Apreciaciones previas sobre la prueba de la prescripción de una obra sin licencia
- A la hora de probar la prescripción de una obra realizada sin licencia, lo primero que debemos decir es que, realmente, la obra ha prescrito. Es decir, que si las obras prescriben a los 6 años, y la obra lleva totalmente terminada, 5 años, no ha prescrito y no se puede probar la prescripción.
- Aunque parezca extraño para el ciudadano, a quien le corresponde probar la antigüedad de unas obras es al ciudadano, y no a la administración que persigue las obras. Es lo que jurídicamente se denomina inversión de la carga de la prueba, es decir, la Administración “acusa” basada en la existencia de unas obras sin licencia, y al ciudadano le corresponde probar cuál es la antigüedad de esas obras para poder determinar si ha prescrito o no.
- Queremos recalcar que la expresión “prescripción de las obras” no es exactamente correcta, puesto que lo que prescribe no es la obra, sino que prescribe es, o bien la infracción urbanística, o la acción de restauración de la legalidad urbanística, que son dos cosas bien distintas. En cualquier caso, hablando de prescripción de obras sin licencia, todos nos entendemos.
- Por último, decir que el plazo de prescripción tanto de la acción de restauración como de las infracciones y sanciones es distinto dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentren las obras. Pinchando aquí podéis encontrar el plazo de prescripción de la acción de restauración de las obras sin licencia, y pinchando aquí el plazo de prescripción de las infracciones y las sanciones urbanísticas.
Bien, pasamos a exponer cuáles son las pruebas que pueden ayudarnos a probar la prescripción de unas obras sin licencia:
Medios de prueba
- Denuncias de Policía, Guardia Civil, o cualquier otro organismo público:
Lógicamente, si existen unas denuncias con fecha 2008 y, por lo que fuere, no se instruye ningún procedimiento hasta pasado X años, el mero hecho de que se denuncie la existencia de unas posibles obras sin licencia, ya nos está dando una pista sobre la existencia de unas obras realizadas en una determinada fecha.
- Informes municipales:
Muchas veces, los Ayuntamientos, en sus campañas de inspección realizan informes sobre la existencia de obras sin licencia, estos informes llegan a mano de los técnicos de la administración que están obligados a instruir un procedimiento para tomar medidas al respecto. Pues bien, la fecha de esos informes también nos alertan sobre la existencia de unas obras que existen en una determinada fecha.
- Actas notariales
Es lo más aconsejable de hacer cuando se realiza una obra sin licencia: contratar los servicios de un notario para que levante acta de la existencia de unas obras en una determinada fecha. Si puede acompañarse de un reportaje fotográfico, mucho mejor. De esta manera claramente se determina la fecha en la que se realizó una obra.
- Declaración testifical y/o Acta de Manifestaciones.
La declaración testifical se realizará ante un funcionario público o ante un Notario.
En estas declaraciones, los testigos asegurarán tener conocimiento de la existencia de unas obras realizadas y terminadas en una determinada fecha.
Lo más sencillo y cómodo es hacerlo ante un Notario, ya que el Notario se remitirá simplemente a leer el Acta de Manifestaciones – que previamente habrá elaborado el abogado urbanista – ante los comparecientes y éstos firmarán el Acta. Hacerlo ante un funcionario público suele convertirse más en un interrogatorio y puede que éste se dedique a importunar y hacer preguntas innecesarias que provoquen nerviosismo en el interrogado.
Muy importante que los “testigos” reúnan estas dos condiciones: 1. Que en ningún caso están expedientados por el Ayuntamiento en cuestión por cuestiones relacionadas con alguna obra ilegal y 2. que tengan una proximidad de vecindad con el lugar donde se encuentren las obras.
- Presupuestos, facturas, albaranes, recibís o cualquier otra documentación comprensiva de la obra.
Por sí mismos no implican prueba alguna pero, valorados conjuntamente con otras pruebas, pueden acabar clarificando la fecha en la que terminaron unas obras.
