Introducción y ejemplos
La diferencia entre caducidad y prescripción en materia urbanística es total, y saber manejar estos dos conceptos conduce en numerosos casos al éxito de nuestros clientes frente a la máquina implacable de la Administración.
Como se escucha en las facultades de Derecho: “prescriben las acciones, y caducan los procedimientos”, pero como esta es una publicación dirigida a nuestros clientes (que no tienen obligación ninguna de ser unos expertos juristas), lo vamos a explicar con varios ejemplos muy sencillos en materia de disciplina urbanística, y sin entrar en exquisitas disquisiciones jurídicas que no aportan valor alguno. Vamos a partir del siguiente supuesto:
Ejemplo: Juan realiza un cerramiento de ático sin licencia en Madrid y las obras quedan totalmente terminadas el día 01.01.2012. Su vecino lo denuncia al Ayuntamiento pasado un tiempo.
- Prescripción: la prescripción es el plazo que tiene el Ayuntamiento para perseguir las obras ilegales que Juan ha realizado. Ese plazo, en Madrid, es de 4 años. Es decir, pasado el día 01.01.2016, cualquier requerimiento de legalización, u orden de demolición que sea notificada a Juan será nula. Ahora bien, a quien le corresponde probar el paso de esos 4 años, será a Juan. Ejemplo claro: el día 02.01.2016 (pasados 4 años), Juan recibe un requerimiento de legalización: éste es nulo porque sus obras ya han prescrito.
- Caducidad: la caducidad es el plazo que tiene el Ayuntamiento para que, una vez iniciado un procedimiento, lo resuelva y dicte una resolución expresa (en este caso suele ser una Orden de Demolición). En Madrid, este plazo es de 10 meses. ¿Qué ocurre si transcurren 10 meses sin que exista una resolución expresa?, que el expediente ha caducado. Ejemplo: el día 01.05.2012 (pasados 4 meses desde que Juan termina las obras), el Ayuntamiento dicta un requerimiento de Legalización y, el día 01.04.2016, Juan recibe una Orden de Demolición: ésta es nula porque el Ayuntamiento ha tardado en resolver más de 10 meses. Pinchando aquí puede saber el plazo que tiene su Ayuntamiento para resolver su expediente.
Relación entre prescripción y caducidad: Supongamos que a Juan le inicia el Ayuntamiento un procedimiento el día 14.01.2015; y el día 14.11.2015, aun no ha recibido ninguna orden de demolición: ya han pasado 10 meses y, por tanto, el procedimiento está caducado y si el Ayuntamiento dicta una Orden de Demolición, ésta es nula. Pero ¿está la obra de Juan a salvo para siempre? No. No porque aún no han pasado 4 años desde que terminó las obras. Recordemos que las obras las acabó el 01.01.2012, y hasta el 01.01.2016, el Ayuntamiento puede perseguir estas obras ¿por qué?, porque mientras no haya “prescrito la acción de perseguir las obras”, el Ayuntamiento puede iniciar todos los procedimientos que sean necesarios. Es decir, que si inicia el procedimiento el día de antes de que pasen los 4 años, y luego, resuelve con una Orden de Demolición dentro de los 10 meses, esa Orden de Demolición es válida. Otro caso es que, si el Ayuntamiento inicia el procedimiento un día antes de que pasen los 4 años, y luego no resuelve en el plazo de 10 meses, por supuesto, además de haber caducado, la obra ya ha prescrito y cualquier orden de demolición sería nula. Pinchando aquí puede saber el plazo que tiene su Ayuntamiento para perseguir su obra.
“Mi obra ha prescrito, pero aún así el Ayuntamiento persigue mi obra”: Esta es la clásica inquietud de muchos clientes, y la explicación es que en en materia de disciplina urbanística, a quien le corresponde probar el tiempo que lleva en pie su obra, es al interesado. Esto es un rollo jurídico que nuestro Tribuna Supremo (entre otras, Sentencia de 14 de mayo de 1990 ) expresa así:
“…La carga de la prueba del transcurso del expresado plazo no lo soporta la Administración, sino quien voluntariamente se ha colocado en una situación de clandestinidad en la realización de las obras y que, por tanto, ha creado la dificultad de conocimiento del “dies a quo” que en el plazo se examina, y que, por ello, el principio de buena fe impide que el que se ha aprovechado de la clandestinidad pueda obtener ventaja de las dificultades probatorias derivadas de esa ilegalidad. En definitiva, el principio de buena fe, plenamente operante en el campo procesal ( artículo 11.1 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial ), impide que el que crea una situación de ilegalidad pueda obtener ventaja de las dificultades probatorias originadas por esa ilegalidad.”
Por último, y aunque no tenga ninguna utilidad práctica para nuestros clientes, hemos de recordar que efectivamente, en materia de disciplina urbanística, sobre todo, en lo concerniente al procedimiento de restauración de la legalidad urbanística (y dada la naturaleza jurídica de su plazo), los tribunales han optado por recordarnos que es más propio hablar de caducidad de la acción administrativa que de prescripción, aunque a los efectos anteriormente explicados, esto no nos afecta absolutamente en nada.
Si desea conocer el estado de su expediente, puede acceder a nuestra zona de formularios (pinchando aquí), y rellenar usted mismo los datos para conocer la situación jurídica de su expediente.
Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área Urbanismo.
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Buenas noches: Mi pregunta es la siguiente: En el año 2009, realice una obra de construcción de un portón con dos pilares y cerramiento en una nave en el campo, por ello mi vecino me denuncio ante el Ayto por usurpación de terreno, viendo que no prosperaba el Ayto me abrió expediente sancionador por obra ilegal y sin licencia en 2010, se hicieron todos los recurso y apelaciones y llegamos hasta un contencioso Administrativo que en 2014, resolvió mediante Sentencia estimando en parte nuestras alegaciones, en el sentido que no procedía la demolición porque no se había llevado a cabo el procedimiento de restauración de legalidad exigido, esto ocurrió en Octubre de 2014. El dia 12 de diciembre de 2014, el mismo Ayto me remite un escrito que queda sin efecto la obligación de reposición de la legalidad urbanística infringida, pero nos declara en la obligación de pagar 600 euros en concepto de sanción, por carecer de la licencia urbanística, la cual se pago, Pero nuevamente el 14 de diciembre de 2015, me incoan un procedimiento de protección de la legalidad urbanística,( al ser las obras incompatibles con la ordenación requiriéndoles que procedan a la demolición) tras realizar todos los recursos a través de mi abogado y con otro procedimiento Contencioso Administrativo en los Juzgados de Jaen, basandolo principalmente en la prescripción, ahora en Sentencia viene desestimado, recurrida nuevamente ante el TSJA, el mismo proceder desestimado. Ahora estamos pendiente del recurso de Casación ante el Tribunal Supremo, y el abogado insiste en que esto esta prescrito, ya que el lo fundamenta en que cuando entro en vigor la Ley de la LOUA en el año 2012 que amplio el plazo de 4 a 6 años la obra ya estaba concluida y por tanto el plazo aplicar seria el que indicaba el art. 185.1 de la LOUA,(CUATRO AÑOS)
Pero el TSJA el (19/11/2018) lo desestima y condena a las costas diciendo:” Pues bien, del precepto citado cabe deducir, con toda lógica como hace la sentencia, que existe un plazo de seis años, siguientes a la completa terminación de la obra, para adoptar la medida del restablecimiento urbanístico. Sucede que, en el caso presente, las obras fueron concluidas-no se discute- en 2009. La reposición de la legalidad urbanística fue instada en mayo de 2015, antes del transcurso de los seis años establecidos en articulo 185 citado.” continua diciendo;
“Lo cierto es en 2012 se modifica la ley y establece el plazo de seis años para el restablecimiento de la legalidad urbanística. Así pues, constatado que la entra en vigor tras su publicación en 2012, ha de aplicarse a todos los supuestos de situaciones no consumadas. Como decimos, al no haber transcurrido el plazo de cuatro años previsto en la normativa anterior a 2012, es obvio que la nueva norma rige en este caso y por ello, no hay aplicación retroactiva en sentido propio. La apelación no puede ser estimada.
Mi pregunta:
Es posible continuar en Casación manteniendo la misma opinión de prescripción con el carácter retroactivo que indica mi abogado y tras la brevedad de lo que que le explicado.. Por todo quedo a la espera de sus Noticias y me despido Atentamente
Buenos días,
Efectivamente, el criterio del TSJA, en contra por ejemplo de otros criterios de otros TSJ de España, es que la ley aplicable es la ley que se encontrase en vigor en el momento en el que la acción de restauración de la legalidad urbanística haya caducado. Es decir, si en 2009 se realizó la obra, y en 2012 entró nueva ley que aplica nuevo plazo, que lo amplía, si en 2012 no había “prescrito” en base a la antigua ley, se le aplicará el nuevo plazo que indique la nueva ley. En nuestra opinión es una interpretación errónea, pero dado que no se trata de un procedimiento de naturaleza sancionadora, se permite tal interpretación. Ojalá su recurso de casación sirva de algo y, al menos, se ponga un poco de orden y unanimidad en toda España, porque existen otros TSJ que su criterio es más sencillo: la ley aplicable es la ley del momento en el que se realiza la obra.
Un saludo
Hola, buenas tardes.
Tengo una duda.
Presenté documentación a mi ayuntamiento por un expediente que me hicieron llegar. Dicho expediente era por una ampliación a mi propiedad, en suelo rústico, que finalizó a principios del 2012. El expediente data de mayo de este año. Hablamos de una población de la Comunidad Valenciana.
La documentación que presenté eran fotos de satélite que prueban dichas obras, facturas albaranes, etc, para solicitar la prescripción de las obras (4 años para la prescripción en el momento de finalización de las obras).
Desde el ayuntamiento, no me han vuelto a decir nada.
¿Hay un tiempo de silencio administrativo, como que aceptan mi solicitud?
Muchas gracias.
Buenas tardes,
En principio si usted presentó esa documentación mientras se tramitaba, y no ha recibido respuesta, el procedimiento puede seguir “vivo”. En caso de que usted lo presentase después de la orden de demolición, se entiende que existe silencio administrativo y que ha sido desestimado. No obstante, puede poner en contacto directamente con nosotros a través de nuestro número de teléfono o, directamente, a través de nuestro correo info@velezdorado.com