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disciplina urbanísticaEn la presente publicación vamos a explicar a grandes rasgos en qué consiste la disciplina urbanística, y cómo la ejerce la Administración ante las situaciones más comunes en las que un Ayuntamiento ejerce sus competencias en disciplina urbanística.

Estas situaciones más comunes son la realización de obras sin licencias (cerramientos de áticos, obras de reforma interior o exterior, ampliaciones, parcelaciones urbanísticas, etc ) o el establecimiento de actividades o usos sin haber obtenido licencia, o sin haberlo comunicado previamente.

I. ¿Qué es la disciplina urbanística?

En primer lugar debemos definir qué es la disciplina urbanística.

La disciplina urbanística es una de las tres grandes ramas en las que se estructura el Derecho Urbanístico (planeamiento, gestión o ejecución, y disciplina). La disciplina es el conjunto de medidas, técnicas y facultades que las Administraciones públicas están obligados a poner en marcha antes, durante, y después de cualquier actuación urbanística, con el fin de garantizar que se cumple con la legalidad urbanística. En definitiva, la disciplina urbanística es la manera que tiene la Administración de hacer cumplir con las normas urbanísticas.

II. ¿Quién legisla en materia de disciplina urbanística?

Esta cuestión está ya más que aclarada por nuestro Tribunal Constitucional, y las competencias en urbanismo y ordenación del territorio son autonómicas. Es decir, que también la disciplina urbanística, es una competencia exclusiva de cada Comunidad Autónoma, y así lo define nuestra Constitución en su artículo 148.1.3.

De manera supletoria, es una competencia de derecho estatal, que se circunscribe simplemente al Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y al Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se establece el Reglamento de Disciplina Urbanística.

III. ¿Quién se encarga de ejecutar las medidas de disciplina urbanística?

El artículo 25.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local,establece que el Municipio será quien ejerza en todo caso, las competencias que habilite la propia ley, y entre otras, la disciplina urbanística. Aunque esto no quita para que en un momento dado – hablando grosso modo- pueda la Comunidad Autónoma puede ejercer también esta competencia.

En resumidas cuentas, quien tiene el mayor protagonismo a la hora de ejecutar todas las medidas de disciplina urbanística, es el Municipio. En otras palabras, quien manda, es el Ayuntamiento, y en sus manos está que una obra, por ejemplo, ejecutada sin licencia o contraviniendo ésta, sea o no perseguida, sea o no demolida, y los infractores acaben o no siendo sancionados por ello.

IV. ¿Qué medidas son éstas?

Las medidas para la defensa y control de la legalidad urbanística son varias:

  • El control “previo”, a través de las autorizaciones administrativas, como es la licencia o la comunicación previa y la declaración responsable
  • Y las de control “durante” y “después” como pueden ser las inspecciones urbanísticas que pueden dar lugar a órdenes de paralización de obra, órdenes de cese, de precinto, requerimientos de legalización, audiencias previas a órdenes de demolición, órdenes de demolición, ejecuciones subsidiarias de demolición, imposición de órdenes de conservación o declaraciones de ruina, todo ello sujeto, -por supuesto- a la imposición de sanciones por infracciones urbanísticas.

De todas estas medidas nos vamos a centrar en la medidas que más afecta a los ciudadanos: son las llamadas medidas de protección de la legalidad urbanística.

V. Medidas de protección de la legalidad urbanística

Las medidas de la protección urbanística suelen tener su propio apartado en todas las legislaciones autonómicas, y en éstas, en prácticamente en todas las comunidades autónomas por igual, suelen ser muy parecidas aunque con importantes diferencias.

En general, estas medidas siempre las ejecutan los ayuntamientos y pueden darse tres situaciones, y dependiendo de cada una, las medidas de protección de la legalidad urbanística, serán unas u otras.

Las situaciones con las que la Administración puede encontrarse son:

1. Obras, actividades y usos del suelo sin licencia, y que se están llevando acabo pero aun no se han terminado2. Obras, actividades y usos del suelo sin licencia que ya se encuentran terminados.3. Obras y usos del suelo ejecutados al amparo de una licencia u orden de ejecución ilegal.
Ej.: Pedro decide llevar a cabo un cerramiento acristalado de su terraza. No solicita ninguna licencia, y mientras que la obra se lleva a cabo, recibe la visita de un inspector del Ayuntamiento.Ej:.: Pedro decide llevar a cabo una ampliación de su ático. No solicita ninguna licencia, termina su obra, y al cabo de unos meses recibe la visita de un inspector del Ayuntamiento.Ej.:Pedro decide llevar a cabo una ampliación de su vivienda. Solicita licencia. El Ayuntamiento se la concede. Realiza la obra y a los 2 años, esa licencia es declarada ilegal.

Pues bien, estas suelen ser las situaciones más comunes con las que un Ayuntamiento puede encontrarse, pero ahora vamos a detallar cuáles son las medidas de protección de la legalidad urbanística existentes para cada una de estas situaciones:

1. Para obras, actividades y usos del suelo sin licencia que lo autorice y que se están llevando a cabo, pero aún no se han terminado.

Ejemplo. Pedro decide llevar a cabo un cerramiento acristalado de su terraza en Madrid. No solicita ninguna licencia, y mientras que la obra se lleva a cabo, recibe la visita de un inspector del Ayuntamiento.

¿Qué medidas puede tomar el Ayuntamiento?

– Medidas cautelares: la suspensión de las obras, de los usos y las medidas accesorias.

