Esta es una de las principales causas por las que un Ayuntamiento, ante obras ilegales, puede incoar un procedimiento de restauración de la legalidad que acabe con una Orden de Demolición.
Esta es una de las principales causas por las que un Ayuntamiento, ante obras ilegales, puede incoar un procedimiento de restauración de la legalidad que acabe con una Orden de Demolición. ¿Qué hacemos ante la denuncia de una vecino?
En primer lugar, si se nos ha sido concedida la licencia de la citada obra, y la obra realmente ejecutada ejecutada o en ejecución se corresponde con la licencia, no tendremos ningún tipo de problema. En caso de que se persone la policía local o algún inspector urbanista en nuestro domicilio, simplemente con acreditar la obtención de la licencia de obra /actuación comunicada, todo quedará en nada. Sin embargo, si realmente no hemos solicitado licencia de obra, puede que tengamos más problemas, ya que el Ayuntamiento estará obligado a iniciar dos procedimientos de oficio: un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística y otro procedimiento sancionador. ¿Qué debemos hacer si el Ayuntamiento nos incoa estos procedimientos?
Paso 1. ¿La obra está ejecutándose, o ya ha sido finalizada?
- Si la obra aún no se finalizado, Vamos al Paso 4.
- Si la obra ya ha sido finalizada, vamos al Paso 2.
Paso 2. Consultar cuál es el plazo de prescripción de las obras. ¿Han prescrito mis obras?
- Si las obras tienen una antigüedad igual o superior a los años que la ley urbanística de nuestra comunidad regule, esas obras habrían prescrito, y esas obras no pueden ser demolidas y, además, no cabría ya ningún tipo de sanción por haberlas realizado sin licencia.
Puede consultar en las siguientes tablas los plazos que tiene la Administración para sancionarles y/o hacerles demoler las obras ilegales.
* Para saber si cabe alguna sanción, pinche aquí: Tabla prescripción de infracciones urbanísticas.
* Para saber si sus obras pueden ser demolidas, pinche aquí: Tabla prescripción de acción de restauración de la legalidad urbanística.
- Si las obras o las infracciones han prescrito, hay que defender la obra (pasamos al Paso 3) , si no, (pasamos al Paso 4.
Paso 3. Mi obra ha prescrito, ¿cómo me defiendo?.
Si la obra ha prescrito, le corresponde a usted acreditarlo. Esto es lo que se denomina jurídicamente, la inversión de la carga de la prueba, es decir, el Ayuntamiento le acusará de haber realizado unas obras sin licencia y usted tiene que demostrar que hace X años la obra ya se encontraba totalmente finalizada. Suena extraño que “uno tenga que demostrar su inocencia”, pero realmente es así, ya que se entiende que quien realiza unas obras sin licencia, se sitúa en una posición de clandestinidad, y no puede verse favorecido por esta situación. En definitiva, le corresponde a usted demostrarlo. ¿En qué momento? Usted va a tener varios momentos en los cuales poder aducir este argumento:
En el caso de expediente sancionador hay varios momentos procesales:
- Formulación de alegaciones a la “Incoación de expediente sancionador”: haga constar que sus obras llevan realizadas X años, y demuéstrelo. No sólo lo advierta, sino demuestrelo.
- Formulación de alegaciones a la “Propuesta de Resolución”.
- Recurso Potestativo de Reposición a la “ Sanción”.
- Recurso Contencioso-administrativo a la “Sanción”, o a la desestimación del recurso potestativo de reposición a la “Sanción”.
En el caso de expediente de restitución de la legalidad urbanística:
- Formulación de alegaciones/recurso de reposición, al requerimiento de legalización recibido, o a la notificación de incoación de expediente de restauración de la legalidad urbanística: haga constar que sus obras llevan realizadas X años, y demuéstrelo. No sólo lo advierta, sino demuestrelo.
- Recurso Potestativo de Reposición a la resolución finalizadora del procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, es decir: a la Orden de Demolición.
- Recurso Contencioso-administrativo.
Paso 4. En caso de que nuestra obra no haya prescrito o esté ejecutándose: ¿podemos legalizarla?
Si la obra no ha prescrito, y podemos legalizarla, sin duda: solicitamos licencia / presentamos actuación comunicada. De este modo, obtendremos licencia y habremos legalizado la obra.
Una vez legalizada la obra, cualquier expediente de restauración de la legalidad urbanística habrá finalizado, aunque el procedimiento sancionador seguirá hacia delante y seremos sancionados por haber realizado unas obras que, aunque legalizables, se realizaron sin licencia que las amparare.
La manera correcta de saber si nuestras obras son legalizables o no es hacer un exhaustivo análisis de la normativa urbanística de nuestro municipio (PGOU, Normas Subsidiarias, o cual sea la normativa urbanística que rija en nuestro municipio). Este estudio tendrá dos partes muy diferenciadas: estudio de la tipología de obra y de la norma zonal aplicable a la parcela donde se encuentra la obra, asimismo, en obras que consisten en la “ampliación” de alguna zona de nuestra vivienda, además de estudiar si la tipología de la obra es admisible, habrá que hacer un estudio sobre la edificabilidad sobrante en la parcela, ya que si la edificabilidad se encuentra agotada, no será legalizable. Es lo que comúnmente llamamos los urbanistas como “encontrar un remanente de edificabilidad.
