Puesto que son muchos los casos en los que se produce la pérdida de la prescripción por volver a construir nuevamente o simplemente por modificar la construcción original, en la presente publicación vamos a explicar en qué casos podríamos perder dicha prescripción.
Caso: ¿ya no me la pueden demoler nunca? ¿puedo hacer lo que quiera en mi casa?¿puedo hacerme una piscina?¿puedo hacer un garaje ?¿puedo hacer una habitación más?¿puedo cerrar el patio?¿y la terraza? NO
Ahora que he demostrado la prescripción de mi casa (ilegal) y se ha anulado la orden de demolición ¿ya no me la pueden demoler nunca?, ¿puedo hacer lo que quiera en mi casa?, ¿puedo hacerme una piscina?, ¿puedo hacer un garaje?, ¿puedo hacer una habitación más?, ¿puedo cerrar el patio?, ¿y la terraza?
La respuesta es NO, y además un NO rotundo.
Como ya explicamos en anteriores publicaciones, la prescripción es el plazo que tiene el Ayuntamiento para perseguir las obras ilegales. Ese plazo será diferente dependiendo de la Comunidad Autónoma, ya que en España las competencias en urbanismo son autonómicas, por lo tanto cualquier requerimiento de legalización u orden de demolición que sea notificada transcurrido ese plazo podrá ser anulado. * Pinchando aquí puede saber el plazo de prescripción de la acción restitutoria de obras ilegales según cada Comunidad Autónoma.
Una vez probada la prescripción de una obra ilegal, nuestra construcción queda en la situación jurídica de fuera de la ordenación” y solo se podrán realizar en ella obras de mantenimiento y conservación. *Pinchando aquí puede saber cómo probar la prescripción de una obra ilegal.
¿Qué obras se pueden realizar en una construcción en régimen de fuera de la ordenación?
La respuesta a esta pregunta es, casi ninguna, por no decir ninguna.
La finalidad del régimen jurídico de fuera de la ordenación, no es otra que, la eliminación de la construcción debido al deterioro por el paso del tiempo y el desgaste de sus estructuras, puesto que solo podrán realizarse obras cuya finalidad sea mantener la salubridad y habitabilidad de la misma. O lo que es lo mismo, cualquier obra destinada a la mejora, modernización, sustitución, ampliación, etc., de la construcción hará que perdamos la prescripción.
Y aunque en la pérdida de la prescripción debe regir el principio de proporcionalidad, y además la justicia es sumamente precavida en esta materia, puesto que la orden de demolición es una solución que habría de imponerse únicamente si no existe posibilidad de ajuste a la legalidad urbanística, ésta no se anda con rodeos y si detecta alguna modificación en una construcción bajo el régimen de fuera de la ordenación, seguramente nos enfrentaremos a un nuevo requerimiento de legalización.
A continuación, pondremos un ejemplo de una obra que se consideraría de mantenimiento, y otra que nos haría perder la prescripción, para no dar lugar a ninguna duda:
- Ejemplo de obra que nos haría perder la prescripción:
Si el propietario de una cochera cubierta de un techo de chapa que se encuentra en régimen de fuera de la ordenación, cambiase el techo de chapa por uno de ladrillo aunque ponga sus mejores intenciones en demostrar que el techo ya existía y que simplemente ha modificado el material del mismo, esta acción supondría, la pérdida de la prescripción.
- Ejemplo de obra considerada de mantenimiento:
Si el propietario de una vivienda que se encuentra en régimen de fuera de ordenación cambia por ejemplo una ventana o puerta rota accidentalmente, repara una humedad, etc., estas acciones no supondrían la pérdida de la prescripción por ser consideradas de mantenimiento.
A modo de conclusión podemos decir que, la pérdida de la prescripción de una obra ilegal obtenida por el paso del tiempo, debe ser provocada siempre por elementos sustitutivos, ampliaciones, nuevas construcciones etc., de modo que estos elementos nuevos no estarán protegidos por la prescripción. En ningún caso, deberá aplicarse la pérdida de la prescripción en supuestos de mantenimiento de la construcción, cuando además, según el principio de proporcionalidad estos elementos constituyen una entidad mucho más inferior que el elemento prescrito.
Contacte con nosotros
Si tiene cualquier duda, puede ponerse en contacto con nosotros y le ayudaremos en lo que necesite.
Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área de Urbanismo.
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buenas tardes, mi familia tiene una casa en un pueblo de Extremadura. La casa de al lado ha sido comprada y la nueva dueña se ha puesto a hacer una reforma (creemos sin licencia) y ha hecho agujeros y grietas en la pared que separa ambas casas (medianera) y ha cortado vigas de madera (estas casas se hicieron de madera y adobe). Cómo debemos actuar? Tenemos miedo a que termine tirando la casa o inutilizándola, ya que en el techo han salido goteras y las puertas no cierran (creemos que se ha movido la estructura). Muchas gracias.
Buenas tardes, ustedes siempre van a tener dos vías, y las dos son compatibles. Actuar por la vía civil reclamando los daños, o/y presentando la correspondiente denuncia ante el Ayuntamiento.
Magnifico artículo.
Casa de 2 plantas terminada en 1982 y dividida horizontalmente en 2006 en 2 viviendas, 1 por planta. Esta prescrita de hecho.
Ahora me fabrican 1 tercera planta y el Ayuntamiento abre expediente sancionador y de demolicion sobre la 3a.
Podemos demostrar que la 1a y 2a están terminadas desde 1988. ¿Pueden la 1a y 2a ganar la prescripción ahora si la pedimos, aunque la 3a hubiera que demolerla?
O sea, se puede declararse la prescripción “parcial” de 2 plantas en un edificio de 3?
Espero que la pregunta sea de interés. Muchas gracias
Buenas tardes, sería un caso muy muy complicado. De hecho, incluso podrían haberle dicho que han perdido la “prescripción” la primera planta. Todo es defendible, pero si solo le han abierto un expediente sobre la tercera planta, ha tenido usted mucha suerte. Gracias por su comentario.
