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Caso práctico: ¿quién responde si la vivienda tiene problemas urbanísticos?
En el presente artículo vamos a analizar una cuestión jurídica fundamental a la hora de comprar vivienda con infracción urbanística: la posible responsabilidad del comprador ante los expedientes administrativos de disciplina urbanística que pudieran estar abiertos.
Es un hecho que el mercado inmobiliario español se ha reactivado notablemente en los últimos años, según datos del INE (Instituto Nacional de Estadística). Por ello, cobra especial importancia entender qué ocurre cuando se adquiere un inmueble con irregularidades urbanísticas.
En el presente artículo procederemos a analizar una cuestión jurídica importante a la hora de comprar una vivienda: la responsabilidad del comprador ante los posibles expedientes administrativos existentes de disciplina urbanística.
Es un hecho que el mercado inmobiliario español se ha ido reactivando en los últimos años, según queda reflejado en los últimos datos publicados por el INE (Instituto Nacional de Estadística). Por ello, resulta de gran interés analizar una cuestión jurídica tan importante a la hora de comprar una vivienda, como es la responsabilidad del comprador ante el expediente sancionador y el expediente para la protección de la legalidad urbanística que pudieran recaer sobre la vivienda en cuestión.
¿Qué expedientes puede iniciar la administración?
Ante la existencia de una vivienda ilegal, una obra sin licencia, o una edificación no ajustada al planeamiento urbanístico, el Ayuntamiento puede iniciar dos expedientes distintos, pero totalmente independientes entre sí:
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Expediente sancionador
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Expediente para la protección de la legalidad urbanística
📌 NOTA: Aunque la legislación urbanística es autonómica, todas parten de la base común del Real Decreto 2187/1978, que sigue siendo aplicable en lo esencial en todo el territorio nacional
El expediente para la protección de la legalidad urbanística
Queda regulado del artículo 29 al 44 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de disciplina urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aplicable en todo el territorio nacional y modificado mínimamente por las normativas autonómicas. Los principales objetivos de este expediente son: la paralización de la obra ilegal, no ajustada al planeamiento o no ajustada a la licencia de obras; el requerimiento de legalización, en el caso en esto fuera factible; y en caso de que la obra no se pudiera legalizar la demolición de lo construido.
¿Quién responde ante este expediente?
En cuanto a la responsabilidad del comprador ante un posible expediente para la protección de la legalidad urbanística, el artículo 31 del Reglamento citado con anterioridad lo deja claro:
“El Alcalde o el Gobernador Civil, de oficio o a instancia del Delegado provincial del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, o de la autoridad que en virtud de disposiciones especiales tenga atribuidas sus competencias, requerirán al promotor de las obras o a sus causahabientes para que soliciten, en el plazo de dos meses, la oportuna licencia o ajusten las obras a las condiciones de la otorgada”.
Al promotor de las obras o a sus causahabientes, es decir, al promotor de las obras o al que sucede al promotor, en este caso el comprador de la vivienda. Por lo tanto, ante el expediente para la protección de la legalidad urbanística SÍ tendría responsabilidad el comprador.
Esto significa que el comprador de la vivienda pasa a ser responsable, como sucesor del promotor original.
👉 Si usted va a comprar vivienda con infracción urbanística, debe saber que podría recibir un requerimiento de legalización o incluso una orden de demolición sobre algo que no construyó.
Respecto al expediente sancionador:
Queda regulado del artículo 51 al 91 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de disciplina urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana donde se establece que de forma totalmente independiente al expediente para la protección de la legalidad urbanística, los ayuntamientos podrán iniciar un expediente sancionador ante la existencia de obras ilegales no ajustadas al planeamiento o a la licencia.
En cuanto a la responsabilidad del comprador ante el expediente sancionador dicho Reglamento recoge lo siguiente en su artículo 57:
“En las obras que se ejecutasen sin licencia o con inobservancia de sus cláusulas serán sancionadas por infracciones urbanísticas el promotor, el empresario de las obras y el técnico director de las mismas”.
El artículo dice el promotor, el empresario de las obras y el técnico director, en ningún momento hace referencia al comprador. Por tanto, EN NINGÚN CASO podría hacerse responsable de la sanción al nuevo adquirente de la vivienda.
✅ NO se puede sancionar al comprador por obras realizadas antes de la compra.
Consecuencias de comprar una vivienda con infracción urbanística
Cuando alguien decide comprar vivienda con infracción urbanística, las consecuencias pueden ser muy distintas dependiendo del tipo de expediente:
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Protección de la legalidad: Sí genera responsabilidad. Puede haber requerimientos, legalizaciones forzosas o incluso demoliciones.
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Sanción administrativa: No genera responsabilidad para el comprador. Las sanciones recaen solo sobre quienes ejecutaron la obra.
Por tanto, si se compra un inmueble con infracción, es posible que tenga que asumir el coste de legalizar o restituir la situación urbanística, aunque no haya sido quien realizó la obra.
Consecuencias de comprar una vivienda con infracción urbanística
Si sospecha o descubre que la vivienda tiene una infracción urbanística, estos son los pasos clave:
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Solicite un certificado urbanístico en el Ayuntamiento antes de la compra.