En definitiva, si la obra es legalizable: legalizamos. Si la obra no ha prescrito, y no es legalizable, vamos al Paso 5 y siguientes.
Paso 5. Nuestra obra sin licencia no ha prescrito, y no es legalizable.¿Queremos seguir disfrutando de ella?
Si la respuesta es “no” (porque no merezca la pena defender la obra, o porque directamente no tengamos ganas de “problemas”, lo mejor que se puede hacer es demoler la obra (retirar lo que hayamos ejecutado) y, de esa manera el expediente de restauración de la legalidad urbanística se cierra, y el procedimiento sancionador (la multa) se vea reducida en gran medida. En este caso, demolemos y comunicamos al departamento de disciplina urbanística de nuestro Ayuntamiento para que levanten un acta de comprobación y quede cerrado el expediente de restauración de la legalidad urbanística.
Si la respuesta es “sí”, lo único que queda es defender la obra, y torpedear cualquier procedimiento iniciado por el ayuntamiento y pasar al punto 6 y siguientes.
Paso 6. Nuestra obra sin licencia no ha prescrito, no es legalizable, pero queremos seguir disfrutando de ella.
En este caso, sólo nos queda defender la obra. Torpedear todos los procedimientos que el Ayuntamiento y encontrar ese fallo procedimental que muchas veces comete el Ayuntamiento para “cargarnos” el procedimiento o, al menos, poder alagar duramente muchos años la vida de nuestra obra ilegal.
La ventaja que tiene este enorme trabajo consistente en alargar la vida de nuestra obra es claro: el tiempo. Cuando se gana tiempo, y nuestra obra ilegal sigue en pie, pueden suceder muchas cosas: que el planeamiento (la normativa urbanística) cambie y, de la noche a la mañana, nuestra obra sea legalizable; que el Ayuntamiento cometa un error que dé al traste con el procedimiento; o directamente, que consigamos el tiempo necesario para que al Ayuntamiento se le “pase” el tiempo para ejecutar la Orden de Demolición.
Las herramientas jurídicas que existen para conseguir que materialmente no ocurra nada en nuestra vivienda son prácticamente infinitas; recursos administrativos (ordinarios y extraordinarios), recursos judiciales (en primera instancia y en apelación); mismos recursos contra actos administrativos de ejecución, paralización de autorizaciones judiciales de entrada a domicilio, solicitud de medidas cautelares de suspensIón de actos administrativos…etc.
Resulta excesivo hacer una mención de todas las herramientas existentes, pero creemos que ante la famosa frase del Ayuntamiento de “vamos a derribar su obra” o “esto no tiene solución, va a tener que derribar”, en nuestra función como abogados también debemos ilustrar al ciudadano para que no se sienta “atropellado” por su Ayuntamiento, y sea consciente de todas las herramientas que el sistema pone a su disposición para defenderse. Pues bien, serían todas estas:
- Recurso Potestativo de Reposición contra:
- Requerimiento de Legalización.
- Orden de Demolición.
- Ejecución de Orden de Demolición.
- Recurso Contencioso-administrativo contra:
- Desestimación de Recurso Potestativo de Reposición contra Requerimiento de Legalización.
- Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición.
- Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.
- Solicitud de adopción de medidas cautelares de suspensión de Orden de Demolición ante:
- Desestimación de Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición.
- Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.
- Recurso de Apelación contra sentencia desestimatoria del recurso contencioso administrativo contra:
- Desestimación de Recurso Potestativo de Reposición contra Requerimiento de Legalización.
- Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Orden de Demolición.
- Desestimación Recurso Potestativo de Reposición contra Ejecución de Orden de Demolición.
En definitiva, sea cual sea la legalidad de la obra, las herramientas jurídicas existentes son muchas y cada una de ellas nos brinda la posibilidad de conseguir anular una orden de demolición.
ESQUEMA:
¿Tiene alguna duda?¿Cree que se encuentra o va a encontrarse en alguna situación de las anteriormente descritas? ¿ha ejecutado obras en su vivienda sin licencia? ¿desea saber qué posibilidades tiene? No lo dude, póngase en contacto con nosotros, y analizaremos su situación.
Si lo desea, también puede rellenar el siguiente formulario y un profesional analizará su situación para así recomendarle la mejor actuación: Formulario obras denunciadas.
Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área Urbanismo.
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Hola, compré una parcela que actualmente se encuentra en proceso de recalificación a suelo urbano, por lo cual, al no poder solicitar licencia de obra porque el ayuntamiento no las otorga, decidí montar dos contenedores vivienda y un vecino me denunció, recibiendo un acta de la policía diciendo que mi construcción era ilegal y que en el plazo de 10 días, tenía que ir al ayuntamiento a comunicar dicho acta. Mañana se cumplen los 10 días y quisiera saber que puedo hacer. Muchas gracias.
Buenas tardes,
En la publicación puede ver qué puede hacer, pero si requiere un servicio más detallado necesitaríamos conocer todos los datos, y esperar a que llegue la primera noticia del Ayuntamiento, si necesita que estudiemos su caso, puede ponerse en contacto con nosotros, tanto vía email a través nuestro formulario de Contacto como enviando un mail directamente a como de manera telefónica al 911013711. Un saludo
Hola vivo en un unifamiliar y un vecino que da por detrás, o sea que desde la ventana del cerramiento se ve su azotea me a denunciado, e puesto 4 ventanas entre dos columnas que ya tenía y un techo de panel de sándwich sobre unas vigas de cemento que ya tenía, sabéis los pasos a seguir y como puedo evitar que me lo hagan quitar y aparte pagar la multa, y sabéis sobre cuánto sería, soy De San Fernando/cadiz , gracias
Buenas tardes, sería recomendable que se pusiera en contacto con nosotros de manera privada para conocer mejor cómo le han denunciado (civil o administrativo), y conocer mejor su caso. Reciba un saludo.