- Ortofotos e imágenes aéreas:
Se trata de fotografías aéreas que pueden mostrar la existencia de unas obras. Normalmente estas fotografías se encuentran fechadas, en algunos casos incluso indicando el día, el mes y el año de la toma de la foto.
Existen numerosas empresas privadas de vuelo que pueden aportar dichas fotografías, no obstante, también existen otros visualizadores donde poder comprobar la existencia de estas fotografías, incluso algunos organismos públicos disponen de sus propios programas donde poder descargar estas ortofotos y, por supuesto, debidamente certificadas. Algunas de estas herramientas son:
También existen herramientas que nos pueden servir para obtener estas imágenes, entre otras, están los visualizadores urbanísticos que disponen las comunidades autónomas, pinchando aquí tendréis una lista de todos los visualizadores urbanísticos disponibles en España.
- Certificados final de obra.
Estos son realizados por los directores facultativos de las obras.
- Cualquier otro medio de prueba válido en derecho.
La legislación es clara y, cualquier medio de prueba que sea legítimo podrá ser utilizado. A modo de ejemplo ponemos dos casos curiosos: En el primer caso logramos probar la prescripción de las obras a través de la declaración judicial de los anteriores propietarios de una vivienda donde existía un cerramiento de un ático, éste cerramiento llevana hecho al menos 20 años, y tuvieron que ser los anteriores propietarios quienes afirmaron que, efectivamente, ese cerramiento llevaba realizado desde hacía casi 20 años. El segundo caso, y más curioso, se consiguió acreditar la prescripción de las obras tras la realización de un informe pericial de un Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos en el que, tras realizar una prueba con una serie de reactivos, se logró determinar la antigüedad del hormigón.
Conclusión
A veces la prueba de la prescripción de una obra sin licencia se vuelve tediosa, ya que la Administración intentará siempre salvaguardar sus intereses (en pro del famoso principio del mantenimiento del acto administrativo), pero antes o después, y si se logra realizar una buena práctica probatoria, podemos conseguir probar la prescripción de una obra.
¿Tiene alguna duda?
Puede ponerse en contacto con nosotros:
- info@velezdorado.com
- 911013711
Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.
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Hola Buenos días,
Hemos comprado un piso en Barcelona ciudad, con un patio posterior de grandes dimensiones. Dentro de esta tenemos una pequeña construcción (de mas de 25 años), que no consta en ningún lugar (catastro, registro propiedad, escritura…). Esta construcción tiene techo de uralita. ¿Mi pregunta sería, se puede cambiar el techo de esta construcción? sin aumentar volumen. Solo seria por razones de salud.
Muchas gracias,
Un saludo
Buenas tardes, en principio podrían decirles que han perdido la prescripción ganada, pero nosotros entendemos que sería muy defendible que se trata de una obra de conservación y mantenimiento para asegurar las condiciones de salubridad. Ahora bien, lo recomendable sería, antes de hacer nada y cambiar la uralita, solicitar al Ayuntamiento la licencia; eso sí, teniendo muy claro que puedan demostrar que esa obra lleva realizada los 25 años que comentan, para que no se “levante la liebre” e intenten demolerla. Para ampliar información puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 y solicitar una cita con un abogado o, si lo prefiere, solicitar a través de nuestro correo electrónico: info@velezdorado.com
Un saludo.
Buenas,
Compre un piso en centro de madrid en diciembre de 2016, cambie la puerta de entrada, haciendo exactamente la misma pueta que habia pero nueva y del mismo color que tenia exterior, en frebrero de 2017, en mi carpeta ciudadana me abrieron un expediente de infracción urbanistica en octubre de 2017 y hoy me ha llegado una notificación del ayuntamiento de madrid en el que me dicen que debo legalizar la puerta de entrada y el cerramiento de aluminio del piso, que también lo cambie durante el 2017. ¿ha prescrito por pasar el requerimiento mas de 4 años desde cuando lo hice?
