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Solicitud de Certificado de Prescripción de Obras sin licencia

por | Jun 14, 2017 | 33 Comentarios

  • ¿Ha realizado una obra sin licencia y le gustaría regularizar la situación?
  • ¿Ha realizado una vivienda en el campo y le gustaría “legalizarla”?
  • ¿Va a vender una vivienda con obras sin licencia y le gustaría venderla libre de problemas?
  • ¿Quiere convencer a un comprador de que las obras realizadas sin licencia ya han prescrito?
  • ¿Simplemente quiere no tener preocupaciones por la obra que realizó sin licencias?
  • ¿Le amenaza un vecino con denunciar la obra que ha realizado sin licencia?.

Si usted ha contestado sí a alguna de estas preguntas, en este artículo le explicaremos cómo conseguir un Certificado de Prescripción de obras de su Ayuntamiento donde se reconozca la antigüedad de sus obras y acabar con el problema de haber realizado obras sin licencia.

Certificado prescripción obra

¿Que es un Certificado de Prescripción de Obras?

Como ya hemos comentado en anteriores artículos, cuando se realiza una obra sin licencia, el Ayuntamiento (o en su defecto, la Comunidad Autónoma) está facultada para dos cosas: la primera abrir un procedimiento sancionador que puede acabar con una sanción económica y, lo segundo, está facultado para iniciar un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística que puede acabar con la orden de demolición de la obra realizada sin licencia.

Sin embargo, cada comunidad autónoma establece un plazo para poder perseguir estas obras sin licencia y, pasado este plazo, el Ayuntamiento no podrá iniciar ninguno de estos procedimientos. No obstante, a quien le corresponde demostrar que la obra se terminó hace X años, es a quien realizó las obras y esta tarea, muchas veces resulta compleja.

El Certificado de Prescripción de Obras es una manera de adelantarnos y de dejar constancia oficial de que dicha obra se terminó hace X años y que ya no procede contra la misma ningún tipo de expediente de disciplina urbanística.

Estos certificados son emitidos por el Ayuntamiento, previa solicitud, motivación y justificación de los interesados. Es decir, el Ayuntamiento jamás de oficio emite estos certificados, sino que será a instancia de parte.

¿Para qué sirve un Certificado de Prescripción de Obras?

La utilidad es mayúscula. En primer lugar, porque mientras no exista un reconocimiento oficial de la prescripción de una obra, el Ayuntamiento siempre podrá aperturar un procedimiento de disciplina urbanística contra las mismas (aunque posteriormente se cierre porque se demuestre que las obras han prescrito). De este modo, mientras no existe el reconocimiento, la inseguridad de si el Ayuntamiento perseguirá estas obras es real.

En segundo lugar, porque una obra sin licencia, a efectos jurídicos no existe (imaginemos una ampliación de un ático al que se le gana metros, o una vivienda sin licencia de obras, o un cerramiento sin licencia), con las consecuencias que esto lleva aparejado: posibles compradores que no querrán adquirir una vivienda con posibles problemas,bancos que no concederán una hipoteca y, lo más importante: la intranquilidad de quien ha realizado unas obras sin licencias de que en cualquier momento, la administración pueda perseguirlas.

¿Qué requisitos hay que cumplir para que el Ayuntamiento emita un Certificado de Prescripción?

1º. Los más importante: estudiar si la obra ha prescrito realmente. No se puede solicitar un certificado de prescripción de unas obras que no hayan prescrito.

En la siguiente tabla podéis comprobar cuál es el plazo de prescripción de las obras ilegales según la comunidad autónoma donde se encuentren las obras.

Tabla de prescripción de obras sin licencia

También es muy importante, además de que se cumpla el plazo de prescripción, conocer si realmente las obras pueden prescribir o no. Varios ejemplos: puede que una obra ( por ejemplo una ampliación de una vivienda) se haya realizado hace 6 años y que, en apariencia, haya prescrito. Sin embargo, hay que comprobar minuciosamente si la localización urbanística permite que prescriba o no, porque, por ejemplo, si la obra se encuentra en una zona de influencia del litoral, jamás prescribirá. Otro ejemplo donde jamás prescriben las obras sin licencia, es cuando las obras se realizan en suelo rústico con algún tipo de especial protección o, por ejemplo, si se han realizado en dominio público.

