Índice
En la presente publicación explicaremos, a grandes rasgos, cuáles son las medidas de protección de la legalidad urbanística y qué tipos de procedimientos engloba.
Concepto
Podemos definir las medidas de protección de la legalidad urbanística como la rama del derecho urbanístico que engloba el conjunto de medidas y facultades que la Administración pública está obligada a poner en marcha cuando detecta que se está ejecutando o que se ha ejecutado una obra sin licencia. Es decir, es la manera que tiene la Administración de velar por que se cumpla la legalidad urbanística. En definitiva, lo que puede hacer contra el ciudadano la Administración si detecta obras o usos ilegales
Tipos de procedimientos
Cuando una Administración tiene conocimiento, por cualquier motivo (ya sea una denuncia, ya sea a través de una inspección rutinaria, etc.), de la existencia de unas obras sin licencia puede iniciar, a grandes rasgos, dos tipos de procedimientos: un procedimiento sancionador por infracción urbanística y un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística. Estos procedimientos no son excluyentes y pueden iniciarse ambos a la vez, primero uno y después otro, o solo uno de ellos, esto depende en gran medida de como actúe la Administración.
A) Procedimiento sancionador
El mero hecho de ejecutar obras si licencia, sean estas legalizables o no, constituye una infracción urbanística que puede dar lugar a la imposición de una sanción por estos hechos. El procedimiento sancionador solo puede dirigirse contra el infractor, es decir, contra el promotor de las obras ilegales.
Sobre este procedimiento no nos extendemos más allá puesto que ya hablamos sobre su funcionamiento en otra publicación anterior. *Pinche aquí si quiere saber más sobre el procedimiento sancionador por infracción urbanística.
B) Procedimiento de restauración de la legalidad urbanística.
El objetivo de estos procedimientos es claro: que se legalice si es posible la obra ejecutada sin licencia, y que si la obra no se puede legalizar (porque no cumpla la normativa) se elimine, es decir, se demuela.
Los procedimientos de restauración de la legalidad urbanística pueden ser relativamente diferentes en función de tres factores: si las obras están en ejecución, si las obras están finalizadas, si las obras son manifiestamente ilegalizables.
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Fase de investigación.
Lo primero que hacen normalmente las Administraciones públicas tras tener conocimiento de la existencia de la ejecución de una obra sin licencia es recabar toda la información posible para perseguir dicha obra.
En esta fase es posible que se realicen inspecciones urbanísticas al inmueble desde la vía pública si la obra es visible desde la calle. También es posible, si la obra no es visible desde la vía pública, que nos envíen un requerimiento solicitándonos que colaboremos con la labor inspectora y nos pongamos en contacto para que un técnico municipal venga a comprobar las actuaciones ejecutadas en nuestro domicilio. Puede que incluso en este requerimiento de colaboración nos avisen de que si no colaboramos con la labor inspectora podrían sancionarnos. Sobre este tipo de sanciones por obstrucción a la labor inspectora también hemos hablado en publicaciones anteriores. *Pinche aquí si quiere saber más sobre ello.
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Funcionamiento del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística.
Una vez la Administración tenga todos los detalles de la obra ejecutada, o bien porque sea visible desde la vía pública, o bien porque haya conseguido acceder al inmueble, procederá a iniciar el procedimiento de restauración de la legalidad.
Genéricamente, este procedimiento se inicia mediante un requerimiento u orden de legalización mediante la cual nos darán un plazo de dos meses para solicitar licencia (o título habilitante que corresponda) que legalice las obras ejecutadas. Una vez vencido el plazo de dos meses, si no se ha solicitado licencia o si las obras no fueran legalizables por no ajustarse a la normativa urbanística, la Administración estaría en disposición de dictar una orden de demolición para restituir el inmueble a su estado original.
Frente a este tipo de procedimientos son múltiples las cuestiones que se han de tener en cuenta a la hora de plantear la defensa. Algunas de ellas serían por ejemplo la antigüedad de la obra y posible prescripción, la posibilidad de legalización de todo o parte de lo ejecutado ilegalmente, el plazo de caducidad del propio procedimiento de restauración, etc.
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Si las obras son manifiestamente ilegalizables
En ocasiones, si las obras ejecutadas no son susceptibles de poder legalizarse, las Administraciones pueden saltarse el trámite de requerimiento de legalización e iniciar directamente el procedimiento de restauración de la legalidad a través de una audiencia previa a orden de demolición. Es decir, no nos darán la oportunidad de solicitar licencia para nuestras obras, sino que nos darán un plazo para alegar que normalmente es de 10 o 15 días tras el mismo, podrían dictar la demolición de la obra.
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Si las obras están en ejecución, es decir, se encuentran sin finalizar.
Este es el peor de los escenarios ya que si la Administración nos «pilla» con las «manos en la masa» y nuestras obras no están finalizadas, podrá dictar una orden de suspensión o paralización de las obras, actividades o usos. Normalmente esta orden de paralización suele incluir la obligación de retirada de los materiales de obra, el precintado de las obras (siempre que no se trate de un domicilio), y la suspensión de suministros (siempre que no se trate de un domicilio). Asimismo, si nos saltamos esa orden de paralización podrían iniciarse otro tipo de procedimientos sancionadores por haber desobedecido la meritada orden de paralización.
Una vez paralizada la obra el ayuntamiento seguiría con el procedimiento, es decir, dictaría orden de legalización y si la obra no se legaliza orden de demolición.
En este último caso defender la obra es sumamente complejo ya que la misma no ha sido terminada y ha quedado paralizada, por lo que, en estos casos normalmente se recomienda intentar legalizar todo aquello que sea legalizable o adecuar la obra iniciada a la legalidad.
Contacte con nosotros:
Si ha ejecutado o está ejecutando una obra sin licencia y ha recibido un requerimiento de legalización, audiencia previa a orden de demolición u orden de paralización (o sospecha que podría recibirla) no dude en ponerse en contacto con nosotros para que podamos analizar su caso concreto y asesorarle.
Redactor: Equipo de Vélez Dorado.
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