Esta es una de las principales causas por las que un Ayuntamiento, ante obras ilegales, puede incoar un procedimiento de restauración de la legalidad que acabe con una Orden de Demolición.
Esta es una de las principales causas por las que un Ayuntamiento, ante obras ilegales, puede incoar un procedimiento de restauración de la legalidad que acabe con una Orden de Demolición. ¿Qué hacemos ante la denuncia de una vecino?
En primer lugar, si se nos ha sido concedida la licencia de la citada obra, y la obra realmente ejecutada ejecutada o en ejecución se corresponde con la licencia, no tendremos ningún tipo de problema. En caso de que se persone la policía local o algún inspector urbanista en nuestro domicilio, simplemente con acreditar la obtención de la licencia de obra /actuación comunicada, todo quedará en nada. Sin embargo, si realmente no hemos solicitado licencia de obra, puede que tengamos más problemas, ya que el Ayuntamiento estará obligado a iniciar dos procedimientos de oficio: un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística y otro procedimiento sancionador. ¿Qué debemos hacer si el Ayuntamiento nos incoa estos procedimientos?
Paso 1. ¿La obra está ejecutándose, o ya ha sido finalizada?
- Si la obra aún no se finalizado, Vamos al Paso 4.
- Si la obra ya ha sido finalizada, vamos al Paso 2.
Paso 2. Consultar cuál es el plazo de prescripción de las obras. ¿Han prescrito mis obras?
- Si las obras tienen una antigüedad igual o superior a los años que la ley urbanística de nuestra comunidad regule, esas obras habrían prescrito, y esas obras no pueden ser demolidas y, además, no cabría ya ningún tipo de sanción por haberlas realizado sin licencia.
Puede consultar en las siguientes tablas los plazos que tiene la Administración para sancionarles y/o hacerles demoler las obras ilegales.
* Para saber si cabe alguna sanción, pinche aquí: Tabla prescripción de infracciones urbanísticas.
* Para saber si sus obras pueden ser demolidas, pinche aquí: Tabla prescripción de acción de restauración de la legalidad urbanística.
- Si las obras o las infracciones han prescrito, hay que defender la obra (pasamos al Paso 3) , si no, (pasamos al Paso 4.
Paso 3. Mi obra ha prescrito, ¿cómo me defiendo?.
Si la obra ha prescrito, le corresponde a usted acreditarlo. Esto es lo que se denomina jurídicamente, la inversión de la carga de la prueba, es decir, el Ayuntamiento le acusará de haber realizado unas obras sin licencia y usted tiene que demostrar que hace X años la obra ya se encontraba totalmente finalizada. Suena extraño que “uno tenga que demostrar su inocencia”, pero realmente es así, ya que se entiende que quien realiza unas obras sin licencia, se sitúa en una posición de clandestinidad, y no puede verse favorecido por esta situación. En definitiva, le corresponde a usted demostrarlo. ¿En qué momento? Usted va a tener varios momentos en los cuales poder aducir este argumento:
En el caso de expediente sancionador hay varios momentos procesales:
- Formulación de alegaciones a la “Incoación de expediente sancionador”: haga constar que sus obras llevan realizadas X años, y demuéstrelo. No sólo lo advierta, sino demuestrelo.
- Formulación de alegaciones a la “Propuesta de Resolución”.
- Recurso Potestativo de Reposición a la “ Sanción”.
- Recurso Contencioso-administrativo a la “Sanción”, o a la desestimación del recurso potestativo de reposición a la “Sanción”.
En el caso de expediente de restitución de la legalidad urbanística:
- Formulación de alegaciones/recurso de reposición, al requerimiento de legalización recibido, o a la notificación de incoación de expediente de restauración de la legalidad urbanística: haga constar que sus obras llevan realizadas X años, y demuéstrelo. No sólo lo advierta, sino demuestrelo.
- Recurso Potestativo de Reposición a la resolución finalizadora del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, es decir: a la Orden de Demolición.
- Recurso Contencioso-administrativo.
Paso 4. En caso de que nuestra obra no haya prescrito o esté ejecutándose: ¿podemos legalizarla?
Si la obra no ha prescrito, y podemos legalizarla, sin duda: solicitamos licencia / presentamos actuación comunicada. De este modo, obtendremos licencia y habremos legalizado la obra.
Una vez legalizada la obra, cualquier expediente de restauración de la legalidad urbanística habrá finalizado, aunque el procedimiento sancionador seguirá hacia delante y seremos sancionados por haber realizado unas obras que, aunque legalizables, se realizaron sin licencia que las amparare.
La manera correcta de saber si nuestras obras son legalizables o no es hacer un exhaustivo análisis de la normativa urbanística de nuestro municipio (PGOU, Normas Subsidiarias, o cual sea la normativa urbanística que rija en nuestro municipio). Este estudio tendrá dos partes muy diferenciadas: estudio de la tipología de obra y de la norma zonal aplicable a la parcela donde se encuentra la obra, asimismo, en obras que consisten en la “ampliación” de alguna zona de nuestra vivienda, además de estudiar si la tipología de la obra es admisible, habrá que hacer un estudio sobre la edificabilidad sobrante en la parcela, ya que si la edificabilidad se encuentra agotada, no será legalizable. Es lo que comúnmente llamamos los urbanistas como “encontrar un remanente de edificabilidad.
En definitiva, si la obra es legalizable: legalizamos. Si la obra no ha prescrito, y no es legalizable, vamos al Paso 5 y siguientes.
Paso 5. Nuestra obra sin licencia no ha prescrito, y no es legalizable.¿Queremos seguir disfrutando de ella?
Si la respuesta es “no” (porque no merezca la pena defender la obra, o porque directamente no tengamos ganas de “problemas”, lo mejor que se puede hacer es demoler la obra (retirar lo que hayamos ejecutado) y, de esa manera el expediente de restauración de la legalidad urbanística se cierra, y el procedimiento sancionador (la multa) se vea reducida en gran medida. En este caso, demolemos y comunicamos al departamento de disciplina urbanística de nuestro Ayuntamiento para que levanten un acta de comprobación y quede cerrado el expediente de restauración de la legalidad urbanística.
Si la respuesta es “sí”, lo único que queda es defender la obra, y torpedear cualquier procedimiento iniciado por el ayuntamiento y pasar al punto 6 y siguientes.
Paso 6. Nuestra obra sin licencia no ha prescrito, no es legalizable, pero queremos seguir disfrutando de ella.
En este caso, sólo nos queda defender la obra. Torpedear todos los procedimientos que el Ayuntamiento y encontrar ese fallo procedimental que muchas veces comete el Ayuntamiento para “cargarnos” el procedimiento o, al menos, poder alagar duramente muchos años la vida de nuestra obra ilegal.
La ventaja que tiene este enorme trabajo consistente en alargar la vida de nuestra obra es claro: el tiempo. Cuando se gana tiempo, y nuestra obra ilegal sigue en pie, pueden suceder muchas cosas: que el planeamiento (la normativa urbanística) cambie y, de la noche a la mañana, nuestra obra sea legalizable; que el Ayuntamiento cometa un error que dé al traste con el procedimiento; o directamente, que consigamos el tiempo necesario para que al Ayuntamiento se le “pase” el tiempo para ejecutar la Orden de Demolición.
Las herramientas jurídicas que existen para conseguir que materialmente no ocurra nada en nuestra vivienda son prácticamente infinitas; recursos administrativos (ordinarios y extraordinarios), recursos judiciales (en primera instancia y en apelación); mismos recursos contra actos administrativos de ejecución, paralización de autorizaciones judiciales de entrada a domicilio, solicitud de medidas cautelares de suspensIón de actos administrativos…etc.
Resulta excesivo hacer una mención de todas las herramientas existentes, pero creemos que ante la famosa frase del Ayuntamiento de “vamos a derribar su obra” o “esto no tiene solución, va a tener que derribar”, en nuestra función como abogados también debemos ilustrar al ciudadano para que no se sienta “atropellado” por su Ayuntamiento, y sea consciente de todas las herramientas que el sistema pone a su disposición para defenderse. Pues bien, serían todas estas:
- Recurso Potestativo de Reposición contra:
- Requerimiento de Legalización.
- Orden de Demolición.
- Ejecución de Orden de Demolición.
- Recurso Contencioso-administrativo contra:
- Desestimación de Recurso Potestativo de Reposición contra Requerimiento de Legalización.
- Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición.
- Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.
- Solicitud de adopción de medidas cautelares de suspensión de Orden de Demolición ante:
- Desestimación de Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición.
- Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.
- Recurso de Apelación contra sentencia desestimatoria del recurso contencioso administrativo contra:
- Desestimación de Recurso Potestativo de Reposición contra Requerimiento de Legalización.
- Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición.
- Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.
En definitiva, sea cual sea la legalidad de la obra, las herramientas jurídicas existentes son muchas y cada una de ellas nos brinda la posibilidad de conseguir anular una orden de demolición.
ESQUEMA:
¿Tiene alguna duda?¿Cree que se encuentra o va a encontrarse en alguna situación de las anteriormente descritas? ¿ha ejecutado obras en su vivienda sin licencia? ¿desea saber qué posibilidades tiene? No lo dude, póngase en contacto con nosotros, y analizaremos su situación.
Si lo desea, también puede rellenar el siguiente formulario y un profesional analizará su situación para así recomendarle la mejor actuación: Formulario obras denunciadas.
Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área Urbanismo.
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Hola ,tengo un expediente sancionador con el consell de Mallorca,resulta q un yo tenía una cancela para seguridad de mi finca ,y un vecino me denunció porque decidí cambiar la cancela por un portón corredizo, ahora me obligan a quitar la puerta corredera y demoler con multa ,quisiera saber si puedo alegar para dejar mi portón q ya tenía como 15 años
Buenos días, si se modificó el portón, es como si fuese una nueva “obra” o, mejor dicho, una nueva instalación y, por tanto, si no es legal le pueden decir que la quite. Un saludo.
Buenas noches, un una parcela (pero zona urbana) lo que llaman “ciudad jardín” , por ley hay que dejar 3 metros sin construir de la calle y vecino.
La vivienda esta legal y legalizada, pero hace 25 años construí un almacén/parking de 15m² (esta separado de la vivienda) es ilegal (no respeta los 3 metros de calle y vecino) me lo pueden hacer derribar? o multar? si el arquitecto me hace un certificado de antigüedad, podre modificar escrituras? ya que la diferencia pasa del 10% y tendré problemas en la venta.
En la misma parcela tengo un pequeña piscina 10 m² = a 10 m³ construida hace 20 años, respeta los metros de la calle pero esta a 1,30 m del vecino. Tengo las mismas dudas que el caso anterior.
Estoy muy preocupado por este tema, le quedo muy agradecido. Antonio
Buenas tardes, como se indica en otras consultas, por este medio no contestamos preguntas concretas de asuntos concretos, porque sin ver documentación sería muy arriesgado. Pero en general, si la obra ha prescrito, ustedes pueden solicitar que se reconozca esta situación al Ayuntamiento (nosotros no lo recomendamos nunca, salvo que sea imprescindible), y se podría inscribir la obra en el Registro (ojo que eso no quiere decir que la obra sea legal).Si no es imprescindible, nosotros no haríamos nada. Un saludo.
Buenos días:
He solicitado licencia de obras para la retirada de las barandillas de mi fachada pero me ha sido denegada. El tema es que me he enterado que hace un tiempo un vecino denunció a otro por la retirada de la barandilla sin licencia, fue la policía local y el ayuntamiento le requirió para legalizar la obra. Este vecino hizo sus alegaciones y el ayuntamiento archivó el expediente sin obligarle a reponer la barandilla y sin sanción. Ahora estoy preparando el recurso de reposición alegando trato desigual pero no sé si tengo posibilidades de revocar la denegación.
Buenos días, sin tener más información nos es imposible darle una respuesta. Puede ponerse en contacto privado con nosotros al 911013711 o a info@velezdorado.com
Soy copropietaria de una finca rústica en Extremadura, la compramos el 14 de agosto de este año. Previamente, durante el estado de alarma se realizaron obras de vallado y solera de hormigón a la entrada de la misma sin contar con los permisos del Ayuntamiento, ahora, en fecha de 3 de noviembre han notificado desde el Ayuntamiento al otro copropietario que la realización de las obras son ilegales y que pueden no ser legalizables por las características del terreno.
Estas obras se realizaron antes de nuestra firma de las escrituras.
Mi pregunta es, ¿qué opciones tenemos?.
Los responsables de las obras que existan en una parcela son los que ahora sean dueños (a los efectos de una posible demolición),ahora bien, respecto de una sanción económica, serán responsables solo aquellos que hicieron la obra (sea ahora o no propietarios). Un saludo.
Buenos días, soy copropietaria de una finca rústica desde el 14 de agosto de 2020, yo compré la finca con el cerramiento de vallas ya hecho y ahora, nos llega a uno sólo de los propietarios un escrito por parte del Ayuntamiento diciendo que ese cerramiento es ilegal dado que se hizo sin el título habilitante para ello y que dicha obra no es legalizable. ¿Qué pasos debo seguir?
Buenas, ya ha sido contestada su pregunta en otro comentario, pero le recomendamos que se ponga en contacto con nosotros, ya que son ustedes responsables ahora de ese expediente de restauración de la legalidad. Un saludo
Buenas tardes. Tengo una vivienda de 70m2 construida en terreno no urbanizable en situación de “fuera de ordenación” ya que actualmente no cumple con la normativa pero se construyó con anterioridad a la misma, por tanto tengo afianzado el derecho al uso de esa vivienda como tal. Me dicen que puedo mantener esa vivienda y ese uso, pero no ampliar nada. El problema que tiene esa parcela es que actualmente el ayuntamiento ha decidido que el uso de esa zona solo puede ir destinado a actividades agrícolas y es incompatible con el uso vivienda y por tanto aunque cumpla con los m2 minimos que exige el PGOU (10000 m2) el técnico del ayuntamiento me dice que no me dejan ampliar. Mi pregunta es, si ya tengo consolidado el uso vivienda sobre los 70m2, es legal que no me permitan ampliar unos 30 m2 porque el uso actual no permite el uso vivienda? Porque por otro lado el PGOU tampoco permite la simultaneidad de usos, y si ya tengo derecho al uso vivienda, no es incoherente que no me dejen ampliar ese uso que ya tengo consolidado? Es referente a la comunidad valenciana. Gracias de antemano.
Buenas tardes, habría que estudiar detenidamente ese asunto y sería cuestión de estudiarlo sabiendo localización exacta, licencias existentes, etc. Un saludo.
Buenos días.
Soy tasadora y me acabo de encontrar con un caso curioso. Una persona me solicita valoración de una vivienda construida sobre suelo no urbanizable, con antigüedad inferior al plazo de prescripción (de hecho, creo que algo mas de un año), incluso ya con expediente abierto de infracción urbanística. Ante mi sorpresa por tal requerimiento, y después de indicarle que en este caso lo normal iba a ser que se le obligara a la demolición, esta persona me indica que eso no va a suceder. Que debido a que tiene a tres menores a su cargo en dicho domicilio, los servicios sociales (del mismo ayuntamiento que va a intentar la restauración de la legalidad urbanística) le han asegurado que la orden de derribo, de llegar, nunca se va a ejecutar. ¿Es eso posible? ¿Puede una circunstancia personal eximir del cumplimiento de la ley, cuando además se hace con este descaro?
Buenos días,
Esa vivienda a efectos urbanísticos (y que nadie se moleste), no vale absolutamente nada. Y respecto a que tiene menores etc, podría ser un argumento para paralizar la EJECUCIÓN de la orden de demolición, pero eso no quita para que la vivienda tenga sobre ella una orden de demolición, y que antes o después se ejecute. Nosotros hemos visto derribar viviendas con menores, pero en esta vida no hay nada seguro, y menos cuando tratamos con la Justicia y la Administración (española). Un saludo y gracias por su comentario. Si necesita más asesoramiento puede ponerse en contacto con nosotros al 911013711 y solicitar una consulta, o también a través de correo info@velezdorado.com
Un saludo.
Buenas noches yo amplie hacia atrás en el departamento de mi mama era un área verde y me vecina me demandó me pusieron sellos de clausura que puedo hacer yo tenía cuatro años viviendo ahí pero con techo de lamina y a la hora de querer hechar el colado sucedió todo
Que puedo hacer
No hay permisos ya que es un área verde
Buenas tardes, nos falta información. Si necesita más asesoramiento puede ponerse en contacto con nosotros al 911013711 y solicitar una consulta, o también a través de correo info@velezdorado.com
Un saludo.