Buenas.
El ayuntamiento de Murcia ha puesto una sanción debido a unas casetas de obra que hay en un terreno, por una valla de separación y por realizar la segregación de dicha parcela en dos.
Tenemos tanto permiso de obra con todo lo que nos solicitaron para el vallado así como para la segregación que también nos solicitaron mil papeles con proyecto, coordenadas, etc. etc. Todo bien presentado ante el ayuntamiento y teniendo la documentación sellados con ella en el registro de entrada.
Mi pregunta es, a la hora de contestar y hacer las alegaciones pertinentes, unas casetas son de uno de los dueños y otras son del otro después de realizar la segregación; por lo que, mi duda está si al contestar, tenemos que hacer referencia a las casetas de obra o no?. Sabemos que tenemos que adjuntar toda la documentación de la licencia de vallado como de la segregación, pero de las casetas? tenemos que hacer mención de ellas? según nos han comentado en el ayuntamiento, nos han dicho que hagamos la alegación presentando las dos licencias y que después nos vendrá una sanción a cada propietario por cada una de sus casetas.
Gracias por su ayuda.
Buenas tardes, consultas de índole tan particular, es mejor hacerlas por privado. Un saludo.
Hola, buenos dias. Hace aprox 9 meses un vecino me denunció por hacer cerramiento sin licencia en mi patio que es de uso privativo. En la comunidad existen obras realizadas similares a la mia y nadie ha denunciado, ni vecinos ni comunidad ni nadie NUNCA ha pedido permiso a la comunidad ni al AYTO. En la denuncia el Ayto se basa en que he excedido el límite de edificabilidad del edificio, que solo restaban 1,4m y he construido 15metros. Conseguí los planos del edificio y un arquitecto revisó todo el edificio resultando de ello que hay un sobrante de 125m cuadrados. Mi pregunta es la siguiente, ¿si sobran metros, la denuncia no tiene en que basarse, no? ¿Al haber sobrante de metros, puedo legalizar mi reforma? ¿Vulnera el vecino la doctrina de actos própios? Muchas gracias.
Buenas,
Habría que ver si existe de verdad remanente de edificabilidad, y si existe, solicitar licencia para legalizar. Hasta que no esté legalizada, la obra puede ser perseguida. Por último comentarle que ante la ilegalidad no se puede alegar principio de igualdad. Un saludo.
Tengo un ático en Madrid capital, he cerrado la terraza con un cerramiento móvil/desmontable. Frente con cortina de cristal y techo deslizable, es decir parecido a una pérgola pero en vez de con toldo con cristal/pvc. Han venido los inspectores del ayuntamiento a mi casa, a raíz de una denuncia. Aún no me han contestado con lo que debo hacer, pero de palabra indican que no se puede hacer el tipo de cerramiento que he realizado, pues a pesar de ser móvil y desmontable, en vez de cristales debería haber puesto un material flexible, tipo lona, etc.
El caso es que quería saber a cuanto podría ascender la posible multa que me pusieran, si intentase “pelear” para intentar disfrutar de la terraza a pesar de todo
Buenas tardes, las multas en Madrid depende sobretodo del presupuesto de la obra ejecutada. Lo peor no es la multa que suele ser entre el 15 y 25 por ciento del valor de la obra, sino que le van a ordenar su demolición.
Hola de nuevo.
Según informe de arquitecto que ha revisado los planos del edificio entero, hay 126m2 de sobra en el edificio.
Vamos a pedir licencia para legalizar la obra en base a ese informe.
Muchas gracias. Un saludo
Muchas gracias a usted por su feedback. Un saludo.
Tengo una obra con fecha de inicio 1975 en el que está como almacén en el catastro e restaurado unas paredes por dentro y puesto un suelo de hormigón E tirado cuadras en las que tenía animales así acortado en 34m2 si me denuncia alguien
O procede alguien a meter sus narices a que problema me puedo enfrentar
Buenas tardes,
Si no es legalizable: multa y demolición. Un saludo.
Buenas , una consulta rapida, compre un apartamento hace un año con ya las obras hechas , entre disputas con mi vecino entre varias cosas ,me pongo en contacto con la presidenta y le explico la situacion , durante eso , ven que mi cocina , obra que ya se hizo y lo compre asi , el desague da al desague general de la terraza y segun ella es ilegal .
Mi pregunta , lo es ?, si me compre el piso con eso hecho ya , es decir que al anterior dueño no le dijeron nada, me podrian penalizar ami de alguna manera ?.
Espero una respuesta gracias.
Buenas tardes, sí. Usted compra y es responsable de la cosa, es decir, de la vivienda. Cuestión distinta será si eso se considera vicio oculto o algo similar, y entonces usted podría reclamarle al vendedor. Pero en principio usted ya responde ante la Comunidad de lo que cause su vivienda. Un saludo.
Buenas noches.
