de reparcelación existente: modalidad de compensación básica, modalidad de compensación por concertación, modalidad de cooperación, y sectores de urbanización prioritaria. Una vez terminemos con la reparcelación, empezaremos con las publicaciones relacionadas con el otro sistema de gestión urbanística: la expropiación.

Introducción.

Como ya hemos comentado en más de una publicación anterior, la reparcelación es uno de los dos tipos de sistemas de actuación urbanística existentes. En concreto, es uno de los sistemas de ejecución del planeamiento urbanístico. El sistema de reparcelación, a su vez, se desarrolla en cuatro modalidades: modalidad de compensación básica, modalidad de compensación por concertación, modalidad de cooperación y sectores de urbanización prioritaria.

Todos ellos tiene unos elementos comunes, que son los que pasamos a estudiar en el siguiente epígrafe, antes de adentrarnos en cada modalidad de reparcelación.

Qué es la reparcelación y cuál es su objeto.

La reparcelación es necesaria para la ejecución de los polígonos de actuación urbanística para los que se establece este sistema de actuación y tiene por objeto las siguientes finalidades:

1. La distribución justa entre las personas interesadas de los beneficios y cargas de la ordenación urbanística.
2. La regularización de las fincas para adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento.
3. La situación sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación del aprovechamiento establecido por el planeamiento urbanístico, tanto el adjudicado a las personas propietarias como el que corresponde a la administración actuante de acuerdo con los deberes de cesión de suelo con aprovechamiento establecidos legalmente.
4. La cesión gratuita, a favor de la administración municipal, de los terrenos destinados a sistemas urbanísticos, de acuerdo con lo que establece el planeamiento.
5. La determinación de las cuotas de urbanización a cargo de las personas propietarias y, en su caso, de la administración actuante, así como su forma de pago, que puede ser en metálico o mediante terrenos edificables.
6. Las cuotas de urbanización incluyen tanto el coste de la obra urbanizadora como las indemnizaciones y las compensaciones económicas que sean necesarias para hacer efectivo el principio de distribución equitativa de beneficios y cargas.

En virtud de la reparcelación, y una vez llevada a cabo, si procede, la agrupación de las fincas afectadas, se adjudican a las personas propietarias de las fincas resultantes, en proporción a sus derecho respectivos, y se adjudican al ayuntamiento y a la administración actuante (si procede) los terrenos y las parcelas que les corresponden de acuerdo con la Ley y el Plan.

A través de reglamento se regulan los requisitos y la tramitación de los proyectos de reparcelación económica, los proyectos de reparcelación voluntaria, los de regularización de fincas y los proyectos de reparcelación que afecten a una única persona propietaria o diversas en un proindiviso. También a través de un reglamento se deben regular aquellos supuestos donde sea innecesaria la práctica de la reparcelación.  Se trata del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo

Comunidad de reparcelación

Integran la comunidad de reparcelación todas las personas propietarias de fincas comprendidas en un polígono de actuación urbanística sometido a reparcelación.

Personas interesadas en la reparcelación

Además de los propietarios o propietarias de las fincas afectadas, se consideran personas interesadas en un expediente de reparcelación las personas titulares de los derechos que puedan resultar afectados por la resolución, y también las personas titulares de intereses legítimos susceptibles de afectación que se personen en el procedimiento y acrediten esta condición.

Inicio del expediente de reparcelación

El inicio del expediente de reparcelación se produce por ministerio de la ley con la aprobación definitiva de la delimitación polígono de actuación urbanística a desarrollar por este sistema, o bien del plan urbanístico que contenga esta delimitación.  Ahora bien, la fecha de referencia de las valoraciones contenidas en el proyecto de reparcelación es la de su aprobación inicial, y se actualizan en la aprobación definitiva de acuerdo con el interés legal del dinero, a partir del transcurso del plazo de seis meses desde la aprobación inicial.

Solicitud de titularidades al Registro de la Propiedad.

Una vez se inicia el expediente de reparcelación, a quien le corresponda su formulación, tiene que solicitar en el Registro de la Propiedad la información sobre titularidad y cargas de todas las fincas incluidas en el polígono de actuación.

Suspensión del otorgamiento de licencias.

La iniciación del expediente de reparcelación comporta, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación de terrenos, de edificación, reforma, rehabilitación o derribo de construcciones, de instalación o ampliación de actividades o usos concretos y de otras autorizaciones municipales conexas establecidas por la legislación sectorial, en el ámbito del polígono de actuación urbanística, hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación de la reparcelación.

Criterios de los proyectos de reparcelación:

Los proyectos de reparcelación deben tener en cuenta los siguientes criterios:

• Sobre el derecho de las personas propietarias: cuando no haya acuerdo unánime, el derecho es proporcional a la superficie de las fincas originarias respectivas en el momento de la aprobación definitiva de la delimitación del polígono de actuación urbanística. Si se tratase de polígonos discontinuos hay que tener en consideración su localización relativa, con vistas a la correspondiente ponderación de valor.

• Sobre la valoración de las fincas resultantes: se valorarán conforme se establezca por unanimidad de las personas afectadas en base al aprovechamiento urbanístico que le atribuye el planeamiento urbanístico, pero si no existe acuerdo, se valorarán conforme a los criterios de valoración establecidos en la legislación sobre suelo y, en cualquier caso, para la valoración de las parcelas resultantes se tendrán que tener en cuenta las reglas de ponderación establecidas en la ley urbanística catalana, en el artículo 37.5.

• Sobre la situación de las parcelas resultantes: se debe procurar que las parcelas resultantes estén situadas en un lugar próximo a las antiguas propiedades de las mismas personas titulares, aunque si no fuera posible se deberá aplicar la ponderación de valores pertinentes.