Pues compre un bajo que tiene un patio comun que solo se puede acceder por mi casa por lo tanto sj uso y disfrute es mio.cuando llegue a la comunidad comprobe que todos los bajos tienen construidas diatintas edificaciones por lo que me decidi a construir un trastero de obra.la vecina de arriba me denuncio al ayuntamiento y me piden derribarlo y casi 20mil euros de multa. ¿ tengo solucion? Vivo en malaga
Buenas Alfonso, deberíamos mirar muchas cosas, le invitamos a que se ponga en contacto con nosotros para resolver las dudas y buscar alguna solución si la tuviese. Un saludo
Buenas tardes.
En mi comunidad de vecinos se aprobó en junta la regulación de una ampliación de vivienda que lleva construida hace 3 años. Un vecino ha puesto una “instancia” en el ayuntamiento para que un técnico competente revise la obra. ¿Qué puede pasar? ¿Puede pasarle algo al vecino si es el presidente y lo ha hecho de manera particular no representando a la comunidad?.La comunidad no quiere que se ponga esa instancia…por lo que lo ha hecho de manera particular. El edificio está en la COMUNIDAD VALENCIANA.
Buenas tardes, si la obra se ha hecho sin licencia, y el técnico lo comprueba, el problema lo tendrá el titular de la vivienda donde se ha realizado la obra. Da igual quién lo denuncie, incluso podría ser una denuncia anónima la que podría dar lugar al problema. Un saludo.
Buenos días.
Pedí licencia de obra menor para unos trabajos y sobre la marcha saliwron otros que tambien hice ahora el ayuntamiento del pueblo me ha inspeccionando la obra porque dice que tenia que haber solicitado licencia de obra mayor era una pequeña nave de ganado que arreglé por dentro para un merendero refugio o similar.
El arquitecto municipal me dice que lo declare como merendero, y mi pregunta es que consecuencias me ocasionara esto ya que yo pense que la licencia que pedí y me concedieron era suficiente y que las obras que realizase dentro de esa pequeña nave no tendrian importancia.
A veces se hacen cosas por desconocimiento.
Un saludo.
Buenas tardes, cuando se solicita una licencia y se concede, las obras que se ejecuten deben ceñirse a lo que la licencia dice. Sin conocer su caso concreto es difícil asesorarle, puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada. Un saludo.
Buenas Tardes,
Acabo de comprar un piso que tiene una terraza cubierta hace mucho años. En su día probablemente se cubrió de manera ilegal, aunque a nadie parece molestarle desde entonces.
Yo quiero descubrir la terraza y devolverla a su estado original. Curiosamente hay mucha información sobre cubrimiento de terrazas, pero ninguna sobre descubrimiento de las mismas.
Está esta obra sujeta a las mismas licencias, aprobaciones y riesgos, o es completamente legal?
Gracias
Buenas tardes, en principio la operación debería ser sencilla, pero al hacer una obra siempre hay que pedir licencia, pero no debería haber mucho problema en que se conceda, porque principalmente usted quiere devolver la vivienda a su estado original y legal. Pero como le decimos, licencia sí habría que pedir. Un saludo.
Hola,
En mi comunidad se aprobó por junta el cerramiento de terrazas, determinando el tipo de aluminio y paños que se podian usar. Por desconocimiento no solicite licencia de obra y cerre la terraza segun las indicaciones aprobadas en la junta. Ahora un vecino quiere denunciar todas las terrazas cerradas. ¿Puedo legalizarla antes de la denuncia? ¿y si la denuncia esta en curso? La terraza lleva un año finalizada.
Buenas, si fuera legalizable, podría legalizarlas en cualquier momento, exista, no exista, o esté en curso la denuncia. No sabemos en qué comunidad se encuentra, pero si no se legalizan, pueden acabar dictando orden de demolición. Si está interesada, puede ampliar información poniéndose en contacto con nosotros de manera privada. Un saludo.
Hola
Mi vecino de al lado y yo hemos hecho un cerramiento de aluminio en la terraza, ambos iguales de unos 25 m2(primero yo y mi vecino un año después en 2020)
Un vecino de la comunidad quiere denunciar al ayuntamiento el cerramiento de mi vecino ya que es el que vive encima y dice que podrían trepar a su vivienda.
Si la denuncia próspera, sé que el ayuntamiento en teoría podría actuar de oficio contra mi, pero en la práctica ¿los técnicos que vayan a comprobar la denuncia se suelen limitar únicamente a quien hayan denunciado o actúan de oficio con lo que vean ilegal??
Cuánto suele tardar el ayuntamiento en notificar la denuncia una vez se haya presentado??
Es en Arganda (Madrid)
Muchas gracias
Buenas tardes, en el Despacho hemos visto las dos cosas: que solo han ido a revisar la obra sobre la que existe denuncia, y también que, una vez han realizado la visita, han visto otras obras ilegales y han decidido denunciarlas también. Un saludo
Hola, que tiempo te da la administración para pagar una multa por la construcción de una vivienda en suelo no urbanizable.
Buenas tardes, depende de la administración. Un saludo.
Buenas tardes, vivimos en una comunidad de propietarios de adosados, en la parte interior los vecinos tenemos jardines separados por vallas metalicas que delimitan el terreno de cada uno. Un vecino se esta construyendo una piscina y no tiene ni licencia, ni permisos ni tampoco ha pedido un contenedor para los escombros. ¿Eso es legal? Es decir, ¿Puedo hacerme yo tambien una piscina? Gracias, un saludo
Buenas tardes, es necesario siempre tener una licencia para una obra de ese tipo. Que su vecino lo haga, suponemos, sin licencia, no faculta a los demás para hacer lo mismo. Un saludo.
Hola quería saber si una orden de paralización de obra prescribe, es decir si en algún momento deja de tener efecto.
Si te paralizan la obra pero prescribe la infracción administrativa, prescribiría la orden también!??? Gracias un saludo
Buenas, no es exactamente así, aunque no está muy claro tampoco. Normalmente, la orden de de paralización se dicta en el seno del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, por tanto, nosotros entendemos que si ese procedimiento caduca, esa orden de paralización también (no que prescriba, aquí no prescribe nada).
Hola en este caso no se ha procedido ha abrir ni expediente de sanción ni de restauración de la legalidad. La cuestión es que hubo orden de paralización hace más de 4 años ( prescrita la infracción) y la continué, pero me comentan que podría ser delito desobediencia y quería saber si Prescrita la infracción si ya no se puede imputar el delito o habría que esperar que prescribiera el delito?
Buenos días,
Comencé unas obras en casa sin saber que necesitaba permisos. El primer día la presidenta de la comunidad me avisó de que tenía que haber sacado licencia o pedido autorización a la comunidad. Pero que ella en función de presidenta nos daba la autorización y todo bien ( todo verbalmente)
A raíz de eso no paramos de tener problemas y amenazas por parte de esta misma persona.
Ya he realizado parte de los trabajos. Tuvimos que parar y ahora tengo que volver a comenzar pero solo me queda pintar una habitación..
Puedo pedir licencia una vez comenzados los trabajos? Me pueden sancionar por haber comenzado sin pedir autorización aunque no haya denuncia?
No quiero depender del estado de ánimo de esta vecina.
He leído que aunque yo terminé las obras me puede denunciar dentro de 4 meses.
Gracias, un saludo
Buenas tardes, cuestiones particulares es mejor por privado. Por regla general, la licencia se tiene que pedir antes de hacer la obra, no después, pero obviamente se puede pedir en cualquier momento con el fin de que se encuentre amparada la obra en una licencia. Lo de los cuatro meses, no sabemos muy bien a qué se refiere. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada. Un saludo
Buenos días,
Comencé unas obras de reforma básicas ( pintado paredes, cambios material ventanas y cambio sanitario ). La presidenta nos avisó de que se necesitaba licencia del ayuntamiento o al menos la autorización de la comunidad pero que ella en su función de presidenta nos daba autorización de la comunidad y que no teníamos que preocuparnos por la licencia del ayuntamiento. Todo esto de forma oral.
Las cosas con la presidenta se han puesto tensas y no para de amenazar con que puede denunciarnos. Desconocía completamente la necesidad de licencia y mi casero ( a quien comunique las obras ) tampoco me lo comunicó. Solo quiero hacer las cosas bien, y no estar preocupada por el estado de animo de mi vecina
Ya he comenzado las obras pero todavía no las he terminado.