He adquirido una pequeña empresa con sede en Madrid y mis servicios técnicos han detectado que existen unas obras en la terraza que no están cubiertas por la licencia de obra del edificio. Al día siguiente, acudí al Ayuntamiento de Madrid personalmente y un funcionario me informó que se está preparando un expediente de demolición de las obras, y que además han publicado el pasado 1 de octubre una multa de 200.000€ a la empresa que adquirí que es firme por falta de recurso, y que me van a cobrar en apremio por ser el nuevo dueño de la empresa.
¿Qué puedo hacer?
Buenos días, debería intentar repetir contra los vendedores.
Buenos días.
¿Es posible recibir de la Administración (el Ayuntamiento) una orden de demolición sin haber recibido antes previamente una notificación para legalizar la vivienda construida sin licencia?
Gracias
Buenos días y Feliz Navidad.
En absoluto, siempre se debe preceder de, al menos, una audiencia previa a la orden de demolición, y en algunos casos, es obligatorio que se otorgue un plazo de legalización. Un saludo
Buenas tardes; en el 2006 me hicieron una piscina sin licencia…la legalice en junio de este año…si inician algún expediente podrían valer las ortofotos comprueba de prescripcion ?
Buenos días y Feliz Navidad.
Si la piscina está legalizada, no pueden iniciarle ningún expediente.
Buenas tardes:
En el caso de que, una empresa lleve a cabo unas obras que sean contrarias a la licencia de uso del inmueble, y posteriormente venda ese inmueble a otra empresa. ¿quién tendría la responsabilidad para llevar a cabo el requerimiento de legalización?
Buenos días, administrativamente, responde el actual dueño de la vivienda. Cuestión distinta será el poder pedir responsabilidades por la vía civil, si se acredita. Saludos.
Hola.
Tengo una parcela en Suelo Urbano no Consolidado (Ref. Catastral 2267311TL8326N), en la que se construyo una vivienda hace 28 años. En el año 2012 se construyo,sin licencia, un garaje adosado al lateral derecho de la vivienda (en el lateral izquierdo ya tenia uno de origen), para meter trastos y herramientas del jardin, etc.
Ahora he recibido una notificacion del Ayuntamiento en la que resuelven abrir tramite de informacion previa al inicio del procedimiento sancionador
mis preguntas son:
1.-En que tipo de infraccion habriamos incurrido,¿ grave o leve?; ya que dicha construccion no implica ningun tipo de riesgo, ni causa ningun tipo de impacto medio-ambiental ni nada por el estilo
2.- Que se puede alegar?
Buenas tardes, consultas de índole privada y particular, póngase en contacto con nosotros vía privada a través de nuestro email info@velezdorado.com o, directamente, a nuestro teléfono 911013711.
Hola buenas. He hecho un cuartillo de 2x2m en la azotea comunitaria en la que yo tengo el uso privativo de esta. Los vecinos han convocado una reunión y quieren que lo quite o denunciarán. Tengo alguna posibilidad de dejarlo sin muchas consecuencias? Es en un pueblo de Huelva. Gracias y un saludo
Buenas tardes, consultas de índole privada y particular, póngase en contacto con nosotros vía privada a través de nuestro email info@velezdorado.com o, directamente, a nuestro teléfono 911013711.
Un vecino fue denunciado ante urbanismo por solicitar licencia de obra menor para dividir su vivienda en dos. Urbanismo le obligó a solicitar la licencia de obra mayor, que fue autorizada. Finalmente, las obras ejecutadas no se corresponden con la licencia de obra mayor autorizada. Qué consecuencias pueden suponer los incumplimientos? Muchas gracias.
Buenas tardes, la consecuencia debería ser que le aperturasen un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística y le obligasen a aducuar las obras a la licencia otorgada.
Un saludo.
Hola buenas tardes queria preguntar si puedo colocar en un balcon de mi edificio una antena parabolica pero que no sobresalga del balcon sino que este dentro del balcon ya que donde vivo no hay antena satelite comunitaria sino TDT.Gracias
Buenos días, habría que estudiar la documentación concreta que se aplica a la zona donde se halla su vivienda. Un saludo.
Buenas queria preguntar aver si me podeis ayudar o asesorar tengo un jardin con arboles uno es frutal un granadero esta como jardin en el ayuntamiento por urbanismo en tenerife yo el jardin se que no puedo tocar nada sino dejarlo como jardin osea que no se puede poner hormigon bloques, al fondo del jardin hay 2 cuartos hechos ya mas de 50 años se que ya prescribio que uno es para guardar cosas y el otro esta la lavadora con su piedra de lavar ahora mi consulta es la siquierte para llegar a esos cuartos hay un camino de tierra a poca distancia, podria hacer un camino de cemento y arena para caminar y no enfangarme los zapatos no voy a poner ceramica solo que sea transitable ya que siempre crece la hierba y matojos y tengo que estar quitandolos y es muy engorroso.Gracias
Buenos días, consultas tan concretas mejor por privado. No obstante, habría que estudiar la normativa concreta que se aplica a la zona donde se halla su vivienda. Un saludo.
Buenas tardes,
A un vecino nuestro le han llegado una carta del ayuntamiento en el que exige la demolición por un cerramiento ilegal que hizo en su vivienda. Mi pregunta es la siguiente, si le han exigido la demolición, los inspectores de urbanismo tarde o temprano revisaran también a todo el edificio de la comunidad, y puedan descubrir más obras ilegales sabiendo que hay mas cerramientos ilegales??? O sólo actúan al vecino infractor por una denuncia interpuesta?