Hola, hace 24 años teché una terraza descubierta de mi chalet que al ser descubierta no tenía que respetar los 5 metros hasta el linde pero hoy me he enterado que al techarla es ilegal porque no respata los 5 metros al linde. ¿Podrian obligarme a derribar el tejado si pido un certificado de no ilegalidad urbanistica o se considera prescrito? La arquitecta me ha comentado que no sabe si el no respetar los metros al linde aunque sea por una terraza cubierta prescribe. Yo pago en el impuesto del IBI como terraza cubierta.
Buenas tardes, no haga nada. Si eso se realizó hace 24 años, lo más probable es que esté más que prescrita esa obra. Un saludo.
Hola. Tengo en una parcela una construcción auxiliar de 7m2, separada de la edificación principal (está fuera de legalidad porque no separa los 3m al lindero que se exigen).
Si yo deseo hacer reformas en la casa principal de forjado, por estética, y otros cambios como huecos de ventanas, porches, etc… que no afectan para nada a la edificación auxiliar que está fuera de legalidad, me lo denegarán o se permite ya que la edificación principal sobre la que se harán las reformas es legal????
Gracias
Buenas tardes, pues no deberían. Son dos cosas completamente distintas, pero es cierto que los Aytos aprovechan y lo exigen, pero desde nuestro punto de vista no es legal.
Hola buenos días,
Quiero comprarme una casa en madrid en la cual en la azotea que es de uso privativo Han construido una habitación y un baño hace 6 ,años si alguien denuncia podrían tirarlo o tener problemas en el futuro?? Puede ser que el ayuntamiento al ser eso ilegal no me dieran la prescripción??
Gracias un saludo
Desde el punto de vista urbanístico, si han transcurrido cuatro años, y se puede demostrar, el Ayuntamiento no podría tirar esa obra.
Hemos comprado un pareado en una urbanización con cerca de 100 vecinos, hemos visto que algunas han hecho una habitación en una terraza de piso superior y una cochera, nos gustaría hacer lo mismo pero el ayuntamiento me dice que no se puede hacer, les pregunto por lo que tienen hecho los demás vecinos y me dicen que ha prescrito. Entonces no es un agravio comparativo?? Como puedo hacer que me permitan construir o obligar al ayuntamiento a derribar lo de los demás???
No existe agravio comparativo. No se puede alegar igualdad ante la ilegalidad. Si la obra no es legal, el Ayuntamiento no les va a conceder licencia, y si el resto de vecinos tienen la obra prescrita, no podrán demolerla. Si usted los denuncia, no conseguirá que la derriben, y además se ganará la enemistad de todos sus vecinos.
Hola.
Soy propietario en galicia de una edificacion fuera de ordenacion en area de actuacion pendiente de nuevo plan urbanístico pero con todos los servicios (Lleva asi muchos años).
El tejado es de Uralita y me gustaria cambiarlo por otro material y me surgen varias dudas
1) Si el ayuntamiento concediese el permiso para el cambio de material y otras obras aun siendo fuera de ordenacion no se puede aplicar ninguna perdida de prescripción?
2) En caso de no concederlo se pueden sustituir las uralitas defectuosas y tratar el tejado con pinturas, fibras, proyectados, pinturas u otros tratamientos aislantes para las mismas con el fin de preveer futuras humedades?. Esto seria un caso de mantenimiento o mejora?
3) Al tener todos los servicios (Agua, luz, alcantarillado todo por red municipal) que posibilidades tengo de pedir la consolidacion de mi finca independiente del area de actuacion?
Muchas gracias.
Buenas tarde, no podemos responder a tantas preguntas por este medio, ni en asuntos personales. Por este medio respondemos preguntas escuetas y cuestiones puramente jurídicas. Si lo desea, puede solicitar una cita telefónica al 911013711 o enviado un email a info@velezdorado.com. Gracias
Saludos desde Valencia. Mi vecino hizo un techo en su patio apoyando las vigas en mi medianera, hace 21 años y trasformo el patio en un salón,cocina ,baño y garaje,pues son 15m x4m. Ahora vendió la casa sin regularizar esa obra y la nueva propietaria, sobre dicha terraza que cubrio el patio quiere elevar la valla,poner barbacoa,perola y w.c.¿ puedo disuadir sin denunciar? Gracias
Si la quiere disuadir dígale que la va a denunciar, no hay más.
¿Se puede construir una piscina en una vivienda unifamiliar que está fuera de ordenación urbana? Ha transcurrido todo plazo legal, por prescripción, para el ejercicio de cualquier acción disciplinaria o de restablecimiento de la legalidad vulnerada.
Buenos días, para construir una piscina primero habrá que comprobar lo que el planeamiento urbanístico concreto del municipio establezca. Luego, es necesario solicitar licencia ante el Ayuntamiento. Es independiente si la vivienda unifamiliar está o no fuera de ordenación. Son obras independientes, aunque muchos Ayuntamientos intentan vincularlas.
Buenos días, si se acredita una prescripción de una ampliación de vivienda por antigüedad y el ayuntamiento lo reconoce, ésta pasa automáticamente a fuera de ordenación?
Se podría registrar esa ampliación en escrituras y comprar el inmueble sin problema?
Muchas gracias
Buenas tardes, sí. Se puede registrar un fuera de ordenación. Saludos.
Buenos días.
La instalación de placas fotovoltaicas en un techo fuera de ordenación, ¿podría hacer perder la prescripción ganada?
Buenas, sí, podría darse el caso. Un saludo.
Buenas días,
En el caso de que el procedimiento de restauración de la legalidad por una obra sin licencia, finalice con una orden de demolición, pero pasados los 5 años legalmente establecidos, esa orden de demolición prescriba sin que se haya demolido nada, si la infracción aún no ha prescrito, pueden iniciar un nuevo procedimiento de restauración de la legalidad? Porque en la Comunidad Valenciana son 15 años la caducidad de la acción de la Administración. O por el contrario, una vez prescrita la orden de demolición ya la obra queda como fuera de ordenación como si hubiera prescrito la infracción?
Muchas gracias.