¿ Puedo solicitar Comunicación previa de inicio de Obra en medio de la ejecución?
¿ O tengo que comunicar que estoy a la mitad y asumir alguna sanción?
muchas gracias, un saludo.
Buenas tardes, puede realizarlo en cualquier momento, aunque lo normal es que se haga antes de empezar las obras.
Buenas mi problema que me ha denunciado la Junta de Andalucía porque mi vivienda tendría que estar a 50 metros de la carretera y está realmente a 25 desde lacerado, y me dicen que para que no haya denuncia tengo que demoler el cerramiento y la losa qué es lo que tengo hecho pero no sé qué debo hacer?
Buenas tardes, es un consulta particular y deberíamos ver toda la documentación que existe. ealice una consulta en la que nos ofrezca todos esos datos para hacer un estudio en profundidad, para ello puede ponerse en contacto con nosotros al 911013711 o directamente a info@velezdorado.com Un saludo.
Hola, yo hice una construcción de habitación en azotea y me paralizaron la obra, yo después la continué y terminé en los días siguientes ya que estaba casi finalizada. Quería saber cuándo comienza el plazo de prescripción de la infracción, sería desde que la finalice. Gracias
Buenas tardes, efectivamente es desde que la obra se encuentra totalmente finalizada, y siempre y cuando no exista un expediente de restauración de la legalidad urbanística abierto. En ese caso la prescripción se interrumpió. Pero si ese expediente caducada o se anulase la hipotética orden de demolición, es como si no hubiera existido y se contaría siempre el plazo de prescripción desde la fecha en la que se finalizó totalmente la obra. Un saludo.
Si abren expediente de regularización de la legalidad, cuanto tiempo tiene que pasar para que vuelva a seguir la prescripción 6 meses? Y comenzaría de 0 o seguiría contando los plazos por donde los dejó. Ejemplo si lo abren expediente a los 2 años pero no comunican nada más cuando empezaría a correr el tiempo de prescripción y si seguiría a partir de 2 años?
Buenas tardes, dependiendo de la Comunidad Autónoma. Cada comunidad tiene un plazo de caducidad del expediente de restauración. Un saludo.
Buenos días,
Disponemos de una terraza comunitaria de uso privativo, en la cual hicimos una pequeña obra. La terraza disponía de una rampa de acceso, la cual quitaba mucho espacio y la hacia practicamente inservible. Decir que es una obra nueva y yo hablé con la promotora y con varios vecinos a ninguno le importó (algunos también iban a realizar obras). El caso es que una vecina se quejó (de todas las obras, no sólo la nuestra) pero en la junta de vecinos, se abordarón las diferentes obras y se aprobaron por mayoría (ella inclusive).
Al tiempo, esta señora, vuelve a la carga con que quiere impugnar la junta (esto es algo largo, ella quiere hacer también otra obra, junto a otros vecinos, unos trasteros), ya que no le gustó algunas de las cosas que se votaron, que ella votó de forma positiva.
El caso es que ha vuelto a amenazar con denunciar al ayuntamiento, de aquí mi duda. ¿Es posible legalizar mi obra? Me gustaría saber si mi obra tiene o no recorrido, si se puede defender. El coste de nuestra obra no es alto.
Muchas gracias,
Un saludo
Buenas tardes, habría que estudiar muy bien la obra (un arquitecto) para ver si sería o no legalizable. Es imposible saberlo solo con la información que nos ofrece. Quien mejor le puede dar una respuesta es un arquitecto de la zona que conozca la normativa urbanística concreta. Un saludo.
Hola la verdad no sé como empezar.
Hace años la comunidad De Montes con un escrito donaron a mis padres un terreno
Mis padres han construido una casa con sus cobertizos Almacen ect.
En la y actualidad el terreno está al nombre de una comunidad nueva Que ellos dicen que siempre fue la misma y la casa al nombre de madre en el catastro hacienda ect
Resulta que demolí el 80 por ciento de lo que ya estaba construido desde hace más de 20 años y ese 20 por ciento lo rehabilite sin terminarlo porque e decidido parar todo hasta poder poner la situación en regla mi pregunta es la siguiente
Pueden sancionarme o me voy directo a un abogado para tramitar toda la gestión antes de que me denuncien porque e intentado hacer una permutua del terreno pero pasan de todo me pueden derivar la obra si a prescrito si solo levante paredes por dentro y subido un poco
Buenas tardes, es una consulta muy particular. Le animamos a que se ponga en contacto con nosotros de manera privada para poder estudiar su caso y ofrecerle una respuesta concreta. Un saludo.
Buenas noches,
Vivo en un chalet aislado a las afueras de un pueblo en Andalucia y mi propiedad consta de dicho chalet y otra construccion separada, construida como casa de aperos pero con buenos niveles de terminacion, es un garaje, un quincho, un habitacion y un pequeño depósito. Como la casa la he puesto para alquilar al turismo con el correspondiente permiso de la Junta de Andalucia, me he mudado al cobertizo, pero para que quede algo habitable, además de hacer algunos muros nuevos por dentro, muy discreto y abrir alguna que otra puerta o ventana, tendría que subir el techo ya que en la parte más baja mide 1,90 y en verano bajo la chapa desnuda hace muchísimo calor, en invierno mucho frío.
Pues bien, me gustaría elevar unos 50 cm los muros perimetrales y los interiores, además de las chapas. Es decir desechar las existentes que ya tienen muchas filtraciones, y hacer una estructura más resistente y un techo con chapas nuevas y aislación térmica. No ampliaría m2 de superficie, sino que elevaría un poco el techo para poder hacer el techo falso y poder aislarlo térmicamente
Resulta que hay vecinos con los que no hay buena relación y temo que puedan denunciarme. Mi pregunta es, qué sanción me podría caer en caso de que venga policía local o inspección del Ayto.? Muchas gracias
Buena tardes, la sanción depende de la tipología de la obra, el tipo de suelo y de cómo se considere la infracción. En Andalucía No obstante, lo más preocupante es que al hacer usted obras sobre una obra ya prescrita, podría perder la prescripción, y le podrían dictar una orden de demolición. Un saludo.
Hola : Me he comprado un apartamento el 5 de marzo y hasta ayer 1 de junio no he podido entrar a hacer la reforma con mi licencia pertinente, me baja un vecino y me dice q el anterior dueño está denunciado por un cuartucho q está cerrado . A mi el vendedor en ningún momento me dijo nada , ni el administrador de fincas del edificio en el momento q le pregunté al comprarlo me dijo q no tenía ningúna carga ni nada. Que puedo hacer yo he comprado con eso ya hecho y nadie me ha dicho nada porfavor q puedo hacer porque esto es una impotencia , yo lo compre así. El edificio tiene 28 años pero el vecino q bajo me dice q esto lo hizo sin permiso el anterior dueño hace dos añoscomo puedo hacer Muchas gracias de antemano estoy desesperada
Buenas tardes, puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada. Es un asunto muy complejo de contestar por este medio. Un saludo.
Hola buenas tardes, tengo una construcción de 4 pilares y una estructura de hierro. A lindes con mi muro de la parcela que da a una vía pública. Con todo eso ningún problema porque hace años que esta hecho, pero cuando he puesto un techo de sándwich me ha venido la policía y Llamado el arquitecto del pueblo, diciéndome que solo lo puedo tapar con Cañas y que para tapar lo con panel debería estar a 3 metros lindes, que me van a denunciar y a quitar
Buenas tardes. Puede usted ponerse en contacto con nosotros de manera privada. Un saludo.
Buenos días: perdonad la molestia, pero quería saber ¿qué sucede si alguien ha tirado una pared de su domicilio (no estructural) sin licencia y ha pasado un año sin que nadie haya denunciado? ¿Podría el Ayuntamiento, ante una denuncia, tomar medidas contra el infractor? ¿Cuáles serían las consecuencias? Muchas gracias por su tiempo y respuesta. Un cordial saludo.
Buenas tardes, habría que saber la localidad, porque dependiendo de la comunidad autónoma unas obras prescriben antes o después. Si se denuncia, el Ayuntamiento podría iniciar un procedimiento. Un saludo.