Por tanto, lo primero es analizar con todo detalle si las obras han prescrito realmente, o no.

2º. Estudiar si somos capaces de probar que las obras han prescrito. En el siguiente enlace  os dejamos otra publicación sobre los medios probatorios de la fecha de terminación de las obras.

3º. Presentar la solicitud de Certificado de Prescripción a la administración competente (normalmente son los Ayuntamientos). La solicitud debe ir acompañada de la documentación probatoria, así como de los argumentos jurídicos correspondientes.

4º. En algunos casos, presentar un certificado de un técnico competente que acredite la prescripción de las obras. Esto no suele ser habitual, aunque algunos Ayuntamientos lo solicitan.

Ya tengo el Certificado de Prescripción de Obras, ¿y ahora qué?.

Ya puede estar tranquilo. Sus obras ya no pueden ser perseguidas. También puede presentar este certificado a un posible comprador de la vivienda, que se encuentra indeciso. Asimismo, podrá incorporar sus obras en el Registro de la Propiedad, lo que dará tranquilidad tanto a compradores como a los bancos que tengan que conceder alguna hipoteca para la compra de su vivienda.

En resumen

En resumen, obtener un Certificado de Prescripción de Obras es la vía más rápida y sencilla de acabar con el problema de haber realizado obras sin licencias.

Análisis de viabilidad 

Si tiene cualquier duda, puede ponerse en contacto con nosotros. Además, si usted está interesado en obtener un Certificado de su Ayuntamiento en el que se certifique la antigüedad de sus obras y la prescripción de las mismas, nosotros le realizamos un análisis previo de la viabilidad y, en caso de ser viable, nos ocupamos de todo para que usted pueda obtenerlo.

Puede ponerse en contacto con nosotros aquí.

Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área de Disciplina Urbanística.

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33 Comentarios

  1. Javier

    Buenas, gracias de antemano.
    Estoy en negociaciones para comprar un chalet en la sierra de Madrid. Además de la vivienda escriturada y registrada, tiene un sótano habilitado no registrado y una segunda planta con un mirador escriturado pero 3 habitaciones y un baño que tampoco están registradas. Son estancias realizadas tras la declaración de obra. Según los dueños han pasado más de 4 años desde la finalización de tales obras.

    Mis preguntas son:
    1) que habría que solicitar antes de la compra:
    – Certificado de insistencia de infracción urbanística?
    – Certificado-prescripción-obras-sin-licencia ?
    – Ambos?, ninguno (por precaución de cara al ayuntamiento?)

    2) Además quisiera poner placas solares y un sistema aerotermia. Esto anularía la prescripción?

    3) Si construyo una piscina más adelante, anula también la prescripción?

    De nuevo gracias de antemano

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, son demasiadas preguntas para responderlas por escrito. Si lleva hecha más de cuatro años está bien, pero mientras eso no se demuestre, no sirve de nada, por lo que tener un certificado en caso de compra, es buena opción. Poner placas, no anularía la prescripción, pero podría traerle dolores de cabeza. Y la piscina, idem de lo mismmo. Si desea profundizar más, puede solicitar una cita al 911013711 o a info@velezdorado.com Un saludo.

      Responder
  2. Amaia

    Hola,

    ¿Existe algún tipo de certificado técnico que pueda demostrar la antigüedad de una obra? La obra ilegal la realizó el propietario anterior. La casa la compramos hace más de 25 años. Ahora hemos tenido conocimiento de la obra ilegal y necesitamos probar la prescripción.