Buenas, por la práctica le podemos decir que pueden ocurrir las dos cosas: a) que el inspector solo vaya contra la obra denunciada o b) que el inspector vea todo lo que hay, y denuncie todas las obras ilegales. Un saludo.
Excelente tutorial, desde luego nos da armas ante (muchas veces) las brutalidades de impuestos y permisos que solicitan en este país (literalmente: ni en Suiza).
Os Hago una consulta puntual (estoy desesperado con el tema):
Vivo en un municipio de Madrid (Cubas de la sagra) En un chalet con unos 100m2 de parecela de tierra. Quiero poner una caja de camión aislada (ya montada, sería apoyar en la tierra sin más) de unos 18m2. El uso sería para guardar muebles y herramientas. No llevaría ni agua, ni luz ni estaría cimentada (repito: solo apoyada en el suelo o sobre unos bloques)
He ido al ayuntamiento y sé lo siguiente: Sé que dispongo de 20m2 de “edificabilidad”. Lo que sucede es que entre licencias y demás (Según el arquitecto, que no parece ni tener idea, me hace falta hasta proyecto…) Pues la caja me cuesta 650€ y solo tasas y permisos me piden 574€. más otros 300…sin contar con el supuesto proyecto y demás.
Resumen: Estoy pensando en traerla y fuera. Sin pedir nada. (me hablaron de multas desde los 30.000€… También os digo que, literalmente, el 80% de los chalets de la zona han hecho lo que han querido, en metros estética y demás… (según el Arquitecto… hasta que los multen… pero así llevan 10 años, al menos)
Las preguntas concretas son:
1_Me multan sin más? Por ejemlo si denuncia un vecino o la ven?
2_me avisan y dan un plazo?
3_Tengo posibilidad de quitarla en X plazo y evitar sanción económica?
4_de existir ¿en cuánto se quedaría la sanción económica si la quito en el plazo que me den (aproximadamente)?
Sé que sería “legalizable”. Como mucho podrían pedirme que la mueva X metros. Porque cumple en metros cuadrados.
Cómo es un mueble, pues la vendería y fuera. Pero me han llenado de miedos y tengo muebles pudriéndose bajo el sol… y me piden impuestos que casi igualan el valor de los muebles….
Buenos días, para una cuestión particular, mejor póngase en contacto con nosotros, pero le adelanto que colocando la caseta corre todos los riesgos que usted mismo conocen, por muy nimia que parezca la actuación.
Buenas tardes, ante tantas cuestiones, lo mejor sería proceder mediante una reunión en la que previamente hayamos estudiado todo el asunto. Puede solicitar una cita en info@velezdorado.com, o llamando al teléfono 911013711.
Un saludo.
Mi vivienda está en una finca rustica agraria de especial protección, la vivienda está segregada de la finca con entrada independiente, . El dueño de la finca ha comenzado una serie de obras, pegada a mi vivienda, como carreteras de cemento, zonas para hacer asaderos,hiso un cuarto apero de hormigón de 5×4,pegado a mis ventanas traseras, apoyado en mi vivienda, ha metido tractor y barrido el terreno de arboleras, ect… Esta denunciado por Seprona y medio ambiente, pero él continua con más impetu… Habla mucho de su abogado y que el hace en sus tierras lo que le sale de los……..Pregunto,es temeraria esta actitud o es que ve que al final no podran hacerle nada????,.. Que debo hacer, pues me afecta de lleno y están saliendo grietas en la casa terrera…???
Buenas tardes, si no tiene licencia, se puede denunciar, y si además es suelo rústico, podría estar incurriendo en un delito urbanístico. Un saludo.
Buenas tardes.
He hecho una reforma en mi vivienda y he sacado la licencia correspondiente. Ayer un vecino llamó a la policia local, se presentaron y se entregó la licencia. El agente tomó nota de lo que se estaba haciendo y se fue. El problema que me encuentro, aparte del vecino, es que se ha hecho un poco más de lo que se había señalado en la licencia, que es cambiar un techo del pasillo, sin modificar nada, simplemente cambiar el material. El policia tomó nota de eso también. ¿Podría tener repercusión alguna como una denuncia o demolición? ¿Hay alguna forma de hacer una ampliación de obra para no tener problemas en el futuro?
Buenas, sí claro, pueden solicitar una modificación de la licencia, de todos modos si se han excedido solo en eso, no creo que haya demasiado problema.
Saludos.
He estado realizando obras de reacondicionamiento de una piscina y al estar al lado de una terraza, hemos prescindido 2m de trozo de esta terraza para dárselo a la piscina y hacerla un poco mas grande. Pensando que como era una reforma de piscina y ya teníamos una anteriormente (tiene mas de 40 años) no era necesario y no pedimos licencia de obras.
La semana pasada en plena obra, vino un inspector del ayuntamiento y estuvo tomando fotos y medidas de la obra. Nos dijo que pidiésemos cita en el ayuntamiento, una semana mas tarde y con la obra terminada, me presento en el respectivo ayuntamiento y me dicen que el terreno es no urbanizable y que van a ejecutar orden de demolición, que me notificarán por correo.