La puerta es identica a la que tenia, que problema hay? Y el cerramiento que habia también era de aluminio pero muy antiguo, que puedo hacer?
Buenas tardes, habría que ver las fechas correctamente, porque si se terminó la obra en agosto de 2017, no habrían pasado cuatro años. Eso es lo primero que hay que tener claro. Una vez se tenga claro esto, habría que demostrar esa prescripción. Para ampliar información puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 y solicitar una cita con un abogado o, si lo prefiere, solicitar a través de nuestro correo electrónico: info@velezdorado.com
Un saludo.
Estimados,
Compre por una inmobiliaria un piso de 2 plantas de cual la planta superior solo necesitabo esperar un poco mas de un año para prescribir. Descubri que el piso fue prescrito incluyendo una lavanderia en la planta superior de cual los vendedores a su vez cerraron la terraza para ampliar. Comprendo que no se puede, pero el ayuntamiento me ha dado el visto bueno por pasar los 4 años pero solo me ha denegado hasta ahora porque la planta baja del vecina no esta en regla aun (estan en ello).
Asi que nadie me esta diciendo la verdad mi pregunta es: Apenas que la planta baja esta legalizado y en el peor de los casos el ayuntamiento me deniega la prescripcion de la planta superior pagando una multa por la ampliacion podria resolver la situacion asi que puedo con los vecinos de la planta baja escriturar la lavanderia prescrita en la planta superior con mi cuota y esa multa puedo despues reclamar a los vendedores como tambien la comision al inmobiliaria por no haber hecho su trabajo?
Gracias de antemano!
Buenas tardes, es un asunto complejo porque se mezclan muchos conceptos. Habría que revisar muchas cuestiones. Puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada al 911013711 o escribiendo a info@velezdorado.com
Buenas tardes,
estoy a punto de adquirir un ático en el que hace 8 años se realizó una obra sin licencia para hacer un altillo donde pusieron un dormitorio y un baño. Dada la antigüedad de la obra , el delito urbanístico se supone que ha prescrito, pero al estar la casa en una corrala protegida (no se paga IBI por este motivo) tengo dudas de si por este motivo nunca llegará a prescribir. ¿Estoy en lo cierto?
Muchas gracias
Buenas tardes, sin saber dónde se encuentra la obra es imposible poder decirle nada porque dependiendo no solo de la comunidad autónoma, sino de la localización exacta de la obra y de la clase de suelo, habrá podido prescribir (caducar la acción de restauración de la legalidad) o no. Si quiere que analicemos su caso particularmente puede solicitarlo en el 911013711 o directamente a través de info@velezdorado.com. Un saludo
Hola buenas. Quisiera comprar una finca en Andalucia. Tengo un certificado de infracción urbanística por la construciion de una casa y un garaje en el año 1992. En los mapas se puede observar las mismas construcciones en la parcela desde el año 2002 aproximadamente. La finca tiene agua y luz de red y paga IBI pero no con los mismos metros construidos ya que en la nota simple no aprece el garaje pero si la casa con los metros totales construidos. Habría algún problema con la compra. Pdría despues de comprar reformarla? . Haría bien en pedir un certicado de prescripción? Muchas gracias
Buenas, sí, si está prescrita no habría problema, pero el régimen de obras aplicables es muy limitado, solo obras de conservación y mantenimiento. Por supuesto habría que pedir un certificado de prescripción. Si necesita más asesoramiento, puede solicitar una consulta de manera privada, al 911013711 o mediante info@velezdorado.com. Un saludo.
Hola quería saber, si las obras prescriben a los x años según la comunidad autónoma, aunque el ayuntamiento te siga requiriendo los documentos necesarios.
Buenas, no entendemos bien la pregunta. Si no existe orden de demolición y ha transcurrido el plazo de de prescripción, sí ha prescrito. Un saludo.
