Introducción
En esta publicación queremos dar una visión práctica de lo que está ocurriendo, y de las barbaridades que se están viendo obligados a sentenciar los juzgados de lo penal a lo largo de todo nuestro territorio, así como dar una serie de pistas de por dónde ha de ir la defensa de algún propietario imputado por este delito.
Da igual si la “casita de campo” se ha construído en suelo rústico común o si se ha construído sobre un suelo especialmente protegido. Da igual si la “casita de campo”, la piscina, o lo que sea, se ha edificado en mitad de un secarral, que hacerlo en la misma Doñana o en los Picos de Europa. La diferencia serán algunos años de cárcel, pero nuestro Código Penal, a quien lo hace, lo considera un delincuente y lo castiga por haber consumido un delito; un delito contra la Ordenación del Territorio.
¿Qué se considera Delito contra la Ordenación del Territorio?
A grandes rasgos hay dos tipos:
- Art. 319 CP: Referido a quienes realizan obras en suelos no urbanizables (rústicos).
- Art. 320 CP: El referido a funcionarios públicos o autoridades que otorga licencias o informa favorablemente de instrumentos de planeamiento, a sabiendas de su injusticia.
Nosotros solo nos vamos a centrar en el primer caso: el referido a quienes realizan obras en terrenos no urbanizables (rústicos).
¿A qué se enfrenta quien realiza obras sin licencia, en suelo no urbanizable?
Tenemos dos supuestos dependiendo de la “clase” de suelo en el que se haya realizado:
| A) Obras en suelos de especial protección (suelos destinados a viales, zonas verdes, bienes de dominio público, lugares con valor paisajístico, ecológico, artístico, histórico o cultural) |
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| B) Obras en suelos rústicos comunes |
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Como vemos, se hace una diferenciación entre quien realiza, por ejemplo, una casa en el campo en un suelo que tiene una especial protección, de otro que la realiza en un suelo rústico común. A efectos prácticos, las condenas son muy similares. En términos absolutos -y yendo a lo que más le preocupa a quien es perseguido por este delito- la diferencia de años de cárcel es de 6 meses en lo mínimo, y de 1 año en lo máximo, pero tanto en un caso, como en el otro, se puede llegar a la preocupante condena de “más de dos años de cárcel”; es decir, se entra a prisión.
Desde nuestro de punto de vista, y tras haber asistido a bastantes imputados, entendemos que esto es excesivo. Al menos es excesivo para aquellos casos en los que por una vivienda en el campo de no más de 40 o 50 metros cuadrados, realizada en un suelo rústico común, sin ningún tipo de protección, la Fiscalía solicita penas de 2 años de prisión.
No sólo se trata de una opinión profesional, sino de una realidad que se presenta como incongruente. Veamos, cuando alguien realiza una obra en un suelo rústico sin ninguna licencia que la ampare, está claro que está cometiendo una ilegalidad; está infringiendo la ley, y se está dañando un bien jurídico protegido. Ahora bien, ¿debe ser perseguido penalmente?. Realmente se está cometiendo una infracción administrativa. Y de manera correcta así es como las legislaciones urbanísticas de todas las comunidades autónomas lo recogen: como una infracción grave o muy grave, que por supuesto se merece todo el reproche de la Administración, pero de ahí, a perseguir estas acciones por la vía penal, hay un buen trecho. ¿Cómo se va perseguir por la Fiscalía algo que ni siquiera, en muchas legislación urbanísticas, es considerado como “muy grave”?
Más claro aún: vayamos a darnos un paseo por cualquier municipio rural de España. ¿Todas las “casitas en el campo” tienen licencia? ¿Son todos sus propietarios unos delincuentes?. Las preguntas se contestan por sí mismas.
El derecho penal debe reservarse para las más atroces actuaciones, para las más graves. El derecho penal no puede ocuparse de cuestiones que ni siquiera son calificadas de “muy graves” en las legislaciones administrativas. Y esta postura no sólo es defendida por numerosos profesionales del sector, sino también por diversos jueces que ya empiezan a “denunciar” esta incongruencia en sus sentencias, intentando acogerse al principio de que efectivamente el derecho penal siempre ha de ser la “última ratio”, la última herramienta una supuesta ilegalidad..
En Vélez Dorado defendemos siempre ante un Juez, un Tribunal, o donde sea necesario, que una obra realizada en un suelo rústico común no es un acto constitutivo de delito.
¿Estamos de acuerdo en que hay que sancionar a quienes las realizan?, sí; ¿que hay que demoler estas obras ilegales y reponer la realidad física a su estado anterior?, también; y que en general ¿hay que proteger la ordenación del territorio?, por supuesto. Pero esto tiene que hacerlo la Administración y tramitarlo por la vía administrativa y contenciosa administrativa si fuera necesario. Lo que jamás podemos llevar ante un Juez es a una persona por realizar una vivienda en el campo. No puede ser delito. Que el Código Penal de pie a ello es una cuestión de mala interpretación de la norma, y de una falta bastante agudizada de conocimiento del legislador sobre el urbanismo, al que le han encargado redactar estos tipos penales y que (sin darse cuenta, o sí), le deja toda la responsabilidad a las administraciones para decidir qué va a ser delito contra la ordenación del territorio, o no. Y esto es así, porque a fin de cuentas, que alguien sea culpable de este delito o no, se está dejando en manos del ayuntamiento del pueblo en cuestión ¿por qué?, porque es éste quien establece qué terrenos son, o no, rústicos de especial protección; cuál es urbanizable, y cuál no, y así nos lo demuestra la práctica.
¿Cómo defendernos ante una imputación por delito contra la ordenación del territorio?
A pesar de que jurídicamente siempre entramos en debate sobre si realizar una obra en un terreno rústico común puede o no puede considerarse delito, lo cierto es que para la defensa de estos casos, no sólo basta con esto. Debemos hacer un análisis más profundo.
A continuación, os dejamos algunos de los aspectos que en Vélez Dorado siempre analizamos y en los que podemos basar una sólida defensa:
1. La prescripción. Si el supuesto delito ha prescrito, ya no hay más. Se archiva el caso. Y cuanto antes lo hagamos, mejor. Si es en fase de instrucción, mejor. No obstante,la prueba de la prescripción, a veces se vuelve muy compleja, y hay que ir a la fase de juicio oral para poder probarla. En el 100% de los casos, y si realmente está prescrito, se acaba demostrando.
