+34 911 01 37 11 info@velezdorado.com

Gestión UrbanísticaLa presente publicación es la primera parte de una serie de publicaciones que hemos iniciado con el objetivo de dar una visión teórica de la gestión urbanística en Cataluña. 

Ya se encuentra disponible la segunda, tercera, y cuarta parte

Definición de gestión urbanística en Cataluña.

La gestión urbanística en Cataluña es el conjunto de procedimientos que establece la ley (urbanística) para la transformación del suelo y, lo más importante, para la urbanización del suelo de acuerdo con el planeamiento urbanístico y con el régimen jurídico aplicable a cada clase de suelo.

También la edificación de los solares resultantes de las actuaciones de gestión urbanística (aisladas e integradas), forman parte de la gestión urbanística, y constituyen la fase de culminación del proceso (sin perjuicio de los deberes de conservación de los edificios).

La ejecución del planeamiento urbanístico requiere de la aprobación de los instrumentos más detallados que sea exigible según la clase de suelo que se trate.

La ejecución puede llevarse a cabo directamente (sin ningún otro instrumento de desarrollo), siempre que la previsiones contenidas en el plan estén suficientemente detalladas. En caso de no ser así, será necesaria la aprobación de un plan especial urbanístico de desarrollo. En el caso de sistemas urbanísticos establecidos mediante un plan especial urbanístico autónomo, éste será suficiente para proceder a la ejecución urbanística.

En el caso de suelo clasificado como urbano, es suficiente, para la ejecución urbanística, la aprobación del planeamiento urbanístico general, siempre que éste contenga la ordenación detallada; si no es así, será necesario aprobar un plan de mejora urbana.

Participación en la gestión urbanística.

La administración autonómica, los ayuntamientos, y las entidades urbanísticas especiales (dentro de sus esferas de actuación y en el ejercicio de sus competencias) participan en el proceso de ejecución de los planes urbanísticos.

Los particulares también participarán en la ejecución urbanística bajo las modalidades que contempla la ley urbanística.

Los particulares (no propietarios) podrán ejercer el derecho de iniciativa en aquellos casos en los que la administración actuante opte por el sistema de expropiación, o en las modalidades de cooperación y por sectores de urbanización prioritaria del sistema de reparcelación, por gestionar indirectamente esta ejecución.

Gestión urbanística integrada y gestión urbanística aislada.

Gestión Integrada:

  • La gestión integrada del planeamiento urbanístico consiste en el conjunto de actuaciones para repartir equitativamente los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística, y para ejecutar o contemplar las obras y los servicios urbanísticos necesarios.  
  • La gestión urbanística integrada se lleva a cabo por polígonos de actuación urbanística completos.

Gestión Aislada:

  • Es aquella que ha de llevarse a cabo cuando no es necesaria, o no es posible, la delimitación de un polígono de actuación urbanística para el reparto equitativo de los beneficios y las cargas. Esto ocurre especialmente en suelo urbano.

Polígonos de actuación urbanística

El polígono de actuación urbanística es la unidad mínima territorial para llevar a cabo la gestión urbanística integrada. Es otras palabras: es el ámbito territorial mínimo de gestión; pero pueden subdividirse, como veremos a continuación.

Los sectores de planeamiento urbanístico derivado* pueden constituir un único polígono de actuación urbanística, o bien pueden subdividirse en dos o más polígonos.

También, los sectores de planeamiento urbanístico derivado y los polígonos de actuación urbanística pueden ser físicamente discontinuos. Mediante reglamento pueden concretarse los supuestos de discontinuidad.

En el caso de que un sector de planeamiento se desarrolle mediante más de un polígono de actuación, el sistema de actuación, o bien la modalidad del sistema de reparcelación, puede ser diferente para cada uno de los polígonos.

* Explicación del planeamiento urbanístico derivado:

Existen varios tipos de planes urbanísticos en Cataluña:  

La planificación urbanística del territorio se realiza mediante el planeamiento urbanístico general que está integrado por:

  • Planes directores urbanísticos (PDU)
  • Planes de ordenación urbanística municipal (POUM).
  • Normas de planeamiento urbanístico.
  • Programas de actuación urbanística municipal (PAUM).

Éste planeamiento urbanístico general se desarrolla mediante el planeamiento urbanístico derivado que está integrado por:

  • Planes especiales urbanísticos.
  • Planes de mejora urbana (PMU)
  • Planes parciales urbanísticos (PPU).
  • Planes parciales urbanísticos de delimitación (PPUD).

A su vez, este planeamiento urbanístico derivado, está supeditado a las determinación del plan urbanístico general (con algunas variaciones en relación a los planes especiales y a los planes de mejora urbana).

Delimitación de los polígonos de actuación:

Para delimitar un sistema de actuación se tiene en cuenta los siguientes requisitos:

  1. Que por sus dimensiones y por las características de la ordenación urbanística sean susceptibles de asumir las cesiones de suelo reguladas por el planeamiento.
  2. Que, dentro del mismo sector, estén equilibrados unos con respectos a los otros, respecto a los beneficios y las cargas, y permitan hacer un reparto equitativo.
  3. Que tengan entidad suficiente para justificar técnicamente y económicamente la autonomía de la actuación.

La delimitación de polígonos de actuación urbanística incluidos en un sector de planeamiento se pueden efectuar por medio de las figuras de planeamiento urbanístico general o derivado, o bien por los trámites que más adelante estudiaremos.

