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¿Está todo en regla si la casa está inscrita en el Registro de la Propiedad? No necesariamente.
Seremos tajantes: que una finca esté inscrita en el Registro de la Propiedad y no contenga ninguna anotación «extraña» no es sinónimo de legalidad urbanística, ni garantiza que no exista alguna obra ilegal. Es perfectamente posible comprar una casa con una obra ilegal, sin darnos cuenta.
Así que, si te preguntas: ¿Puede ser ilegal algo que figura inscrito en el Registro? La respuesta es sí, y además, un sí rotundo.
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es un organismo público que sirve para dar seguridad jurídica a las transacciones de bienes inmuebles. En él se anotan datos civiles, como la titularidad, cargas hipotecarias o servidumbres.
Pero —y aquí viene lo importante— no refleja necesariamente la situación urbanística del inmueble. Es decir, puedes comprar casa con obra ilegal aunque todo parezca “en regla” en el Registro.
¿Por qué? Porque el Registro no es un registro urbanístico y solo refleja lo que alguien (normalmente un notario o una administración) solicita que se inscriba.
¿Qué pasa si compro una casa con una obra ilegal?
Comprar una casa con obra ilegal puede acarrear sorpresas desagradables:
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Que ya exista un expediente sancionador en marcha.
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Que haya una orden de demolición.
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O que la obra esté fuera de ordenación y no pueda regularizarse fácilmente.
Sin embargo, no todo es tan negativo:
Una obra ilegal no significa necesariamente que no puedas comprar la vivienda. Al contrario, puede ser una excelente oportunidad para negociar el precio, si sabes a qué te enfrentas.
En algunos casos, esas obras no se pueden derribar (por antigüedad, por prescripción, etc.), lo que no impide la compraventa, pero sí te da ventaja en la negociación.
Eso sí, también tiene muchísimas cosas negativas que un abogado experto debería explicarte.
¿Es suficiente con pedir una nota simple al Registro?
Muchos compradores creen que solicitar una nota simple del Registro es suficiente para comprobar si la vivienda tiene problemas. Pero la realidad es otra:
Aunque desde el RD 2/2008 (Texto Refundido de la Ley del Suelo), el artículo 20 obliga a comunicar ciertas incidencias urbanísticas, en la práctica este trámite rara vez se realiza.
Además:
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Los Notarios y Registradores deben consultar al Ayuntamiento, pero esto no siempre ocurre.
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Los Ayuntamientos deberían comunicar incidencias al Registro, pero suele omitirse.
Por tanto, si estás pensando en comprar casa con obra ilegal, no te fíes solo del Registro. Hay más pasos que debes seguir.
Pasos esenciales antes de comprar casa con obra ilegal
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Solicita nota simple al Registro de la Propiedad.
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Consulta en el Ayuntamiento si hay expedientes urbanísticos abiertos.
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Si hay dudas, haz constar en el contrato que el vendedor declara que no ha hecho obras sin licencia ni existen expedientes abiertos.
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Y si hay más dudas (o directamente sospechas), acude a un profesional especializado en urbanismo.
Ventajas de conocer la situación urbanística antes de comprar
✅ Evitas sorpresas futuras.
✅ Puedes negociar mejor el precio.
✅ Tomas decisiones con información completa.
Comprar casa con obra ilegal no es una locura, pero sí requiere precaución y asesoramiento profesional.
¿Necesitas ayuda profesional antes de comprar?
Si tienes dudas sobre el estado urbanístico de un inmueble, si existe alguna obra ilegal, expediente abierto o incluso una orden de demolición, no lo dejes al azar.
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Fuentes
BOE
Buenos días:
Tengo una vivienda en suelo rustico construida sin licencia y con fecha en catastro de 2017. En el año 2020 me sancionaron y pague la cuantía de la sanción. Me he informado que puedo realizar declaración de obra nueva e inscribirla en registro en el año 2026. Es posible????
Muchas gracias de antemano
Buenas tardes, eso depende de la comunidad autónoma, si lo desea puede ponerse en contacto con nosotros al 911013711 o al email info@velezdorado para que estudiemos su situación y podamos aconsejarle. Un saludo
Buenas tardes .mi consulta es la siguiente, voy a comprar un terreno urbano de 1200 metros con una casa de 60 metros legalizada en el registro de la propiedad, pero no en urbanismo esta registrada , la vivienda como es antigua me cumple que se puede legalizar en cualquier momento, podría pedir la hipoteca sin problemas??? gracias.