2. La clasificación y calificación urbanística asignada por el planeamiento municipal. Es muy importante hacer un análisis de la situación urbanística de la parcela en la que se han llevado a cabo las obras.
3. Los parámetros urbanísticos que sean de aplicación al suelo en concreto en el Plan urbanísticos.
4. La “legalidad de la obra”. Es lo que el Código Penal denomina como “obras autorizables. ¿Quiere decir que porque una obra no tenga licencia, ésta no puede conseguirse? No. De hecho, siempre, siempre, siempre, hay que realizar un análisis de la legalidad de las obras. Si la obra es legalizable (es autorizable), podremos ser sancionados por el Ayuntamiento, pero jamás podrá considerarse ni delito, ni podrán ser las obras demolidas. Incluso ya hay algunos Jueces y Magistrados que le dan a esa expresión de “autorizable”, el carácter de futurible. Es decir, imaginemos un PGOU que aún no está aprobado definitivamente, pero se encuentra aprobado provisionalmente y de su contenido se desprende claramente que ese tipo de obra, en esa clase de suelo, va a ser permitida. Pues bien, algunos jueces y magistrados están aceptando esta argumentación para eximir de la responsabilidad penal, ya que, de un tenor literal de interpretación de la ley, le expresión “autorizable”, da pie a ello.
5. La entidad de la obra. No es lo mismo realizar una “casa de aperos” de 40 metros cuadrados, o una vivienda de 80 metros cuadrados, que realizar un cortijo de 1200 metros cuadrados, con tres plantas. Tampoco es lo mismo realizar una obra de rehabilitación, o una ampliación parcial, que realizar una obra de nueva planta. En términos generales, y resumiendo mucho, a menor entidad de la obra, los tribunales suelen ser más benévolos, llegando incluso a la absolución cuando las obras son meras obras de rehabilitación o rehabilitación parcial. La clave es ser capaces de probar que no se trata de una obra de nueva planta.
6. La autoría. Este caso no es poco común: el cónyuge del imputado que acaba siendo también imputado, por el mero hecho de estar casado y estar en el llamado régimen de gananciales. ¿Se puede considerar autor del delito a esta persona? En principio sí. La estrategia será siempre saber desvincularlo completamente de la autoría de la obra, para que jamás pueda considerarse “promotor de las obras” que es a fin de cuentas el que responde como autor del delito.
7. La validez de las pruebas. Esto es clave. Son bastantes los casos en los que se absuelve al imputado por invalidez de las pruebas. Estas pruebas normalmente son las actas de inspección del SEPRONA, del Inspector de Urbanismo, o de la Policía Local. ¿Por qué muchas veces son consideradas inválidas? por la forma en la que se obtienen. Esto ocurre cuando entran a las parcelas donde se encuentra la supuesta obra ilegal sin ningún tipo de autorización por parte de los propietarios ni bajo ninguna orden judicial.
Conclusión
La principal diferencia de este delito con otra clase de delitos radica en que en el momento del juicio, nunca se discute si se han llevado a cabo o no los hechos imputados: la obra está ahí, y normalmente los promotores están claros quienes son. La discusión no va a estar ahí. La cuestión versará sobre si los hechos realizados son o no constitutivos de delito en atención a las circunstancias concretas de los hechos concretos. Como hemos dicho, habrá que examinar la obra, habrá que determinar el alcance la obra, la fecha en la que se terminó, qué tipo de obra es, qué clase de suelo es, que calificación urbanística tiene, que viabilidad de legalización posee la obra etc.
Lo que está muy claro es que mientras el Código Penal no se reforme, y se le dote de mayor claridad al artículo 319, esta norma no dejará de ser una norma penal en blanco que lo que único que generará será un entorno de desconfianza jurídica y de cantidad de sentencias injustas y desproporcionadas.
Si necesita más información al respecto, quiere hacernos llegar una consulta, necesitas asesoramiento, o simplemente desea hacernos una apreciación, no lo dude, y póngase en contacto con nosotros.
Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área Penal Urbanístico.
Buenas queremos adquirir un terreno agrario no urbanizable en castellon que ya tiene una caseta arreglada desde hace 30 años no está escriturada.
En la web del catastro sale el terreno y al lado una imagen de la fachada de la caseta …(lo que significa q saben q esta).
Me puede acarrear problemas de sanción o derribo si la adquiro.
Un saludo
Buenas tardes, si es cierto que lleva construida más de 30 años, sería más que probable que sí esté prescrita esa obra y que no tuviese problemas. Eso sí, el régimen de obras aplicable a esas obras es muy restrictivo. Un saludo
Buenas noches!
Tengo un galpón de 38 metros, con permiso, hemos colocado unos muebles de cocina y medio Ambiente dice que es ilegal. Hay alguna normativa que permita disponer este mobiliario en concepto de almacén, por ejemplo
Buenas tardes, si el galpón tiene licencia de obra, la obra es legal. El problema es el uso. Pero siempre decimos lo mismo ¿en qué ley se establece que un mobiliario es de un uso o de otro uso? Si necesita mayor información puede ponerse en contacto con nosotros para cerrar una cita en info@velezdorado.com Un saludo
Hola buenas tardes, estoy interesada en comprar una finca rústica en la provincia de Cuenca de unas 7hectareas. Según he leído se podría construir para uso residencial o turismo rural pero no me queda claro. El actual propietario afirma que se puede hasta 7000m2 pero el Ayuntamiento no termina de aclarármelo. Podría ser que si cambia la ley en un futuro me derribaran la construcción? Que tengo que hacer para asegurarme que si construyo es de forma legal? Muchas gracias de antemano.