Hola, compré una parcela que actualmente se encuentra en proceso de recalificación a suelo urbano, por lo cual, al no poder solicitar licencia de obra porque el ayuntamiento no las otorga, decidí montar dos contenedores vivienda y un vecino me denunció, recibiendo un acta de la policía diciendo que mi construcción era ilegal y que en el plazo de 10 días, tenía que ir al ayuntamiento a comunicar dicho acta. Mañana se cumplen los 10 días y quisiera saber que puedo hacer. Muchas gracias.
Buenas tardes,
En la publicación puede ver qué puede hacer, pero si requiere un servicio más detallado necesitaríamos conocer todos los datos, y esperar a que llegue la primera noticia del Ayuntamiento, si necesita que estudiemos su caso, puede ponerse en contacto con nosotros, tanto vía email a través nuestro formulario de Contacto como enviando un mail directamente a como de manera telefónica al 911013711. Un saludo
Buenas noches tengo un problema con la junta de andalucía hice una cochera en mi casa de protección oficial, me piden tirarla o regularizar la y quitarme lo de protección por haberle dado mass metros, el caso es que lleva echa desde el 2005 que aya podido ver el cobro en el banco por el ayuntamiento de entrada de vehículos, la junta a revocado esto en el ayuntamiento y el ayuntamiento aún habiendole mandado un escrito de que llevo desde el 2005 o antes pagando me vuelven a mandar otro de que debo de ole la cochera y poner la fachada como estaba, no los han mandado solo a 5 casas cuando ahí muchas más pero estas no lo tienen cerrada solo el portón de fuera, y también ahí ocupas que han moficado la fachada y a estos tampoco se les ha dicho nada, además he puesto en su conocimiento que las fotos Aéreas del 2008 sale perfectamente la obra echa. Que puedo hacer
Buenas tardes, puede ponerse en contacto con nosotros de manera particular. Un saludo
Hola vivo en un unifamiliar y un vecino que da por detrás, o sea que desde la ventana del cerramiento se ve su azotea me a denunciado, e puesto 4 ventanas entre dos columnas que ya tenía y un techo de panel de sándwich sobre unas vigas de cemento que ya tenía, sabéis los pasos a seguir y como puedo evitar que me lo hagan quitar y aparte pagar la multa, y sabéis sobre cuánto sería, soy De San Fernando/cadiz , gracias
Buenas tardes, sería recomendable que se pusiera en contacto con nosotros de manera privada para conocer mejor cómo le han denunciado (civil o administrativo), y conocer mejor su caso. Reciba un saludo.
Buenas.
El ayuntamiento de Murcia ha puesto una sanción debido a unas casetas de obra que hay en un terreno, por una valla de separación y por realizar la segregación de dicha parcela en dos.
Tenemos tanto permiso de obra con todo lo que nos solicitaron para el vallado así como para la segregación que también nos solicitaron mil papeles con proyecto, coordenadas, etc. etc. Todo bien presentado ante el ayuntamiento y teniendo la documentación sellados con ella en el registro de entrada.
Mi pregunta es, a la hora de contestar y hacer las alegaciones pertinentes, unas casetas son de uno de los dueños y otras son del otro después de realizar la segregación; por lo que, mi duda está si al contestar, tenemos que hacer referencia a las casetas de obra o no?. Sabemos que tenemos que adjuntar toda la documentación de la licencia de vallado como de la segregación, pero de las casetas? tenemos que hacer mención de ellas? según nos han comentado en el ayuntamiento, nos han dicho que hagamos la alegación presentando las dos licencias y que después nos vendrá una sanción a cada propietario por cada una de sus casetas.
Gracias por su ayuda.
Buenas tardes, consultas de índole tan particular, es mejor hacerlas por privado. Un saludo.
Hola, buenos dias. Hace aprox 9 meses un vecino me denunció por hacer cerramiento sin licencia en mi patio que es de uso privativo. En la comunidad existen obras realizadas similares a la mia y nadie ha denunciado, ni vecinos ni comunidad ni nadie NUNCA ha pedido permiso a la comunidad ni al AYTO. En la denuncia el Ayto se basa en que he excedido el límite de edificabilidad del edificio, que solo restaban 1,4m y he construido 15metros. Conseguí los planos del edificio y un arquitecto revisó todo el edificio resultando de ello que hay un sobrante de 125m cuadrados. Mi pregunta es la siguiente, ¿si sobran metros, la denuncia no tiene en que basarse, no? ¿Al haber sobrante de metros, puedo legalizar mi reforma? ¿Vulnera el vecino la doctrina de actos própios? Muchas gracias.
Buenas,
Habría que ver si existe de verdad remanente de edificabilidad, y si existe, solicitar licencia para legalizar. Hasta que no esté legalizada, la obra puede ser perseguida. Por último comentarle que ante la ilegalidad no se puede alegar principio de igualdad. Un saludo.
Tengo un ático en Madrid capital, he cerrado la terraza con un cerramiento móvil/desmontable. Frente con cortina de cristal y techo deslizable, es decir parecido a una pérgola pero en vez de con toldo con cristal/pvc. Han venido los inspectores del ayuntamiento a mi casa, a raíz de una denuncia. Aún no me han contestado con lo que debo hacer, pero de palabra indican que no se puede hacer el tipo de cerramiento que he realizado, pues a pesar de ser móvil y desmontable, en vez de cristales debería haber puesto un material flexible, tipo lona, etc.
El caso es que quería saber a cuanto podría ascender la posible multa que me pusieran, si intentase “pelear” para intentar disfrutar de la terraza a pesar de todo
Buenas tardes, las multas en Madrid depende sobretodo del presupuesto de la obra ejecutada. Lo peor no es la multa que suele ser entre el 15 y 25 por ciento del valor de la obra, sino que le van a ordenar su demolición.
Hola de nuevo.
Según informe de arquitecto que ha revisado los planos del edificio entero, hay 126m2 de sobra en el edificio.
Vamos a pedir licencia para legalizar la obra en base a ese informe.
Muchas gracias. Un saludo
Muchas gracias a usted por su feedback. Un saludo.
Tengo una obra con fecha de inicio 1975 en el que está como almacén en el catastro e restaurado unas paredes por dentro y puesto un suelo de hormigón E tirado cuadras en las que tenía animales así acortado en 34m2 si me denuncia alguien
O procede alguien a meter sus narices a que problema me puedo enfrentar
Buenas tardes,
Si no es legalizable: multa y demolición. Un saludo.
Buenas , una consulta rapida, compre un apartamento hace un año con ya las obras hechas , entre disputas con mi vecino entre varias cosas ,me pongo en contacto con la presidenta y le explico la situacion , durante eso , ven que mi cocina , obra que ya se hizo y lo compre asi , el desague da al desague general de la terraza y segun ella es ilegal .
Mi pregunta , lo es ?, si me compre el piso con eso hecho ya , es decir que al anterior dueño no le dijeron nada, me podrian penalizar ami de alguna manera ?.
Espero una respuesta gracias.
Buenas tardes, sí. Usted compra y es responsable de la cosa, es decir, de la vivienda. Cuestión distinta será si eso se considera vicio oculto o algo similar, y entonces usted podría reclamarle al vendedor. Pero en principio usted ya responde ante la Comunidad de lo que cause su vivienda. Un saludo.
Buenas noches.
He adquirido una pequeña empresa con sede en Madrid y mis servicios técnicos han detectado que existen unas obras en la terraza que no están cubiertas por la licencia de obra del edificio. Al día siguiente, acudí al Ayuntamiento de Madrid personalmente y un funcionario me informó que se está preparando un expediente de demolición de las obras, y que además han publicado el pasado 1 de octubre una multa de 200.000€ a la empresa que adquirí que es firme por falta de recurso, y que me van a cobrar en apremio por ser el nuevo dueño de la empresa.
¿Qué puedo hacer?
Buenos días, debería intentar repetir contra los vendedores.
Buenos días.
¿Es posible recibir de la Administración (el Ayuntamiento) una orden de demolición sin haber recibido antes previamente una notificación para legalizar la vivienda construida sin licencia?
Gracias
Buenos días y Feliz Navidad.
En absoluto, siempre se debe preceder de, al menos, una audiencia previa a la orden de demolición, y en algunos casos, es obligatorio que se otorgue un plazo de legalización. Un saludo
Buenas tardes; en el 2006 me hicieron una piscina sin licencia…la legalice en junio de este año…si inician algún expediente podrían valer las ortofotos comprueba de prescripcion ?
Buenos días y Feliz Navidad.
Si la piscina está legalizada, no pueden iniciarle ningún expediente.
