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Registro de la PropiedadSeremos tajantes: que una finca esté inscrita en el Registro de la Propiedad y que no exista ninguna anotación “extraña”, no es sinónimo de legalidad urbanística, ni de que no exista ninguna obra ilegal, por tanto, a la pregunta ¿puede ser ilegal algo que se encuentra inscrito en el Registro? la respuesta es sí y, además, un sí rotundo.

Muchos compradores consideran que solicitar una nota al Registro de la Propiedad de la futura vivienda que van a comprar es el mejor medio para averiguar si la vivienda alberga algún tipo de “sorpresa” urbanística (obras ilegales, obras en fuera de ordenación, existencia de algún procedimiento sancionador, o incluso alguna orden de demolición). Sin embargo, y aunque a día de hoy Notarios y Registradores están obligados a solicitar información urbanística al Ayuntamiento antes de escriturar e inscribir nada, e incluso los ayuntamientos deben comunicar al Registro de la Propiedad cualquier incidencia urbanística en los inmuebles, ésto no ocurre muy a menudo, por lo que solicitando una nota simple al Registro no estamos a salvo de que nuestra futura compra esté libre de sorpresas desagradables.

Es cierto que el Registro de la Propiedad proporciona una gran seguridad al tráfico jurídico, sin embargo, y por mucho que la ley ya lo imponga, no siempre una inscripción registral implica una legalidad urbanística. Esto se debe a que el Registro de la Propiedad es un registro de contenido únicamente civil, por lo que, salvo en contadas ocasiones, no recoge la situación urbanística.  Por otro lado, es necesario recordar que el Registro se rige por el principio de rogación, es decir, que para que recoja la situación urbanística de un determinado inmueble o finca, tiene que ser la administración la que solicite dicha inscripción, cosa que en raras ocasiones hace.

Con la entrada en vigor del RD 2/2008, del Texto refundido de la ley de suelo, el artículo 20 obliga a los Registros a comunicar a los respectivos Ayuntamientos la inscripción de las obras nuevas realizadas sin certificado de antigüedad del Ayuntamiento. Una vez recibida esta comunicación, el Ayuntamiento debe emitir una resolución administrativa expresándose sobre la situación urbanística de la edificación. Sin embargo, este trámite en raras ocasiones se realiza, por lo que la situación urbanística de los inmuebles sigue siendo ajena al Registro.

Pasos a dar antes de la compra de un inmueble para conocer su situación urbanística:

  1. Solicitar nota simple al Registro de la Propiedad.
  2. Solicitar certificado en el Ayuntamiento de expedientes urbanísticos abiertos.
  3. En caso de duda, hacer constar en el contrato de compraventa, que el vendedor declara que en la vivienda no se ha realizado ningún tipo de obra sin la correspondiente licencia, y que, además, no existe ningún expediente de disciplina urbanística resuelto, o por resolver, por parte del Ayuntamiento, o cualquier Administración con competencias en urbanismo.
  4. En caso de más dudas, solicitar la asistencia de un profesional experto en la materia.

El mayor beneficio de conocer el estado urbanístico real de un inmueble es la posición dominante a la hora de negociar el precio. Que una obra sea ilegal no es sinónimo de no deber comprar la vivienda. Al contrario, muchas obras, aun siendo ilegales, no pueden ser demolidas, por lo que la existencia de una obra ilegal no tiene porqué ser un elemento limitante de la compra, pero sí un elemento importantísimo a la hora de negociar el precio.

Si tiene dudas acerca de si el inmueble en el que está interesado puede albergar algún expediente urbanístico abierto, alguna obra ilegal, o alguna orden de demolición, y necesita ayuda profesional, no lo dude y póngase en contacto con nosotros. Analizaremos su caso sin compromiso.

Redactor: Equipo de Vélez Dorado, área Urbanismo y Real Estate



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