Buenas tardes, la única forma de conocer la respuesta es realizar un estudio del planeamiento urbanístico que le afecta a su parcela. Quien mejor conoce esto es el Ayuntamiento, porque es quien ha redacto el PGOU o el POM, o la figura de planeamiento que sea. Si necesita mayor información puede ponerse en contacto con nosotros para cerrar una cita en info@velezdorado.com Un saludo
Buenas tardes,
Tengo una parcela de 3600m 2 en la Vega de Chinchón, Madrid, está parcela está segregada y somos 4 propietarios, yo he instalado una mobile home, que está colocada sobre suelo original, tiene fosa séptica estanca y una pérgola con 4 placas solares. El ayuntamiento nos ha abierto expediente administrativo por no haber solicitado licencia. Respondí indicando que he realizado construcción y por eso no pedí licencia y solicité autorización para tenerla allí temporalmente y me han denegado. Ahora he recibido notificación de sanción por el 20% de la valoración que han hecho y insisten en solicitar la demolición de la obra. Me surgen 2 dudas, ¿la sanción económica que plantean la tenemos que pagar cada uno de los propietarios? ¿Si no he cimentado, se sigue considerando una construcción?
Habría que ver la resolución administrativa por la cual se sanciona. Si no hay cimentación entendemos que no es construcción, pero a nivel administrativo sería irrelevante porque también pueden sancionar por haber instalado. Habrá que estudiar ese expediente. Un saludo.
Si coloco una casa prefabrica sobre un terreno rustico que sanciones podrian ponerme ?
Buenas tardes, depende de la comunidad autónoma, pero incluso se le podría imputar por un delito contra la ordenación urbanística. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera particular llamando al 911013711 o directamente a info@velezdorado.com.Un saludo
Buen dia una pregunta si compro un terreno rustico en catarroja t compro una casa prefabricada de estas hechas en contenedores maritimos y la coloco en ese terreno tendre algun problema ?
Buenas tardes, si no lo hacen con licencia, sí. Pueden acabar con multa, orden de demolición, y condena por delito contra la ordenación del territorio. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera particular llamando al 911013711 o directamente a info@velezdorado.com. Un saludo
Hola tengo un terreeno de 500 metros hace 7 años puse una casita de madera de 25 metros y han venido lo de seprona ahora y dicen que me van a multar que pasaria. Que multa me podrian echar. Ya que hay muchas casas echas por donde yo vivo un saludo
Buenas tardes, el delito urbanístico habría prescrito, y la infracción administrativa a nivel pecuniario y orden de demolición no lo sabemos porque sería necesario conocer la comunidad autónoma en la que se ubica la casita. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera particular llamando al 911013711 o directamente a info@velezdorado.com. Un saludo
Buenas.tengo una finca rústica q pasa un. Y luego la vía del tren.
En mi viva tengo una mesa de piedra con sus bancos para comer y una pequeña parrilla para comer allí con la familia.la distancia será de 50m y también tengo el huerto donde cosechó para consumo propio. La pregunta es me pueden imputar por la mesa y por cosechar
Buenas tardes, una mesa no es una construcción (también habrá que ver cómo es la mesa…) así que eso no es ningún delito urbanístico, y mucho menos cosechar. Un saludo.
Buenas tardes.Tengo una finca de 3800 metros en Otura(Granada) suelo rústico,tengo puesta sobre la tierra,caseta panel sándwich (2*6)me gustaría comprar unos paneles de hormigón alveolar para poner la caseta sobre estos.¿Podría hacerlo sin llegar a pedir permiso al ayuntamiento al tratarse de bloques movibles?
Buenas, por hacerlo, puede, pero legal no sería. Siempre, siempre, hay que solicitar licencia, y más cuando se trata de suelo rústico. Un saludo
Buenas, tengo una casa construida en un terreno no edificable donde vivo yo y mis hijos y resulta que mi vecino ha denunciado esto, esto ha ocurrido en Andalucía, que me podría ocurrir.
Gracias de antemano.
Buenas tardes,
Dependiendo de cuándo estuviese realizada esa obra, podría ser que la obra estuviese incluso prescrita. Para ampliar información puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 y solicitar una cita con un abogado o, si lo prefiere, solicitar a través de nuestro correo electrónico: info@velezdorado.com
Un saludo.
Hola, tengo un parcela en terreno rustico, con una valla de obra y una casa de madera de 50m. La sentencia judicial fue cárcel de dos años y demolición de todo para reponer el terreno en el plazo de esos dos años,, más multa administrativa. Al cabo de año y medio, la jueza hace una reposición de sentencia y da de plazo 20 días para derribo o cárcel inminente. La cuestión es que la zona tiene más de 2500 viviendas construidas en terreno rústico a igual que la mia., pero ninguna con sentencia judicial sino administrativa. Se podría recurrir? Que solución tengo.?
Buenas tardes, que exitan otras obras ilegales no quiere decir que por ello la suya pueda “salvarse”, de cara a su asunto ya poco se puede hacer con una sentencia firme. Si el resto de viviendas no tienen sentencia penal, pero si tienen ordenes de demolición dictadas por el Ayuntamiento y no se ejecutan, se podría estar dando un claro caso de prevaricación urbanística, porque el Ayuntamiento tiene obligación de ejecutarlas. Un saludo.
Hola. Si crece una higuera en un solar en el casco urbano de Vélez Málaga. ¿La puedo quitar para edificar?
Buenas tardes, mientras no sea una especie protegida (cosa que desconocemos), entendemos que sí. Pero habría que estudiar ordenanzas, etc, de este municipio. Un saludo.
Hola, estoy interesada en comprar un terreno de 1200m2 en zona Corinto-Almarda (provincia Valencia). El terreno tiene una torta de hormigón y 2 casetas sobre la misma (una con división para caballos y otra para almacenar), ademas de vallado de hormigon. Nada se ha hecho con licencia.
Están construidas hace mas de 14 años. Si la compro puedo tener problemas por lo que tiene construido?
Gracias!
Buenas tardes, sí, le podrían abrir un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística y le correspondería a usted la obligación de determinar la antigüedad de las obras para que no le dictasen una orden de demolición. Un saludo.
Hola, tengo una casa de aperos mas de 25 años, es de pilares de vigas y chapa galvanizada. Y de techo uralita, como en alicante hace mucho calor en verano no se puede tener nada dentro ya que se estropea, productos agrícolas, etc.
si quisiera sustituir la chapa por bloques de hormigón, y la uralita por panel Sánwhich se podría hacer, sin variar las medidas, la foto del registro ya esta hecha hace años y nunca me han dicho nada, es un terreno rustico de 2000 m2, tengo plantados arboles frutales, higueras, etc.