Buenas tardes, por mucho que la obra esté en el Registro, si no tiene licencia, es una obra sin licencia, es decir, ilegal. Que sea antigua la convierte, quizá, en una obra que no puede ser objeto de demolición por haber caducado la acción de restauración de la legalidad urbanística, pero no la convierte en legal, ni por estar «prescrita» se puede legalizar. Le dejamos un link al respecto:
Sea como fuere, usted puede pedir una hipoteca de cualquier inmueble, y el banco decidirá si se la concede o no. Si quiere que analicemos más en detalle su asunto antes de la compra, para que usted sepa realmente qué es lo que compra y las consecuencias, puede agendar una cita al 911013711 o en info@velezdorad.com
Reciba un saludo
Después de pedir permiso para una instalación fotovoltaica el ayuntamiento informa a mi padre que no se lo conceden porque la casa se considera ilegal.
Mi padre compró la casa en 1991. Está inscrita en catastro y registro. Hace muchísimos años construyeron una piscina, y hace unos 12 años hicieron reformas a unos 70m2 pegados a la casa con su correspondiente proyecto técnico.
Ahora le exigen que contrate un aparejador o arquitecto técnico para legalizar la casa.
Cómo puede ser esto? Es por una nueva ley urbanística? Se trataría en efecto de una legalización o una regularización?
Un saludo
Gracias
Buenas tardes, es un asunto complejo, pero ya le adelantamos que esa vivienda aunque no tenga licencia, podría estár más que prescrita. Eso sí,puede darse el caso de que al ser la vivienda ilegal (aunque prescrita), no le quieran conceder el permiso para colocar paneles fotovoltaicos (algo discutible). Pero eso de que le exigen que legalizar la casa, no es así. Uno legaliza si le da la gana, y si no le da la gana, no legaliza. Si no está prescrita la obra, y no legaliza, se expone a una demolición, pero si está prescrita, no tienes por qué legalizar si no te da la gana (aunque la vivienda, lógicamente, seguirá siendo ilegal y, por culpa de esto, probablemente, no se conceda la licencia de las placas fotovoltaicas) Si tiene cualquier duda, puede ponerse en contacto con nosotros a través del correo info@velezdorado.com, o llamando al 911013711. Un saludo
Buenos días. Mi piso está inscrito en el registro de la propiedad horizontal como vivienda. Asimismo en el catastro. En urbanismo, al hacer una consulta, me informan de que, en el ayuntamiento no li está pero que según la nueva ley de propiedad y, teniendo en cuenta que se ha utilizado siempre como vivienda, consta como tal en catastro e ITE, su categoría se contempla en el apartado Uso Tolerado. Es necesario algún trámite más para que no haya ninguna irregularidad? Se puede pedir una licencia de ocupación con estos datos? Muchas gracias
Buenas tardes, si en Urbanismo no consta como vivienda, es que no se ha tramitado la correspondiente licencia para el cambio de uso. La única manera para regularizar esa situación es tramitar ese cambio de uso para que todo esté sin irregularidad. Si quiere que profundicemos más en el asunto y aclarar todas las dudas, puede solicitar una consulta al 911013711 o, directamente, a info@velezdorado.com. Gracias.
Mi vecino compro una propiedad que fue reformada ( elevación de tejado) sin permiso hace unos años, ahora el nuevo propietario, ha hecho más reformas, colocación de veliz en el tejado.. escalera se acceso al bajo cubierta y placa de la bajo cubierta. Se que no tiene permiso porque nos lo dijo, tanto el dueño anterior como éste. Ha registrado la.propiedad el año pasado con solo 2 plantas cuando desde la calle se ve la tercera planta.
Cómo tento que hacer la denuncia? Tengo que ir primero al ayuntamiento a pedir los permisos ( que se que no existen) o la denuncia la hago directamente en el registro de la propiedad?.
Buenas tardes, en el Despacho no asesoramos a denunciantes. Un saludo.
buenos días, vivo en una casa unifamiliar y tengo una minipiscina tño 2.5×2.5 m y no he podido legalizarla al ayuntamiento por no dejar un retranqueo de 3m hasta el vecino.
Con este tamaño es posible que me llegue una multa o demolición?? Si no hay denuncias de vecinos previas al ayuntamiento , quien se puede dar cuenta de que tengo esta minipiscina en mi patio???
gracias
Buenas tardes. En tu caso lo único que te queda por hacer es que transcurra el plazo de 6 años desde la finalización de la obra para posteriormente poder regularizarla ante el Ayuntamiento. Se tratará de comprobar si este Ayuntamiento cuenta con Ordenanzas específicas para regularizar las edificaciones irregulares. Te conviene que conserves algún documento de prueba (pago de facturas al constructor, al fontanero, seguro del hogar -se me ocurre- donde se incluya la piscina, fotos….). Ocurre también que con GoogleMaps y otras aplicaciones es posible conseguir imágenes aéreas.
