La presente publicación es la segunda parte de una serie de publicaciones que hemos iniciado con el objetivo de dar una visión teórica de la gestión urbanística en Cataluña.
La primera parte trata acerca de las cuestiones generales de la gestión urbanística en Cataluña. Si le interesa leerla antes de empezar con a leer esta publicación, sólo tiene que hacer click en el siguiente enlace:
Gestión urbanística en Cataluña (I). Cuestiones generales.
Bien, si ya ha leído la anterior publicación, o no le interesa, le adelantamos que esta publicación es la segunda parte, y versa sobre las siguientes materias a título general, sin entrar en el desarrollo de cada uno de los sistemas (cuestión que haremos en próximas publicaciones)
- Tipos de sistemas de actuación urbanística.
- Gastos de urbanización
- Obligación del pago de sus cuotas.
- Medidas que puede adoptar la administración / la entidad urbanística colaboradora en caso de incumplimiento de los pagos de las cuotas.
- Entidades urbanísticas colaboradoras.
Tipos de sistemas de actuación urbanística en Cataluña.
La ejecución o la gestión del planeamiento se puede efectuar por cualquier de estos dos sistemas:
- Sistema de reparcelación.
- Sistema de expropiación.
Dentro del sistema de reparcelación podemos distinguir cuatro modalidades:
- De compensación básica.
- De compensación por concertación.
- De cooperación.
- Por sectores de urbanización prioritaria.
Cuando se procede a la aprobación del planeamiento, o cuando se delimita el polígono de actuación (o directamente si no se ha determinado nunca el sistema de actuación), la Administración tiene que establecer el sistema de actuación urbanística y la modalidad que es preciso aplicar.
¿Cómo se determina el sistema de actuación ?
Para la elección del tipo de sistema y modalidad, la Administración debe decidirse por uno u otro en función de los medios económicos-financieros, de la colaboración de iniciativa privada y todas aquellas circunstancias que concurran.
En el caso de polígonos de actuación que se vayan a desarrollar por iniciativa privada, debe determinarse siempre el sistema de reparcelación, ya sea en la modalidad de compensación básica o de compensación por concertación.
Gastos de urbanización
Como ya explicamos en la anterior publicación referida a la gestión urbanística en cataluña (cuestiones generales), los gastos de urbanización son los siguientes:
- Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones y la destrucción de plantaciones, de obras y de instalaciones que sean exigidos para la ejecución de los planes, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de suelo.
- Las indemnizaciones procedentes por el traslado forzoso de actividades.
- El coste de los anteproyectos, de los planes parciales urbanísticos y los planes de mejora urbana, de los proyectos de urbanización y de los instrumentos de gestión urbanística.
- Los gastos de formalización y de inscripción en los registros públicos correspondientes de los acuerdos y las operaciones jurídicas derivados de los instrumentos de gestión urbanística.
- Los gastos de gestión, debidamente justificados, bajo los principios de proporcionalidad y de no enriquecimiento injusto.
- Las indemnizaciones procedentes por la extinción de derechos reales o personales, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de suelo.
- Los gastos generados para la efectividad del derecho de realojamiento,
- Los gastos de urbanización se reparten entre las personas adjudicatarias de las fincas resultantes de la reparcelación en proporción al valor de éstas.
Obligación de pago de los gastos de urbanización
En las dos modalidades del sistema de actuación por reparcelación, los propietarios tienen la obligación de pagar los gastos de urbanización. Estos gastos de urbanización pueden cumplirse mediante la cesión de terrenos edificables, situados dentro o fuera del polígono de actuación (excepto cuando el pago se produzca por adelantado y de forma voluntaria mediante solares, ya que en este caso los solares deben estar situados dentro del mismo sector de urbanización.
En el sistema de reparcelación, el proyecto de reparcelación puede determinar (como alternativa a la expropiación de las fincas de los propietarios no adheridas a la junta de compensación) el pago de los gastos de urbanización mediante solares situados dentro del polígono de actuación.
Dentro del sistema de reparcelación, en la modalidad de compensación básica y de compensación por concertación, el proyecto de reparcelación debe contener la propuesta de adjudicación de las fincas resultantes a la entidad urbanística colaboradora o bien a la empresa urbanizadora (si es parte integrante de la entidad urbanística colaboradora). En el caso de la modalidad de reparcelación por cooperación , la citada propuesta de adjudicación se hace en favor de la administración actuante o bien, si procede de los concesionarios de la gestión urbanística integrada.
En el sistema de actuación por reparcelación, la administración actuante o la entidad urbanística colaboradora que esté definitivamente constituida, a la hora de exigir los pagos, puede actuar de dos maneras:
- Puede exigir a las personas propietarias afectadas los pagos por adelantado de las cuotas que les correspondan de los gastos de urbanización.
- Puede aplazar o fraccionar los pagos de las cuotas de urbanización con las garantías que consideren exigibles. Los requisitos son dos: en primer lugar debe ser a solicitud del propietario afectado, y en segundo lugar, no puede aplicarse ningún interés a los pagos aplazados que sea superior al tipo de interés legal del dinero vigente en cada ejercicio del aplazamiento.
Medidas en caso de incumplimiento de los pagos.
En las modalidades del sistema de actuación por reparcelación, si se incumple la obligación del pago de las cuotas de urbanización (o de edificar si así lo determina el plan), la administración, una vez declarado el incumplimiento, puede expropiar los terrenos de que se trate. En estos casos, el beneficiario de la expropiación puede ser: la administración actuante, la concesionaria de la gestión urbanística integrada, la junta de compensación o la entidad urbanística colaboradora (en caso de compensación por concertación).
En el sistema de actuación por reparcelación, cuando los propietarios afectados incumplan las obligaciones del pago de los gastos de urbanización (incluidas las cuotas de conservación), la administración puede ordenar la ejecución de las obligaciones incumplidas mediante el apremio sobre el patrimonio de las personas deudoras.
Entidades urbanísticas colaboradoras.
Las entidades urbanísticas colaboradoras son las siguientes:
- Juntas de compensación.
- Asociaciones administrativas de cooperación.
- Juntas de conservación.
- Personas propietarias que han concertado la gestión urbanística integrada
Es muy remarcable que los acuerdos que toman los órganos de las entidades urbanísticas colaboradoras relativos a materias de carácter administrativo son susceptibles de recurso administrativo (en alzada) ante el Ayuntamiento respectivo.
Las entidades urbanísticas colaboradoras pueden constituirse de forma provisional (de hasta tres años de vigencia), con la finalidad de formular la documentación e instar a efectuar las tramitaciones necesarias para facilitar y agilizar su construcción definitiva.
Una vez se constituye la junta de compensación (o la entidad urbanística colaboradora que corresponda), en la modalidad de compensación por concertación, ésta puede someter al ayuntamiento correspondiente el reparto entre las personas propietarias (en proporción a la superficie de cada propiedad), de los gastos previstos para la formulación de los proyectos de reparcelación y urbanización. Las propuestas deberán seguir los trámites explicados en la anterior publicación en relación a plazos de audiencia etc.
Leer la tercera parte: Gestión urbanística en Cataluña (III). Sistema de reparcelación urbanística
Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.