Buenas tardes, en principio se podría perder la prescripción, solo podría ir al Ayuntamiento y pedir una licencia de obra explicando que se trata de una obra de conservación y mantenimiento, y ver qué criterio tiene el Ayuntamiento. Un saludo.
Hola buenas una pregunta tengo una hectárea de terreno rústico donde en una parte tengo 209 olivos y una caseta de obra de 40 metros podría hacer un porche de obra para meter tractor aráos etc… ya que ni me dejan construir
Buenas, en principio si no le dejan construir, eso incluye cualquier obra. En cualquier caso habría que ver la normativa concreta de aplicación concreta a su parcela. Sin eso es imposible asegurar nada. Un saludo.
Hola buenas me gustaria saver si prescribe poner casa prefabricada en un terreno suelo no urbanizable por su interes ecologico. Gracias.
Buenas tardes, sin saber la comunidad ni del lugar es imposible saberlo, sería necesario conocer dónde ese encuentra la vivienda para ver que normativa sobre vivienda se le aplica. Un saludo
buenos días
hace un año compre una parcela que pone como urbanizable , esta hecho la división horizontal , ya se que esta hecho al revés todo , antiguamente esta finca era usado por su anterior dueño como zona de exportación de miel abejas
y tiene un cobertizo de 90m2 con un conteiner maritimo… se condiciono como vivienda que podría pasar ?
Buenas tardes, gracias por su consulta pero no entendemos muy bien qué quiere decir o cual es su pregunta. Si quiere que analicemos su caso particularmente puede solicitarlo en el 911013711 o directamente a través de info@velezdorado.com. Un saludo
Hola,
Existe una nave de aperos de 130m cuadrados, con cédula de primera ocupación, creo que se denomina así, posteriormente se convirtió en vivienda al modificarse interiormente. Cuando puede determinarse el comienzo del plazo de prescripción
Buenas tardes, en el momento de la finalización total de las obras de acondicionamiento de vivienda. Pero habría que ver en zona se encuentra, porque no todas las obras prescriben. Si está interesado en que veamos su caso particularmente, puede ponerse en contacto con nosotros en el 911013711. Muchas gracias
Buenos días.
Existe la misma responsabilidad penal, pena prisión, multa o derribo, por construir una vivienda de obra nueva en suelo rústico común, sin ningun tipo de licencia, que si por lo contrario se cuenta con licencia de obras para nave de aperos de esos mismos metros, convirtiéndose posteriormente cuando se dispone de cédula de habitabilidad, en vivienda, al ser modificada interiormente.
Gracias.
Un saludo.
Buenas tardes, nosotros entendemos que sí existe responsabilidad penal, pero que se trata de un cambio de uso y se podría defender que no existe delito, pero esto es muy aventurado, ya que habría que ver qué clase de obras se hacen para cambiar el uso. El código penal es muy claro al respecto, y si se hacen construcciones, existe delito.
hola buenas tardes, resulta que me dieron permiso hace 6 años en el 2015 para construir una casa de aperos de 5 por 5 de unos 25 m en una localidad de Valencia y ahora seis años después vienen a hacerme una inspección para ver el uso que le doy a la casa y me han dicho que no puedo hacer tabiques por dentro, pero que eso se llevará a consellería y me tomaron unas fotos .
El municipal me dijo que era una restitución de la legalidad.
actualmente yo vivo allí dentro porque no tengo dónde ir pero no he salido de las dimensiones que ellos me dijeron.
Es legal que entren dentro hacerme fotos?
en el peor de los casos podrían hacerme tirar los tabiques internos ?
Buenas tardes, no es legal que entren en un domicilio si usted no lo permite, pero si lo permitió, ya tienen las pruebas. Le recomendamos que se ponga en contacto con nosotros al 911013711 a a info@velezdorado.com para informarle con más detalles, pero si la obra interior no ha prescrito sí es posible que le dicten una orden de demolición para que lo restituya al estado en el que debería estar. Un saludo.
Hola,
Tengo una parcela de suelo rustico de 10.000m2 con bastante pendiente 15%, quiero mover tierra de la parte de arriba para allanar 400m2 junto a la entrada y echar grava prensada para aparcar varios coches para uso privado.
Es a las fueras de bilbao, pero pertenece a Bilbao. ¿Graba prensada se puede echar? ¿y cemento? . No edificaría nada encima, como mucho colocar una caseta prefabricada con un baño químico.
Buenas tardes Asier, en principio todo lo que usted comenta va a requerir de un permiso de la Administración. Un saludo.
Hola buenas tardes , haber si me podrían resolver esta duda ,tengo un terreno en protección paisajística que tiene un cuarto en piedra en estado ruinoso sin techo que lleva más de 50 años hay ,he contratado un ingeniero me ha hecho el proyecto para su rehabilitación y me lo an negado ,es posible esto o me lo tienen que haceptar ??? Gracias saludos
Buenas tardes, habría que conocer el municipio concreto, y toda la normativa urbanística concreta de la zona, pero en principio, puede ser legal que se lo hayan denegado. Habría que estudiarlo a fondo. Un saludo. Puede ponerse en contacto privado con nosotros al 911013711 o a info@velezdorado.com
Buenos días.
Mi pregunta es puede cambiar un suelo rústico a suelo urbanizadle, quiero comprar una casa que se ha edificado en suelo rústico, tiene piscina también gracias
Buenas, claro que puede pasar de una cosa a otra, pero no es rápido ni es a petición de un particular como tal. Un saludo
Hola; tengo una subparcela de 500 metros en terreno rustico y quiero poner un modulo de obra con un servicio y fosa septica homologada, no esta anclado al suelo y quiero poner una valla para delimitar mi parcela.
¿Que consecuencias me puede acarrear?. Gracias.