Buenas tardes, una gran pregunta. Nunca hemos visto que se de ese caso. Nosotros defenderíamos que no, porque sería un fraude de ley. Un saludo.
Buenas tardes. Quería hacer una consulta. Vivo en Madrid capital. Hace un año y medio he cerrado una jardinera metiéndola en casa. Lo hice porque varios vecinos lo habían hecho hace años. Ahora me encuentro que la comunidad me quiere denunciar. Alegan que nos tienen que denunciar por el “Título constitutivo de la edificabilidad de la propiedad”. Ya que al parecer esas jardineras de 2m x60 cm son propiedad de la comunidad y nos podría multar el ayuntamiento a razón de 3000 euros por vivienda. De los 7 vecinos que hemos cerrado alguno ya han pasado más de 5 años. Muchas gracias.
Buenas, en Madrid, hasta los cuatro años, el Ayuntamiento podría actuar si los denuncian. Un saludo.
Buenas tardes, quiero comprar una vivienda que esta construida en zona rústica, lleva muchos años ya prescrita.
El problema de esta vivienda es que no está terminada, si lo está estructuralmente pero se encuentra en bloques al desnudo; tendría que enfoscar toda la vivienda completa, impermeabilizar techo y colocar todas las ventanas en sus huecos ya realizados que tampoco las tiene instaladas.
Sería esto posible?
Buenas tardes, si hace eso y lo detectan, le dirán que ha perdido la prescripción (una prescripción que ni siquiera existe porque la prescripción empieza a contar desde que se finaliza totalmente la obra). Un saludo
Hola, buenas tardes,
He comprado recientemente un ático que en parte de la terraza tiene un cerramiento que se hizo de forma ilegal pero hace ya bastantes años que prescribió. Mi vecina de abajo está empeñada en tirarlo. Hay que realizar un arreglo del suelo de la terraza y quería aprovechar para quitar los azulejos de las paredes y enfoscar la pared y pintarla. ¿Esos trabajos podrían suponer el fin de la prescripción? Muchas gracias de antemano.
Hola, sí, podrían correr así peligro las obras, salvo que se acredite que son obras de conservación y mantenimiento. Para ir sobreseguro, lo mejor es solicita permiso al Ayuntamiento antes de hacer nada. El problema es que si al Ayuntamiento no lo consta esa obra, podrá pedirle pruebas de la prescripción, y si no las tiene, y no puede probar la prescripción, sería posible que le dijesen que tiene que tirar la obra.
Hemos comprado una primera planta de un edificio con un local abajo, el fondo de local había un patio que cerraron en el 2006, con esa cobertura realizaron una terraza en mi piso que no aparece en la descripción del piso, este podría ser un caso de prescripción y no me la podrían derruir? Qué tengo que solicitar al ayuntamiento? Como aún no hemos escriturado la compra, qué podríamos o deberíamos hacer? Se debería redactar algo previo entre mi vendedor y el propietario del local? Gracias.
Se podría solicitar un certificado de prescripción al Ayuntamiento.
Tengo una construcción “fuera de ordenación” ejecutada en julio de 2014 en la Comunidad Valenciana.
El 20/08/2014 entró en vigor la nueva normativa urbanística en la que cambiaban los plazos de prescripción de dichas actuaciones de 4 años (LUV) a 15 años (LOTUP).
¿Las obras ejecutadas en julio de 2014 pueden considerarse prescritas por haber transcurrido más de 4 años sin que se haya iniciado ningún expediente por parte de la Administración? ¿O es de aplicación la LOTUP?
Gracias
Buenas tardes, en Valencia se aplica la normativa en vigor de la fecha de la terminación de las obras. Un saludo.
En una finca con una casita que se ha declarado fuera de ordenación ,el tejado es de uralita y está en mal estado,debería de retirarlo por ser un peligro pero entonces no podría poner otro verdad? Aunque en el ayuntamiento de Villaviosa Asturias la reconocen como finca agraria y residencial ,en el catastro aparece como vivienda unifamiliar,si fuera teja podría retejar pero al ser uralita no tengo ninguna posibilidad de salvarla verdad? Gracias.
Buenas tardes, lo más seguro es que no pueda, a pesar de que la uralita no es el material más adecuado. No obstante, plantee la situación en su municipio y solicite licencia antes de hacer nada, pues es cierto que no se puede cambiar un tejado por otro, pero también es cierto que la uralita debería desaparecer de todos lados y, quizá por ese motivo, en su Ayto. sean más permisivos. Un saludo
Hola buenos días, quería hacerles una consulta sobre una construcción de barbacoa y horno de leña en jardín de vivienda particular, construida sin permiso hace más de 10 años.
Hemos adquirido esta vivienda hace 1 año y al comprobar el funcionamiento vimos que el horno no funcionaba. Al solicitar la reparación del horno a una empresa especializada de chimeneas nos recomendó cambiar las chimeneas por unas más altas que sobresalieran por encima del muro medianero que tenemos con la finca vecina. Al haber cierto desnivel han quedado a la vista de los vecinos, y se quejan del aspecto estético y de que les llega más humo.
La pregunta concreta es ¿puede implicar esta actualización de las chimeneas la pérdida de la prescripción de la obra completa (barbacoa+horno) o, en caso de denuncia, la actuación se circunscribiría únicamente a las chimeneas que han sido actualizadas?
Muchas gracias por su ayuda
Buenas tardes, se podría defender que no se ha perdido la prescripción, y también lo contrario.
Una duda, si una vivienda fuera de ordenación, ya prescrita, (única y vivienda habitual) sufre un incendio y como consecuencia cae el techo o un viento tira un muro, y se reparara exactamente igual que estaba hasta la fecha del siniestro, esto provocaría la perdida de la prescripción, aunque se hiciera exactamente igual y con los mismos materiales.
Buenas tardes, sí podría perderse la prescripción, aunque se puede defender que no lo hace. Aún así, ese es el riesgo de tener viviendas “prescritas”. Un saludo
Buenas tardes,
Estoy a punto de firmar el contrato de arras para un atico en Palma de Mallorca. El atico tiene una habitacion alegal construida en el 1974, como una extension del piso en la terraza comunitaria (de uso privativo) que en principio esta prescrita (segun los actuales dueños).
