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Puesto que son muchos los casos en los que se produce la pérdida de la prescripción por volver a construir nuevamente o simplemente por modificar la construcción original, en la presente publicación vamos a explicar en qué casos podríamos perder dicha prescripción.

 

Ahora que he demostrado la prescripción de mi casa (ilegal) y se ha anulado la orden de demolición ¿ya no me la pueden demoler nunca?, ¿puedo hacer lo que quiera en mi casa?, ¿puedo hacerme una piscina?, ¿puedo hacer un garaje?, ¿puedo hacer una habitación más?, ¿puedo cerrar el patio?, ¿y la terraza?

La respuesta es NO, y además un NO rotundo.

Como ya explicamos en anteriores publicaciones, la prescripción es el plazo que tiene el Ayuntamiento para perseguir las obras ilegales. Ese plazo será diferente dependiendo de la Comunidad Autónoma, ya que en España las competencias en urbanismo son autonómicas, por lo tanto cualquier requerimiento de legalización u orden de demolición que sea notificada transcurrido ese plazo podrá ser anulado. * Pinchando aquí puede saber el plazo de prescripción de la acción restitutoria de obras ilegales según cada Comunidad Autónoma.

Una vez probada la prescripción de una obra ilegal, nuestra construcción queda en la situación jurídica de fuera de la ordenación” y solo se podrán realizar en ella obras de mantenimiento y conservación. *Pinchando aquí puede saber cómo probar la prescripción de una obra ilegal.

¿Qué obras se pueden realizar en una construcción en régimen de fuera de la ordenación?

La respuesta a esta pregunta es, casi ninguna, por no decir ninguna.

La finalidad del régimen jurídico de fuera de la ordenación, no es otra que, la eliminación de la construcción debido al deterioro por el paso del tiempo y el desgaste de sus estructuras, puesto que solo podrán realizarse obras cuya finalidad sea mantener la salubridad y habitabilidad de la misma. O lo que es lo mismo, cualquier obra destinada a la mejora, modernización, sustitución, ampliación, etc., de la construcción hará que perdamos la prescripción.  

Y aunque en la pérdida de la prescripción debe regir el principio de proporcionalidad, y además la justicia es sumamente precavida en esta materia, puesto que la orden de demolición es una solución que habría de imponerse únicamente si no existe posibilidad de ajuste a la legalidad urbanística, ésta no se anda con rodeos y si detecta alguna modificación en una construcción bajo el régimen de fuera de la ordenación, seguramente nos enfrentaremos a un nuevo requerimiento de legalización.

A continuación, pondremos un ejemplo de una obra que se consideraría de mantenimiento, y otra que nos haría perder la prescripción, para no dar lugar a ninguna duda:

  • Ejemplo de obra que nos haría perder la prescripción:

Si el propietario de una cochera cubierta de un techo de chapa que se encuentra en régimen de fuera de la ordenación, cambiase el techo de chapa por uno de ladrillo aunque ponga sus mejores intenciones en demostrar que el techo ya existía y que simplemente ha modificado el material del mismo, esta acción supondría, la pérdida de la prescripción.

  • Ejemplo de obra considerada de mantenimiento:

Si el propietario de una vivienda que se encuentra en régimen de fuera de ordenación cambia por ejemplo una ventana o puerta rota accidentalmente, repara una humedad, etc., estas acciones no supondrían la pérdida de la prescripción por ser consideradas de mantenimiento.

A modo de conclusión podemos decir que, la pérdida de la prescripción de una obra ilegal obtenida por el paso del tiempo, debe ser provocada siempre por elementos sustitutivos, ampliaciones, nuevas construcciones etc., de modo que estos elementos nuevos no estarán protegidos por la prescripción. En ningún caso, deberá aplicarse la pérdida de la prescripción en supuestos de mantenimiento de la construcción, cuando además, según el principio de proporcionalidad estos elementos constituyen una entidad mucho más inferior que el elemento prescrito.

Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área de Urbanismo.

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