Buenas, que si no hay licencia le pueden imputar un delito contra la ordenación del territorio, y además le pueden ordenar la demolición. Ojo con las obras en suelo rústico.
hola, me dieron una licencia para una casa de aperos de 25 m y ahora 5 años después me dicen que hay una inspección por parte de la policía local para ver que tengo dentro y el uso que le doy, te he dejado entrar y ahora me han abierto un expediente, no puedo hacer tabiques dentro o dormir en un sofá ?
Buenas, no sabemos en qué comunidad se encuentra. Habría que estudiarlo. Nos faltan muchos datos. Puede ponerse en contacto con nosotros en privado a través del 911013711 o info@velezdorado.com. Un saludo.
¿Que tipo de infracción te pueden poner si cambias el tejado, que está derruido, de una casa de aperos legal de 38m2 en suelo rústico común?. Gracias.
Buenas tardes, si la casa es legal, entonces le deben dar licencia para reparar el tejado. No lo haga sin licencia. Un saludo.
Hola buenas tarde haber duda si yo tengo mi casita de campo legal hace ya más de 12 años y quiesiera hacer un pequeño corral de 20 metros cuadrados al lado se podría hacer
Buenas, si es con licencia, sí, si lo hace sin licencia le pueden ordenar que lo demuela (si es que no se puede legalizar).
Somos 8 propietarios compremos una finca rústica,ahora dos hijos quieren hacer dos casas ilegales .la finca es indivisible.yo que no soy padre de los niños¿Sufriria siendo propietario alguna sanción ?
Buenas tardes, como propietario sí puede tener problemas (luego habría que demostrar que no fue usted quien construyó ante una sanción y desde luego usted sería responsable de tener que demoler las obras ilegales si ordenase una demolición), ya que es usted titular. Mucho cuidado con esto. Un saludo.
Buenas tardes,
Me ha llamado la atención el artículo y me he parado a leerlo porque hace años viví una situación relacionada con esto. Me vendían una casa muy bien de precio para la zona y como nadie regala nada pedí la referencia catastral, le daban vueltas al tema, resumiendo era terreno rústico pero había construido un chalet y para más inri toda la zona estaba llena de chalets algunos aún empezando a hacerse con muros de piedra enormes. El camino a la zona no estaba ni asfaltado y bla bla bla. ¿Cómo puede ser que ésta gente construya sin miedo a que le derriben la casa? Veo constantemente chalets a la venta muy baratos en suelo rústico (donde hay muchos más) y se venden como churros. ¿Dónde está el truco?
Un saludo.
Estimada Pilar, ocurren tres cosas: la primero que quien lo hace, más de la mitad de las veces no tiene ni la más remota idea del problema (problemas) que puede estar creando para sí y para los demás. La segunda es que alguna gente se piensa que nunca pasa nada, y la tercera, que quien vende estas viviendas (normalmente cuando se ha dado cuenta que su casa o vale un duro), se aprovecha del desconocimiento de los demás, para endosarle el problema. Muchas veces no pasa nada, pero otras muchas, sí, y llegan luego los lamentos. Un saludo y gracias por su comentario.
Hola,
tengo un terreno rústico de Mallorca. Deseo poner unas cuadras “móviles prefabricadas de madera”, y para ello tengo que hacer un suelo de hormigón de 3 por 9, sobre todo para que los caballos no estén en contacto con el barro.
Quisiera saber a que me enfrento o si es legal para el caso
gracias por anticipado
Buenas tardes, si no hay autorización municipal, se enfrentaría a posible delito contra la ordenación del territorio, sanción y demolición. Solicite licencia mejor. Un saludo.
Voy a comprar un terreno rustico de 700m2 que me dice el ayuntamiento que esta suelo urbanizable sectorizado ordenado que si podria hacer en el terreno y que no?? .Tiene umos cuartos sin techo podria ponérselo?? Podria hacer un establo desmomtable para un caballo y unas perreras??
Buenas deberíamos mirar muchas cosas, le invitamos a que se ponga en contacto con nosotros para resolver las dudas. Un saludo
Buenas noches. Tengo una nave agrícola y quisiera saber el importe que asciende la sanción por poner divisores de pladur y bajar las ventanas a una medida normal. Gracias de antemano.
Buenas tardes, es una pregunta a la que le faltan numerosos detalles para poder hacer un cálculo. Si está interesado puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada. Un saludo.
buenas compre una parcela en el pto santa maria correspondiente a una cooperativa virgen del valle .la parcela constaba en catastro del año 1987 casa porche y cuarto de apero ,pero cuando yo la compre había a parte unas 50 perreras echas yo limpie la parcela y quite las 50 perrera y solo deje lo que me intereso la casa ,el cuarto de apero y dos boxes de caballos ,la casa había que rehabilitar se mojaba la cubierta pedí licencia y me la denegaron ya que esta en suelo rural pero como era mi vivienda habitual tuve que hacerlo y urbanismo me sancionó administrativamente y penalmente estoy a espera de juicio , estos terrenos se lo disputaron entre jerez y el puerto de Santa Maria quedándose el puerto por orden judicial en esa disputa ambos ayuntamientos no dieron agua ,luz ,basura autobús escolar ,nos hicieron un polideportivo etc…mi casa en concreto a pagado ibi a jerez pero cuando los terrenos fueron adjudicados a el puerto dejo de cobrarlos devolviendo jerez el ibi pagado anterior mente somos unos 1000 vecinos 395 casas en la misma situación mi pregunta es que el fiscal me pide 2 años de prisión, sanción y demolición. Es mi vivienda habitual vivo con mis tres hijos y mi marido ¿pueden tirarmela habiendo más vecinos ?
Buenas tardes, consultas tan extensas, es preferible que nos las haga llegar de manera privada para analizarla con más profundidad. No obstante, si el dicen que el Fiscal les pide ya dos años de prisión, es porque ya se encuentran en fase de juicio, e imaginamos que un abogado está al cargo del asunto. Un saludo.
Buenas.
Estoy interesado en comprar en la provincia de Granada 1700 metros de parcela rustica,en la que existe una casa sin terminar de 100 metros cuadrados(divididos en planta semisotano y planta baja,50 +50) del año 1997.
Todo figura en catastro y paga el ibi correspondiente.Pero mi duda es si por figurar en catastro significa ya que es legal,es decir, que no me abririan expediente administrativo y que no me obligarian a demolir.
