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obras ilegalesEsta es una de las principales causas por las que un Ayuntamiento, ante obras ilegales, puede  incoar un procedimiento de restauración de la legalidad que acabe con una Orden de Demolición.

¿Qué hacemos ante la denuncia de una vecino?

En primer lugar, si se nos ha sido concedida la licencia de la citada obra, y la obra realmente ejecutada ejecutada o en ejecución se corresponde con la licencia, no tendremos ningún tipo de problema. En caso de que se persone la policía local o algún inspector urbanista en nuestro domicilio, simplemente con acreditar la obtención de la licencia de obra /actuación comunicada, todo quedará en nada. Sin embargo, si realmente no hemos solicitado licencia de obra, puede que tengamos más problemas, ya que el Ayuntamiento estará obligado a iniciar dos procedimientos de oficio: un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística y otro procedimiento sancionador. ¿Qué debemos hacer si el Ayuntamiento nos incoa estos procedimientos?

Paso 1. ¿La obra está ejecutándose, o ya ha sido finalizada?

  • Si la obra aún no se finalizado, Vamos al Paso 4.
  • Si la obra ya ha sido finalizada, vamos al Paso 2.

Paso 2. Consultar cuál es el plazo de prescripción de las obras. ¿Han prescrito mis obras?

  • Si las obras tienen una antigüedad igual o superior a los años que la ley urbanística de nuestra comunidad regule, esas obras habrían prescrito, y esas obras no pueden ser demolidas y, además, no cabría ya ningún tipo de sanción por haberlas realizado sin licencia.

Puede consultar en las siguientes tablas los plazos que tiene la Administración para sancionarles y/o hacerles demoler las obras ilegales.

* Para saber si cabe alguna sanción, pinche aquí: Tabla prescripción de infracciones urbanísticas.

* Para saber si sus obras pueden ser demolidas, pinche aquí: Tabla prescripción de acción de restauración de la legalidad urbanística.

  • Si las obras o las infracciones han prescrito, hay que defender la obra (pasamos al Paso 3) , si no, (pasamos al Paso 4.

Paso 3. Mi obra ha prescrito, ¿cómo me defiendo?.

Si la obra ha prescrito, le corresponde a usted acreditarlo. Esto es lo que se denomina jurídicamente, la inversión de la carga de la prueba, es decir, el Ayuntamiento le acusará de haber realizado unas obras sin licencia y usted tiene que demostrar que hace X años la obra ya se encontraba totalmente finalizada. Suena extraño que “uno tenga que demostrar su inocencia”, pero realmente es así, ya que se entiende que quien realiza unas obras sin licencia, se sitúa en una posición de clandestinidad, y no puede verse favorecido por esta situación. En definitiva, le corresponde a usted demostrarlo. ¿En qué momento? Usted va a tener varios momentos en los cuales poder aducir este argumento:

En el caso de expediente sancionador hay varios momentos procesales:

  • Formulación de alegaciones a la  “Incoación de expediente sancionador”: haga constar que sus obras llevan realizadas X años, y demuéstrelo. No sólo lo advierta, sino demuestrelo.
  • Formulación de alegaciones a la “Propuesta de Resolución”.
  • Recurso Potestativo de Reposición a la “ Sanción”.
  • Recurso Contencioso-administrativo a la “Sanción”, o a la desestimación del recurso potestativo de reposición a la “Sanción”.

En el caso de expediente de restitución de la legalidad urbanística:

  • Formulación de alegaciones/recurso de reposición, al requerimiento de legalización recibido, o a la notificación de incoación de expediente de restauración de la legalidad urbanística: haga constar que sus obras llevan realizadas X años, y demuéstrelo. No sólo lo advierta, sino demuestrelo.
  • Recurso Potestativo de Reposición a la resolución finalizadora del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, es decir: a la Orden de Demolición.
  • Recurso Contencioso-administrativo.

Paso 4. En caso de que nuestra obra no haya prescrito o esté ejecutándose: ¿podemos legalizarla?

Si la obra no ha prescrito, y podemos legalizarla, sin duda: solicitamos licencia / presentamos actuación comunicada. De este modo, obtendremos licencia y habremos legalizado la obra.

Una vez legalizada la obra, cualquier expediente de restauración de la legalidad urbanística habrá finalizado, aunque el procedimiento sancionador seguirá hacia delante y seremos sancionados por haber realizado unas obras que, aunque legalizables, se realizaron sin licencia que las amparare.