    Gracias,

    Responder
  3. Malú

    Buenos días, mi duda es la siguiente. Tengo una casa con todos los permisos en regla, se ajusta a la licencia concedida por el Ayuntamiento, falta terminar el 4 %,NO afecta a parámetros exteriores, la urbanización y cesiones están terminadas. Se puede pedir primera ocupación parcial? Gracias

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, por poder, sabemos que se puede pedir. Ahora bien, luego, cada Ayto. y cada técnico es un mundo. Lo mejor es que lo consulte directamente con el técnico que le esté dirigiendo la obra que él, seguramente, sepa cómo funciona en concreto el técnico municipal. Un saludo.

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  4. Lourdes mesa blasco

    Buenas tardes, estoy leyendo, y veo que aconsejan bastante no remover en los ayuntamientos para no levantar liebres,,pero mi situación es, que he comprado, sin saberlo, una vivienda sin licencia de habitabilidad, hace 5 meses, y una semana después de vivir aquí, me encuentro que nadie tiene dicha licencia de primera ocupación en la urbanización, debido a que no se ha gestionado correctamente hasta ahora, que se empieza a averiguar como regularizar dicha situación, pagamos ibi de 700euros, etc, la urbanización se construyó hace 30 años…existen hipotecas…., realmente, no Procede moverse para regularizar la situación???? Gracias¡¡¡

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Si usted quiere tener la licencia de primera ocupación sí, si le da igual, no remueva nada. Si lleva así 30 años, y no ha pasado nada, nosotros no removeríamos nada en ninguna Administración, pero es solo una opinión

      Responder
      • Lourdes

        Gracias por su respuesta. Mi pregunta ahora es, podría vender mi casa? Así como yo la he comprado. Ocultando dicha situación, o estaría infringiendo la ley?

    • Lourdes mesa blasco

      Gracias por responder, la cuestión es que yo compre la casa hace 5meses

      Responder
  5. rafael

    Hola buenos días.

    La caducidad es solo por los metros o también por el uso¿?

    Es decir, tengo un chalet donde el plan urbanistico solo deja viviendas unifamiliares o uso dotacional.
    Si se esta usando con mas de 4 años con otro uso, registrado por un notario……puedo de alguna manera saltarme los usos contemplados en el plan urbanistico

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes,

      No podemos asesorar y contestamos a cuestiones individuales por este medio. Si lo desea, puede ponerse en contacto con nosotros de manera privada, en el 911913711, o enviando un email a info@velezdorado.com

      Un saludo

      Responder
  6. FRANCISCO MARIA

    Una caseta de chapa anclada al suelo y usada como almacen para guardar bicicletas, herramientas etc, sus medidas inferiores a 2×2 metros es considerada obra?comunidad catalana,¿ es denunciable por vecinos dicha obra?

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  7. Laura

    Buenas tardes! Solicite un certificado de antigüedad al Ayuntamiento y me han contestado con un requerimiento de legalización por una ampliación realizada hace más de 10 años, porque han visto que los metros de la escritura no coinciden con catastro.
    Si presento un informe de arquitecto de prescripción de infracción urbanística, ¿el Ayuntamiento me lo admitirá y podría regularizar la vivienda para inscribir la ampliación en el registro y poder venderla?
    Muchas gracias de antemano!

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Si ha prescrito, ha prescrito, no tiene por qué legalizar nada si usted no quiere. Ahora bien, hay que demostrarlo. Si el Ayuntamiento no lo considera probado, y lo está, entonces no queda otra que acudir a la vía judicial. Saludos.