He oido decir que las construciones anteriores a 1995 estan a salvo de sanciones,pero las posteriores no,que hay de cierto?
Gracias y un saludo.
Buenos días, son muchas cuestiones que habría que aclarar antes de que proceda a esa compra, pero en resumen:
– Si la obra no está terminada: no ha prescrito, y la obra está expuesta a ser objeto de orden de demolición (si no existe licencia como parece ser el caso).
– Que esté registrada en Catastro no quiere decir que sea una obra legal, ni mucho menos. El Catastro solo refleja la realidad física, no si existe o no legalidad urbanística.
Creemos que sería interesante que se informase muy bien de estos aspectos antes de realizar la compra. Si lo desea, puede ponerse en contacto con nosotros.
Un saludo.
Desde Sevilla preguntó e comprado una parcelas d 1.250 metros rústico y quiero hacer una torta d hormigon para poner una casa prefabricada la multa por hacer una torta d hormigon d 5 x 10 cual sería.graciaa un saludos
Buenas tardes, la multa por hacer una torta de hormigón y colocar una casa prefabricada en suelo rústico puede ser penas de prisión de un año y seis meses a cuatro años, multa de doce a veinticuatro meses o pena de prisión de uno a tres años, multa de doce a veinticuatro meses. Y por supuesto, la demolición. Eso desde el punto de penal, luego tenemos el aspecto administrativo: que si se considerase una infracción grave, hablaríamos de multas de 3.000 euros hasta 5.999 euros. Y si se considerase leve (se podría defender): 600 euros hasta 2.999 euros. El problema viene en el caso de que el suelo sea rústico, y de especial protección, entonces podríamos hablar de una infracción muy grave, con multas desde 6.000 euros hasta 120.000 euros.
Cuidado.
Un saludo.
Hola , buenas tardes, me he comprado un terreno rustico no urbanizable, en zona común de 500 m2., y me gustaria, construir una casa móvil, de 40 m2, . A que me enfrento y me gustaría saber si existe algo, para defenderme para posibles problemas.gracias.
Buenas tardes, no sabemos en qué comunidad está, por lo que las sanciones administrativas no las podemos determinar, lo que sí está claro es que en cualquiera de ellas, la demolición es una consecuencia. Luego, desde el punto de vista penal, las consecuencias son las mismas en toda España: penas de prisión de un año y seis meses a cuatro años, multa de doce a veinticuatro meses o pena de prisión de uno a tres años, multa de doce a veinticuatro meses. Y por supuesto, la demolición. ¿Existen formas de defenderse? Por supuesto, pero habida cuenta de que ese hecho puede ser constitutivo de un delito, no podemos asesorar a nadie para que lo pertreche. Póngase en contacto con nosotros para poder informarle más concretamente.
Un saludo.
Muy buenas, una vivienda en una finca rústica de 5000 metros cuadrados, construida hace más de 15 u 20 años con licencia de obra para ello y legal.
Posteriormente en el año 2004 catalogan el terreno como urbanizable delimitado.
La casa y la finca están registradas en el registro de la propiedad y pagan el Ibi correspondiente.
Ahora bien, se ha paralizado o no han llevado a cabo el plan parcial para convertirlo en Urbano, y según la normativa de la Junta de Castilla y León en el año 2022 finaliza el plazo y si no lo tienen quedarán como terreno rústico común.
Mi duda es que puede pasar, podrian tirar la casa?
Buenas tardes, no lo creemos, ya que la vivienda es legal.
La consulta que hice del suelo rústico de especial protección es en Asturias Oviedo gracias
Buenas tardes en una finca de 5000 mil metros cuadrados con luz y agua no urbanizable, terreno rústico de especial protección, tiene una casa de fin de semana de 60 metros cuadrados construida hace 10 años atrás, cuando compre el terreno ya tenia la casita construida y lo compré hace 4 años, puedo tener algún problema con la casita, eso prescribe, ya que el antiguo propietario presentó una solicitud de proyecto lo sellaron pero dice que nunca llegó la resolución, pero aun así realizo la obra, mi pregunta es puedo tener algún tipo de problema, o si eso prescribe después de la construcción?
Buenas tardes, en principio habría prescrito si lleva construida hace más de diez años. Pero hay que tener cuidado ya que normalmente el régimen de obras permmitidas sobre estas obras “prescritas” es muy restrictivo. Le recomendamos el siguiente post: https://www.velezdorado.com/perdida-de-la-prescripcion-de-obras-ilegales-en-fuera-de-ordenacion/
Buenas tardes.
He recibido una notificación del Ayuntamiento en la que me informan que se inicia expediente sancionador por infracción urbanística grave tipificada en el artículo 262 de la ley 5/2014 de la Generalitat (LOTUP). Porque un familiar mío construyó una piscina en un terreno común y la que estaba empadronada soy yo.
La duda que más me apremia es saber si paralelamente se puede iniciar también la vía penal contra mí o si la vía administrativa anula la vía penal.
Un saludo.
Buenas tardes, aunque usted esté empadronada, el expediente se debe dirigir contra el promotor de las obras. Y por la vía penal lo mismo. Pueden existir dos vías abiertas (la penal y la administrativa). Son muchos conceptos que habría que aclarar y por este medio es muy complejo. Si tiene cualquier duda puede ponerse en contacto con nosotros en el 91101311. Un saludo.
Hola soy de castellon de un pueblo llamado vall de uxo tengo un terreno rustico de unos 8000 metros cuadrados. Tengo afición a los caballos i construido unos Sombra Jes i un pajar todo con construccion de madera sin permiso del ayuntamiento mi idea es poner también una casa de madera no anclada al suelo esto adquiriendo más metros para el terreno se podría legalizar las cuadras estan registrades en conselleria como ganaderia de pequeña capacidad sin ánimo de lucro.
Gracias.
Buenas tardes, habría que estudiar el caso en concreto detalladamente, no es una consulta que podamos responder sin estudiar el caso concreto. En cualquier caso, cualquier instalacion en suelo rústico necesita de licencia y permiso de la comunidad, pero además, si el uso es vivienda, la cosa se complica. Incluso si el uso es agropecuario es necesario que se cumplan unos parámetros que habría que estudiar. Un saludo.