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Consulte los expedientes abiertos que puedan afectar al inmueble.
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En el contrato de compraventa, incluya cláusulas específicas donde el vendedor declare que no hay infracciones urbanísticas ni expedientes abiertos.
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Si ya ha comprado y detecta problemas, acuda a un profesional especializado lo antes posible.
👉 En todo caso, si ha decidido comprar vivienda con infracción urbanística, conviene hacerlo con pleno conocimiento de las responsabilidades jurídicas y asesorado por expertos en derecho urbanístico.
Conclusión:
Al comprar una vivienda con infracción urbanística es fundamental tener en cuenta que:
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✅ Sí podría afectarle un expediente de legalidad urbanística (demolición, legalización forzosa).
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❌ No puede ser sancionado por un expediente sancionador anterior.
Por eso, ante cualquier duda, conviene analizar la situación urbanística antes de firmar. Una revisión a tiempo evita problemas serios más adelante.
¿Va a comprar una vivienda y tiene dudas urbanísticas?
Si está pensando en comprar un inmueble y tiene dudas o sospecha de la situación urbanística del mismo, no dude en ponerse en contacto con nosotros:
- 📩Email: info@velezdorado.com
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Redactor: Equipo de Vélez Dorado. Área de Urbanismo.
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Buenas tardes,
He realizado hace dos meses, una vivienda de 47mt sin licencia en suelo rústico agrícola de 2100mt en Canarias, me quieren comprar la finca sabiendo que la vivienda no tiene licencia. Si la compran sabiendo todo lo que hay, yo puedo tener problemas en el futuro. muchas gracias.
Si el comprador es conocedor, no debería haber ningún problema. Eso sí, que quede muy claro que lo conoce el comprador.
Buenos días hace v2 meses vendí mi piso y tenía añadida una habitación a la terraza con acuerdo de los vecinos pero el libro de acta lo perdieron hace años y hemos estado 4 años sin libro entonces yo no puedo demostrarlo
Ahora al actual propietario le han echo derribarlo y me pide que yo pague ese derribo y si no me demandará
Quien debe pagarlo?? Ellos fueron varias veces a ver la vivienda y lo vieron y se lo comunicamos todo lo que les he dicho
Muchas gracias
Buenas tardes, esto es una cuestión puramente civil, y no somos expertos. No queremos darle una opinión sin fundamento. Un saludo.
He comprado un terreno rústico que incluye una vivienda ilegal sobre la que puede haber orden fe demolición.Sería yo responsable de ella? O recae sobre el vendedor?
Gracias por responderme
Buenos días, sobre el que sea dueño de la vivienda.
Buenas tardes, he consultado la ley y la ley pone : a) Los propietarios, promotores, constructores, según se definen en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, urbanizadores y cuantas otras personas tengan atribuidas facultades decisorias sobre la ejecución o el desarrollo de los actos, así como los técnicos titulados directores de los mismos, los redactores de los proyectos así como las empresas publicitarias que utilicen cualquier medio de comunicación, incluidos los que utilicen las nuevas tecnologías, cuando concurran dolo, culpa o negligencia graves.
Entiendo que en este caso hace referencia al propietario de la vivienda. En el caso de que venta de la misma, quien es el responsable el nuevo propietario o el antiguo propietario que realizó las obras?
De cara a un sancionador: quien hizo las obras. De cara a un procedimiento de restauración: el dueño de la vivienda con independencia de quien haya realizado las obras.
Quiero comprar un terreno.q antiguamente había una pequeña casa de 2 pla tas pero el antiguo propietario la reformó e hizo una más grande y tiene orden de demolición.ahora es propiedad del banco quien paga los atrasos y la demolición gracias
La demolición la paga el que sea dueño de la vivienda
Hola mi consulta es la siguiente..hace 5 años..hice una hipoteca de una casa para reformar..después de este tiempo me llega una carta de urbanismo que la casa tiene un expediente de ruina..desde el 2016 y yo la compro en el 2017..me exigen un certificado de estabilidad estructural.la hipoteca..se hizo po mediación de una inmobiliaria y los vendedores ocultaron esta información…cuando se hace este tipo de compra no sale las posibles cargas que tiene el inmueble??que me podria pasar a mi??? Dado que no tenía constancia de esto en el.momendto de la firma? Esto es en canarias y no se si la ordenación cambia en algo..muchas gracias
En principio, desde un punto de vista puramente administrativo (el civil tendría que estudiarlo un despacho especializado en esa materia), usted responde de todo lo que exista en la vivienda desde el momento en el que es propietario. Otra cuestión es lo que usted pueda hacer civilmente contra los vendedores (incluso desde el plano penal se podría valorar). Pero administrativamente, a lo que nosotros nos dedicamos, desgraciadamente usted sería responsable de hacer frente a esos expedientes.
