Apreciaciones previas sobre la prueba de la prescripción de una obra sin licencia
- A la hora de probar la prescripción de una obra realizada sin licencia, lo primero que debemos decir es que, realmente, la obra ha prescrito. Es decir, que si las obras prescriben a los 6 años, y la obra lleva totalmente terminada, 5 años, no ha prescrito y no se puede probar la prescripción.
- Aunque parezca extraño para el ciudadano, a quien le corresponde probar la antigüedad de unas obras es al ciudadano, y no a la administración que persigue las obras. Es lo que jurídicamente se denomina inversión de la carga de la prueba, es decir, la Administración “acusa” basada en la existencia de unas obras sin licencia, y al ciudadano le corresponde probar cuál es la antigüedad de esas obras para poder determinar si ha prescrito o no.
- Queremos recalcar que la expresión “prescripción de las obras” no es exactamente correcta, puesto que lo que prescribe no es la obra, sino que prescribe es, o bien la infracción urbanística, o la acción de restauración de la legalidad urbanística, que son dos cosas bien distintas. En cualquier caso, hablando de prescripción de obras sin licencia, todos nos entendemos.
- Por último, decir que el plazo de prescripción tanto de la acción de restauración como de las infracciones y sanciones es distinto dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentren las obras. Pinchando aquí podéis encontrar el plazo de prescripción de la acción de restauración de las obras sin licencia, y pinchando aquí el plazo de prescripción de las infracciones y las sanciones urbanísticas.
Bien, pasamos a exponer cuáles son las pruebas que pueden ayudarnos a probar la prescripción de unas obras sin licencia:
Medios de prueba
- Denuncias de Policía, Guardia Civil, o cualquier otro organismo público:
Lógicamente, si existen unas denuncias con fecha 2008 y, por lo que fuere, no se instruye ningún procedimiento hasta pasado X años, el mero hecho de que se denuncie la existencia de unas posibles obras sin licencia, ya nos está dando una pista sobre la existencia de unas obras realizadas en una determinada fecha.
- Informes municipales:
Muchas veces, los Ayuntamientos, en sus campañas de inspección realizan informes sobre la existencia de obras sin licencia, estos informes llegan a mano de los técnicos de la administración que están obligados a instruir un procedimiento para tomar medidas al respecto. Pues bien, la fecha de esos informes también nos alertan sobre la existencia de unas obras que existen en una determinada fecha.
- Actas notariales
Es lo más aconsejable de hacer cuando se realiza una obra sin licencia: contratar los servicios de un notario para que levante acta de la existencia de unas obras en una determinada fecha. Si puede acompañarse de un reportaje fotográfico, mucho mejor. De esta manera claramente se determina la fecha en la que se realizó una obra.
- Declaración testifical y/o Acta de Manifestaciones.
La declaración testifical se realizará ante un funcionario público o ante un Notario.
En estas declaraciones, los testigos asegurarán tener conocimiento de la existencia de unas obras realizadas y terminadas en una determinada fecha.
Lo más sencillo y cómodo es hacerlo ante un Notario, ya que el Notario se remitirá simplemente a leer el Acta de Manifestaciones – que previamente habrá elaborado el abogado urbanista – ante los comparecientes y éstos firmarán el Acta. Hacerlo ante un funcionario público suele convertirse más en un interrogatorio y puede que éste se dedique a importunar y hacer preguntas innecesarias que provoquen nerviosismo en el interrogado.
Muy importante que los “testigos” reúnan estas dos condiciones: 1. Que en ningún caso están expedientados por el Ayuntamiento en cuestión por cuestiones relacionadas con alguna obra ilegal y 2. que tengan una proximidad de vecindad con el lugar donde se encuentren las obras.
- Presupuestos, facturas, albaranes, recibís o cualquier otra documentación comprensiva de la obra.
Por sí mismos no implican prueba alguna pero, valorados conjuntamente con otras pruebas, pueden acabar clarificando la fecha en la que terminaron unas obras.
- Ortofotos e imágenes aéreas:
Se trata de fotografías aéreas que pueden mostrar la existencia de unas obras. Normalmente estas fotografías se encuentran fechadas, en algunos casos incluso indicando el día, el mes y el año de la toma de la foto.
Existen numerosas empresas privadas de vuelo que pueden aportar dichas fotografías, no obstante, también existen otros visualizadores donde poder comprobar la existencia de estas fotografías, incluso algunos organismos públicos disponen de sus propios programas donde poder descargar estas ortofotos y, por supuesto, debidamente certificadas. Algunas de estas herramientas son:
También existen herramientas que nos pueden servir para obtener estas imágenes, entre otras, están los visualizadores urbanísticos que disponen las comunidades autónomas, pinchando aquí tendréis una lista de todos los visualizadores urbanísticos disponibles en España.
- Certificados final de obra.
Estos son realizados por los directores facultativos de las obras.
- Cualquier otro medio de prueba válido en derecho.
La legislación es clara y, cualquier medio de prueba que sea legítimo podrá ser utilizado. A modo de ejemplo ponemos dos casos curiosos: En el primer caso logramos probar la prescripción de las obras a través de la declaración judicial de los anteriores propietarios de una vivienda donde existía un cerramiento de un ático, éste cerramiento llevana hecho al menos 20 años, y tuvieron que ser los anteriores propietarios quienes afirmaron que, efectivamente, ese cerramiento llevaba realizado desde hacía casi 20 años. El segundo caso, y más curioso, se consiguió acreditar la prescripción de las obras tras la realización de un informe pericial de un Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos en el que, tras realizar una prueba con una serie de reactivos, se logró determinar la antigüedad del hormigón.
Conclusión
A veces la prueba de la prescripción de una obra sin licencia se vuelve tediosa, ya que la Administración intentará siempre salvaguardar sus intereses (en pro del famoso principio del mantenimiento del acto administrativo), pero antes o después, y si se logra realizar una buena práctica probatoria, podemos conseguir probar la prescripción de una obra.
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Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.
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En el año 2007, construí con proyecto visado por Colegio y Ayuntamiento, en planta baja un local o garaje y, planta primera en bruto (si bien constituyó prácticamente una vivienda – luz, agua fría/caliente, electricidad, tv/tfno., calentador, antena, pintura… -que solo tenía un cuarto de baño, lo demás diáfano).
Posteriormente hace unos tres años dividí un ala de la planta para dos habitaciones. Es decir, una pequeña obra de pladur y dos puertas para el acceso a dichas habitaciones.
Hace un par de años vino a vivir mi hijo a dicha primera planta.
Actualmente tienen el agua y la luz desde mi casa que es contigua y compartimos el patio, ya que damos a distintas calles.
Ahora cuando he solicitado la cédula de habitabilidad, me imponene un sanción leve por 3.000€, por obra clandestina sin licencia y me requieren para la legalización de la obra.
Dicha legalización comportaría proyecto de arquitecto y no solo eso sino rectificar tabiquería y demás requisitos bajo la legislación urbanística actual. Lo cual sería una auténtica locura.
Por un lado, he recurrido en base a que considero que mi proyecto legalizado en 2006 cumplía todas normativas vigentes en su día, puesto que la idea de construcción fue sobre la base de futura vivienda, y por otro, considero prescritas tanto la obra como la sanción.
Le rogaría su opinión. SALUDOS y MUY AMABLES.
Buenas tardes,
Para consultas particulares, por favor, de manera privada.
Un saludo.