Buenas tardes.
Dispongo de una nave agricola y mi deseo seria modificar el uso de la misma y rehabilitarla para vivienda pero resulta que no esta en zona urbana aunque está justo al lado y en el catastro figure como zona urbana pero en el plau de la comunidad indica que es rústica. Es defendible solicitar la rehabilitación de la nave y compartimentar parte de la misma para uso agropecuario mediante memoria valorada¿
Buenas tardes, si no se halla en suelo urbano, dificilmente va a poder cambiarle el uso. No obstante, habría que estudiar el caso concreto. Si lo desea, puede solicitar una consulta al 911013711 o directamente a info@velezdorado.com Un saludo.
Buenas tarde. Tengo duda sobre una compra de parcela rustica de 500m en una comunidad de una 100 parcelas que están dentro cerradas con cancelas la están promocionando y está en obra la entregan en agosto ahora están la obras paralizadas por una denuncia de un vecino. Como puedo hacer para tener información de los terrenos y por qué están paralizadas las obras? Gracias
Buenas tardes, al reunir usted la condición de interesado, puede usted puede ir al Ayuntamiento y pedir información y copia de todo el expediente relacionado con esas obras y ver qué es lo que está ocurriendo. Un saludo.
Gracias otra duda se puede comprar una parcela rústica de 500m dentro de una urbanización cerrada con muros de hormigón alrededor con cancela automática para acceder y dentro existen 70 parcela de 500m cada una el legal y que se podría construir dentro de cada parcela que tipo de casa nesecitas cada parcela tiene toma de agua y luz agua de pozo común para todas es legal ese tipo de urbanización que requisito tiene que tener la contrustora que la viene ya que la entregan en agosto.un saludo
Buenas tardes, para cuestiones ya de índole particular, puede solicitar una consulta al 911013711 o directamente a info@velezdorado.com Un saludo.
Buenas, tengo una duda, soy propietaria de un terreno rústico el cual dispone al menos de 40 años atrás, de una nave de 52 metros cuadrados. Resulta que hace años se llevaron la puerta y rompieron ventanas. Ahora quisiéramos arreglar esa nave, tiene techo, y sus cuatro pareces , en mal estado pero no en ruinas. Hemos de pedir licencia de obra para dejarla como cuarto de aperos?
Y se podría acomplar a esa nave un porche?
El terreno tiene 8.558 metros cuadrados. Está en Sevilla ( Bormujos)
Buenas tardes, si la vivienda tiene cuarenta años, esa vivienda está prescrita. Deberían ir al Ayuntamiento a consultar qué obras están permitidas. Normalmente las obras que se permiten son obras de conservación y mantenimiento. Un saludo.
buenos dias, en benifla ( valencia ) esta presentada la reforma pendiente de aceptación de la ley de terreno rustica para contruir casas de aperos de 10.000 m2 a 1662 3 ( 2 hanegadas ) y el anterior cargo del ayuntamiento nos dijeron que no habia problema en hacer la casita de aperos y ahora el nuevo cargo del ayuntamiento no la quiere derribar sin estar aun aceptada la propuesta. por favor me podrian ayudar en mi situacion que se podria hacer.
Puede ponerse en contacto con nosotros vía privada. Un saludo.
hola, he adquirido un terreno rustico con escrituras y en ellas aparece una construcción que el propietario tiró. actualmente no hay construcción en el terreno pero en las escrituras aparece que si. se podría levantar esa construcción legalmente?
Buenas tardes, no. Para levantar una construcción necesitará una licencia de obras. Un saludo.
Hola, me he comprado un terreno rustico de 1400 metros cuadrados en el cual no hay construcción actual pero en el catastro viene una construcción antigua de 120m2. podría levantar esa construcción de algún modo legalmente?
Buenas tardes,
En base al catastro no. Para poder construir sería necesaria una licencia de obra. Un saludo.
Me venden una hipica con 800m2 construidos sobre terreno de 100.000m2 de uso agrario en Antequera, puedo hacerme una vivienda modificando algunos boxes de la cuadra? cuanto me cobrarian ustedes por legalizar esta modificacion?
Buenas tardes, habría que estudiar el caso en detalle, pero nosotros no somos arquitectos, y eso debería realizarlo un arquitecto, con independencia que legalmente podamos hacer un estudio sobre la posibilidad. Necesitaríamos más información. Un saludo.
Hola dónde yo vivo mi sueldo supuestamente está suelo rústico no urbanizable q no se puede construir son casas q pertenecían a los trabajadores en la época de Franco el terreno mide 280 metros cuadrados mi casa 80 lo q no lo entiendo porque no puedo construir más si la vecina que está al lado ha construido y yo porque no tengo dos niños vivimos todos en una habitación.solo quiero hacer una habitación a cada uno.
Buenas tardes, el hecho de que su vecina construya ilegalmente no es motivo para que le concedan a usted licencia para construir. Ante la ilegalidad no se puede alegar igualdad. Un saludo.
Hola, estoy interesado en la compra de una vivienda en zona ZEPA Cantabria, la vivienda es legal figura en el catastro con fecha de construccion de 1970. en el cual la vivienda consta de 2 plantas, el bajo figura como almacen 40m2 y la primera planta como vivienda 90m2.
He visitado la vivienda y la realidad es que son dos plantas de 90m2 habilitadas como vivienda. la propiedad me interesa mucho pero este detalle me asusta.
Si realizo la compra, que riesgos puedo correr? multa, derribo, volver al estado en el que figura en el catastro, en tal caso quien correria con esos gastos? muchas gracias
Buenos días, olvídese de Catastro, vaya al Ayuntamiento directamente y consulte si existe licencia para esa vivienda.
Un saludo.
Muy buenas tardes.
Mi casa está en un terreno no urbanizable si bien cuando se hizo la obra tuvimos la suerte de no ser sancionados. Tenemos claro que no podemos construir una nueva construcción. Pero mi pregunta es la siguiente, como la casa es de una sola planta, tendremos problemas para que nos autoricen la construcción de una segunda planta sobre la primera?? Pidiendo todos sus permisos, proyecto de arquitectura y todo lo que haga falta…es que necesitamos más espacio. Habíamos pensado en poner la típica casa prefabricada pero también hemos leído que es ilegal. Todo lógicamente ampliando electricidad, fontanería y saneamiento. Gracias por anticipado.