Buenas tardes, tengo una vivienda en suelo rustico desde hace algo más de 4 años , no hay expediente sancionador ,tengo un informe de un técnico arquitecto que documenta la vivienda y la fecha de finalización con fotografías y todo bien detallado , y quiero saber los pasos a seguir o documentación para inscribirla en el catastro y hacerle escritura , me podeis informar? Gracias
Buenas tardes, deberíamos conocer más datos, puede ponerse en contacto con nosotros al 911013711 o directamente a info@velezdorado.com
Buenas , hace años en mi edificio se hicieron inmuebles en zonas libres del edificio de manera ilegal, todo para sacar beneficos para la comunidad.Uno de estos locales fue vendido ilegalmente por unos inquilinos y a su vez a los años se volvio a vender sin mas. Ahora el ultimo en adquirirlo quiere sacar documentos legales para sacar escrituras y registrarlo, mi pregunta, se puede hacer?
Buenas tardes,con «documentos legales» no sabemos a qué se refiere. ¿A una licencia de obras? Si fueran legalizables sí sería posible, si no, no. ¿A inscribirlos en registro? eso no le otorgaría legalidad urbanística ninguna, simplemente constancia registral. Si tiene cualquier duda puede poner en contacto con nosotros, y concertar una cita al 911013711. Saludos
Buenas,
He comprado un piso renovado cuya nota simple no manifiesta dos nuevos baños añadidos. ¿Es posible actualizar la nota simple o el registro de la propiedad para que manifieste estos cambios? ¿Qué se necesita? (No tengo la licencia de obra del dueño anterior). Y en caso afirmativo, ¿no sé si sabrán una estimación del coste?
Gracias de antemano y un saludo,
Buenas tardes, no hemos llevado procedimientos de ese tipo
Buenas tardes. Tengo una parcela de 1800metros, con vivienda construida en 1997 legalmente. Viene de una segregación de parcela realizada, también legalmente, en 2003.
En 2006 cambia el plan de urbanismo, e indican que para nuevas segregaciones, las parcelas deben ser segregadas no quedando ninguna de las nuevas por menos de 2025m. En las anteriores a 2006 según plan, las menores de esos metros tienen un coeficiente de edificabilidad.
Bien, en 2015 cuando la compré, me dieron licencia sin ningún problema para construcción de una nave. Ahora, me deniegan una licencia (gobierna otro partido diferente al de 2015) alegando que mi parcela está fuera de ordenación ya que no llega a los metros mínimos exigidos de parcela, según plan y sentencia, y que la licencia de 2015 fue un error ya que no deberían de habermela dado.
Entiendo que si lo que se específica es que las nuevas segregaciones deben tener un mínimo de metros, se excluyen las que ya están de antes.
¿Cómo podría recurrir esto? Ya no solo para poder construir, si no para que mi casa deje de estar en esa situación irregular que a mí parecer «es inventada
Cuando la compré no hubo problema de hipoteca, no refleja en escrituras, nota simple ni en ningún sitio que esté fuera de ordenación
Muchas gracias!
Buenas tardes y agradezco la atención.
Mi consulta es porque estoy pensando en comprar en un edificio que se construyó hace 40 años con licencia para pisos.
Al construirse se añadió una planta de locales que ocupan la planta baja. La altura máxima del edificio con esta planta añadida también superaba lo autorizado en el proyecto.
Nunca se abrió expediente alguno ni se sancionó por parte del ayuntamiento la construcción. En la escritura de obra nueva y registro de la propiedad constan tanto los pisos como los locales ¿Se consideraría obra ilegal todo lo construido o sólo la planta añadida? ¿Habría algún problema de uso y disfrute en caso de comprar ahora vivienda y local?. Gracias
Buenas tardes, habría que estudiarlo bien, pero se podría considerar en fuera de ordenación todo el edificio, aunque se podría argumentar que solo le está aquello que se construyó en exceso. Si tiene cualquier duda más al respecto puede ponerse en contacto con nosotros en el 911013711, o directamente a info@velezdorado.com. Un saludo.
Buenas hace un año compre una finca rústica con una edificación que aparece en el registró de la propiedad pues bien hace unos días le a llegado al antiguo dueño donde dice que hay que demoler la vivienda por estar en suelo no urbanizable de especial protección ecológica en las subcategorías de cauces y vegas la vivienda tiene 17 años construidos y se paga Ibi la Carta le a llegado a el pero ahora el perjudicado soy yo debería de ponerlo en manos de un abogado o esperar a que me llegue alguna notificación a mi. GRACIAS
Buenas tardes, si lleva 17 años construida, seguramente ya haya prescrito, por mucha protección que tenga (salvo que la ley hace 17 años indicase que las obras ubicadas en esta clase de suelos, no prescribían nunca). Deberíamos estudiar bien el asunto para dar una respuesta sin dudas. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera particular llamando al 911013711 o directamente a info@velezdorado.com. Un saludo
Buenas noches, mi pregunta es la siguiente.
