La presente publicación es la cuarta parte de una serie de publicaciones que hemos iniciado con el objetivo de dar una visión teórica de la gestión urbanística en Cataluña.

La primera parte trata acerca de las cuestiones generales de la gestión urbanística en Cataluña. La segunda parte trata acerca de los tipos de sistemas de actuación urbanística. Y la tercera versa sobre  el sistema de la reparcelación urbanística en general. Si le interesa leer alguna de ellas antes de empezar a leer esta publicación, sólo tiene que hacer click en los siguientes enlaces:

1. Gestión Urbanística en Cataluña (I). Cuestiones generales
2. Gestión Urbanística en Cataluña (II). Tipos de sistemas de actuación urbanística
3. Gestión urbanística en Cataluña (III). Sistema de reparcelación urbanística

Bien, si ya ha leído las anteriores publicaciones, o no le interesan, le adelantamos la temática de la presente publicación: el sistema de actuación urbanística por reparcelación en Cataluña, en una de sus modalidades: la modalidad de compensación básica. En las siguientes publicaciones desarrollaremos las modalidades de compensación por concertación, modalidad de cooperación, y sectores de urbanización prioritaria. Una vez terminemos con la reparcelación, empezaremos con las publicaciones relacionadas con el otro sistema de gestión urbanística: la expropiación.

Iniciativa y obligaciones del sistema reparcelación en la modalidad de compensación básica.

En la modalidad e compensación básica, los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria. Ejecutan a su cargo la urbanización (en los términos y en las condiciones que establece el planeamiento urbanístico) y mediante documento se constituyen en la llamada junta de compensación. 

No siempre es necesario que se constituya una junta de compensación, pero estos supuestos de innecesariedad están tasados por la ley catalana:

• Si hay una única persona propietaria o una única comunidad en proindiviso, siempre que esa situación se mantengan mientras se ejecutan las obras de urbanización.
• Si lo acuerda el ayuntamiento correspondiente, siempre que el proyecto de reparcelación voluntaria cumpla los requisitos y los criterios de representación y de actuación establecidos por reglamento. No obstante, pueden constituir en cualquier momento una junta de compensación.

Respecto a la iniciativa: la iniciativa de la modalidad de la compensación básica corresponde a los propietarios de las fincas cuya superficie represente más del 50% de la superficie total del polígono de actuación urbanístico.

Respecto de la adhesión a la junta de compensación: los propietarios de fincas comprendidas en un polígono de actuación urbanística sometido a reparcelación que no hayan promovido el sistema, se pueden adherir con igualdad de derechos y obligaciones a la junta de compensación que se constituya.

Respecto de los que no se adhieren a la junta de compensación: respecto de aquellos que no se incorporan, la junta de compensación puede solicitar a la administración actuante la expropiación de sus fincas, en cuyo caso (la junta) disfrutarán de la condición de beneficiarios de la expropiación. También podrán solicitar la ocupación de las mencionadas fincas a favor suyo para posibilitar las obras de urbanización.

Respecto a la adhesión a la junta de compensación de los promotores y empresas urbanizadoras: En esta modalidad de compensación básica, también se pueden incorporar a la junta de compensación los promotores y las empresas urbanizadoras que deban participar con la parte propietaria en la gestión del polígono de actuación, de acuerdo siempre con los requisitos y las condiciones que sean establecidos por los estatutos y por las bases de actuación.

Respecto de la naturaleza jurídica de la junta de compensación: las juntas tienen naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad jurídica para alcanzar sus fines. Aún así, dentro del órgano rector de la junta de compensación debe existir un representante de la administración actuante.

Liberación de obligaciones

Cuando un polígono de actuación urbanístico sometido a reparcelación en la modalidad de compensación básica tiene por propietario a una única persona, ésta queda liberada de sus obligaciones cuando ha entregado todos los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y las obras de urbanización han sido ejecutadas de conformidad con los proyectos aprobados.

En la modalidad del sistema de reparcelación que estamos estudiando, la liberación total o parcial de la persona propietaria única inicial, y la cancelación consiguiente de las garantía prestadas (por razón de la subrogación en su lugar de una junta de compensación o conservación, o de una tercera persona que le suceda en la propiedad), sólo tiene lugar si éstas últimas asumen expresamente las obligaciones contraídas por la persona causante y formaliza las garantías adecuadas, una vez la persona causante ha cumplido las obligaciones no susceptibles de subrogación.

Disolución de una junta de compensación:

La disolución de una junta de compensación en la modalidad de compensación se puede acordar sí:

1. Ha cumplido sus obligaciones y ha entregado las obras de urbanización, de conformidad con el proyecto aprobado.
2. La administración competente ha recibido los terrenos de cesión obligatoria y gratuita.
3. Se ha pagado el precio justo si la junta es la beneficiaria de la expropiación.

