Apreciaciones previas sobre la prueba de la prescripción de una obra sin licencia
- A la hora de probar la prescripción de una obra realizada sin licencia, lo primero que debemos decir es que, realmente, la obra ha prescrito. Es decir, que si las obras prescriben a los 6 años, y la obra lleva totalmente terminada, 5 años, no ha prescrito y no se puede probar la prescripción.
- Aunque parezca extraño para el ciudadano, a quien le corresponde probar la antigüedad de unas obras es al ciudadano, y no a la administración que persigue las obras. Es lo que jurídicamente se denomina inversión de la carga de la prueba, es decir, la Administración “acusa” basada en la existencia de unas obras sin licencia, y al ciudadano le corresponde probar cuál es la antigüedad de esas obras para poder determinar si ha prescrito o no.
- Queremos recalcar que la expresión “prescripción de las obras” no es exactamente correcta, puesto que lo que prescribe no es la obra, sino que prescribe es, o bien la infracción urbanística, o la acción de restauración de la legalidad urbanística, que son dos cosas bien distintas. En cualquier caso, hablando de prescripción de obras sin licencia, todos nos entendemos.
- Por último, decir que el plazo de prescripción tanto de la acción de restauración como de las infracciones y sanciones es distinto dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentren las obras. Pinchando aquí podéis encontrar el plazo de prescripción de la acción de restauración de las obras sin licencia, y pinchando aquí el plazo de prescripción de las infracciones y las sanciones urbanísticas.
Bien, pasamos a exponer cuáles son las pruebas que pueden ayudarnos a probar la prescripción de unas obras sin licencia:
Medios de prueba
- Denuncias de Policía, Guardia Civil, o cualquier otro organismo público:
Lógicamente, si existen unas denuncias con fecha 2008 y, por lo que fuere, no se instruye ningún procedimiento hasta pasado X años, el mero hecho de que se denuncie la existencia de unas posibles obras sin licencia, ya nos está dando una pista sobre la existencia de unas obras realizadas en una determinada fecha.
- Informes municipales:
Muchas veces, los Ayuntamientos, en sus campañas de inspección realizan informes sobre la existencia de obras sin licencia, estos informes llegan a mano de los técnicos de la administración que están obligados a instruir un procedimiento para tomar medidas al respecto. Pues bien, la fecha de esos informes también nos alertan sobre la existencia de unas obras que existen en una determinada fecha.
- Actas notariales
Es lo más aconsejable de hacer cuando se realiza una obra sin licencia: contratar los servicios de un notario para que levante acta de la existencia de unas obras en una determinada fecha. Si puede acompañarse de un reportaje fotográfico, mucho mejor. De esta manera claramente se determina la fecha en la que se realizó una obra.
- Declaración testifical y/o Acta de Manifestaciones.
La declaración testifical se realizará ante un funcionario público o ante un Notario.
En estas declaraciones, los testigos asegurarán tener conocimiento de la existencia de unas obras realizadas y terminadas en una determinada fecha.
Lo más sencillo y cómodo es hacerlo ante un Notario, ya que el Notario se remitirá simplemente a leer el Acta de Manifestaciones – que previamente habrá elaborado el abogado urbanista – ante los comparecientes y éstos firmarán el Acta. Hacerlo ante un funcionario público suele convertirse más en un interrogatorio y puede que éste se dedique a importunar y hacer preguntas innecesarias que provoquen nerviosismo en el interrogado.
Muy importante que los “testigos” reúnan estas dos condiciones: 1. Que en ningún caso están expedientados por el Ayuntamiento en cuestión por cuestiones relacionadas con alguna obra ilegal y 2. que tengan una proximidad de vecindad con el lugar donde se encuentren las obras.
- Presupuestos, facturas, albaranes, recibís o cualquier otra documentación comprensiva de la obra.
Por sí mismos no implican prueba alguna pero, valorados conjuntamente con otras pruebas, pueden acabar clarificando la fecha en la que terminaron unas obras.
- Ortofotos e imágenes aéreas:
Se trata de fotografías aéreas que pueden mostrar la existencia de unas obras. Normalmente estas fotografías se encuentran fechadas, en algunos casos incluso indicando el día, el mes y el año de la toma de la foto.
Existen numerosas empresas privadas de vuelo que pueden aportar dichas fotografías, no obstante, también existen otros visualizadores donde poder comprobar la existencia de estas fotografías, incluso algunos organismos públicos disponen de sus propios programas donde poder descargar estas ortofotos y, por supuesto, debidamente certificadas. Algunas de estas herramientas son:
También existen herramientas que nos pueden servir para obtener estas imágenes, entre otras, están los visualizadores urbanísticos que disponen las comunidades autónomas, pinchando aquí tendréis una lista de todos los visualizadores urbanísticos disponibles en España.