Estoy en tramites para realizar la compra de una vivienda de nueva construcción y al ver la nota simple del edificio, el cual pose varias viviendas( 90 ) . Me aparece libre de Cargas pero en la descripción de la finca el edificio sigue estando en construcción. He preguntado en urbanismo (ayuntamiento) y me han facilitado la información de la vivienda , esta con licencia de primera ocupación con fecha 11/06/2011 . Por lo que entiendo que tanto el edifico como la vivienda cumplen con la normativa de edificación.
Las cuestiones que necesito saber son las siguientes.
1-Al realizar los tramites de notaria y registra la vivienda, a mi también me aparecerá como que el edificio esta en construcción, cuando realmente esta terminado y hay personas viviendo en el.
2-Entiendo que no puede quedar el edificio de una forma permanente (en construcción)
3-He preguntado en el registro de la propiedad y me comentan que hay muchas edificaciones de esta manera pero que no hay problema para registrarlo y que de momento no hay ninguna ley que te obligue a dejar el edifico como …….fin de obra………. en el registro. Yo estoy preocupado ya que al adquirir la vivienda en esas condiciones creo que antes o después se tendrá que regular esta situación y realizar los tramites de finalización de obra me originaran unos gasto adicionales con los que no contaba,
4- Se puede estar viviendo sin terminación de obra ????????? (Edificio en construcción)…………. Aunque realmente el edificio este terminado y poseas la licencia de primera ocupación expedida por el Ayuntamiento,
Que me aconsejáis , un saludo y gracias por todo.
Buenas tardes, por este medio se suelen contestar preguntas genéricas y, en ningún caso, se trata de un asesoramiento personalizado. Respecto a lo que comenta, es algo muy habitual que hay que rectificar en el Registro de la Propiedad, cada Registro pide una cosa para cambiarlo a obra finalizada. En algunos casos con el certificado final de obra sirve. Se puede vivir por supuesto en un edificio en esa situación jurídica, pero lo ideal es modificarlo en el Registro de la Propiedad. Saludos.
Hola, hace 2 años compramos al banco un terreno urbanizable-residencial consolidado con 2 edificaciones y en el registro aparecen las 2 viviendas en suelo urbanizable-residencial, para poder vender una hemos echo un AFO como viviendas pareadas y pagado el 2% del valor de la construccion al ayuntamiento, tenemos que registrarlas como obra nueva? que costos llevaria el tramite? hace 2 años se pagaron todos los impuestos de hacienda, registro, etc… gracias
Buenas tardes, sería bueno registrar las viviendas sí. Respecto a gastos, sería mejor que lo consultase con un experto en derecho tributario. Incluso en la notaría le podrían asesorar. Un saludo.
Buenos días,
Se puede registrar en el registro de la propiedad una vivienda antigua que esté en situación legal fuera de ordenación. Me interesa para poder pedir una hipoteca
Gracias
Un saludo
Buenas tardes, en principio sí se podría siempre y cuando esté demostrada la situación de fuera de ordenación, aún así muchos bancos ni siquiera lo hipotecan ya que una obra en fuera de ordenación no tiene demasiado valor, habida cuenta de la limitada posibilidad de realizar obras que en la misma se permiten. Un saludo.
Hola. Me gustaria saber si se podría volver a registrar una casa que se encuentra en una agrupación que hizo un constructor y que convirtió las fincas en un solar para construir nuevamente. Perdió el terreno y ahora nos lo vende un banco. En la copia de la escritura pone que previa demolición de las edificaciones antiguas se agrupan las fincas en un solar. El se la compró a los herederos. La duda es si se puede registrar la casa nuevamente y no es obligatorio tirarla. Comentar que ahora está en fuera de ordenación parcial por ampliación de una calle,pero ya nos dicen que seguramente no se realice nunca. Muchas gracias
Buenas tardes, no somos expertos en esa materia, y quien mejor les va a asesorar es un Notario. Un saludo.
Buenas. Y si el registro ha notificado al ayuntamiento la declaración de obra nueva antigua para que dicte resolución de la situación urbanística de la misma, ¿Cuánto tiempo puede tardar el Ayuntamiento en emitir dicha resolución?
Saludos
Buenas tardes, buena pregunta. Habría que ver la resolución del registro, y en caso de que el Ayuntamiento no lo haga en el plazo que se otorgue habría que acudir a la vía contenciosa.
Buenas, es posible registrar una edificación ilegal en el Registro de la Propiedad sin que esta haya sido declarado AFO por el ayuntamiento y sin haber solicitado siquiera que se tramitase la regularización de la misma?
Saludos
Buenos días, no. Legalmente no se podría. Un saludo.