En suelo urbano, la delimitación de sectores sujetos a un plan de mejora urbana (PMU), o de polígonos de actuación urbanística no incluida en los sectores sujetos a un plan de mejora urbana, se tiene que efectuar por medio de un plan de ordenación urbanística municipal (POUM) o del programa de actuación urbanística municipal (PAUM), sin perjuicio de que si el objetivo del PAUM no se concrete en el planeamiento urbanístico general, éste tendrá que ser previamente o simultáneamente modificado.

¿Cuáles son los instrumentos de gestión urbanística?

  • Proyectos de división poligonal. La división poligonal que no se contenga en los planes urbanísticos; la modificación de la anterior división, y la modificación de la división poligonal contenida en el planeamiento urbanístico.
  • Estatutos y bases de actuación (en la modalidad de compensación básica en el sistema de reparcelación).
  • Proyecto de reparcelación.
  • Determinación del sistema de actuación y de la modalidad de éste, si no son establecidos en los planes urbanísticos (también sus modificaciones).

¿Cuáles son las reglas procedimentales de éstos instrumentos de gestión urbanística?

  • La aprobación inicial corresponde a la administración actuante.
  • La aprobación inicial debe adoptarse en el plazo de dos meses desde la presentación de la documentación completa.
  • El proyecto tiene que ser puesto a información pública durante un mes, y se debe conceder un plazo de audiencia pública.
  • La notificación del acuerdo de aprobación debe ser notificado en el plazo de dos meses desde la conclusión del plazo de información pública. En caso de silencio, en todos los casos será positivo, excepto en el caso del proyecto de reparcelación, que será negativo.
  • Una vez aprobado definitivamente o acreditado el acto presunto, la administración debe ordenar su publicación y notificación reglamentaria y, si procede, la correspondiente formalización.
  • En el caso de incumplimiento de plazos de tramitación de los estatutos y las bases de actuación, podrá subrogarse la comisión territorial de urbanismo -a instancia de las personas particulares- una vez requerida la adopción del acuerdo correspondiente en el plazo de un mes.
  • Una vez aprobados definitivamente los proyectos de división poligonal se debe entregar copia a la comisión territorial de urbanismo.
  • Si, en la tramitación de los estatutos y las bases de actuación, así como en el proyecto de reparcelación, existe acuerdo unánime de los propietarios afectados (que tiene que constar en documento público), que tiene que incorporar las enmiendas o las prescripciones que sean procedentes. En estos supuestos, se prescinde de la aprobación inicial y no es preciso ningún otro trámite que el de información pública, con audiencia simultánea al resto de las personas interesadas. El silencio administrativo positivo se produce, si procede, de acuerdo con la regla d del apartado 2, y en este caso el plazo se computa desde la presentación del expediente completo a la administración actuante.
  • Un vez aprobados los estatutos y bases de actuación (en la modalidad de compensación básica en el sistema de reparcelación), la administración debe adoptar el acuerdo de aprobación de las juntas de compensación en el plazo de un mes (el silencio es positivo).

Gastos de urbanización a cargo de los propietarios.

  • La totalidad de las obras de urbanización determinadas por el planeamiento urbanístico y por los proyectos de urbanización a cargo del sector de planeamiento urbanístico o al polígono de actuación urbanística.
  • Las indemnizaciones procedentes por el derribo de construcciones y la destrucción de plantaciones, de obras y de instalaciones que sean exigidos para la ejecución de los planes, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de suelo.
  • Las indemnizaciones procedentes por el traslado forzoso de actividades.
  • El coste de los anteproyectos, de los planes parciales urbanísticos y los planes de mejora urbana, de los proyectos de urbanización y de los instrumentos de gestión urbanística.
  • Los gastos de formalización y de inscripción en los registros públicos correspondientes de los acuerdos y las operaciones jurídicas derivados de los instrumentos de gestión urbanística.
  • Los gastos de gestión, debidamente justificados, bajo los principios de proporcionalidad y de no enriquecimiento injusto.
  • Las indemnizaciones procedentes por la extinción de derechos reales o personales, de acuerdo con la legislación aplicable en materia de suelo.
  • Los gastos generados para la efectividad del derecho de realojamiento,
  • Los gastos de urbanización se reparten entre las personas adjudicatarias de las fincas resultantes de la reparcelación en proporción al valor de éstas.

Derecho de realojamiento a favor de las personas ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual.

En el desarrollo de las modalidades del sistema de actuación urbanística por reparcelación, se reconoce el derecho de realojamiento a favor de las personas ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual, siempre que cumplan las condiciones exigidas por la legislación protectora y siempre que, en el caso de ser personas propietarias, no resulten adjudicatarias de aprovechamiento urbanístico equivalente a una edificabilidad de uso residencial superior al doble de la superficie máxima establecida por dicha legislación.

Corresponde a la comunidad de reparcelación o bien, si procede, a la parte concesionaria de la gestión urbanística integrada, la obligación de hacer efectivo el derecho de realojamiento y de indemnizar a las personas ocupantes legales afectadas por los gastos de traslado y de alojamiento temporal hasta que se haga efectivo dicho derecho.

Es preciso poner a disposición de las personas ocupantes legales afectadas viviendas con las condiciones de venta o alquiler vigentes para las de protección pública, dentro de los límites de superficie propios de la legislación protectora, para hacer efectivo el derecho de realojamiento.

Siguientes publicaciones relacionadas con la gestión urbanística en Cataluña:

Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.