He llamado a urbanismo para ver si hay algun expediente abierto, y me han confirmado que si, hay un expediente del año 1991 abierto por “una caseta en la terraza comunitaria”. Ahora estoy preocupada si podria tener algo que ver con esta habitacion alegal (o si es de otra “caseta”de su momento). No me pudieron dar mucho detalle por el telefono, por tanto hice la solicitud del “certificado de inexistencia de infraccion urbanistica”, pero me dijeron que puede tardar enre 2 semanas y 3 meses en procesarse, lo cual me parece mucho tiempo y no quisiera posponer tanto el proceso.
En realidad, lo que mas me preocupa es que ese expediente fuera una orden de demolicion de esa habitacion alegal (porque hoy en dia es lo unico que hay fuera de ordenacion). Por tanto, mi pregunta es la siguiente: si ese expediente se trata de una orden de demolicion, me podria afectar hoy en dia de alguna forma, dado que es del año 1991?
Muchas gracias por su ayuda!
Alexandra
Buenas tardes, hay que pedir copia commpletas de ese expediente para asegurar que a día de hoy ya no podría pasar nada. La lógica nos dice que seguramente ese expediente ya esté muerto, pero nuestra recomendación sería examinarlo a fondo y hacer una valoración de las posibilidades reales de que, en caso de que existiera una orden de demolición, la misma ya no pueda ser ejecutada por haber prescrito el plazo de ejecución de la orden de demolición. Si necesita mayor información puede ponerse en contacto con nosotros para cerrar una cita en info@velezdorado.com Un saludo
Hola buenos días, estamos viendo comprar una casa, que en la nota simple, en las cargas sale fuera de ordenación, por lo cual no nos otorgan hipoteca, ahora en estos días, nos dice la dueña que el ayuntamiento le dijo que ya está consolidada, eso cambia la condición de la casa?
Buenas tardes, habría que ver qué es eso de “consolidada”. O está fuera de ordenación o no lo está. Habría que estudiarlo.
Hola! Tengo dos dudas referente a una caseta fuera de ordenación ubicada en terreno rústico de especial protección en la comunidad valenciana construida hace más de 20 años
La primera, me gustaría poder pintarla por fuera para sanear las paredes, por lo que a priori debería pedir licencia de obras para poder hacerlo, pero el arquitecto municipal me ha dicho que no me van a conceder ningún tipo de licencia porque ni siquiera les figura que existe, y me ha insinuado que si sólo es pintar y sanear, que lo haga sin más. Si lo hiciera y me denuncian, ¿perdería la prescripción de derribo, o se consideraría una obra ‘aitorizable’ y sólo acabaría en multa?
La segunda duda, es que tengo la intención de poner sobre el terreno una tina de madera de 2 metros de diámetro y 1 de profundidad, que sirva para el baño, sin sujeción ni obra de ningún tipo. ¿Se podría llegar a considerar obra ilegal? En ese caso, ¿haría que perdiera la prescripción del resto de la casa o solo me la podrían obligar a retirarla sin que afectase a nada más?
Muchas gracias
Buenas, por pintar no se debería perder la prescripción, ni mucho menos. Respecto a la segunda pregunta, cualquier instalación sería necesaria la obtención de licencia, en cualquier caso, si la tina va a ser independiente a la vivienda, no debería afectar en absoluto a la prescripción de la otra obra.Puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 o escribiendo a info@velezdorado.com
hola,buenas tardes,mi consulta es sobre una casa de campo de 90 mts cuadrados que tengo en terreno rustico en tarragona,la casa me la construlleron en el año 2011 con permiso de hobras del ayuntamiento y esta registrada en el catastro con sus escrituras como vivienda havitual, con un terreno de 7200 mts cuadrados plantado de olivos,el motivo de la consulta es que me falta un pequeño almacen de 24 mts cuadrados para guardar el tractor y las erramientas,e ido al ayuntamiento para pedir la licencia y me dijeron que no podia construir nada mas.
¿me podrian dar alguna solucion o me podeis aconsejar que es lo mejor que puedo acer?,un saludo.
Buenas tardes, habría que estudiar si efectivamente se puede, o no se puede edificar. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada para estudiar el asunto, pero si resulta que no fuera posible, no se podría hacer, más que construir de manera ilegal, cosa que jamás le recomendamos, y mucho menos en suelo rústico. Un saludo.
Buenos días:
Se puede hacer un baño y cocina en una construcción fuera de ordenación, que actualmente no dispone de ello? con el requisito de cumplir con la funcionalidad?
Buenas tardes, no, eso no se consideran obras de conservación y mantenimiento. En cualquier caso, habría que estudiar la normativa concreta de su municipio en concreto, por si variase en algo el criterio general. Un saludo.
Buenos dias. He comprado una casa en un pueblo de Valencia que esta fuera de ordenación por no cumplir los limites con fachada y colindantes. La casa se construyo con anterioridad a la aprobación del actual PGOU en 1982. Quiero cambiar el tejado porque esta en muy mal estado (una parte es de uralita) por uno totalmente nuevo. Al mismo tiempo que hago la reforma queria ampliar la casa hasta agotar edificabilidad (aun me queda bastante) pero dentro de la parte de la parcela en la que si se guarda la distancia minima con fachada y colindantes. Que posibilidades tengo? Como debo proceder? Un saludo y muchas gracias.
Buenas tardes, tendríamos que ver qué establece el plan urbanístico concreto de ese pueblo y ver en qué régimen concreto de fuera de ordenación se encuentra esa vivienda, para ver qué regimen de obras se permite, normalmente sí se puede, pero sin comprobarlo no se puede asegurar nada. Un saludo.
Hola, gracias por la información, tengo mirado una casa rustica, de mas de 40 años con tejado de uralita, si se realiza el cambio, afecta a la prescripción? Entiendo que el cambio garantiza la protección ambiental, por lo contaminante de este material. Gracias
Buenas tardes, en principio un cambio de tejado haría perder la prescripción, en cualquier caso, lo mejor en este caso sería preguntar directamente en el Ayuntamiento y confirmarlo, porque sí que es cierto que al ser de uralita, se debería retirar. Un saludo.