Si compro una casa ilegal ya prescrita y hay alguna sanción o infracción (no cometida por mi porque sé que a esa casa no se puede tocar) ,¿ a quien corresponde la infracción, al antiguo dueño que la construyó sin licencia o a mi?
Buenas, la infracción si la ha cometido el vendedor, será é el responsable. Pero la obligación de demoler (si es que se ordenase), le correspondería al actual propietario de la vivienda. Un saludo.
prescriven las obras de reforma sin permiso del concello que se empezaron pero no se terminaron la casa esta de alta desde el año 1970 , en galicia
Buenos días, la acción de restauración de la legalidad urbanística (prescripción de las obras), no empieza a contar hasta que las obras han sido totalmente finalizadas. Si no están finalizadas, no han prescrito. Un saludo.
cambie tejado por buhardilla ycambie laplaqueta que forra el exterior por piedra , para esa obra quite las ventanas estan provisional algunas de plastico la escalera es rampla de ladrillo por problemas economicos pare la reforma hace 11años sin permisos de reforma mi pregunta es prescriven esas obras por inactividad de hace 11 años. gracias
Buenos días, la acción de restauración de la legalidad urbanística (prescripción de las obras), no empieza a contar hasta que las obras han sido totalmente finalizadas. Si no están finalizadas, no han prescrito. Un saludo.
Hola, a finales de 2008 empecé a hacer una pequeña nave agrícola para hacer dentro una cocina de leña y dos dormitorios como alrededor mía hacían en esa época, sin licencia nadie, el ayuntamiento me paralizó la obra y la precinto, y a día de hoy no me han comunicado nada más. Ni como va el expediente ni nada. Esto es en Andalucía, ha prescrito ya este expediente, podría solicitar algún plano a un perito para terminarlo, o que podría hacer???
Buenas tardes, el expediente está caducado, pero pueden reabrir uno nuevo. Pero si la obra no está terminada, no ha prescrito la obra, por lo que si toca de nuevo la obra, el plazo de prescripción empieza de nuevo (6 años en Andalucía). Un saludo.
BUENAS QUIERO PONER UNA CASA DE MODULOS EN TERRENO RUSTICO, TENDRE PROBLEMAS EL DIA DE MAÑANA? GRACIAS SALUDOS
Buenos días, le recomendamos que lea la siguiente publicación: https://www.velezdorado.com/puedo-instalar-una-mobil-home-parcela/
En el año 2007, construí con proyecto visado por Colegio y Ayuntamiento, en planta baja un local o garaje y, planta primera en bruto (si bien constituyó prácticamente una vivienda – luz, agua fría/caliente, electricidad, tv/tfno., calentador, antena, pintura… -que solo tenía un cuarto de baño, lo demás diáfano).
Posteriormente hace unos tres años dividí un ala de la planta para dos habitaciones. Es decir, una pequeña obra de pladur y dos puertas para el acceso a dichas habitaciones.
Hace un par de años vino a vivir mi hijo a dicha primera planta.
Actualmente tienen el agua y la luz desde mi casa que es contigua y compartimos el patio, ya que damos a distintas calles.
Ahora cuando he solicitado la cédula de habitabilidad, me imponene un sanción leve por 3.000€, por obra clandestina sin licencia y me requieren para la legalización de la obra.
Dicha legalización comportaría proyecto de arquitecto y no solo eso sino rectificar tabiquería y demás requisitos bajo la legislación urbanística actual. Lo cual sería una auténtica locura.
Por un lado, he recurrido en base a que considero que mi proyecto legalizado en 2006 cumplía todas normativas vigentes en su día, puesto que la idea de construcción fue sobre la base de futura vivienda, y por otro, considero prescritas tanto la obra como la sanción.
Le rogaría su opinión. SALUDOS y MUY AMABLES.
Buenas tardes,
Para consultas particulares, por favor, de manera privada.
Un saludo.