Buenas tardes:
En el caso de que, una empresa lleve a cabo unas obras que sean contrarias a la licencia de uso del inmueble, y posteriormente venda ese inmueble a otra empresa. ¿quién tendría la responsabilidad para llevar a cabo el requerimiento de legalización?
Buenos días, administrativamente, responde el actual dueño de la vivienda. Cuestión distinta será el poder pedir responsabilidades por la vía civil, si se acredita. Saludos.
Hola.
Tengo una parcela en Suelo Urbano no Consolidado (Ref. Catastral 2267311TL8326N), en la que se construyo una vivienda hace 28 años. En el año 2012 se construyo,sin licencia, un garaje adosado al lateral derecho de la vivienda (en el lateral izquierdo ya tenia uno de origen), para meter trastos y herramientas del jardin, etc.
Ahora he recibido una notificacion del Ayuntamiento en la que resuelven abrir tramite de informacion previa al inicio del procedimiento sancionador
mis preguntas son:
1.-En que tipo de infraccion habriamos incurrido,¿ grave o leve?; ya que dicha construccion no implica ningun tipo de riesgo, ni causa ningun tipo de impacto medio-ambiental ni nada por el estilo
2.- Que se puede alegar?
Buenas tardes, consultas de índole privada y particular, póngase en contacto con nosotros vía privada a través de nuestro email info@velezdorado.com o, directamente, a nuestro teléfono 911013711.
Hola buenas. He hecho un cuartillo de 2x2m en la azotea comunitaria en la que yo tengo el uso privativo de esta. Los vecinos han convocado una reunión y quieren que lo quite o denunciarán. Tengo alguna posibilidad de dejarlo sin muchas consecuencias? Es en un pueblo de Huelva. Gracias y un saludo
Buenas tardes, consultas de índole privada y particular, póngase en contacto con nosotros vía privada a través de nuestro email info@velezdorado.com o, directamente, a nuestro teléfono 911013711.
Un vecino fue denunciado ante urbanismo por solicitar licencia de obra menor para dividir su vivienda en dos. Urbanismo le obligó a solicitar la licencia de obra mayor, que fue autorizada. Finalmente, las obras ejecutadas no se corresponden con la licencia de obra mayor autorizada. Qué consecuencias pueden suponer los incumplimientos? Muchas gracias.
Buenas tardes, la consecuencia debería ser que le aperturasen un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística y le obligasen a aducuar las obras a la licencia otorgada.
Un saludo.
Hola buenas tardes queria preguntar si puedo colocar en un balcon de mi edificio una antena parabolica pero que no sobresalga del balcon sino que este dentro del balcon ya que donde vivo no hay antena satelite comunitaria sino TDT.Gracias
Buenos días, habría que estudiar la documentación concreta que se aplica a la zona donde se halla su vivienda. Un saludo.
Buenas queria preguntar aver si me podeis ayudar o asesorar tengo un jardin con arboles uno es frutal un granadero esta como jardin en el ayuntamiento por urbanismo en tenerife yo el jardin se que no puedo tocar nada sino dejarlo como jardin osea que no se puede poner hormigon bloques, al fondo del jardin hay 2 cuartos hechos ya mas de 50 años se que ya prescribio que uno es para guardar cosas y el otro esta la lavadora con su piedra de lavar ahora mi consulta es la siquierte para llegar a esos cuartos hay un camino de tierra a poca distancia, podria hacer un camino de cemento y arena para caminar y no enfangarme los zapatos no voy a poner ceramica solo que sea transitable ya que siempre crece la hierba y matojos y tengo que estar quitandolos y es muy engorroso.Gracias
Buenos días, consultas tan concretas mejor por privado. No obstante, habría que estudiar la normativa concreta que se aplica a la zona donde se halla su vivienda. Un saludo.
Buenas tardes,
A un vecino nuestro le han llegado una carta del ayuntamiento en el que exige la demolición por un cerramiento ilegal que hizo en su vivienda. Mi pregunta es la siguiente, si le han exigido la demolición, los inspectores de urbanismo tarde o temprano revisaran también a todo el edificio de la comunidad, y puedan descubrir más obras ilegales sabiendo que hay mas cerramientos ilegales??? O sólo actúan al vecino infractor por una denuncia interpuesta?
Buenas, por la práctica le podemos decir que pueden ocurrir las dos cosas: a) que el inspector solo vaya contra la obra denunciada o b) que el inspector vea todo lo que hay, y denuncie todas las obras ilegales. Un saludo.
Excelente tutorial, desde luego nos da armas ante (muchas veces) las brutalidades de impuestos y permisos que solicitan en este país (literalmente: ni en Suiza).
Os Hago una consulta puntual (estoy desesperado con el tema):
Vivo en un municipio de Madrid (Cubas de la sagra) En un chalet con unos 100m2 de parecela de tierra. Quiero poner una caja de camión aislada (ya montada, sería apoyar en la tierra sin más) de unos 18m2. El uso sería para guardar muebles y herramientas. No llevaría ni agua, ni luz ni estaría cimentada (repito: solo apoyada en el suelo o sobre unos bloques)
He ido al ayuntamiento y sé lo siguiente: Sé que dispongo de 20m2 de “edificabilidad”. Lo que sucede es que entre licencias y demás (Según el arquitecto, que no parece ni tener idea, me hace falta hasta proyecto…) Pues la caja me cuesta 650€ y solo tasas y permisos me piden 574€. más otros 300…sin contar con el supuesto proyecto y demás.
Resumen: Estoy pensando en traerla y fuera. Sin pedir nada. (me hablaron de multas desde los 30.000€… También os digo que, literalmente, el 80% de los chalets de la zona han hecho lo que han querido, en metros estética y demás… (según el Arquitecto… hasta que los multen… pero así llevan 10 años, al menos)
Las preguntas concretas son:
1_Me multan sin más? Por ejemlo si denuncia un vecino o la ven?
2_me avisan y dan un plazo?
3_Tengo posibilidad de quitarla en X plazo y evitar sanción económica?
4_de existir ¿en cuánto se quedaría la sanción económica si la quito en el plazo que me den (aproximadamente)?
Sé que sería “legalizable”. Como mucho podrían pedirme que la mueva X metros. Porque cumple en metros cuadrados.
Cómo es un mueble, pues la vendería y fuera. Pero me han llenado de miedos y tengo muebles pudriéndose bajo el sol… y me piden impuestos que casi igualan el valor de los muebles….
Buenos días, para una cuestión particular, mejor póngase en contacto con nosotros, pero le adelanto que colocando la caseta corre todos los riesgos que usted mismo conocen, por muy nimia que parezca la actuación.
Buenas tardes, ante tantas cuestiones, lo mejor sería proceder mediante una reunión en la que previamente hayamos estudiado todo el asunto. Puede solicitar una cita en info@velezdorado.com, o llamando al teléfono 911013711.
Un saludo.
Mi vivienda está en una finca rustica agraria de especial protección, la vivienda está segregada de la finca con entrada independiente, . El dueño de la finca ha comenzado una serie de obras, pegada a mi vivienda, como carreteras de cemento, zonas para hacer asaderos,hiso un cuarto apero de hormigón de 5×4,pegado a mis ventanas traseras, apoyado en mi vivienda, ha metido tractor y barrido el terreno de arboleras, ect… Esta denunciado por Seprona y medio ambiente, pero él continua con más impetu… Habla mucho de su abogado y que el hace en sus tierras lo que le sale de los……..Pregunto,es temeraria esta actitud o es que ve que al final no podran hacerle nada????,.. Que debo hacer, pues me afecta de lleno y están saliendo grietas en la casa terrera…???
Buenas tardes, si no tiene licencia, se puede denunciar, y si además es suelo rústico, podría estar incurriendo en un delito urbanístico. Un saludo.
Buenas tardes.
He hecho una reforma en mi vivienda y he sacado la licencia correspondiente. Ayer un vecino llamó a la policia local, se presentaron y se entregó la licencia. El agente tomó nota de lo que se estaba haciendo y se fue. El problema que me encuentro, aparte del vecino, es que se ha hecho un poco más de lo que se había señalado en la licencia, que es cambiar un techo del pasillo, sin modificar nada, simplemente cambiar el material. El policia tomó nota de eso también. ¿Podría tener repercusión alguna como una denuncia o demolición? ¿Hay alguna forma de hacer una ampliación de obra para no tener problemas en el futuro?
