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  • ¿Ha realizado una obra sin licencia y le gustaría regularizar la situación?
  • ¿Ha realizado una vivienda en el campo y le gustaría “legalizarla”?
  • ¿Va a vender una vivienda con obras sin licencia y le gustaría venderla libre de problemas?
  • ¿Quiere convencer a un comprador de que las obras realizadas sin licencia ya han prescrito?
  • ¿Simplemente quiere no tener preocupaciones por la obra que realizó sin licencias?
  • ¿Le amenaza un vecino con denunciar la obra que ha realizado sin licencia?.

Si usted ha contestado sí a alguna de estas preguntas, en este artículo le explicaremos cómo conseguir un Certificado de Prescripción de obras de su Ayuntamiento donde se reconozca la antigüedad de sus obras y acabar con el problema de haber realizado obras sin licencia.

Certificado prescripción obra

¿Que es un Certificado de Prescripción de Obras?

Como ya hemos comentado en anteriores artículos, cuando se realiza una obra sin licencia, el Ayuntamiento (o en su defecto, la Comunidad Autónoma) está facultada para dos cosas: la primera abrir un procedimiento sancionador que puede acabar con una sanción económica y, lo segundo, está facultado para iniciar un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística que puede acabar con la orden de demolición de la obra realizada sin licencia.

Sin embargo, cada comunidad autónoma establece un plazo para poder perseguir estas obras sin licencia y, pasado este plazo, el Ayuntamiento no podrá iniciar ninguno de estos procedimientos. No obstante, a quien le corresponde demostrar que la obra se terminó hace X años, es a quien realizó las obras y esta tarea, muchas veces resulta compleja.

El Certificado de Prescripción de Obras es una manera de adelantarnos y de dejar constancia oficial de que dicha obra se terminó hace X años y que ya no procede contra la misma ningún tipo de expediente de disciplina urbanística.

Estos certificados son emitidos por el Ayuntamiento, previa solicitud, motivación y justificación de los interesados. Es decir, el Ayuntamiento jamás de oficio emite estos certificados, sino que será a instancia de parte.

¿Para qué sirve un Certificado de Prescripción de Obras?

La utilidad es mayúscula. En primer lugar, porque mientras no exista un reconocimiento oficial de la prescripción de una obra, el Ayuntamiento siempre podrá aperturar un procedimiento de disciplina urbanística contra las mismas (aunque posteriormente se cierre porque se demuestre que las obras han prescrito). De este modo, mientras no existe el reconocimiento, la inseguridad de si el Ayuntamiento perseguirá estas obras es real.

En segundo lugar, porque una obra sin licencia, a efectos jurídicos no existe (imaginemos una ampliación de un ático al que se le gana metros, o una vivienda sin licencia de obras, o un cerramiento sin licencia), con las consecuencias que esto lleva aparejado: posibles compradores que no querrán adquirir una vivienda con posibles problemas,bancos que no concederán una hipoteca y, lo más importante: la intranquilidad de quien ha realizado unas obras sin licencias de que en cualquier momento, la administración pueda perseguirlas.

¿Qué requisitos hay que cumplir para que el Ayuntamiento emita un Certificado de Prescripción?

1º. Los más importante: estudiar si la obra ha prescrito realmente. No se puede solicitar un certificado de prescripción de unas obras que no hayan prescrito.

En la siguiente tabla podéis comprobar cuál es el plazo de prescripción de las obras ilegales según la comunidad autónoma donde se encuentren las obras.

Tabla de prescripción de obras sin licencia

También es muy importante, además de que se cumpla el plazo de prescripción, conocer si realmente las obras pueden prescribir o no. Varios ejemplos: puede que una obra ( por ejemplo una ampliación de una vivienda) se haya realizado hace 6 años y que, en apariencia, haya prescrito. Sin embargo, hay que comprobar minuciosamente si la localización urbanística permite que prescriba o no, porque, por ejemplo, si la obra se encuentra en una zona de influencia del litoral, jamás prescribirá. Otro ejemplo donde jamás prescriben las obras sin licencia, es cuando las obras se realizan en suelo rústico con algún tipo de especial protección o, por ejemplo, si se han realizado en dominio público.

Por tanto, lo primero es analizar con todo detalle si las obras han prescrito realmente, o no.

2º. Estudiar si somos capaces de probar que las obras han prescrito. En el siguiente enlace  os dejamos otra publicación sobre los medios probatorios de la fecha de terminación de las obras.

3º. Presentar la solicitud de Certificado de Prescripción a la administración competente (normalmente son los Ayuntamientos). La solicitud debe ir acompañada de la documentación probatoria, así como de los argumentos jurídicos correspondientes.

4º. En algunos casos, presentar un certificado de un técnico competente que acredite la prescripción de las obras. Esto no suele ser habitual, aunque algunos Ayuntamientos lo solicitan.

Ya tengo el Certificado de Prescripción de Obras, ¿y ahora qué?.

Ya puede estar tranquilo. Sus obras ya no pueden ser perseguidas. También puede presentar este certificado a un posible comprador de la vivienda, que se encuentra indeciso. Asimismo, podrá incorporar sus obras en el Registro de la Propiedad, lo que dará tranquilidad tanto a compradores como a los bancos que tengan que conceder alguna hipoteca para la compra de su vivienda.

En resumen

En resumen, obtener un Certificado de Prescripción de Obras es la vía más rápida y sencilla de acabar con el problema de haber realizado obras sin licencias.

Análisis de viabilidad sin coste

Si tiene cualquier duda, puede ponerse en contacto con nosotros sin compromiso. Además, si usted está interesado en obtener un Certificado de su Ayuntamiento en el que se certifique la antigüedad de sus obras y la prescripción de las mismas, nosotros le realizamos un análisis previo de la viabilidad sin coste alguno.y, en caso de ser viable, nos ocupamos de todo para que usted pueda obtenerlo.

Puede ponerse en contacto con nosotros aquí.

Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área de Disciplina Urbanística.

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