El  Ayuntamiento dictará algunas de estos actos de suspensión: orden de suspensión de las obras de urbanización, de construcción, de edificación, de implantación de actividad, o de usos urbanísticos o de actividades.

Asimismo, el Ayuntamiento podrá acordar la retirada de los materiales preparados para ser utilizados en la obra o actividad suspendida y la maquinaria afecta a la misma; el precintado de las obras, instalaciones y elementos auxiliarse de las actividades objeto de suspensión; la suspensión de suministros de agua, electricidad, gas y telecomunicaciones de las actividades y obras cuya paralización se haya ordenado; la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas, reiteradas; y,  en lo que respecta a actos de parcelación ilegales, la práctica de asientos registrales que impiden el acceso al Registro de las parcelas ilegalmente segregadas.

– Caso de que la obra/actividad/uso SI sea compatible con el Ordenamiento urbanístico, el Ayuntamiento dictará un Requerimiento de Legalización.

El Requerimiento de Legalización es el acto por el cual se insta a los titulares de las obras/uso/actividad para que en un plazo determinado (suele ser de dos meses) solicite licencia y, por tanto, legalice la situación de la obra/actividad/uso. Si en ese determinado plazo no se ha obtenido licencia, la Administración queda habilitada para dictar Orden de Demolición en el caso de las obras u orden de cese y precinto para el caso de los usos o actividades.

– Caso de obra/uso/actividad NO compatible con el Ordenamiento urbanístico, el Ayuntamiento dictará un Requerimiento de Legalización.

En este caso la casuística es mayor dependiendo de qué comunidad autónoma estemos hablando; pero normalmente, tras una Audiencia Previa al interesado para que alegue lo que crea oportuno, el Ayuntamiento procederá, en el caso de las obras, a dictar Orden de Demolición, u Orden de Restitución al estado anterior, y en el caso de usos o actividades procederá a dictar Orden de Cese.

2. Para obras, actividades y usos del suelo sin licencia que lo autorice, pero que ya se encuentran terminados.

Ejemplo: Pedro decide llevar a cabo una ampliación de su ático. No solicita ninguna licencia, termina su obra, y al cabo de unos meses recibe la visita de un inspector del Ayuntamiento.

– Caso de que la obra/actividad/uso SI sea compatible con el Ordenamiento urbanístico, el Ayuntamiento dictará un Requerimiento de Legalización.

Es el mismo caso que el ya expuso para obras/actividades/usos que aun no estaban totalmente ejecutadas.

El Ayuntamiento dictará un Requerimiento de Legalización y si en el plazo establecido no se ha logrado obtener licencia, el Ayuntamiento estará facultado para dictar Orden de Demolición.

– Caso de obra/uso/actividad NO compatible con el Ordenamiento urbanístico, el Ayuntamiento dictará un Requerimiento de Legalización.

En este caso la casuística es mayor dependiendo de qué comunidad autónoma estemos hablando; pero normalmente, tras una Audiencia Previa al interesado para que alegue lo que crea oportuno, el Ayuntamiento procederá, en el caso de las obras, a dictar Orden de Demolición, u Orden de Restitución al estado anterior, y en el caso de usos o actividades procederá a dictar Orden de Cese.

3. Actos de construcción y usos del suelo ejecutados al amparo de una licencia u orden de ejecución ilegal.

Ejemplo: Pedro decide llevar a cabo una ampliación de su vivienda. Solicita licencia. El Ayuntamiento se la concede. Realiza la obra y a los 2 años, esa licencia es declarada ilegal.

En líneas generales, si la obra/uso/actividad no ha prescrito (es decir, no han pasado más de 4 años -caso de Madrid- o 6 años- caso de Andalucía); el Ayuntamiento estará obligado a ejercer sus competencias en Disciplina Urbanística, es decir, deberá dictar Orden de Demolición.

La consecuencia de la anulación del título habilitante de esas obras (la licencia) es que se crea un derecho a ser indemnizado. Es decir se generaría responsabilidad patrimonial de la Administración y el Ayuntamiento que otorgó esas licencia, tendrá que indemnizar.

En conclusión podríamos resumir todas las medidas que puede adoptar un Ayuntamiento de la siguiente manera:

1. Obras/usos/actividades realizadas SIN LICENCIA:

1.1 Obras/usos/actividades en ejecución:

1.1.1 Medidas cautelares:

– Orden de suspensión de las obras de urbanización, de construcción, de edificación, de implantación de actividad, o de usos urbanísticos o de actividades.

– Retirada de materiales 

– Precintado de las obras/instalaciones.

– Suspensión de suministros de agua, electricidad, gas y telecomunicaciones.

– Multas coercitivas.

1.1.2 Obras/usos/actividades legalizables.

– Requerimiento de Legalización.

– Si no se legaliza: Orden de Demolición u Orden de Cese.

1.1.3 Obras/usos/actividades no legalizables:

– Audiencia Previa a Orden de Demolición, Cese.

– Orden de Demolición u Orden de Cese.

1.2 Obras/usos/actividades ejecutadas:

1.2.1 Legalizables.

– Requerimiento de Legalización.

– Si no se legaliza: Orden de Demolición u Orden de Cese.

1.2.2 No legalizables.

– Orden de Demolición u Orden de Cese.

2. Obras/usos/actividades realizadas CON LICENCIA:

– Responsabilidad patrimonial de la Administración.

– Derecho a ser indemnizado.


Si necesita más información al respecto, quiere hacernos llegar una consulta, necesitas asesoramiento, o simplemente desea hacernos una apreciación, no lo dude, y póngase en contacto con nosotros.

Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área Urbanismo.


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