      Responder
  8. Rafael

    Buenos días,
    Antes de nada, muchas gracias por compartir conocimientos.
    Mi duda es la siguiente:
    Me estoy planteando comprar una casa que no tiene final de obra, pero necesito financiación.
    En el Catastro aparece como ‘suelo urbano sin edificar’, aunque sí está dibujada la construcción.
    El edificio se construyó legalmente en los años 70-80 con licencia de obras (tengo copia, con planos, e incluso justificante de pago de las tasas), pero a día de hoy no cumpliría la normativa por ocupar mayor superficie de la permitida sobre la parcela.
    La construcción no llegó a finalizarse, ya que le faltan instalaciones y acabados interiores (estructura, cubierta y cerramientos sí están hechos).
    Es posible regularizar la construcción existente por antigüedad?
    Un saludo y muchas gracias de antemano por su respuesta,

    Responder
  9. Fetin

    Hola.
    En 2006 construyeron una obra ilegal (por construir metros de más en una planta) y se ordenó la demolición de un % en cada vivienda de esa planta. Acabamos de recibir después de 16 años la resolución de que la orden de demolición ha prescrito. ¿Podemos solicitar ahora la licencia de ocupación? Gracias

    Responder
  10. MARIA

    Buenas tardes,
    ante todo agradezco su ayuda. Se trata de una edificación sin licencia en suelo rústico común no protegido en Mallorca. Pesa sobre dicha edificación un expediente de disciplina urbanística cuyo contenido exacto desconocemos porque se tramitó en tiempos del anterior propietario. Dicho expediente es de 1987 y no nos consta que el ayuntamiento haya hecho ningún trámite desde entonces y mucho menos desde 2007 que es cuando yo adquirí la propiedad. ¿Podría pedir al ayto. un certificado de prescripción de la orden de demolición para quedarme más tranquila? O de prescripción del procedimiento? O de prescripción de las obras?

    Gracias

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, no somos partidarios de remover expedientes en los Ayuntamientos, solo cuando sea absolutamente imprescindible. Un saludo.

      Responder
  11. MARIA RIERA SERRA

    Buenas tardes!
    Antes de nada, decir que agradezco mucho que compartan sus conocimientos y sabiduría con los demás. Soy abogada, con poca experiencia, y me gusta mucho buscar información sobre los temas que me interesan y leer opiniones de los más expertos. Trabajo en Mallorca y me dedico últimamente a algunos asuntos inmobiliarios. Ahora se me plantea el siguiente asunto: gestiono la venta de un inmueble en suelo rústico común, no protegido, en Mallorca. En él hay construida una vivienda sin licencia de obra. Sobre dicho inmueble existe un expediente de disciplina urbanística que fue iniciado no contra el actual propietario sino contra el anterior. El expediente, cuyo contenido desconocemos porque no se nos ha exhibido todavía a pesar de haberlo solicitado, sabemos que es de 1987 y que se refiere sólo a una ampliación de la vivienda, no a su totalidad.

    La pregunta es: sabiendo que el expediente se tramitó contra el anterior propietario, no contra el actual; sabiendo que afecta sólo a una ampliación, no a la totalidad de la finca; sabiendo que es de 1987 y por tanto, aún en el peor de los casos, que se hubiera decretado la demolición de esa ampliación, creo que está claro que esa orden de demolición ha prescrito dado el tiempo transcurrido. Para quedarnos tranquilos, ¿podría pedir este certificado de prescripción de las obras al ayuntamiento o más bien sería un certificado de prescripción de la orden de demolición o de prescripción del expediente de restablecimiento de la legalidad???

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, gracias por sus palabras. Como le decíamos en el anterior comentario: no somos partidarios de remover expedientes en los Ayuntamientos, solo cuando sea absolutamente imprescindible. Un saludo.

      Responder
  12. Jesús

    Hola.
    vivo en Vigo y tengo la siguiente consulta.
    Una obra ilegal e inacabada hace 26 años y que actualmente se encuentra así como se dejó, Partiendo de una declaración oficial del ayuntamiento por prescripción, ¿podría proceder a solicitar una licencia de obra para acabar dicha obra?
    Lo prescrito puede conservarse, aunque no se ajuste a la ley Urbanística actual, muy posterior a la realización de las obras?
    Muchas gracias.
    Saludos

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes, si la obra que ahora se plantea es legal, sí se podría con licencia, pero si lo que se plantea no lo es, no lo será. Puede ponerse en contacto privado con nosotros al 911013711 o a info@velezdorado.com

      Responder
  13. Pablo Catro

    Buenas tardes,
    Tengo una caseta ilegal en suelo rústico, en la comunidad de Madrid. Mi finca forma parte de la Red Natura 2000 como LIC. He leído en su web lo siguiente: «Otro ejemplo donde jamás prescriben las obras sin licencia, es cuando las obras se realizan en suelo rústico con algún tipo de especial protección». ¿Prescribiría esta obra sin licencia teniendo en cuenta los datos aportados?
    Muchas gracias de antemano.
    Un saludo.