Buenos dias, quiero comprar una casa en cataluña. Es un chalet en el que se construyó un garaje anexo de 20m2, que por una parte esta pegado al chalet y por la otra a la pared del solar vecino. Tengo claro que es ilegal aunque se construyó hace mas de 20 años.
Si lo compro y hago una reforma integral del interior del chalet (con proyecto de arquitecto), sin tocar para nada el garaje, puedo perder la prescripción del garaje?
Muchas gracias por su atención.
Carlos
Buenas tardes, si no se afecta el garaje no debería perderse prescripción alguna. Un saludo.
Hola, voy a vender una casa de campo. Hay una porchada sobre la que recae un expediente de orden de derribo. Aún no ha llegado ninguna multa. El comprador está informado .
Me han dicho que la multa me llega a mí, por ser el que realizó la obra. Pero si el comprador no la derriba en su día, me seguirán llegando las sucesivas multas (en los papeles pone hasta 10 si no la derribas) o solo una? Gracias
Quiero asesorarme jurídicamente.: mi vecino de patio tiene un casetón de aproximadamente 40m2. Enciente una estufa de leña todos los días fríos de Invierno, Otoño y primavera ya que hacen vida en esa caseta del patio y no utilizan el chale mas que `para dormir. tengo un informe del arquitecto municipal, en el que me asegura que se construyo hace mas de 25 años, sin licencia de obra, y que ahora esta registrado como fuera de ordenación. También tengo certificados de los bomberos por el humo que emite la chimenea, en el que indica que la boca esta por debajo de las cumbrera y el humo revoca en mi patio. la chimenea esta aun metro de mi medianil, y la caseta esta apoyada en la tapia que separa y delimita los patios.. tengo video grabados del humo invadiendo mi patio y certificados médicos del año 2019 y 2020 que confirman mi insuficiencia respiratoria. Puedo paralizar dicha actividad denunciándolo. y pedir daños y perjuicios.
Buenas tardes, en primer lugar decir que este medio no sirve para un asesoramiento jurídico. Simplemente se contestan algunas dudas de carácter general. Lo que usted nos plantea no es un problema urbanístico, sino civil, y nosotros no llevamos cuestiones de esa índole. Un saludo.
Buenas . He comprado una finca , no edificable en Asturias , pero con una vivienda de 67m cuadrados registrada.
He pedido permiso de obras al Ayto para reparar tejado , y me piden la licencia de obras de cuando se construyo em el año 1978, pues dicen que no consta la tenga en el Ayto.
Puedo hacer algun tipo de obra?
Buenas Ángel,
Complicado, esa obra estará prescrita porque ha pasado mucho tiempo, pero no existe licencia, por lo que, en puridad, las obras permitidas suelen ser obras de conservación y mantenimiento. Pero tendriamos que estudiar bien la zona para poder corroborarlo. Buenas Rafael. Puede ponerse en contacto con nosotros en privado a través del 911013711 o info@velezdorado.com
Buenas tardes. Tengo una casa de campo con piscina que se construyó hace 20 años. Es decir, las obras han prescrito. En el caso de que yo quiera impermeabilizar la piscina porque ha salido una grieta en la pared, eso lo podría hacer o me haría perder la prescripción? La piscina no se modificaría, simplemente pondría una lámina en el vaso para que la piscina no se vacíe.
Muchas gracias
Un saludo
Buenos días, en cualquier caso habría que solicitar licencia para esas obras y que quedase claro que son obras de conservación y mantenimiento, pero ojo, no en todas las comunidades se pueden realizar obras de conservación y mantenimiento sobre obras prescritas. Nos haría falta más información. Un saludo.
Tengo una vecina con una ampliación ilegal prescrita de su vivienda, en un patio colindante con el mio, en un pueblo de Castilla la Mancha, de unos 17 metros cuadrados, su tejado sobresale de la pared de medianeria 40 ctms y vierte las aguas en mi patio que conserva una arqueta de recojida de aguas de mis tejados y de tejados de otros vecinos, ademas el tejado de esa ampliación de la vivienda, esta en precario, con elevaciones y desniveles que hacen casi imposible la colocación de un canalon por lo que las aguas son dificiles de encauzar. Por otra parte en el registro de la propiedad y en el catastro el terreno donde se ha ampliado pertenece a otro vecino colindante, y no a la vecina.
Mi pregunta sería: Puedo reclamar que esa construcción se derribe a pesar de estar prescrito, si no es así, puedo exigir que el tejado se haga nuevo y que las aguas llegen a mi patio debidamente encauzadas hasta la arqueta, para que no me produzcan humedades.
Buenas tardes, si ha prescrito no se puede derribar (pero hay que demostrar la prescripción), pero si a usted esa obra le causa daños, si puede presentar una demanda civil (no es un tema contencioso), pero nosotros no llevamos cuestiones de esa índole. Puede ponerse en contacto con nosotros en privado a través del 911013711 o info@velezdorado.com. Un saludo.
Buenas tarde, los vecinos de encima ampliaron una cocina sobre el patio, está prescrito porque ya hace 22 años,ahora han colocado tubos de calefacción por la fachada, pueden perder la prescripción de la obra anterior.
Gracias
Buenas tardes, sí, por supuesto que podrían perderla, pero también sería fácil defender que esa obra nueva no afecta a la obra prescrita. Un saludo.
Buenas tardes,
En Enero del 2016 compré un piso, en una urbanización construida en 1996 en Madrid, y al parecer el anterior propietario había tapiado un hueco de una ventana que da a una terraza de mi piso y que no se ve bien desde abajo. La comunidad de vecinos se acaba de dar cuenta de ese hecho y me reclama ahora que devuelva a origen esa ventana….si me denuncian, se declarará prescrito?
Gracias!
Puede ponerse en contacto con nosotros en privado a través del 911013711 o info@velezdorado.com. Un saludo.