- Certificados final de obra.
Estos son realizados por los directores facultativos de las obras.
- Cualquier otro medio de prueba válido en derecho.
La legislación es clara y, cualquier medio de prueba que sea legítimo podrá ser utilizado. A modo de ejemplo ponemos dos casos curiosos: En el primer caso logramos probar la prescripción de las obras a través de la declaración judicial de los anteriores propietarios de una vivienda donde existía un cerramiento de un ático, éste cerramiento llevana hecho al menos 20 años, y tuvieron que ser los anteriores propietarios quienes afirmaron que, efectivamente, ese cerramiento llevaba realizado desde hacía casi 20 años. El segundo caso, y más curioso, se consiguió acreditar la prescripción de las obras tras la realización de un informe pericial de un Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos en el que, tras realizar una prueba con una serie de reactivos, se logró determinar la antigüedad del hormigón.
Conclusión
A veces la prueba de la prescripción de una obra sin licencia se vuelve tediosa, ya que la Administración intentará siempre salvaguardar sus intereses (en pro del famoso principio del mantenimiento del acto administrativo), pero antes o después, y si se logra realizar una buena práctica probatoria, podemos conseguir probar la prescripción de una obra.
¿Tiene alguna duda?
Puede ponerse en contacto con nosotros:
- info@velezdorado.com
- 911013711
Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.
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Buenas tardes. Compré hace un par de años un chalet adyacente a una riera (zona inundable no urbanizable). En esa riera, junto a la valla de mi casa pero fuera ya de la propiedad, el propietario anterior había construido una caseta hace una década para guardar herramientas. Dispongo de ortofotos (2011) en que se aprecia que ya estaba allí en 2011. El ayuntamiento me indica ahora que debo yo derruir la caseta, a denuncia del vecino. Hice alegaciones aportando las ortofotos, e incluso una que solicité y pagué del Instituto Cartográfico. Sin embargo han resuelto sin atender esas alegaciones. Si yo no he construido la caseta, no está en mi propiedad, y nunca la he utilizado, ¿realmente me tengo que ocupar yo de derruirla? Muchas gracias de antemano.
Si no está ni siquiera en su propiedad, por su puesto que no
Buenas tardes, sí, sería imprescriptible la acción de restauración de la legalidad urbanística para esa clase de suelos. Respecto a medios de prueba sí, podría ser una prueba más.
Pretendo pujar por una parcela urbana que sale a subasta el dia 22/09/2022 por la seguridad social.la propiedad se haya incrita en el registro de la propiedad nº3 de Sevilla a nombre de una sociedad s.l.
Sobre el solar de esta finca se encuentra un edificio de construccion ilegal, segun sntencia nº190 del juzgado de lo contencioso adminitrativo nº12 de Sevilla.
mis preguntas sonlsa siguiente :
1ª el edificio puede tener mas de 5 o 6 años habra prescrito la ilegalidad de la construccion del edificio.
2ª si consigo quedarme con la subasta podre terminar la edificacion o por el contrario tendre que demolerlo.
3ª podre demoler parte del edificio y terminar de contruir la parte que deje sin demoler
4ªnecesitare solicitar algun tipo de documentacion o hacer algun tipo de gestion ya que no quiero que al final me vaya a costar mas el collar que el perro.
5ªseria conveniente llevarle a un notario la memoria de la subasta donde aparecen todosde la misma y aportarle las fotos que le he realizado a la parcela donde se puede ver la contruccion para que el notario me aconseje si es interesante pujar por esta subasta.
Quedo a la espera de sus respuestas a mis preguntas lo antes posible.saludos y gracias por adelantado.
Buenas tarde, no podemos responder a tantas preguntas por este medio, ni en asuntos personales. Por este medio respondemos preguntas escuetas y cuestiones puramente jurídicas. Si lo desea, puede solicitar una cita telefónica al 911013711 o enviado un email a info@velezdorado.com. Gracias
Buenas tardes, gracias por el asesoramiento que nos brindais.
Resido en Pontevedra, en donde compré una vivienda unifamiliar. En escritura y registro solo constaba dicha edificacion, aunque disponia tambien de otras edificaciones en la finca. Tres meses más tarde recibo comunicación de catastro por el proceso de regularización ( 2017). Desde entonces sube el recibo del ibi y las edificaciones no registradas ya constan como almacenes y porche en catastro.