    Responder
  14. Fran

    Hola, os comento…

    Compre un ático, donde en la azotea común tengo una terraza de uso privado que pertenece a mi puso. El anterior propietario al que le compre el piso en Esa terraza de uso privado levantó unos muros y hizo un trastero. De esto hace unos 12 años en valencia. Entiendo que se me denunciarán o empezara algún vecino a joderme debería de quitar los muros verdad? Entonces debería de hacer un certificado de fin de obra y con eso me bastaría para evitarme cualquier problema? Pero como puedo demostrar el fin de obra de 12 años?

    Responder
  15. María.

    Buenos días.
    Ante todo agradecer la ayuda que brindais por este medio a todos nosotros que no tenemos medios para buscar acesoramento .

    Compre una finca rústica en el año 2008.
    Había una vivienda legal de 98 metros con escrituras y registros,más una caseta de 15 metros sin papeles,ilegal.

    Sin pedir permisos ,orientados por una persona,que era vecino de la zona,la tiramos y construimos otra de más metros.
    Año 2010, nos denuncian por dichas construcciones enviando vía email al ayuntamiento fotos de lo construido.
    2011_Abril, recibimos notificación de infracción urbanística, pagar 25 mil euros,valor de la construcción dictada por arquitecto ayuntamiento,y orden de derribo.
    Después de hacer alegaciones,con abogado,arquitectos y demás.
    Resolución de 10500 euros,ya pagados.
    Año 2013_Enero, envían orden de derribo, aún que según el abogado no tiene legalidad,pues esta orden nunca llego a nuestro conocimiento,por lo tanto no hemos podido hacer apelaciones.La han enviado a antiguo propietario.

    Ahora ,año 2019.
    Volvimos a hablar con abogado que nos accesorios anteriormente,y lo que nos dijo,no nos quitó las dudas.
    Nos aconsejo,que no fuéramos al ayuntamiento pedir certificado de prescripción,para «no levantar la liebre»,porque aún estando prescritos,nunca se sabe.

    Realmente necesitamos conocer la situación en que estamos,si han prescrito o no dichas resoluciones.Nuestra vida ha sido un mar de preocupaciones desde entonces,y la alegría de comprar nuestra casa,para construir nuestro hogar,se fue con todos los problemas,que tenemos desde entonces.
    Necesitamos agua,y no podemos tener un pozo.
    Queria pedir para renovar nuestra cédula de habitabilidad,pues nos han denegado al tener el expediente abierto.
    La infracción urbanística y la de restitución.
    aquí en Baleares eran de 8 años.Pero no sabemos a partir de qué momento se cuenta.
    Por favor serian tan amables de darnos está información,os seríamos muy gratos.
    Esperamos que sigan trabajando,y que tengan mucha felicidad y éxito en vuestra trayectoria.
    Saludos .
    María Silva.
    Finca Es pinaret.Poligono 03_Consell_Palma de Mallorca.

    Responder
    • Equipo de Vélez Dorado

      Buenas tardes,

      Consultas privadas, por privado. En cualquier caso, si existe una orden de demolición, no ha caducado la acción de restauración de la legalidad urbanística precisamente porque ya se ejerció dicha acción. Cuestión distinta será que no se os haya notificado, que habría que estudiar eso muy bien. Lo de pedir el certificado de prescripción no lo recomendamos en absoluto por los mismos motivos que esgrime su abogado. Si tiene cualquier duda más, póngase en contacto con nosotros vía privada. Un saludo.

      Responder

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