No estoy conforme y quiero saber que pasos puedo hacer para paralizar o finalizar con la orden de demolición.
Espero su respuesta gracias,
Póngase en contacto por privado. Habría que ver si tiene mas de 40 años, si no se podría considerar “legalizada”. Un saludo.
Buenas tardes.
Mi pregunta es la siguiente: tenemos una terraza cerrada con obra desde el año 2013
Un vecino denunció por una trifulca entre vecinos y amenazó con denunciar el siguiente cerramiento y nosotros, ingenuos no sabíamos nada ya que pedimos permiso a la administradora de entomces y no nos puso inconveniente puesto que me habían dejado encajada entre dos vecinos laterales
Cuando nuestra sorpresa es que finalizada la obra unos vecinos nos decían que venía la policía continuamente y que querían hacer fotos del interior de los patios traseros siendo nula su intención
Nunca nos ha llegado nada ni denuncias ni sanciones ni avisos
A todo esto nosotros fuimos en su momento y nos dijeron que había una denuncia de un vecino que se había quejado
Pero nosotros dijimos que no.
Que ocurre en este caso pasado estos años.
Pasado este tiempo si no demuestran nada en el procedimiento de demostrar esa obra hay algo?. Se archiva?.
Es en Mallorca
Como funciona en caso de no poder haber realizado esa investigación
Sigue ese archivo en el ayuntamiento o pasado meses o años archivan o anulan el proceso de denuncia
Cuestiones privadas, por privado. Si ustedes no han recibido orden de demolición, en principio ha prescrito la obra, pero deberíamos revisar el plazo de prescripción existente en Islas Baleares cuando se realizó la obra.
Un saludo.
Buenas tardes,
Mi nombre es Gema, quisiera plantear mi problema por si me podeis guiar un poco. Vivo en un atico en comunidad y por lo visto un vecino nos ha denunciado a los 7 pisos de mi comunidad los cuales tenemos un cerramiento hecho en la terraza. Aún no nos ha llegado la notificación por parte del Ayuntamiento,pero supongo que sera cuestión de dias. Dichos cerramientos se aprobaron en su día en junta de la comunidad con nadie en contra de ellos, pero yo no tengo licencia de aprobación por el Ayuntamiento. Mi cuestión es, una vez que llegue la notificación del Ayuntamiento, habria alguna posibilidad de que quede solo en una sanción económica pero sin tener que derribar el cerramiento? ,Por lo visto me han comentado que te ordenan derribar, somos 7 terrazas en la comunidad que habria que derribar entonces y ademas yo tendria que hacer una gran.obra ya que lo tengo bastante acondicionado y con muebles dentro. Si me podeis ayudar os lo agradecería enormemente.Mi última opción es el derribo.Muchas gracias
Buenas tardes,
Deberíamos tener más datos: fechas de obras, comunidad autónoma etc. Debería ponerse en contacto con nosotros de manera privada.
Un saludo.
eso les pasa por no pedir permiso para hacer una obra en un espacio común. Hay que pagar las consecuencias
Qué bueno, aninar a la gente a cometer ilegalidades. ¿Para qué están los estatutos, normas comunitarias si luego hacemos lo que nos da la gana? Claro que si, torpedear la ley y fastidiar al vecino y a la gente de bien.
Agradecemos su apreciación. Le recordamos que esto es un despacho de Abogados, y nos dedicamos a nuestros clientes, no somos el departamento de disciplina urbanística de ninguna administración. Un saludo.
Buenas a ver si ustedes puede ayudarme
Soy de Cádiz compre una parcela rústica en Chiclana y puse una casita de madera con han echo muchos otros vecinos aquí, pero esta semana me llego una carta de urbanismo que me abrían un expediente urbanístico y necesito ayuda y que me oriente
Buenas,
Gracias por contactar con nosotros. Ya hemos registrado su consulta a través de los formularios, y nos pondremos en contacto con usted.
Un saludo.
Hice obra en mi casa hace 1 año, y no pedí permiso al Ayuntamiento. Y ahora un vecino me dice que me va a demandar, por no tener el permiso y por mover de sitio los radiadores. Ya que se estan quejando algunos vecinos que no les funciona la calefacción y a otros sí. ¿Qué tengo que hacer cuando me demande?
Buenas tardes,
Defenderse y estudiar la posibilidad de ello.
Buenas, en mi caso, solicité permiso de obra menor para instalar un aparato de aire acondicionado y me responden cinco meses después con una notificación del Ayuntamiento indicando que debo quitar el aparato porque incumple la normativa municipal de que el patio no tiene los metros cuadrados correspondientes. Me dan 10 días para quitarlo, indican que avisan a la policía y no sé qué debo hacer. El equipamiento me lo instaló una empresa profesional de aire acondicionado y no me dijeron que no se pudiera instalar.
Muchas gracias.
Buenas,
Gracias por contactar con nosotros. Cuestiones particulares por privado, por favor.
Soy inquilino hace casi un año de un ático en Madrid. Un vecino de la comunidad hizo la denuncia por un cerramiento acristalado que abarca 1/5 de la terraza. Hace unos días alguien pegó en la puerta del ascensor una orden de demolición del Ayuntamiento con fecha de resolución de 05/07. El cerramiento se finalizó en al año 2017, meses antes que yo alquilara. Entiendo que el asunto recae sobre la casera, pero me gustaría saber que posibilidades existen de que la demolición se concrete. A ella no le ha llegado ninguna notificación del ayuntamiento.