Hola buenas, estoy planteandome adquirir unos terrenos que constan de dos casas, construidas, una de 20 m y otra de 25 m. Ambas llevan echas por lo menos desde 2010 (demostrable mediante ortofotos y otros medios) con lo que al ser en terreno rustico normal me imagino que ya han prescrito.
Mi duda es la siguiente si instalo placas solares no en los tejados, si no en el terreno ¿Perdería la prescripción?
Buenas tardes, la Administración podría decir que sí, que se pierde (hay de todo), pero nosotros entendemos que no se pierde, ya que no se ha realizado ninguna modificación de obra en la vivienda. Puede ponerse en contacto con nosotros al 911013711 o a info@velezdorado.com
Buenas tardes,
Muchas gracias por su dedicación a resolver nuestras dudas.
Tengo una caseta para las herramientas de jardín de 3X1 metros, es ilegalizable pero esta prescrita.
Tenía filtraciones en el tejado y lo he rehecho, he tenido una inspección municipal por denúncia de vecino y me dicen que tengo que tirarla abajo. ¿he perdido la prescripción?.
Muchas gracias.
Buenas tardes, en principio sí, pero habría que ver en qué han consistido exactamente las obras, puesto que si son obras de consevación y mantenimiento, estarían permitidas (siempre con licencia). Un saludo.
Muchas gracias por la respuesta.
Como decía en el primer comentario, tenia filtraciones del tejado y lo he rehecho, digamos que lo he hecho de nuevo. Se desmontó y se ha vuelto a hacer, es un pequeño tejado de 3 X 1 metros.
Entonces, si he perdido la prescripción de la obra fuera de ordenación, ¿sólo cabe la demolición?.
Muchas gracias.
Saludos
Buenas tardes, si se considerase que se ha perdido la prescripción, sí, si se dicta orden de demolición, pues será correcta. Saludos.
Perdon se me ha quedado en el tintero otra duda.
Las normativa dice que “las edificaciones auxiliares como las construcciones con techo edificable computable, independientes o adosadas a la edificació principal, y que acojan usos complementarios al principal, como por exemplo: garages, casetas de servicios, porches independientes, cubiertos para usos diversos, y otros similares”
Parece ser que por edificación se podria entender alguna obra fija y permanente pero una caseta demontable de estas que se pueden adquirir en kit en los comercios de bricolage, ¿se interpreta como “edificación”?. Se montan, se desmontan y se pueden trasladar.
¿Hay alguna sentencia de cualquier tribunal que concrete el concepto de “edificacion” y sobre estas casetas desmontables ?
Muchas gracias de nuevo.
Buenas tardes, no se consideraría edificación pero eso no quita para que siempre que se instale cualquier cosa, haya que pedir licencia. Es lo más seguro. Un saludo
Buenas tardes!
En 2011 puse sin papeles una casita prefabricada de 50m2 , en el terreno rústico de mis padres donde ya tenían con su vivienda construido los metros legales.
Puse lo mínimo pero ahora necesito hacerle una habitación a mi bebé. Temo perder la prescripción, pero necesito ampliar. Si amplio pierdo la prescripción? Saben de alguna solución? Como se puede cambiar a urbanizable? Gracias de antemano.
Buenas tardes, pues es un problema, porque si la denuncian, habrá perdido la prescripción de la obra. Cambiar de rustico a urbanizable no es la solución, porque en urbanizable tampoco se podría construir, solo se podría hacer en urbano, y poner en pie todo eso además de ser muy difícil, costaría mucho más que comprar un solar en suelo urbano y construir una vivienda nueva. Si necesita más asesoramiento puede ponerse en contacto con nosotros al 911013711 y solicitar una consulta, o también a través de correo info@velezdorado.com
Un saludo.
Buenos días:
En un terreno rústico con vivienda ya prescrita (Mallorca), se puede poner césped y cipreses y hacer un camino con grava? Actualmente tiene frutales.
Gracias anticipadas
Buenas tardes, si se solicita licencia y se concede sí. Entendemos que para el césped y los cipreses no haría falta, pero no estaría de más revisar la normativa municipal. Un saludo.
Buenas noches, tengo una obra en suelo rústico, en Cádiz, denunciada en 2019 que data de 2016, bien, el ayuntamiento me ha notificado más de una año medio después que inician expediente por infracción urbanística, al notificar, el técnico se sorprendió de que no hubiese recibido la notificación de paralización y precinto de las obras, mi pregunta es ¿Puedo solicitar el archivo del expediente por caducidad? Gracias por su post y por su respuesta
Buenas tardes, son muchas cosas: ¿qué entiende usted por inicio de expediente?, si realmente se inicio (se dictó el requerimiento de legalización, o audiencia previa de orden de demolición) hace más de un año, por supuesto que ese expediente cuando ha llegado a sus manos, ha caducado y se debe solicitar el archivo. Si se finalizó en 2016, hay que tener en cuenta que esas obras no prescribirán hasta 2022 y, por tanto, el Ayuntamiento puede iniciar otro procedimiento. Le recomiendo se ponga en contacto con nosotros para aclarar todas estas dudas. Un saludo.
Buenos días,
Mi consulta: Vivienda construída en suelo rústico y dentro del dominio público marítimo-terrestre en Galicia. La vivienda fue construída en 1988 y no consta ningún expediente de resolución.
Mis dudas; i) Al no haber ningún expediente abierto, se puede considerar la vivienda como fuera de ordenamiento? ii) en caso afirmativo, si por un temporal de viento, o por la caída de un árbol, el techo de la vivienda sufriese daños, se podrían reparar sin temor a perder la prescripción? y iii) debido a que lleva tiempo sin que se haya vivido en ella, el interior de la vivienda presenta mucha humedad a causa del estado de la fachada. En base a esta situación, se podría reparar la fachada amparado en el precepto de la habitabilidad del inmueble? O esta actuación haría que se perdiese la prescripción ¿?
