Puesto que son muchos los casos en los que se produce la pérdida de la prescripción por volver a construir nuevamente o simplemente por modificar la construcción original, en la presente publicación vamos a explicar en qué casos podríamos perder dicha prescripción.
Caso: ¿ya no me la pueden demoler nunca? ¿puedo hacer lo que quiera en mi casa?¿puedo hacerme una piscina?¿puedo hacer un garaje ?¿puedo hacer una habitación más?¿puedo cerrar el patio?¿y la terraza? NO
Ahora que he demostrado la prescripción de mi casa (ilegal) y se ha anulado la orden de demolición ¿ya no me la pueden demoler nunca?, ¿puedo hacer lo que quiera en mi casa?, ¿puedo hacerme una piscina?, ¿puedo hacer un garaje?, ¿puedo hacer una habitación más?, ¿puedo cerrar el patio?, ¿y la terraza?
La respuesta es NO, y además un NO rotundo.
Como ya explicamos en anteriores publicaciones, la prescripción es el plazo que tiene el Ayuntamiento para perseguir las obras ilegales. Ese plazo será diferente dependiendo de la Comunidad Autónoma, ya que en España las competencias en urbanismo son autonómicas, por lo tanto cualquier requerimiento de legalización u orden de demolición que sea notificada transcurrido ese plazo podrá ser anulado. * Pinchando aquí puede saber el plazo de prescripción de la acción restitutoria de obras ilegales según cada Comunidad Autónoma.
Una vez probada la prescripción de una obra ilegal, nuestra construcción queda en la situación jurídica de fuera de la ordenación” y solo se podrán realizar en ella obras de mantenimiento y conservación. *Pinchando aquí puede saber cómo probar la prescripción de una obra ilegal.
¿Qué obras se pueden realizar en una construcción en régimen de fuera de la ordenación?
La respuesta a esta pregunta es, casi ninguna, por no decir ninguna.
La finalidad del régimen jurídico de fuera de la ordenación, no es otra que, la eliminación de la construcción debido al deterioro por el paso del tiempo y el desgaste de sus estructuras, puesto que solo podrán realizarse obras cuya finalidad sea mantener la salubridad y habitabilidad de la misma. O lo que es lo mismo, cualquier obra destinada a la mejora, modernización, sustitución, ampliación, etc., de la construcción hará que perdamos la prescripción.
Y aunque en la pérdida de la prescripción debe regir el principio de proporcionalidad, y además la justicia es sumamente precavida en esta materia, puesto que la orden de demolición es una solución que habría de imponerse únicamente si no existe posibilidad de ajuste a la legalidad urbanística, ésta no se anda con rodeos y si detecta alguna modificación en una construcción bajo el régimen de fuera de la ordenación, seguramente nos enfrentaremos a un nuevo requerimiento de legalización.
A continuación, pondremos un ejemplo de una obra que se consideraría de mantenimiento, y otra que nos haría perder la prescripción, para no dar lugar a ninguna duda:
- Ejemplo de obra que nos haría perder la prescripción:
Si el propietario de una cochera cubierta de un techo de chapa que se encuentra en régimen de fuera de la ordenación, cambiase el techo de chapa por uno de ladrillo aunque ponga sus mejores intenciones en demostrar que el techo ya existía y que simplemente ha modificado el material del mismo, esta acción supondría, la pérdida de la prescripción.
- Ejemplo de obra considerada de mantenimiento:
Si el propietario de una vivienda que se encuentra en régimen de fuera de ordenación cambia por ejemplo una ventana o puerta rota accidentalmente, repara una humedad, etc., estas acciones no supondrían la pérdida de la prescripción por ser consideradas de mantenimiento.
A modo de conclusión podemos decir que, la pérdida de la prescripción de una obra ilegal obtenida por el paso del tiempo, debe ser provocada siempre por elementos sustitutivos, ampliaciones, nuevas construcciones etc., de modo que estos elementos nuevos no estarán protegidos por la prescripción. En ningún caso, deberá aplicarse la pérdida de la prescripción en supuestos de mantenimiento de la construcción, cuando además, según el principio de proporcionalidad estos elementos constituyen una entidad mucho más inferior que el elemento prescrito.