Gracias de antemano,
Un saludo
Buenas tardes,
Por favor, cuestiones a nivel particular por teléfono o email.
Saludos.
Buenas tardes,
Estoy planteando la compra de un terreno no urbanizable por la Sierra Norte de Madrid de una hectárea, con la intención de cultivar verduras y hortalizas. Quisiera construir una vivienda de 200m2 dentro de dicho terreno.
Quería pediros una valoración inicial de si esto sería posible. Mi alternativa sería comprar una casa en la misma región, pero preferiría optar por la vía original si es posible. Quiero tener una primera información para ver si continuar con la búsqueda de terreno, en cuyo caso estaría encantado de contratar sus servicios para entrar más en profundidad en el tema antes de comprar.
Muchas gracias adelantadas,
Rodrigo
Ya hablado telefónicamente.
Buenas tardes estimados Sres.,
En mi caso me encuentro del lado opuesto, para nuestra desgracia.
Nuestro vecino, de la finca colindante, ha iniciado obras ilegales sin respetar ni distancias ni absolutamente ninguna normativa.
Nos hemos quejado al ayuntamiento y éste ha dictado resolución por la que ordena retrotraer las obras al vecino incumplidor.
Sin embargo, éste no sólo ha concluido sus obras muy tranquilamente sino que encima ha consumado su objetivo: sacarles rentabilidad; pues tiene inquilinos de alquiler. Por tanto, en sus propias palabras “ahora nadie me va a poder demoler esto, pues hay gente viviendo aquí como vivienda principal”… en fin.
Y el ayuntamiento parece no hacer nada, debo recurrir la resolución? debo solicitar que se le incoe un expediente de algún tipo? puedo hacer algo aunque sea? qué podemos hacer? estamos todos los vecinos hartos de este personaje, que parece saber bien cómo manejar la ley.
Buenos días,
Por favor, consultas a nivel particular por teléfono o email.
Saludos.
Buenos días, he unas reformas en una casa de campo, Pedí permiso para obra menor
y el ayuntamiento me denegado dicha reforma, y la obra ya está hecha.
Cual seria ahora el siguiente tramite?
MUCHAS GRACIAS.
SALUDOS
Buenos días,
Si le hacen una inspección,le aperturarán un procedimiento restauración de la legalidad urbanística.
Estimados,
Estoy interesada en adquirir una propiedad ubicada en un a urbanización privada dentro de la MORALEJA, Alcobendas Madrid. Dicha Casa data del anio 1982 esta actualmente bajo una importante reforma interna, que nos a encantado, el actual propietario lo hizo para ir a vivir en ella, pero si le dan lo que pide que la vende. la inmobiliaria que nos a llevado a verla no me a dicho nada de permiso de obra en ayuntamiento hasta que le hemos preguntado, Su respuesta fue: “En la urbanización hay 40 casas de las cuales esta misma compania a reformado 15, raro seria que un vecino denunciara esto porque seria cuchillo para ellos mismos, Y a la urbanización no entra nadie sin una orden, como no están a pie de calle, ademas si compras una vez la reforma este lista pides a un notario que debe asentado el estado al momento de la compra y pasados 4 anios prescribe”, ciertamente el monto de la operación es lo suficientemente importante como para correr riesgo, tengo entendido que hay una casa vendida recientemente allí donde han sido denunciados los actuales propietarios por un vecino, desconozco el motivo de la denuncia, ni porque se dio. En este momento asumo que el actual propietario no esta denunciado porque la obra sigue en pie. Quisiera tener vuestra asesoría y la mayor tranquilidad ante esta situación. Gracias P.D Lo peor es que la casa nos encanta
Contestado por privado.
Gracias.
Buenos días,
Hice una pequeña obra que consistió en unir tendedero y cocina, tirando todos los tabiques. La anterior propietaria había ya quitado las lamas y había puesto ventanas.
Para mi obra pedí licencia por actuación comunicada, como no me contestaron hice la obra sin mas.
Ahora, dos meses mas tarde, me llega una nota donde me dicen que me deniegan la licencia de obra porque la incorporación del tendedero aumenta la edificabilidad de mi vivienda… y que que ademas debería haberla hecho por procedimiento simplificado en lugar de actuación comunicada… y no se qué hacer…
Gracias,
Buenas tardes Sebastián,
Gracias por contactar con Vélez Dorado. Comentarle que ya hemos respondido de forma privada su comentario.
Un saludo.
En 2015 puse en una terraza de mi piso en Madrid unas cortinas acristaladas Lumón de carácter retráctil y desmontable, sin carpintería de sujeción en una terraza techada de mi casa. El hecho es que las cortinas cuando las despliegas no impermeabilizan la terraza, pues el agua puede introducirse entre vidrio y vidrio. El sistema no altera la configuración ni la estética del edificio, pues en su frontal el cristal es transparente y no se utilizó la perfilería ni palillería de aluminio visible, sino guías en su parte superior e inferior.elementos auxiliares de la edificación de carácter desmontable y de escasa entidad técnica. No solicité licencia municipal por creer que no era necesario al no ser un cerramiento propiamente dicho. Si lo comuniqué a la comunidad que ampara este tipo de dispositivo a través de acuerdo de la mismaLa terraza sigue siendo terraza.