Buenas tardes,
La mejor manera de saber si se podría edificar (en suelo no urbanizable siempre es complejo), es solicitar información al técnico del Ayuntamiento, y no poner un solo ladrillo hasta que no se encuentre amparada en licencia la obra. Por lo que me cuenta, lo veo complejo.
Un saludo.
Málaga. Hay permiso del Ayuntamiento para construir aperos de 20m2. Se construyen 40. No se termina por fuera ni por dentro. Antigüedad de la construcción mediante ortofoto del 2004. Tal cual se quedó en 2004 está en la actualidad. En su día suelo rústico no urbanizable y ahora se le añade lo de especial protección en el último PGOU. Pretendo inscribir la construcción en el registro como fuera de ordenación al menos y que se incluya oficialmente en mi patrimonio.
¿¿Cómo lo vé??
Buenas tardes,
Lo veo mal. Porque si la obra no está terminada, no ha empezado a contar ningún plazo, y para poder inscribir en fuera de ordenación, el Ayuntamiento tiene que certificarlo. Ahora bien, cada Ayuntamiento es un mundo.
Un saludo.
buenos dias..construi yo mismo en 2011 una casita de huerto de 38 m con un pequeño porche…en mi terreno..zona rustica comun…me han denunciado y me piden que la tire abajo….que forma de actuar tendria para detener la demolicion y pagar lo que sea o hacer plano con arquitecto y tal para que el ayuntamiento de mi pueblo pudiese darme alguna opcion de enderezar este error y evitar el derribo?
Buenos días,
Habría que estudiar toda la documentación,a bote pronto no se puede realizar ningún análisis (sería imposible, además de irresponsable). Le conminamos a que se ponga en contacto con nosotros de manera privada para poder atenderle.
Un saludo
HOLA EN 2012 CONSTRUI UNA OBRA DE PLANTA NUEVA EN TERRENO RUSTICO COMUN 40 M EMPECE COMO CASETA DE APEROS Y DEJE 2 CUARTOS ECHOS Y ME HICE UN PORCHE FUERA DE MADERA.OSEA LO QUE VIENE SIENDO UNA CASITA RURAL EN MEDIO DE MI HUERTO…LA HICE SIN PEDIR PERMISO ALGUNO..NO TENGO PROBLEMAS CON LOS VECINOS AL CONTRARIO Y ESTOY FUERA DE CAMINO ALGUNO O LUGAR DONDE MOLESTE..EL TERRENO 3000M CUADRADOS ES MIO CON ESCRITURA Y PAGANDO IBI…QUE PROBLEMAS PODRIA TENER? Y QUE FORMAS DE LEGALIZARLO TENDRIA?…
Buenos días,
Mientras no le denuncien no va a existir problema. Si el suelo es rústico común, dependiendo de la comunidad autónoma, acabará prescribiendo la obra (o como jurídicamente se denomina: caducará la acción de restauración de la legalidad urbanística). Si le denuncian y le aperturan un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística entonces tendrá usted que defenderse alegando y demostrando esa posible prescripción.
Un saludo.
Buenos días, me dieron licencia para construir almacen agricola de 80 metros en una planta y he construido dos plantas.Me denunció un vecino en enero y en mayo me paralizaron la obra que ya estaba por fuera acabada y por dentro prácticamente también.El Ayuntamiento no me ha abierto expediente de restauracion de la legalidad, me dice que la multa puede ser muy alta al ser falta muy grave ( por vivienda en vez de almacén ), que tengo que demoler.Como se puede articular desde el punto de vista jurídico un expediente de legalización que incluya la demolición y ampliación de la planta baja para recuperar los metros perdidos. La parcela tiene 10.000 metros, es en Andalucia .terreno rústico común.Gracias
Por favor, consultas de esa envergadura y contenido particular, mejor mediante privado a través de nuestras vías de contacto.
Muchas gracias.
Hola, ¿Si la obra está realizada en una zona catalogada como Zona de Especial Protección Ambiental, cuál es el plazo de prescripción?
Buenos días,
Hay que diferenciar dos cuestiones: 1. La prescripción del supuesto delito y 2. La prescripción de las acciones administrativas, es decir, las acciones que el Ayuntamiento puede tomar contra quien ha realizado la obra (demoler y sancionar).
Bien, en relación al punto 1 (prescripción del delito), estaríamos hablando de un plazo de 5 años desde que se ejecutan las obras. Al tratarse de una zona de especial protección, estaríamos hablando de penas de prisión de 1,5 años a 4 años, multa económica de 1 a 2 años, inhabilitación especial de 1 a 4 años y por supuesto, demolición de las obras a costa del condenado. Pero el plazo de prescripción es de 5 años, en cualquier lugar de España.
Ahora bien, en relación al punto 2 (prescripción de las acciones administrativas) tenemos que tener en cuenta lo primero ¿en qué comunidad autónoma se encuentra la obra? Dependiendo de cada Comunidad, los plazos varían. Lo segundo a tener en cuenta es que pueden prescribir dos cosas: a) la acción de restauración de la legalidad urbanística (el plazo que tiene el Ayuntamiento para dictar una Orden de Demolición) y b) la infracción urbanística (es decir, el plazo que tiene el Ayuntamiento para sancionarle). Lo tercero y último a tener en cuenta es la clase de suelo sobre la que se ha hecho la obra, no es lo mismo un suelo rústico común, que un suelo no urbanizable de especial protección.
Como le decimos, cada Comunidad Autónoma tiene sus plazos y sus normas (por ejemplo en Madrid sería de 4 años y en Andalucía 6), no obstante, nos preocupa que se trate de una zona ZEPA, pues dependiendo de cada Comunidad Autónoma, algunas de éstas tienen regulado que cualquier infracción que se produzca en esta clase de suelos (normalmente clasificados de especial protección), nunca prescriba. No obstante, son las menos.
Para un estudio más pormenorizado, puede darnos más datos y le realizaremos un análisis sin compromiso.
Un saludo.