Contacte con nosotros
Si tiene cualquier duda, puede ponerse en contacto con nosotros y le ayudaremos en lo que necesite.
Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área de Urbanismo.
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Muchas gracias por atenderme, mi pregunta es la siguiente: tengo una vivienda construida en cañada real, y tengo un expediente de diciplina abierto, voy ya por la séptima multa coercitiva; hace poco se ha desafectado la cañada, podría legalizar mi vivienda? Que recurso tend´ría que presentar en el Ayuntamiento para que lo tengan en cuenta?
Un saludo.
Buenas tardes, para saber si se puede o no legalizar, debería contactar con un arquitecto que estudiase la viabilidad, ya que habría que solicitar licencia, presentar proyecto etc.
Hola, me gustaria saber si es posible legalizar una casa fuera de ordenacion. Comunidad pais vasco y una antiguedad de 40 años. Gracias
Buenas tardes, se puede hacer un estudio, pero al final, quien va a decir si se puede o no, es el propio Ayuntamiento, por lo que entendemos que la consulta se debería realizar allí, para ir más seguros. Un saludo
Tengo una casa fuera de ordenación. He subido un metro el parapeto de la azotea para poder acceder a ella con seguridad. Podría perder la prescripción?? Hace más de 15 años que la tengo.
Gracias
Buenas tardes, habría que estudiar bien la obra, pero en principio sí podrían decirle que se ha perdido. Sería cuestión de estudiar bien la obra para ver si puede encuadrarse en obras de conservación y mantenimiento. Un saludo.
Buenos días,
En 2006 compré una vivienda en Sagunto (València), dispone de un tejado a dos aguas, uno de ellos tiene encima una chapa metálica (imagino que se puso para solucionar filtraciones, ese elemento ya estaba cuando yo la compré). La otra parte del tejado tiene goteras y al ir al ayuntamiento a solicitar permiso de obras para la reparación del mismo me dicen que la chapa que esta puesta en la otra parte es ilegal y que ahora debo quitar ese elemento y reparar los posible daños que tenga el tejado. ¿Si puedo demostrar (con fotos de satélite) que esta chapa tiene más de 15 años, evitaría con eso la obligación que me imponen de quitarlo?, me están retrasando la obras de la otra parte no dándome el permiso (2 meses ya y con lluvias), en un principio dijeron que era obra menor, luego vinieron a verlo y confirmaron que era obra menor, ahora de buenas a primeras cambian de opinión y dicen que necesito proyecto y que además ejecute la otra obra.
Buenas tardes,
Habría que estudiar muy en detalle su caso, y las resoluciones que reciba para poder estudiar la viabilidad de defensa. Si necesita que estudiemos su caso, puede ponerse en contacto con nosotros, tanto vía email a través nuestro formulario de contacto como enviando un mail directamente a info@velezdorado.com, como de manera telefónica al 911013711. Un saludo.
Buenas tardes, en mi vivienda hay un cerramiento mediante el cual el salón ha ampliado su superficie. en 2005 ante una denuncia de una vecina , el Ayto de Madrid archivó el expediente por prescripcion , dado que la obra se ha realizado en 1.999. Ahora en 2020 quería hacer un obra integral de reforma en la vivienda ( suelo radiante ) , y dado que el salón ocupa parte de ese cerramiento , podría hacer perder la prescripción?
Muchas gracias
Buenas tardes, efectivamente, hay que tener mucho cuidado. Se podría defender que son obras independientes, pero el Ayuntamiento puede entender que no. si necesita que estudiemos su caso, puede ponerse en contacto con nosotros, tanto vía email a través nuestro formulario de Contacto como enviando un mail directamente a como de manera telefónica al 911013711. Un saludo
Buenos días,
el vecino del ático sobre nuestra vivienda amplio la misma a costa de la terraza, la obra está prescrita, pero por informes periciales, está bastante claro que nos causa goteras desde hace cinco años y medio. ¿Un juez por lo civil podría ordenar la demolición de dicha obra ilegal?