La manera correcta de saber si nuestras obras son legalizables o no es hacer un exhaustivo análisis de la normativa urbanística de nuestro municipio (PGOU, Normas Subsidiarias, o cual sea la normativa urbanística que rija en nuestro municipio). Este estudio tendrá dos partes muy diferenciadas: estudio de la tipología de obra y de la norma zonal aplicable a la parcela donde se encuentra la obra, asimismo, en obras que consisten en la “ampliación” de alguna zona de nuestra vivienda, además de estudiar si la tipología de la obra es admisible, habrá que hacer un estudio sobre la edificabilidad sobrante en la parcela, ya que si la edificabilidad se encuentra agotada, no será legalizable. Es lo que comúnmente llamamos los urbanistas como “encontrar un remanente de edificabilidad.

En definitiva, si la obra es legalizable: legalizamos. Si la obra no ha prescrito, y no es legalizable, vamos al Paso 5 y siguientes.

Paso 5. Nuestra obra sin licencia no ha prescrito, y no es legalizable.¿Queremos seguir disfrutando de ella?

Si la respuesta es “no” (porque no merezca la pena defender la obra, o porque directamente no tengamos ganas de “problemas”, lo mejor que se puede hacer es demoler la obra (retirar lo que hayamos ejecutado) y, de esa manera el expediente de restauración de la legalidad urbanística se cierra, y el procedimiento sancionador (la multa) se vea reducida en gran medida. En este caso, demolemos y comunicamos al departamento de disciplina urbanística de nuestro Ayuntamiento para que levanten un acta de comprobación y quede cerrado el expediente de restauración de la legalidad urbanística.

Si la respuesta es “sí”, lo único que queda es defender la obra, y torpedear cualquier procedimiento iniciado por el ayuntamiento y pasar al punto 6 y siguientes.

Paso 6. Nuestra obra sin licencia no ha prescrito, no es legalizable, pero queremos seguir disfrutando de ella.

En este caso, sólo nos queda defender la obra. Torpedear todos los procedimientos que el Ayuntamiento y encontrar ese fallo procedimental que muchas veces comete el Ayuntamiento para “cargarnos” el procedimiento o, al menos, poder alagar duramente muchos años la vida de nuestra obra ilegal.

La ventaja que tiene este enorme trabajo consistente en alargar la vida de nuestra obra es claro: el tiempo. Cuando se gana tiempo, y nuestra obra ilegal sigue en pie, pueden suceder muchas cosas: que el planeamiento (la normativa urbanística) cambie y, de la noche a la mañana, nuestra obra sea legalizable; que el Ayuntamiento cometa un error que dé al traste con el procedimiento; o directamente, que consigamos el tiempo necesario para que al Ayuntamiento se le “pase” el tiempo para ejecutar la Orden de Demolición.

Las herramientas jurídicas que existen para conseguir que materialmente no ocurra nada en nuestra vivienda son prácticamente infinitas; recursos administrativos (ordinarios y extraordinarios), recursos judiciales (en primera instancia y en apelación); mismos recursos contra actos administrativos de ejecución, paralización de autorizaciones judiciales de entrada a domicilio, solicitud de medidas cautelares de suspensIón de actos administrativos…etc.

Resulta excesivo hacer una mención de todas las herramientas existentes, pero creemos que ante la famosa frase del Ayuntamiento de “vamos a derribar su obra” o “esto no tiene solución, va a tener que derribar”, en nuestra función como abogados también debemos ilustrar al ciudadano para que no se sienta “atropellado” por su Ayuntamiento, y sea consciente de todas las herramientas que el sistema pone a su disposición para defenderse.  Pues bien, serían todas estas:

  • Recurso Potestativo de Reposición contra:
    • Requerimiento de Legalización.
    • Orden de Demolición.
    • Ejecución de Orden de Demolición.
  • Recurso Contencioso-administrativo contra:
    • Desestimación de Recurso Potestativo de Reposición contra Requerimiento de Legalización.
    • Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición.
    • Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.
  • Solicitud de adopción de medidas cautelares de suspensión de Orden de Demolición ante:
    • Desestimación de  Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición.
    • Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.
  • Recurso de Apelación contra sentencia desestimatoria del recurso contencioso administrativo contra:
    • Desestimación de Recurso Potestativo de Reposición contra Requerimiento de Legalización.
    • Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición.
    • Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.

En definitiva, sea cual sea la legalidad de la obra, las herramientas jurídicas existentes son muchas y cada una de ellas nos brinda la posibilidad de conseguir anular una orden de demolición.

ESQUEMA:

Obras ilegales

¿Tiene alguna duda?¿Cree que se encuentra o va a encontrarse en alguna situación de las anteriormente descritas? ¿ha ejecutado obras en su vivienda sin licencia? ¿desea saber qué posibilidades tiene? No lo dude, póngase en contacto con nosotros, y analizaremos su situación.

Si lo desea, también puede rellenar el siguiente formulario y un profesional analizará su situación para así recomendarle la mejor actuación: Formulario obras denunciadas.

Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área Urbanismo.


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