Gracias de antemano y un saludo
Buenas tardes, son muchas cuestiones y deberíamos mirar muchas cosas, le invitamos a que se ponga en contacto con nosotros para resolver las dudas. Un saludo
Muchas gracias por atenderme, mi pregunta es la siguiente: tengo una vivienda construida en cañada real, y tengo un expediente de diciplina abierto, voy ya por la séptima multa coercitiva; hace poco se ha desafectado la cañada, podría legalizar mi vivienda? Que recurso tend´ría que presentar en el Ayuntamiento para que lo tengan en cuenta?
Un saludo.
Buenas tardes, para saber si se puede o no legalizar, debería contactar con un arquitecto que estudiase la viabilidad, ya que habría que solicitar licencia, presentar proyecto etc.
Hola, me gustaria saber si es posible legalizar una casa fuera de ordenacion. Comunidad pais vasco y una antiguedad de 40 años. Gracias
Buenas tardes, se puede hacer un estudio, pero al final, quien va a decir si se puede o no, es el propio Ayuntamiento, por lo que entendemos que la consulta se debería realizar allí, para ir más seguros. Un saludo
Tengo una casa fuera de ordenación. He subido un metro el parapeto de la azotea para poder acceder a ella con seguridad. Podría perder la prescripción?? Hace más de 15 años que la tengo.
Gracias
Buenas tardes, habría que estudiar bien la obra, pero en principio sí podrían decirle que se ha perdido. Sería cuestión de estudiar bien la obra para ver si puede encuadrarse en obras de conservación y mantenimiento. Un saludo.
Buenos días,
En 2006 compré una vivienda en Sagunto (València), dispone de un tejado a dos aguas, uno de ellos tiene encima una chapa metálica (imagino que se puso para solucionar filtraciones, ese elemento ya estaba cuando yo la compré). La otra parte del tejado tiene goteras y al ir al ayuntamiento a solicitar permiso de obras para la reparación del mismo me dicen que la chapa que esta puesta en la otra parte es ilegal y que ahora debo quitar ese elemento y reparar los posible daños que tenga el tejado. ¿Si puedo demostrar (con fotos de satélite) que esta chapa tiene más de 15 años, evitaría con eso la obligación que me imponen de quitarlo?, me están retrasando la obras de la otra parte no dándome el permiso (2 meses ya y con lluvias), en un principio dijeron que era obra menor, luego vinieron a verlo y confirmaron que era obra menor, ahora de buenas a primeras cambian de opinión y dicen que necesito proyecto y que además ejecute la otra obra.
Buenas tardes,
Habría que estudiar muy en detalle su caso, y las resoluciones que reciba para poder estudiar la viabilidad de defensa. Si necesita que estudiemos su caso, puede ponerse en contacto con nosotros, tanto vía email a través nuestro formulario de contacto como enviando un mail directamente a info@velezdorado.com, como de manera telefónica al 911013711. Un saludo.
Buenas tardes, en mi vivienda hay un cerramiento mediante el cual el salón ha ampliado su superficie. en 2005 ante una denuncia de una vecina , el Ayto de Madrid archivó el expediente por prescripcion , dado que la obra se ha realizado en 1.999. Ahora en 2020 quería hacer un obra integral de reforma en la vivienda ( suelo radiante ) , y dado que el salón ocupa parte de ese cerramiento , podría hacer perder la prescripción?
Muchas gracias
Buenas tardes, efectivamente, hay que tener mucho cuidado. Se podría defender que son obras independientes, pero el Ayuntamiento puede entender que no. si necesita que estudiemos su caso, puede ponerse en contacto con nosotros, tanto vía email a través nuestro formulario de Contacto como enviando un mail directamente a como de manera telefónica al 911013711. Un saludo
Buenos días,
el vecino del ático sobre nuestra vivienda amplio la misma a costa de la terraza, la obra está prescrita, pero por informes periciales, está bastante claro que nos causa goteras desde hace cinco años y medio. ¿Un juez por lo civil podría ordenar la demolición de dicha obra ilegal?
Buenas tardes, por supuesto. Una cosa es que la obra desde el punto de vista urbanístico (administrativo) esté prescrita, y otra muy distinta que esa obra les esté causando algún perjuicio, por lo que deberían acudir a la jurisdicción civil. Un saludo.
Buenas
Tengo una cabaña en mi jardín y el ayuntamiento la declaro prescrita .Puede un juez/a ordenar él derribo.?
Buenas tardes, no nos indica la clase de suelo. Si se trata de un Juez de lo contencioso, no tendría sentido ninguno haber acabado en esa jurisdicción con una orden de demolición si es el propio Ayuntamiento quien reconoce la prescripción Si se trata de un juez de lo civil, sí puede ordenar el derribo, porque puede que haya prescrito la acción de restauración de la legalidad urbanística, pero puede que por la vía civil un vecino le haya demandando, y esa acción no haya prescrito. Y si es un juez de lo penal, es porque la caseta está en suelo no urbanizable, y puede que la acción de restauración de la legalidad haya prescrito pero el delito urbanístico no.
Como le decimos, su pregunta carece de muchos datos y es imposible dar una respuesta cerrada. Un saludo.
Buenas tardes, mis vecinos de la planta baja compraron el “techo” al edificio trasero y lo aprovecharon para ampliar su vivienda con una terraza. Luego la techaron con planchas pero las pusieron más arriba de lo que corresponderia a mi suelo, es decir, puedo tocar esas planchas con la mano desde mi ventana porque están a muy poca distancia, y apoyadas en mi pared. Eso estaba así cuando adquirí la vivienda, lleva muchos años.
Habría posibilidad de que tuvieran que respetar la altura o al haber pasado mucho tiempo ya no hay nada que hacer? Además, estrictamente esa terraza ilegal no es comunitaria, ya que está sobre el techo del edificio de al lado…..
Buenas tardes, no sabemos cuántos años lleva, ni en qué comunidad, por lo que no sabemos si se puede actuar por la vía civil o administrativa. Necesitaríamos más datos.
Un saludo.