Buenas tardes, por supuesto. Una cosa es que la obra desde el punto de vista urbanístico (administrativo) esté prescrita, y otra muy distinta que esa obra les esté causando algún perjuicio, por lo que deberían acudir a la jurisdicción civil. Un saludo.
Buenas
Tengo una cabaña en mi jardín y el ayuntamiento la declaro prescrita .Puede un juez/a ordenar él derribo.?
Buenas tardes, no nos indica la clase de suelo. Si se trata de un Juez de lo contencioso, no tendría sentido ninguno haber acabado en esa jurisdicción con una orden de demolición si es el propio Ayuntamiento quien reconoce la prescripción Si se trata de un juez de lo civil, sí puede ordenar el derribo, porque puede que haya prescrito la acción de restauración de la legalidad urbanística, pero puede que por la vía civil un vecino le haya demandando, y esa acción no haya prescrito. Y si es un juez de lo penal, es porque la caseta está en suelo no urbanizable, y puede que la acción de restauración de la legalidad haya prescrito pero el delito urbanístico no.
Como le decimos, su pregunta carece de muchos datos y es imposible dar una respuesta cerrada. Un saludo.
Buenas tardes, mis vecinos de la planta baja compraron el “techo” al edificio trasero y lo aprovecharon para ampliar su vivienda con una terraza. Luego la techaron con planchas pero las pusieron más arriba de lo que corresponderia a mi suelo, es decir, puedo tocar esas planchas con la mano desde mi ventana porque están a muy poca distancia, y apoyadas en mi pared. Eso estaba así cuando adquirí la vivienda, lleva muchos años.
Habría posibilidad de que tuvieran que respetar la altura o al haber pasado mucho tiempo ya no hay nada que hacer? Además, estrictamente esa terraza ilegal no es comunitaria, ya que está sobre el techo del edificio de al lado…..
Buenas tardes, no sabemos cuántos años lleva, ni en qué comunidad, por lo que no sabemos si se puede actuar por la vía civil o administrativa. Necesitaríamos más datos.
Un saludo.
Buenas tardes,
Les quería hacer una consulta. En Madrid, hace 5 años realicé una obra en la buhardilla de mi ático, donde consta en escrituras que el espacio bajo cubierta del edificio es de mi propiedad. Se hicieron dos habitaciones, un baño y se pusieron dos ventanas del tipo Velux en el tejado (comunitario). Entiendo que la infracción urbanística ha preescrito? El Ayuntamiento podría iniciar alguna causa contra mí? Existiría algún problema para vender la casa en un futuro o se puede vender aunque esa ampliación de la casa no conste en escrituras y no se pueda legalizar? O se puede legalizar?
Gracias por la respuesta.
un saludo
Buenas, sí ha prescrito, pero eso tiene que demostralo usted en caso de que le denuncien. Usted puede vender, pero lo moral y legal sería que informase al comprador y que le aportase las pruebas de la finalización. Si puede legalizarse o no habría que estudiar la norma zonal de aplicación, pero un alto grado de probabilidades no será legalizable. Saludos.
Buenas.
Se perdería la prescripción si te instalas una estufa de pellets? Ya que hay que sacar el tubo de la chimenea por el tejado.
Muchas gracias.
Buenos días, se podría argumentar que sí, que se pierde. Pero también se podría argumentar lo contrario. Siendo conservadores, lo mejor sería no hacer ningún tipo de obra. Saludos
Buenas tardes, en principio sí, porque haces obras sobre obras prescritas. Saludos.
Buenos días. Quería plantear una cuestión. En el caso de una vivienda que tiene certificado de prescripción, pero que nunca ha contado con suministro de luz, ¿podría solicitarse licencia para ejecutar una canalización para instalar la acometida eléctrica?
Por cierto, muchas gracias por el post.
En principio sí, pero habría que estudiar el caso con detenimiento.
Tengo un porche ilegal construido en julio 2014 en Castilla y leon. El techo era de panel de sandwich y plastico trasparente.Este mes de febrero se volo uno de los plasticos transparentes y lo sustituimos por panel de sanwich.se considera conservacion o perderiamos la prescripcion?
Gracias
Buenas tardes, se perdería la prescripción, pero podría ser defendible. Un saludo.