Hola tengo una casa que tenia una orden de derribo pero ya habra prescrito y luego tengo una denuncia por construcción ilegal en terreno rustico. Queria preguntar si podria venderla con nuda propiedad sin decir nada al comprador? O es ilegal no advertirlo. Todo esto esperando que venga el juicio y yo ya haya pagado esa multa. Muchas gracias
Buenas tardes Joaquín, nuestra recomendación es siempre informar al comprador de todo. Un saludo
Hola, quiero comprar una casa del año 1997 construida solo la planta baja y con tejado a una agua provisional de uralita por haberse separado la pareja, en el año 2000 consta en el registro que la mujer es unica dueña despues de haber partido los gananciales,mi pregunta es, que necesito saber o que informes debo pedir y a donde para poder rematar yo la casa con el tejado ?
Pd, la casa esta habitada desde el 2000 y tiene todos los enganches, luz , agua,alcantarillado etc. Solo le falta rematar el tejado.
Debería solicitar licencia en el Ayuntamiento.
Estoy interesado en comprar una parcela la cual no está registrada, quiero saber si hay alguna sanción sobre esa casa o alguna paralización de obra y también quiero saber si en un futuro no me la van a tirar por construcciones de colegios,etc. En caso de legalización claro, un saludo.
Buenas tardes, en ese caso usted deberá pedir un certificado al Ayuntamiento de inexistencia de expedientes de restauración de la legalidad urbanística. por este medio se suelen contestar preguntas genéricas y, en ningún caso, se trata de un asesoramiento personalizado. Si necesita un asesoramiento completo, puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada, al 911013711 o al correo, info@velezdorado.com
Buenas:
Voy a adquirir una parcela urbanizable de 2100 m2 y en ella hay una caseta ilegal de 16 m2, la duda es que si hay posible sanción sobre esta construcción ilegal anterior a la fecha de compra, quien se hace responsable.
Un saludo.
Buenas tardes, respecto del sancionador sería responsable quien la construyó, pero si hubiera que demolerla, sería quien es dueño de esa parcela en el momento en el que tenga que ser demolida. Un saludo.
Quiero comprar un tereno rustico y tiene una sanction por una ilegalidad urbanistica aun sin pagar que consecuencia possible caeria sobre mi podian embargar ese terreno aun si yo lo hubiera comprado gracias
Buenas tardes, la sanción solo irá contra quien realizó la obra y fue sancionado, no contra usted ni contra sus bienes. Un saludo.
Buenos días, estoy interesado en una vivienda construida en 2006 la cual se encuentra afecta por un expediente de incorrección urbanística al no respetar la distancia lateral con la parcela contigua respecto de la linde.
¿Puedo aventurarme en la compra o mejor pasar a otra cosa?
Saludos.
Buenas tardes, pues habrá que ver exactamente qué es esa afección, pero obviamente por lo que comenta, ya se trata de un problema y habrá que averiguar qué es. Un saludo.
Buenas tardes hace 2 meses compré una casa en un edificio que está construido hace 10 años me dice el constructor que tiene que venir urbanismo a ver la vivienda… Después de llevar 2 meses aquí viviendo cuando podía aver venido antes de que yo entrara es obligatorio dejarlo pasar o es un delito. Gracias
Buenas tardes, le dejamos aquí dos publicaciones al respecto: https://www.velezdorado.com/negar-el-acceso-al-domicilio/; y también este https://www.velezdorado.com/inspeccion-urbanistica-domicilio-entrada/
Si tiene cualquier duda, puede ponerse en contacto con nosotros a través del correo info@velezdorado.com, o llamando al 911013711. Un saludo
Buenas, ante la compra de una vivienda nos vemos en dudas tras ver la nota simple. Según la misma, no hay constancia de la edificación de un casetón en la segunda planta (que en la nota simple aparece como patio o terraza) y hace tiempo al anterior propietario dejo medio cubierto (sin licencia) para tener una habitación más en la vivienda.
¿En el informe de tasacíón se darán cuenta de este hecho y nos lo advertirán?
¿En que momento nos lo harán saber de todos los tramites que faltan por hacer?
Llegado el caso, ¿Se podrá regularizar este hecho y a quien le corresponde las tasas o expedientes?
La altura de las viviendas de la zona es la misma que tiene este edificio con esa planta incluido.
Saludos y gracias.
Buenas:
¿En el informe de tasación se darán cuenta de este hecho y nos lo advertirán? Puede ser.
¿En que momento nos lo harán saber de todos los tramites que faltan por hacer? En la tasación
Llegado el caso, ¿Se podrá regularizar este hecho y a quien le corresponde las tasas o expedientes? Si se pudiese legalizar (cosa que dudamos), sería solicitar licencia. Si no se puede legalizar, esa obra quedará en fuera de ordenación si es que está prescrito. Le corresponde siempre al que sea el propietario, aunque no haya realizado las obras.
Un saludo.
estoy interesado en una casa propiedad de un banco,pero el anuncio dice que tiene un expediente de infraccion urbanistica por una ampliacion de 12 metros cuadrados superficie reconocida en catastro de 136 metros frente a 40 metros registrales.,Que me aconsejais. gracias por anticipado.
Buenos días,
Le recomendamos que estudie en qué situación se encuentra ese expediente, para ver si existen órdenes de demolición y para valorar sus consecuencias.
Un saludo.