Buenas tardes,
Les quería hacer una consulta. En Madrid, hace 5 años realicé una obra en la buhardilla de mi ático, donde consta en escrituras que el espacio bajo cubierta del edificio es de mi propiedad. Se hicieron dos habitaciones, un baño y se pusieron dos ventanas del tipo Velux en el tejado (comunitario). Entiendo que la infracción urbanística ha preescrito? El Ayuntamiento podría iniciar alguna causa contra mí? Existiría algún problema para vender la casa en un futuro o se puede vender aunque esa ampliación de la casa no conste en escrituras y no se pueda legalizar? O se puede legalizar?
Gracias por la respuesta.
un saludo
Buenas, sí ha prescrito, pero eso tiene que demostralo usted en caso de que le denuncien. Usted puede vender, pero lo moral y legal sería que informase al comprador y que le aportase las pruebas de la finalización. Si puede legalizarse o no habría que estudiar la norma zonal de aplicación, pero un alto grado de probabilidades no será legalizable. Saludos.
Buenas.
Se perdería la prescripción si te instalas una estufa de pellets? Ya que hay que sacar el tubo de la chimenea por el tejado.
Muchas gracias.
Buenos días, se podría argumentar que sí, que se pierde. Pero también se podría argumentar lo contrario. Siendo conservadores, lo mejor sería no hacer ningún tipo de obra. Saludos
Buenas tardes, en principio sí, porque haces obras sobre obras prescritas. Saludos.
Buenos días. Quería plantear una cuestión. En el caso de una vivienda que tiene certificado de prescripción, pero que nunca ha contado con suministro de luz, ¿podría solicitarse licencia para ejecutar una canalización para instalar la acometida eléctrica?
Por cierto, muchas gracias por el post.
En principio sí, pero habría que estudiar el caso con detenimiento.
Tengo un porche ilegal construido en julio 2014 en Castilla y leon. El techo era de panel de sandwich y plastico trasparente.Este mes de febrero se volo uno de los plasticos transparentes y lo sustituimos por panel de sanwich.se considera conservacion o perderiamos la prescripcion?
Gracias
Buenas tardes, se perdería la prescripción, pero podría ser defendible. Un saludo.
Buenas tardes, y muchas gracias de antemano. Mi vecino tiene un añadido voladizo sobre mi tejado que se apoya en nuesta propiedad, y tiene mas de treinta años. Ahora quiere ampliar ventanas ademas de cambiar el tejado, picar la fachada para enlucir de nuevo… Obviamente no consta en escrituras. Perdería la prescripición por hacer estos cambios?
Buenas tardes, sí, se pierde. Un saludo.
Voy a comprar una casa ilegal en la Comunidad Valenciana, pero prescrita (tiene más de 15 años). Tiene sólo un panel solar, y la posibilidad de suministrar luz a través de un generador.
¿puedo poner paneles solares?, o se consideran mejoras en la vivienda?
Muchas gracias
Son mejoras.
Un saludo.
Muchas gracias por el post. Tengo una pregunta en relación al ejemplo donde se pierde la prescripción. En el caso de que debido a un fuerte granizo, el techo de chapa se dañase creando un agujero, ¿éste se podría sustituir por otro material, o tendría que ser de chapa para mantener la prescripción?
Buenas tardes,
Habría que ver qué hace el Ayuntamiento. Pero en nuestra opinión, no se trata de una obra de conservación y, por tanto, el único fin de esa obra debería ser su demolición completa. No obstante, es una nuestra opinión, y podríamos defender justamente lo contrario. Para eso somos abogados.
Gracias por su consulta. Un saludo.
Hola buenos días.
Mi vivienda fue comprada en el 2001 en Barcelona y con el tiempo nos encontramos con la particularidad que el anterior dueño había creado una ampliación de comedor y habitación en detrimento de la terraza que tenía. (hablamos de un primero con terraza en el interior de una manzana). Al crear más espacio se optó por ampliar las terrazas de los segundos pisos y así poder tener más espacio ellos también.
01 en las escrituras no está reflejado este espacio de más de vivienda.
02 en el coeficiente tampoco.
03 la obra añadida tiene unos 40 años.
04 no hay abierta ninguna causa sancionadora.
05 en su momento ningún vecino se opuso a la reforma del vecino.
Problema:
En las últimas lluvias las terrazas no aguantaron y entró agua en nuestra vivienda haciendo que se llamara a un arquitecto técnico he hiciera una cata debajo de techo falso.
Las vigas añadidas están en muy mal estado y deterioradas y se ha enviado un presupuesto para su reparación donde se añadirán vigas de soporte interiores y se impermeabilizará la terraza superior ademas de repararla que sube más de 30.000€.
Preguntas:
¿la comunidad tendría que ser solidario y pagar parte de la reparación por coeficientes, teniendo en cuenta que ellos de facto aceptaron la obra al no negarla, está prescrita?
¿El ayuntamiento de barcelona de podría oponer a darnos licencia teniendo en cuenta que está prescrita y no se ampliará, solamente se consideraría como de mantenimiento y reparacion?
¿se podría cambiar en una segunda fase los coeficientes del edificio para “legalizar” con los vecinos?
Sobre el tema pongo un escrito para apoyo:
31.- Consentimiento tácito de la comunidad ante obras inconsentidas (art. 553.36.4 -EDL 2006/58523-)
Un tema interesante en cuestiones sobre consentimiento tácito a obras inconsentidas es el relativo al transcurso de cuatro años sin que la comunidad haya reclamado nada por esa obra inconsentida. Recordemos que el plazo actual es el de 6 años, reconocido incluso por la jurisprudencia aunque la LPH nada diga al respecto.
Pues bien, en la regulación anterior se recogía que: “3. La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado el consentimiento si la existencia de obras que no disminuyen la solidez del edificio ni comportan la ocupación de elementos comunes es notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el plazo de seis años desde que finalizaron”.
Sin embargo, bajo la reforma se recoge en el art. 553.36.4 -EDL 2006/58523- que “4. La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras”.
Por favor, consultas de esa envergadura y contenido particular, mejor mediante privado a través de nuestras vías de contacto.
Muchas gracias.
Buenos días,
Por favor, para consultas de tal calado mejor por privado.
Un saludo.