Buenas tardes, y muchas gracias de antemano. Mi vecino tiene un añadido voladizo sobre mi tejado que se apoya en nuesta propiedad, y tiene mas de treinta años. Ahora quiere ampliar ventanas ademas de cambiar el tejado, picar la fachada para enlucir de nuevo… Obviamente no consta en escrituras. Perdería la prescripición por hacer estos cambios?
Buenas tardes, sí, se pierde. Un saludo.
Voy a comprar una casa ilegal en la Comunidad Valenciana, pero prescrita (tiene más de 15 años). Tiene sólo un panel solar, y la posibilidad de suministrar luz a través de un generador.
¿puedo poner paneles solares?, o se consideran mejoras en la vivienda?
Muchas gracias
Son mejoras.
Un saludo.
Muchas gracias por el post. Tengo una pregunta en relación al ejemplo donde se pierde la prescripción. En el caso de que debido a un fuerte granizo, el techo de chapa se dañase creando un agujero, ¿éste se podría sustituir por otro material, o tendría que ser de chapa para mantener la prescripción?
Buenas tardes,
Habría que ver qué hace el Ayuntamiento. Pero en nuestra opinión, no se trata de una obra de conservación y, por tanto, el único fin de esa obra debería ser su demolición completa. No obstante, es una nuestra opinión, y podríamos defender justamente lo contrario. Para eso somos abogados.
Gracias por su consulta. Un saludo.
Hola buenos días.
Mi vivienda fue comprada en el 2001 en Barcelona y con el tiempo nos encontramos con la particularidad que el anterior dueño había creado una ampliación de comedor y habitación en detrimento de la terraza que tenía. (hablamos de un primero con terraza en el interior de una manzana). Al crear más espacio se optó por ampliar las terrazas de los segundos pisos y así poder tener más espacio ellos también.
01 en las escrituras no está reflejado este espacio de más de vivienda.
02 en el coeficiente tampoco.
03 la obra añadida tiene unos 40 años.
04 no hay abierta ninguna causa sancionadora.
05 en su momento ningún vecino se opuso a la reforma del vecino.
Problema:
En las últimas lluvias las terrazas no aguantaron y entró agua en nuestra vivienda haciendo que se llamara a un arquitecto técnico he hiciera una cata debajo de techo falso.
Las vigas añadidas están en muy mal estado y deterioradas y se ha enviado un presupuesto para su reparación donde se añadirán vigas de soporte interiores y se impermeabilizará la terraza superior ademas de repararla que sube más de 30.000€.
Preguntas:
¿la comunidad tendría que ser solidario y pagar parte de la reparación por coeficientes, teniendo en cuenta que ellos de facto aceptaron la obra al no negarla, está prescrita?
¿El ayuntamiento de barcelona de podría oponer a darnos licencia teniendo en cuenta que está prescrita y no se ampliará, solamente se consideraría como de mantenimiento y reparacion?
¿se podría cambiar en una segunda fase los coeficientes del edificio para “legalizar” con los vecinos?
Sobre el tema pongo un escrito para apoyo:
31.- Consentimiento tácito de la comunidad ante obras inconsentidas (art. 553.36.4 -EDL 2006/58523-)
Un tema interesante en cuestiones sobre consentimiento tácito a obras inconsentidas es el relativo al transcurso de cuatro años sin que la comunidad haya reclamado nada por esa obra inconsentida. Recordemos que el plazo actual es el de 6 años, reconocido incluso por la jurisprudencia aunque la LPH nada diga al respecto.
Pues bien, en la regulación anterior se recogía que: “3. La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado el consentimiento si la existencia de obras que no disminuyen la solidez del edificio ni comportan la ocupación de elementos comunes es notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el plazo de seis años desde que finalizaron”.
Sin embargo, bajo la reforma se recoge en el art. 553.36.4 -EDL 2006/58523- que “4. La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras”.
Por favor, consultas de esa envergadura y contenido particular, mejor mediante privado a través de nuestras vías de contacto.
Muchas gracias.
Buenos días,
Por favor, para consultas de tal calado mejor por privado.
Un saludo.