• Sobre la posible imposibilidad de adjudicar parcelas resultantes: establece la ley como criterio que si se diese el caso que, por la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios  no permitiese adjudicar parcelas independientes, el proyecto de reparcelación puede determinar una indemnización en metálico o, alternativamente, la adjudicación de parcelas resultantes en proindiviso (a menos que la cuantía de los derechos no llegue al 15% de la parcela mínima edificable que, en ese caso, la adjudicación deberá sustituirse por indemnización en metálico.

• Sobre las diferencias de adjudicación:  las diferencias de adjudicación tienen que ser objeto de compensación económica entre las personas interesadas, cuyo valor debe fijarse ateniéndose al precio de las parcelas resultantes que les habrían correspondido si la adjudicación hubiera sido posible.

• Sobre las plantaciones, las obras, las edificaciones y las mejoras que no se puedan conservar: se valorarán con independencia del suelo, y se deberá satisfacer el importe a las personas propietarias a cargo de proyecto de reparcelación, en concepto de gastos de urbanización. El proyecto tiene que justificar los casos en que los gastos necesarios para dejar los terrenos libres y preparados para hacer la urbanización son únicamente a cargo de las personas propietarias, de acuerdo con lo que sea establecido por reglamento.

• Sobre las adjudicación de fincas independientes: deben adjudicarse como fincas independientes las superficies que cumplan los requisitos de parcela mínima edificable y que tengan la configuración y las características que el planeamiento urbanístico establezca para edificar.

• Respecto al valor diferencial de las parcelas destinadas a viviendas de protección pública: debe tenerse en cuenta el valor diferencia de las parcelas destinadas a VPP respecto del valor de las de renta libre.

Además de los anteriores principios, hay que tener en cuenta lo siguiente:

• Deben regularse por reglamento los supuestos en que es innecesaria, en un proyecto de reparcelación, la nueva adjudicación de fincas, por razón de las circunstancias concurrentes, tanto en terrenos edificados como en terrenos no edificados, sin perjuicio de la regularización de lindes que proceda y de los efectos económicos y jurídicos reales de la reparcelación.

• En suelo urbano, para facilitar los procesos de reforma interior y de rehabilitación, los proyectos de reparcelación pueden adjudicar en régimen de propiedad horizontal edificaciones existentes que sean adecuadas al planeamiento urbanístico.

Respecto de la participación en el reparto de beneficios y cargas de los bienes de dominio público:

Los bienes de dominio público sólo participan en el reparto de beneficios y cargas en los siguientes supuestos:

• En el caso de que hayan sido adquiridos por cualquier título oneroso, o por cesión gratuita en una actuación no urbanística.
• En el caso de que hayan sido obtenidos por expropiación, por razón de haberse avanzado la obtención de la titularidad pública
• En el caso de superficies de dominio público por determinación de la legislación sectorial, únicamente si cumplen lo que establecen los dos supuestos anteriores y, además, experimentan variación en el planeamiento que se deba ejecutar, de forma que éste prevea la compatibilidad del mantenimiento de la afectación al dominio público sectorial con el establecimiento de usos urbanísticos mediante la correspondiente calificación de zonas o sistemas.
• Los bienes de dominio público obtenidos gratuitamente en desarrollo de una actuación urbanística no dan lugar a atribución de aprovechamiento a la administración titular. No obstante, si la superficie de estos terrenos de dominio público incluidos en un polígono de actuación urbanística es superior a la que determina el plan urbanístico para la cesión gratuita y obligatoria con destino a dominio público, la administración titular se integra con este exceso en la comunidad de reparcelación.

Efectos de la aprobación de los proyectos de reparcelación.

Los efectos de la aprobación de un proyecto de reparcelación son económicos y jurídicos siguientes:

• La cesión de derecho al municipio en que se actúa, o , si procede a la administración urbanística actuante, en pleno dominio y libre de cargas de los terrenos de cesión obligatoria para que sean incorporados al patrimonio del suelo o para que se haga la afectación de los usos que determine el planeamiento.
• La afectación con efectos de garantía real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al sistema de reparcelación.
• La subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas parcelas por las nuevas parcelas.
• El disfrute de las exenciones tributarias establecidas por la legislación aplicable.
• La extinción o la transformación de derechos y cargas, de acuerdo con la legislación aplicable.

Certificación de los proyectos de reparcelación.

El organismo competente para la aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación tiene que expedir una certificación, de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria, con el fin de poder inscribir el proyecto en el Registro de la Propiedad.

En el supuesto de una reparcelación voluntaria, la presentación de la escritura pública y la certificación del acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación, son suficientes para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Las certificaciones del acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación deben incluir la especificación de que la aprobación definitiva ha sido notificada a todas las personas titulares interesadas.  En el supuesto de que haya que satisfacer indemnizaciones por la extinción de derechos de propiedad sobre las fincas aportadas a personas que, por la escasa cuantía de sus derechos, no resulten adjudicatarias de fincas, la certificación debe acompañarse con la acreditación del pago o de la consignación de estas indemnizaciones.

Hasta aquí todo lo relativo a la reparcelación como sistema de gestión urbanística. En las siguientes publicaciones desarrollaremos las modalidades de reparcelación existente: modalidad de compensación básica, modalidad de compensación por concertación, modalidad de cooperación, y sectores de urbanización prioritaria. Una vez terminemos con la reparcelación, empezaremos con las publicaciones relacionadas con el otro sistema de gestión urbanística: la expropiación.

Equipo redactor: Vélez Dorado, Área Urbanismo.