Buenas, sí claro, pueden solicitar una modificación de la licencia, de todos modos si se han excedido solo en eso, no creo que haya demasiado problema.
Saludos.
He estado realizando obras de reacondicionamiento de una piscina y al estar al lado de una terraza, hemos prescindido 2m de trozo de esta terraza para dárselo a la piscina y hacerla un poco mas grande. Pensando que como era una reforma de piscina y ya teníamos una anteriormente (tiene mas de 40 años) no era necesario y no pedimos licencia de obras.
La semana pasada en plena obra, vino un inspector del ayuntamiento y estuvo tomando fotos y medidas de la obra. Nos dijo que pidiésemos cita en el ayuntamiento, una semana mas tarde y con la obra terminada, me presento en el respectivo ayuntamiento y me dicen que el terreno es no urbanizable y que van a ejecutar orden de demolición, que me notificarán por correo.
No estoy conforme y quiero saber que pasos puedo hacer para paralizar o finalizar con la orden de demolición.
Espero su respuesta gracias,
Póngase en contacto por privado. Habría que ver si tiene mas de 40 años, si no se podría considerar “legalizada”. Un saludo.
Buenas tardes.
Mi pregunta es la siguiente: tenemos una terraza cerrada con obra desde el año 2013
Un vecino denunció por una trifulca entre vecinos y amenazó con denunciar el siguiente cerramiento y nosotros, ingenuos no sabíamos nada ya que pedimos permiso a la administradora de entomces y no nos puso inconveniente puesto que me habían dejado encajada entre dos vecinos laterales
Cuando nuestra sorpresa es que finalizada la obra unos vecinos nos decían que venía la policía continuamente y que querían hacer fotos del interior de los patios traseros siendo nula su intención
Nunca nos ha llegado nada ni denuncias ni sanciones ni avisos
A todo esto nosotros fuimos en su momento y nos dijeron que había una denuncia de un vecino que se había quejado
Pero nosotros dijimos que no.
Que ocurre en este caso pasado estos años.
Pasado este tiempo si no demuestran nada en el procedimiento de demostrar esa obra hay algo?. Se archiva?.
Es en Mallorca
Como funciona en caso de no poder haber realizado esa investigación
Sigue ese archivo en el ayuntamiento o pasado meses o años archivan o anulan el proceso de denuncia
Cuestiones privadas, por privado. Si ustedes no han recibido orden de demolición, en principio ha prescrito la obra, pero deberíamos revisar el plazo de prescripción existente en Islas Baleares cuando se realizó la obra.
Un saludo.
Buenas tardes,
Mi nombre es Gema, quisiera plantear mi problema por si me podeis guiar un poco. Vivo en un atico en comunidad y por lo visto un vecino nos ha denunciado a los 7 pisos de mi comunidad los cuales tenemos un cerramiento hecho en la terraza. Aún no nos ha llegado la notificación por parte del Ayuntamiento,pero supongo que sera cuestión de dias. Dichos cerramientos se aprobaron en su día en junta de la comunidad con nadie en contra de ellos, pero yo no tengo licencia de aprobación por el Ayuntamiento. Mi cuestión es, una vez que llegue la notificación del Ayuntamiento, habria alguna posibilidad de que quede solo en una sanción económica pero sin tener que derribar el cerramiento? ,Por lo visto me han comentado que te ordenan derribar, somos 7 terrazas en la comunidad que habria que derribar entonces y ademas yo tendria que hacer una gran.obra ya que lo tengo bastante acondicionado y con muebles dentro. Si me podeis ayudar os lo agradecería enormemente.Mi última opción es el derribo.Muchas gracias
Buenas tardes,
Deberíamos tener más datos: fechas de obras, comunidad autónoma etc. Debería ponerse en contacto con nosotros de manera privada.
Un saludo.
eso les pasa por no pedir permiso para hacer una obra en un espacio común. Hay que pagar las consecuencias
Qué bueno, aninar a la gente a cometer ilegalidades. ¿Para qué están los estatutos, normas comunitarias si luego hacemos lo que nos da la gana? Claro que si, torpedear la ley y fastidiar al vecino y a la gente de bien.
Agradecemos su apreciación. Le recordamos que esto es un despacho de Abogados, y nos dedicamos a nuestros clientes, no somos el departamento de disciplina urbanística de ninguna administración. Un saludo.
Buenas a ver si ustedes puede ayudarme
Soy de Cádiz compre una parcela rústica en Chiclana y puse una casita de madera con han echo muchos otros vecinos aquí, pero esta semana me llego una carta de urbanismo que me abrían un expediente urbanístico y necesito ayuda y que me oriente
Buenas,
Gracias por contactar con nosotros. Ya hemos registrado su consulta a través de los formularios, y nos pondremos en contacto con usted.
Un saludo.
Hice obra en mi casa hace 1 año, y no pedí permiso al Ayuntamiento. Y ahora un vecino me dice que me va a demandar, por no tener el permiso y por mover de sitio los radiadores. Ya que se estan quejando algunos vecinos que no les funciona la calefacción y a otros sí. ¿Qué tengo que hacer cuando me demande?
Buenas tardes,
Defenderse y estudiar la posibilidad de ello.
Buenas, en mi caso, solicité permiso de obra menor para instalar un aparato de aire acondicionado y me responden cinco meses después con una notificación del Ayuntamiento indicando que debo quitar el aparato porque incumple la normativa municipal de que el patio no tiene los metros cuadrados correspondientes. Me dan 10 días para quitarlo, indican que avisan a la policía y no sé qué debo hacer. El equipamiento me lo instaló una empresa profesional de aire acondicionado y no me dijeron que no se pudiera instalar.
Muchas gracias.
Buenas,
Gracias por contactar con nosotros. Cuestiones particulares por privado, por favor.
Soy inquilino hace casi un año de un ático en Madrid. Un vecino de la comunidad hizo la denuncia por un cerramiento acristalado que abarca 1/5 de la terraza. Hace unos días alguien pegó en la puerta del ascensor una orden de demolición del Ayuntamiento con fecha de resolución de 05/07. El cerramiento se finalizó en al año 2017, meses antes que yo alquilara. Entiendo que el asunto recae sobre la casera, pero me gustaría saber que posibilidades existen de que la demolición se concrete. A ella no le ha llegado ninguna notificación del ayuntamiento.
Gracias de antemano,
Un saludo
Buenas tardes,
Por favor, cuestiones a nivel particular por teléfono o email.
Saludos.
Buenas tardes,
Estoy planteando la compra de un terreno no urbanizable por la Sierra Norte de Madrid de una hectárea, con la intención de cultivar verduras y hortalizas. Quisiera construir una vivienda de 200m2 dentro de dicho terreno.
Quería pediros una valoración inicial de si esto sería posible. Mi alternativa sería comprar una casa en la misma región, pero preferiría optar por la vía original si es posible. Quiero tener una primera información para ver si continuar con la búsqueda de terreno, en cuyo caso estaría encantado de contratar sus servicios para entrar más en profundidad en el tema antes de comprar.
Muchas gracias adelantadas,
Rodrigo
Ya hablado telefónicamente.
Buenas tardes estimados Sres.,
En mi caso me encuentro del lado opuesto, para nuestra desgracia.
Nuestro vecino, de la finca colindante, ha iniciado obras ilegales sin respetar ni distancias ni absolutamente ninguna normativa.
Nos hemos quejado al ayuntamiento y éste ha dictado resolución por la que ordena retrotraer las obras al vecino incumplidor.
Sin embargo, éste no sólo ha concluido sus obras muy tranquilamente sino que encima ha consumado su objetivo: sacarles rentabilidad; pues tiene inquilinos de alquiler. Por tanto, en sus propias palabras “ahora nadie me va a poder demoler esto, pues hay gente viviendo aquí como vivienda principal”… en fin.
Y el ayuntamiento parece no hacer nada, debo recurrir la resolución? debo solicitar que se le incoe un expediente de algún tipo? puedo hacer algo aunque sea? qué podemos hacer? estamos todos los vecinos hartos de este personaje, que parece saber bien cómo manejar la ley.
Buenos días,
Por favor, consultas a nivel particular por teléfono o email.
Saludos.
Buenos días, he unas reformas en una casa de campo, Pedí permiso para obra menor
y el ayuntamiento me denegado dicha reforma, y la obra ya está hecha.
Cual seria ahora el siguiente tramite?