Algo curioso que establece la normativa catalana respecto de la entrega de las obras de urbanización es que, se entiende sin perjuicio del silencio administrativo positivo que se haya producido en la tramitación de la recepción.

En el supuesto de disolución de una junta de compensación, si la conservación de la obra y las instalaciones de la urbanización es obligatoria, el ayuntamiento puede acordar de oficio que, una vez sean entregadas, se deba constituir una entidad urbanística de conservación que tendrá que repetir el mismo procedimiento de entrega y recepción de las obras de conservación por parte de la administración competente.

Caso de incumplimiento de las obligaciones de cesión obligatoria

En el caso de que la parte promotora o los propietario iniciales de los terrenos incumplan las cesiones obligatorias definidas por los instrumentos de planeamiento y delimitadas para regularizar o legalizar parcelaciones ya existentes, las cesiones se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad a favor de la administración competente sin consentimiento de la persona que sea titular registral, mediante la documentación determinada por la legislación hipotecaria.

Potestades de las juntas de compensación

En la modalidad de compensación, la incorporación de los propietarios a la junta de compensación no presupone (salvo que los estatutos dispongan lo contrario), la transmisión a la junta de compensación, de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común. En cualquier caso, los terrenos sí quedan afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes a ésta modalidad y esa afectación debe constar adecuadamente en el Registro de la Propiedad.

Además, en esta modalidad del sistema de reparcelación, las juntas de compensación actúan como fiduciarias, con pleno poder sobre las fincas que pertenecen a las personas propietarias adheridas a la junta de compensación. Las únicas limitaciones serán las que se establezcan por los estatutos.

Responsabilidades de las juntas de compensación. Vía de apremio y expropiación.

En la modalidad que estudiamos, la junta de compensación es directamente responsable de la urbanización completa del sector o polígono. Además, si se establece expresamente, lo será de la edificación de los solares resultantes.

Vía de apremio: Cuando se produce algún impago, la junta de compensación puede solicitar al ayuntamiento competente la utilización de la vía de apremio por el cobro de las cantidades adeudadas.

Expropiación: además, en esta modalidad, la junta de compensación es la beneficiaria de las expropiaciones que solicite al ayuntamiento por razón del incumplimiento (ya sea de personas adheridas a la junta de compensación como de no adheridas), de las obligaciones y cargas impuestas por la ley urbanística y por el planeamiento urbanístico concreto que afecte al polígono de actuación.

Afectación de las fincas y formulación del proyecto de reparcelación.

Todas las fincas incluidas dentro de un polígono de actuación sometidas a reparcelación en la modalidad e compensación básica quedan afectado con carácter de garantía real al cumplimiento de los deberes impuestos por ley de manera inherente a esta modalidad que estudiamos, y no importa que los propietarios no se hayan adherido a la Junta de Compensación. Como ya comentamos en el caso de las cesiones, también estas garantías reales deben constar adecuadamente en el Registro de la Propiedad.

Formulación del proyecto de reparcelación:

En esta modalidad, le corresponde la formulación del proyecto de reparcelación a la junta de compensación. En este proyecto de reparcelación se deben repartir los beneficios y las cargas derivadas de la ordenación, entre todos los propietarios del polígono de actuación.

Comunidad de reparcelación:

La comunidad de reparcelación no es lo mismo que la junta de compensación. Todos los propietarios del polígono de actuación urbanístico integran la comunidad de reparcelación, con independencia de si se encuentran o no adheridos a la junta de compensación (sin perjuicio de que la junta de compensación solicite la expropiación de las fincas de estos últimos).

Cuotas de urbanización: 

Las cuotas de urbanización se fijan en función de los coeficientes asignados a las fincas resultantes del proyecto de reparcelación. Las cuotas de urbanización de los propietarios no adheridos se gestionan igual que las cuotas de urbanización en la modalidad de cooperación (sin perjuicio de que puedan ser suplidas por solares resultantes).

Además, respecto a las cuotas de urbanización, se puede acordar el pago de anticipos, tanto para los adheridos, como para lo no adheridos.

Por último, hay que reseñar que hasta que la junta de compensación no haya formulado el proyecto de reparcelación, existe la posibilidad de concertar con el ayuntamiento correspondiente la gestión urbanística integrada (sistema de reparcelación en la modalidad de compensación por concertación) que estudiaremos en la siguiente publicación.

Hasta aquí todo lo relativo al sistema de reparcelación en la modalidad de compensación básica. En las siguientes publicaciones desarrollaremos las modalidades de reparcelación en la modalidad de compensación por concertación, modalidad de cooperación, y sectores de urbanización prioritaria. Una vez terminemos con la reparcelación, empezaremos con las publicaciones relacionadas con el otro sistema de gestión urbanística: la expropiación.

Equipo redactor: Vélez Dorado, Área Urbanismo.

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