Debería registrarlas para poder hacer mejoras en ellas?. Esto es, cambiar el tejado de uralita por tejado de teja?¿ Se entiende que al estar regularizadas por catastro , ya son “legales” para el Ayuntamiento?. En caso de tener que registrarlas ¿ que requisitos me pediría el registro?
Por otra parte, cerré con uralita una zona para aparcar mi vehìculo, sin permiso de obra del Ayuntamiento. Para poder “legalizar “ esto, lo correcto sería encargar un acta notarial y esperar unos años para que prescriba la ilegalidad de las obras?.
Mi temor es que al pedir ahora permiso para poner teja en los almacenes regularizados por el catastro, salte la liebre del garaje sin permiso….
Muchas gracias
Que figure en Catastro no quiere decir que sean legales a efectos urbanísticos.Legalizar es obtener licencia.
Buenos dias, he comprado una casa en Manilva, Málaga. He pedido una licencia de obra para ampliar la casa, como todos los vecinos. El arquitecto del ayto. me ha dicho que no hay problema pero presentando los nuevos planos, una señora en urbanismo me ha dicho que tengo que demoler el ¨adosado ´ que forma parte de la casa. El ´adosado ´es un trastero de obra que mide 0.74m2 que no esta incluido en la escritura. Hay un pasillo entre la casa y el trastero. Tengo fotos de 2.008 en que figura el trastero. Ella dice que sin demoller el trastero no me da la licencia de obra .¿Hay una forma de arreglar todo eso sin demoler el trastero?
Esto es algo común pero que no estamos de acuerdo. Si esa obra está prescrita, no debería influir en nada. El problema es que algunos Aytos se niegan, y la única forma de pelearlo es llevar a desestimación de la licencia a un proceso contencioso administrativo. Saludos.
nosotros empezamos hace unos dias una obra que al parecer necesitaba permiso, segun los vecinos lo que si pedimos al ayuntamiento y enganchamos en la porteria , es una declaracion responsable de obrass .
los paletas me comentan que los vecinos quieren entrar con el arquitecto de la comunidad para ver loi que se esta haciendo porque dicen que estamos realizando obras que necesitan su consentimiento y un permiso mayor.
debemos dejar entrar en casa a quien nos pida ver las obras?
debo pedir algun permiso especial? y si es asi, puedo pedirlo ahora? el papel que se colgo en la porteria era de duracion de un mes..aun quedan unos dias para finalizar, pero si amenazan con denuncias debo dejar entrar a los policias o urbanismo o vecinos? o dejo que terminen las obras y ya esta?
mi nombre es cristina y esto sucede en barcelona
En su casa entra quien usted autorice o si lo autoriza un juez.
Buenas tardes. En Marzo de 2018 mi vecino me denució por haber realizado una cubierta y el alero de ésta sobresalir 20 cm. al carril. El Ayuntamiento me notificó en octubre 2019 el procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, dando un plazo de 20 dias para alegaciones. Dichas alegaciones las presenté el 29-10-2019. No he tenido respuesta a las alegaciones, sólo un intento telefónico por parte de un técnico de urbanismo de solicitar una inspección a la cual me negué por entender que dicha inspección debía solicitarse por el procedimiento habitual que marca la ley de procedimiento administrativo que no es otro que el escrito. No he vuelto a tener noticias hasta el mes de agosto de 2021 en el que se me notificaba el archivo del procedimiento por haber trascurrido mas de un año en notificarse.
Mi pregunta es si archivado el procedimiento puede volver a abrirse.
Gracias
Buenas tardes, sí. Mientras la obra no haya prescrito, el Ayto. puede iniciar otro procedimiento. Si necesita mayor información puede ponerse en contacto con nosotros para cerrar una cita en info@velezdorado.com Un saludo
Hola.mi suegro tiene un campo en un escarpe en Sevilla y realizó obras sin licencia tales como vivienda y naves para ganado allá por el año 1985. Este año le hemos puesto un porche de panel sándwich de unos 15,m2 y un vecino a denuncido.y nos a llegado una carta la cual resumiendo quieren que vaya el arquitecto del ayuntamiento a revisar la obra. Puede haber problema con lo contruido en 1985
Buenas tardes, podría haberlo, pero se puede defender que son obras completamente independientes. Habría que tener cuidado, y ver por dónde va a ir el Ayuntamiento. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera particular llamando al 911013711 o directamente a info@velezdorado.com.Un saludo
Hola Buenos días,
Hemos comprado un piso en Barcelona ciudad, con un patio posterior de grandes dimensiones. Dentro de esta tenemos una pequeña construcción (de mas de 25 años), que no consta en ningún lugar (catastro, registro propiedad, escritura…). Esta construcción tiene techo de uralita. ¿Mi pregunta sería, se puede cambiar el techo de esta construcción? sin aumentar volumen. Solo seria por razones de salud.