MUCHAS GRACIAS.
SALUDOS
Buenos días,
Si le hacen una inspección,le aperturarán un procedimiento restauración de la legalidad urbanística.
Estimados,
Estoy interesada en adquirir una propiedad ubicada en un a urbanización privada dentro de la MORALEJA, Alcobendas Madrid. Dicha Casa data del anio 1982 esta actualmente bajo una importante reforma interna, que nos a encantado, el actual propietario lo hizo para ir a vivir en ella, pero si le dan lo que pide que la vende. la inmobiliaria que nos a llevado a verla no me a dicho nada de permiso de obra en ayuntamiento hasta que le hemos preguntado, Su respuesta fue: “En la urbanización hay 40 casas de las cuales esta misma compania a reformado 15, raro seria que un vecino denunciara esto porque seria cuchillo para ellos mismos, Y a la urbanización no entra nadie sin una orden, como no están a pie de calle, ademas si compras una vez la reforma este lista pides a un notario que debe asentado el estado al momento de la compra y pasados 4 anios prescribe”, ciertamente el monto de la operación es lo suficientemente importante como para correr riesgo, tengo entendido que hay una casa vendida recientemente allí donde han sido denunciados los actuales propietarios por un vecino, desconozco el motivo de la denuncia, ni porque se dio. En este momento asumo que el actual propietario no esta denunciado porque la obra sigue en pie. Quisiera tener vuestra asesoría y la mayor tranquilidad ante esta situación. Gracias P.D Lo peor es que la casa nos encanta
Contestado por privado.
Gracias.
Buenos días,
Hice una pequeña obra que consistió en unir tendedero y cocina, tirando todos los tabiques. La anterior propietaria había ya quitado las lamas y había puesto ventanas.
Para mi obra pedí licencia por actuación comunicada, como no me contestaron hice la obra sin mas.
Ahora, dos meses mas tarde, me llega una nota donde me dicen que me deniegan la licencia de obra porque la incorporación del tendedero aumenta la edificabilidad de mi vivienda… y que que ademas debería haberla hecho por procedimiento simplificado en lugar de actuación comunicada… y no se qué hacer…
Gracias,
Buenas tardes Sebastián,
Gracias por contactar con Vélez Dorado. Comentarle que ya hemos respondido de forma privada su comentario.
Un saludo.
En 2015 puse en una terraza de mi piso en Madrid unas cortinas acristaladas Lumón de carácter retráctil y desmontable, sin carpintería de sujeción en una terraza techada de mi casa. El hecho es que las cortinas cuando las despliegas no impermeabilizan la terraza, pues el agua puede introducirse entre vidrio y vidrio. El sistema no altera la configuración ni la estética del edificio, pues en su frontal el cristal es transparente y no se utilizó la perfilería ni palillería de aluminio visible, sino guías en su parte superior e inferior.elementos auxiliares de la edificación de carácter desmontable y de escasa entidad técnica. No solicité licencia municipal por creer que no era necesario al no ser un cerramiento propiamente dicho. Si lo comuniqué a la comunidad que ampara este tipo de dispositivo a través de acuerdo de la mismaLa terraza sigue siendo terraza.
He recibido un requerimiento del Ayto de Madrid para que solicite la licencia que ampare las obras consistente en cerramiento acristalado de terrazas. Mi consulta es si debo solicitar la licencia o poner el recurso correspondiente al considerar que no es necesaria la citada licencia por las características del dispositivo. Gracias
Buenas tardes,
Por favor, las consultas sobre asuntos particulares, háganosla a través de nuestros formularios, a través del correo, o si lo prefiere a través de nuestro teléfono de contacto. No obstante, le comentamos que el hecho de que una comunidad de vecinos autorice cualquier obra, no presupone su legalidad urbanística, y todos los cerramientos en Madrid (del tipo que sea), están siendo perseguidos por el Ayuntamiento. Le han aperturado un procedimiento de restauración de la legalidad, sino se legaliza la actuación, recaerá una orden de demolición. Recuerde que el Ayuntamiento tiene 10 meses para resolver sobre el procedimiento, pasado ese plazo sin resolver, el procedimiento habrá caducado, aunque su instalación no prescribirá hasta dentro de 4 años. Respecto al tema de solicitar licencia, como le comentamos, le respondemos por privado.
Un saludo
Buenos dias, acabo de recibir una notificacion de demolicion para una obra que se finalizo en septiembre del 2012, en Madrid. Entiendo que esta obra ya esta protegida puese lleva mas de 4 anos desde su finalizacion.
Cual es la mejor forma de probarlo? Formaba parte de una renovacion y por lo tanto no lleva factura especifica.
Muchas gracias y un saludo.
Buenas tardes,
Si ha recibido una Orden de Demolición, tiene un mes para recurrir en reposición, o dos meses para ir directamente al contencioso. Lo lógico es intentar ganar el asunto en vía administrativa.
En relación a su consulta le dejo reseñado nuestra publicación en la que se aclaran éstos extremos. Ya le adelanto que las facturas no sirven actualmente, por sí solas, para nada. Al menos ante la Gerencia de Urbanismo de Madrid.
Publicación: https://www.velezdorado.com/prueba-de-la-prescripcion-de-una-obra-sin-licencia/
Hice una obra sin licencia de cochera y muro, ahora el ayuntamiento no me la quiere legalizar porque dice que no es edifica ble y me la quiere tirar, que hago? Inverti mucho en esa obra
Buenos días,
Hemos procedido a contestarle por privado.
Un saludo.
Necesitaría asesoramiento en relación a un cerramiento que he realizado en el porche y por el que el Ayuntamiento me ha sancionado con 700 €. Entiendo que con eso se legaliza la obra pero el ayuntamiento además me pide que tire la obra. ¿Esto es realmente asi?
Buenos días Carlos,
En primer lugar entendemos que la obra que realizó fue sin licencia. De este modo en primer lugar le sancionarán por haber realizado obras sin licencia; con independencia de que si la obra no es legalizable (cosa que debe estudiar, y en caso de serlo deberá solicitar licencia) también el Ayuntamiento le puede abrir un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística que es el que acaba con una orden de demolición. Por tanto, el hecho de abonar una sanción no implica ni mucho menos que una obra se legalice, son dos cuestiones y dos procedimientos totalmente distintos. No obsntante, dependiendo de cómo se encuentren los expedientes, podemos echarle una mano. Nos ponemos en contacto con usted y analizamos su situación sin compromiso. Un saludo.
El Ayuntamiento de Madrid me ha denunciado por hacer un cerramiento en mi ático, pero esta obra es de hace casi 10 años, pero en el Ayuntamiento me dicen que no les sirven las facturas como prueba, ¿qué puedo hacer?
Buenos días Adriana,
Cada caso hay que analizarlo minuciosamente, pero así, a simple vista siempre decimos lo mismo: si la obra ha prescrito, antes o después se acaba demostrando que la obra ha prescrito. Es cierto que hasta hace unos años el Ayuntmiento de Madrid consideraba probada la prescripción de una obra con la aportación de facturas, pero ahora mismo con la sola aportación de facturas no podemos probar la fecha en la que se terminaron unas obras. Será necesario aportar más pruebas. Le dejamos un post donde hablamos de todas las pruebas que se pueden aportar para probar la probar la prescripción de una obra sin licencia: https://www.velezdorado.com/prueba-de-la-prescripcion-de-una-obra-sin-licencia/
No obstante, nos ponemos en contacto con usted por privado.
Un saludo.
Buenas, el Ayuntamiento de Madrid me notificó una Orden de Demolición en el año 2004. No la recurrí, pagué la multa y ya está. Tengo entendido que el plazo en Madrid de prescripción es de 4 años, es decir, ¿ya no pueden demoler mi obra?
Gracias.
Buenos días Paula,
Vamos a ver, el plazo de prescripción de la acción de restauración en Madrid es de 4 años desde que se finalizaron las obras; pero este plazo es el plazo que tiene la Administración para dictar una Orden de Demolición. No es el plazo que se aplica para su caso, ya que a usted ya le habían notificado la orden de demolición. El plazo que a usted le interesa que transcurra sin que inicien una ejecución de la orden de demolición es el de 15 años, que es el plazo que tiene el Ayuntamiento para ejecutar la orden de demolición (que cumpliría en 2019).
Cualquier cosa más, póngase en contacto con nosotros sin compromiso.
Un saludo.