He recibido un requerimiento del Ayto de Madrid para que solicite la licencia que ampare las obras consistente en cerramiento acristalado de terrazas. Mi consulta es si debo solicitar la licencia o poner el recurso correspondiente al considerar que no es necesaria la citada licencia por las características del dispositivo. Gracias
Buenas tardes,
Por favor, las consultas sobre asuntos particulares, háganosla a través de nuestros formularios, a través del correo, o si lo prefiere a través de nuestro teléfono de contacto. No obstante, le comentamos que el hecho de que una comunidad de vecinos autorice cualquier obra, no presupone su legalidad urbanística, y todos los cerramientos en Madrid (del tipo que sea), están siendo perseguidos por el Ayuntamiento. Le han aperturado un procedimiento de restauración de la legalidad, sino se legaliza la actuación, recaerá una orden de demolición. Recuerde que el Ayuntamiento tiene 10 meses para resolver sobre el procedimiento, pasado ese plazo sin resolver, el procedimiento habrá caducado, aunque su instalación no prescribirá hasta dentro de 4 años. Respecto al tema de solicitar licencia, como le comentamos, le respondemos por privado.
Un saludo
Buenos dias, acabo de recibir una notificacion de demolicion para una obra que se finalizo en septiembre del 2012, en Madrid. Entiendo que esta obra ya esta protegida puese lleva mas de 4 anos desde su finalizacion.
Cual es la mejor forma de probarlo? Formaba parte de una renovacion y por lo tanto no lleva factura especifica.
Muchas gracias y un saludo.
Buenas tardes,
Si ha recibido una Orden de Demolición, tiene un mes para recurrir en reposición, o dos meses para ir directamente al contencioso. Lo lógico es intentar ganar el asunto en vía administrativa.
En relación a su consulta le dejo reseñado nuestra publicación en la que se aclaran éstos extremos. Ya le adelanto que las facturas no sirven actualmente, por sí solas, para nada. Al menos ante la Gerencia de Urbanismo de Madrid.
Publicación: https://www.velezdorado.com/prueba-de-la-prescripcion-de-una-obra-sin-licencia/
Hice una obra sin licencia de cochera y muro, ahora el ayuntamiento no me la quiere legalizar porque dice que no es edifica ble y me la quiere tirar, que hago? Inverti mucho en esa obra
Buenos días,
Hemos procedido a contestarle por privado.
Un saludo.
Necesitaría asesoramiento en relación a un cerramiento que he realizado en el porche y por el que el Ayuntamiento me ha sancionado con 700 €. Entiendo que con eso se legaliza la obra pero el ayuntamiento además me pide que tire la obra. ¿Esto es realmente asi?
Buenos días Carlos,
En primer lugar entendemos que la obra que realizó fue sin licencia. De este modo en primer lugar le sancionarán por haber realizado obras sin licencia; con independencia de que si la obra no es legalizable (cosa que debe estudiar, y en caso de serlo deberá solicitar licencia) también el Ayuntamiento le puede abrir un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística que es el que acaba con una orden de demolición. Por tanto, el hecho de abonar una sanción no implica ni mucho menos que una obra se legalice, son dos cuestiones y dos procedimientos totalmente distintos. No obsntante, dependiendo de cómo se encuentren los expedientes, podemos echarle una mano. Nos ponemos en contacto con usted y analizamos su situación sin compromiso. Un saludo.
El Ayuntamiento de Madrid me ha denunciado por hacer un cerramiento en mi ático, pero esta obra es de hace casi 10 años, pero en el Ayuntamiento me dicen que no les sirven las facturas como prueba, ¿qué puedo hacer?
Buenos días Adriana,
Cada caso hay que analizarlo minuciosamente, pero así, a simple vista siempre decimos lo mismo: si la obra ha prescrito, antes o después se acaba demostrando que la obra ha prescrito. Es cierto que hasta hace unos años el Ayuntmiento de Madrid consideraba probada la prescripción de una obra con la aportación de facturas, pero ahora mismo con la sola aportación de facturas no podemos probar la fecha en la que se terminaron unas obras. Será necesario aportar más pruebas. Le dejamos un post donde hablamos de todas las pruebas que se pueden aportar para probar la probar la prescripción de una obra sin licencia: https://www.velezdorado.com/prueba-de-la-prescripcion-de-una-obra-sin-licencia/
No obstante, nos ponemos en contacto con usted por privado.
Un saludo.
Buenas, el Ayuntamiento de Madrid me notificó una Orden de Demolición en el año 2004. No la recurrí, pagué la multa y ya está. Tengo entendido que el plazo en Madrid de prescripción es de 4 años, es decir, ¿ya no pueden demoler mi obra?
Gracias.
Buenos días Paula,
Vamos a ver, el plazo de prescripción de la acción de restauración en Madrid es de 4 años desde que se finalizaron las obras; pero este plazo es el plazo que tiene la Administración para dictar una Orden de Demolición. No es el plazo que se aplica para su caso, ya que a usted ya le habían notificado la orden de demolición. El plazo que a usted le interesa que transcurra sin que inicien una ejecución de la orden de demolición es el de 15 años, que es el plazo que tiene el Ayuntamiento para ejecutar la orden de demolición (que cumpliría en 2019).
Cualquier cosa más, póngase en contacto con nosotros sin compromiso.
Un saludo.