Muchas gracias,
Un saludo
Buenas tardes, en principio podrían decirles que han perdido la prescripción ganada, pero nosotros entendemos que sería muy defendible que se trata de una obra de conservación y mantenimiento para asegurar las condiciones de salubridad. Ahora bien, lo recomendable sería, antes de hacer nada y cambiar la uralita, solicitar al Ayuntamiento la licencia; eso sí, teniendo muy claro que puedan demostrar que esa obra lleva realizada los 25 años que comentan, para que no se “levante la liebre” e intenten demolerla. Para ampliar información puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 y solicitar una cita con un abogado o, si lo prefiere, solicitar a través de nuestro correo electrónico: info@velezdorado.com
Un saludo.
Buenas,
Compre un piso en centro de madrid en diciembre de 2016, cambie la puerta de entrada, haciendo exactamente la misma pueta que habia pero nueva y del mismo color que tenia exterior, en frebrero de 2017, en mi carpeta ciudadana me abrieron un expediente de infracción urbanistica en octubre de 2017 y hoy me ha llegado una notificación del ayuntamiento de madrid en el que me dicen que debo legalizar la puerta de entrada y el cerramiento de aluminio del piso, que también lo cambie durante el 2017. ¿ha prescrito por pasar el requerimiento mas de 4 años desde cuando lo hice?
La puerta es identica a la que tenia, que problema hay? Y el cerramiento que habia también era de aluminio pero muy antiguo, que puedo hacer?
Buenas tardes, habría que ver las fechas correctamente, porque si se terminó la obra en agosto de 2017, no habrían pasado cuatro años. Eso es lo primero que hay que tener claro. Una vez se tenga claro esto, habría que demostrar esa prescripción. Para ampliar información puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 y solicitar una cita con un abogado o, si lo prefiere, solicitar a través de nuestro correo electrónico: info@velezdorado.com
Un saludo.
Estimados,
Compre por una inmobiliaria un piso de 2 plantas de cual la planta superior solo necesitabo esperar un poco mas de un año para prescribir. Descubri que el piso fue prescrito incluyendo una lavanderia en la planta superior de cual los vendedores a su vez cerraron la terraza para ampliar. Comprendo que no se puede, pero el ayuntamiento me ha dado el visto bueno por pasar los 4 años pero solo me ha denegado hasta ahora porque la planta baja del vecina no esta en regla aun (estan en ello).
Asi que nadie me esta diciendo la verdad mi pregunta es: Apenas que la planta baja esta legalizado y en el peor de los casos el ayuntamiento me deniega la prescripcion de la planta superior pagando una multa por la ampliacion podria resolver la situacion asi que puedo con los vecinos de la planta baja escriturar la lavanderia prescrita en la planta superior con mi cuota y esa multa puedo despues reclamar a los vendedores como tambien la comision al inmobiliaria por no haber hecho su trabajo?
Gracias de antemano!
Buenas tardes, es un asunto complejo porque se mezclan muchos conceptos. Habría que revisar muchas cuestiones. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 o escribiendo a info@velezdorado.com
Buenas tardes,
estoy a punto de adquirir un ático en el que hace 8 años se realizó una obra sin licencia para hacer un altillo donde pusieron un dormitorio y un baño. Dada la antigüedad de la obra , el delito urbanístico se supone que ha prescrito, pero al estar la casa en una corrala protegida (no se paga IBI por este motivo) tengo dudas de si por este motivo nunca llegará a prescribir. ¿Estoy en lo cierto?
Muchas gracias
Buenas tardes, sin saber dónde se encuentra la obra es imposible poder decirle nada porque dependiendo no solo de la comunidad autónoma, sino de la localización exacta de la obra y de la clase de suelo, habrá podido prescribir (caducar la acción de restauración de la legalidad) o no. Si quiere que analicemos su caso particularmente puede solicitarlo en el 911013711 o directamente a través de info@velezdorado.com. Un saludo
Hola buenas. Quisiera comprar una finca en Andalucia. Tengo un certificado de infracción urbanística por la construciion de una casa y un garaje en el año 1992. En los mapas se puede observar las mismas construcciones en la parcela desde el año 2002 aproximadamente. La finca tiene agua y luz de red y paga IBI pero no con los mismos metros construidos ya que en la nota simple no aprece el garaje pero si la casa con los metros totales construidos. Habría algún problema con la compra. Pdría despues de comprar reformarla? . Haría bien en pedir un certicado de prescripción? Muchas gracias
Buenas, sí, si está prescrita no habría problema, pero el régimen de obras aplicables es muy limitado, solo obras de conservación y mantenimiento. Por supuesto habría que pedir un certificado de prescripción. Si necesita más asesoramiento, puede solicitar una consulta de manera privada, al 911013711 o mediante info@velezdorado.com. Un saludo.
Hola quería saber, si las obras prescriben a los x años según la comunidad autónoma, aunque el ayuntamiento te siga requiriendo los documentos necesarios.
Buenas, no entendemos bien la pregunta. Si no existe orden de demolición y ha transcurrido el plazo de de prescripción, sí ha prescrito. Un saludo.
Si compro una casa ilegal ya prescrita y hay alguna sanción o infracción (no cometida por mi porque sé que a esa casa no se puede tocar) ,¿ a quien corresponde la infracción, al antiguo dueño que la construyó sin licencia o a mi?
Buenas, la infracción si la ha cometido el vendedor, será é el responsable. Pero la obligación de demoler (si es que se ordenase), le correspondería al actual propietario de la vivienda. Un saludo.
prescriven las obras de reforma sin permiso del concello que se empezaron pero no se terminaron la casa esta de alta desde el año 1970 , en galicia
Buenos días, la acción de restauración de la legalidad urbanística (prescripción de las obras), no empieza a contar hasta que las obras han sido totalmente finalizadas. Si no están finalizadas, no han prescrito. Un saludo.
cambie tejado por buhardilla ycambie laplaqueta que forra el exterior por piedra , para esa obra quite las ventanas estan provisional algunas de plastico la escalera es rampla de ladrillo por problemas economicos pare la reforma hace 11años sin permisos de reforma mi pregunta es prescriven esas obras por inactividad de hace 11 años. gracias
Buenos días, la acción de restauración de la legalidad urbanística (prescripción de las obras), no empieza a contar hasta que las obras han sido totalmente finalizadas. Si no están finalizadas, no han prescrito. Un saludo.
Hola, a finales de 2008 empecé a hacer una pequeña nave agrícola para hacer dentro una cocina de leña y dos dormitorios como alrededor mía hacían en esa época, sin licencia nadie, el ayuntamiento me paralizó la obra y la precinto, y a día de hoy no me han comunicado nada más. Ni como va el expediente ni nada. Esto es en Andalucía, ha prescrito ya este expediente, podría solicitar algún plano a un perito para terminarlo, o que podría hacer???
Buenas tardes, el expediente está caducado, pero pueden reabrir uno nuevo. Pero si la obra no está terminada, no ha prescrito la obra, por lo que si toca de nuevo la obra, el plazo de prescripción empieza de nuevo (6 años en Andalucía). Un saludo.
BUENAS QUIERO PONER UNA CASA DE MODULOS EN TERRENO RUSTICO, TENDRE PROBLEMAS EL DIA DE MAÑANA? GRACIAS SALUDOS
Buenos días, le recomendamos que lea la siguiente publicación: https://www.velezdorado.com/puedo-instalar-una-mobil-home-parcela/
En el año 2007, construí con proyecto visado por Colegio y Ayuntamiento, en planta baja un local o garaje y, planta primera en bruto (si bien constituyó prácticamente una vivienda – luz, agua fría/caliente, electricidad, tv/tfno., calentador, antena, pintura… -que solo tenía un cuarto de baño, lo demás diáfano).
Posteriormente hace unos tres años dividí un ala de la planta para dos habitaciones. Es decir, una pequeña obra de pladur y dos puertas para el acceso a dichas habitaciones.
Hace un par de años vino a vivir mi hijo a dicha primera planta.
Actualmente tienen el agua y la luz desde mi casa que es contigua y compartimos el patio, ya que damos a distintas calles.
Ahora cuando he solicitado la cédula de habitabilidad, me imponene un sanción leve por 3.000€, por obra clandestina sin licencia y me requieren para la legalización de la obra.
Dicha legalización comportaría proyecto de arquitecto y no solo eso sino rectificar tabiquería y demás requisitos bajo la legislación urbanística actual. Lo cual sería una auténtica locura.
Por un lado, he recurrido en base a que considero que mi proyecto legalizado en 2006 cumplía todas normativas vigentes en su día, puesto que la idea de construcción fue sobre la base de futura vivienda, y por otro, considero prescritas tanto la obra como la sanción.
Le rogaría su opinión. SALUDOS y MUY AMABLES.
Buenas tardes,
Para consultas particulares, por favor, de manera privada.
Un saludo.