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diferencia-entre-prescripcion-y-caducidad-1-1-1-1La diferencia entre caducidad y prescripción en materia urbanística es total, y saber manejar estos dos conceptos conduce en numerosos casos al éxito de nuestros clientes frente a la máquina implacable de la Administración.

Como se escucha en las facultades de Derecho: “prescriben las acciones, y caducan los procedimientos”, pero como esta es una publicación dirigida a nuestros clientes (que no tienen obligación ninguna de ser unos expertos juristas),  lo vamos a explicar con varios ejemplos muy sencillos en materia de disciplina urbanística, y sin entrar en exquisitas disquisiciones jurídicas que no aportan valor alguno. Vamos a partir del siguiente supuesto:

Ejemplo: Juan realiza un cerramiento de ático sin licencia en Madrid y las obras quedan totalmente terminadas el día 01.01.2012. Su vecino lo denuncia al Ayuntamiento pasado un tiempo.

  • Prescripción: la prescripción es el plazo que tiene el Ayuntamiento para perseguir las obras ilegales que Juan ha realizado. Ese plazo, en Madrid, es de 4 años. Es decir, pasado el día 01.01.2016, cualquier requerimiento de legalización, u orden de demolición que sea notificada a Juan será nula. Ahora bien, a quien le corresponde probar el paso de esos 4 años, será a Juan. Ejemplo claro: el día 02.01.2016 (pasados 4 años), Juan recibe un requerimiento de legalización: éste es nulo porque sus obras ya han prescrito.
  • Caducidad: la caducidad es el plazo que tiene el Ayuntamiento para que, una vez iniciado un procedimiento, lo resuelva y dicte una resolución expresa (en este caso suele ser una Orden de Demolición). En Madrid, este plazo es de 10 meses. ¿Qué ocurre si transcurren 10 meses sin que exista una resolución expresa?, que el expediente ha caducado. Ejemplo: el día 01.05.2012 (pasados 4 meses desde que Juan termina las obras), el Ayuntamiento dicta un requerimiento de Legalización y, el día 01.04.2016, Juan recibe una Orden de Demolición: ésta es nula porque el Ayuntamiento ha tardado en resolver más de 10 meses. Pinchando aquí puede saber el plazo que tiene su Ayuntamiento para resolver su expediente.

Relación entre prescripción y caducidad: Supongamos que a Juan le inicia el Ayuntamiento un procedimiento el día 14.01.2015; y el día 14.11.2015, aun no ha recibido ninguna orden de demolición: ya han pasado 10 meses y, por tanto,  el procedimiento está caducado y si el Ayuntamiento dicta una Orden de Demolición, ésta es nula. Pero ¿está la obra de Juan a salvo para siempre? No. No porque aún no han pasado 4 años desde que terminó las obras. Recordemos que las obras las acabó el 01.01.2012, y hasta el 01.01.2016, el Ayuntamiento puede perseguir estas obras ¿por qué?, porque mientras no haya “prescrito la acción de perseguir las obras”, el Ayuntamiento puede iniciar todos los procedimientos que sean necesarios. Es decir, que si inicia el procedimiento el día de antes de que pasen los 4 años, y luego, resuelve con una Orden de Demolición dentro de los 10 meses, esa Orden de Demolición es válida.  Otro caso es que, si el Ayuntamiento inicia el procedimiento un día antes de que pasen los 4 años, y luego no resuelve en el plazo de 10 meses, por supuesto, además de haber caducado, la obra ya ha prescrito y cualquier orden de demolición sería nula. Pinchando aquí puede saber el plazo que tiene su Ayuntamiento para perseguir su obra.

“Mi obra ha prescrito, pero aún así el Ayuntamiento persigue mi obra”: Esta es la clásica inquietud de muchos clientes, y la explicación es que en en materia de disciplina urbanística, a quien le corresponde probar el tiempo que lleva en pie su obra, es al interesado. Esto es un rollo jurídico que nuestro Tribuna Supremo (entre otras, Sentencia de 14 de mayo de 1990 )  expresa así:

“…La carga de la prueba del transcurso del expresado plazo no lo soporta la Administración, sino quien voluntariamente se ha colocado en una situación de clandestinidad en la realización de las obras y que, por tanto, ha creado la dificultad de conocimiento del “dies a quo” que en el plazo se examina, y que, por ello, el principio de buena fe impide que el que se ha aprovechado de la clandestinidad pueda obtener ventaja de las dificultades probatorias derivadas de esa ilegalidad. En definitiva, el principio de buena fe, plenamente operante en el campo procesal ( artículo 11.1 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial ), impide que el que crea una situación de ilegalidad pueda obtener ventaja de las dificultades probatorias originadas por esa ilegalidad.”

Por último, y aunque no tenga ninguna utilidad práctica para nuestros clientes, hemos de recordar que efectivamente, en materia de disciplina urbanística, sobre todo, en lo concerniente al procedimiento de restauración de la legalidad urbanística (y dada la naturaleza jurídica de su plazo), los tribunales han optado por recordarnos que es  más propio hablar de caducidad de la acción administrativa que de prescripción, aunque a los efectos anteriormente explicados, esto no nos afecta absolutamente en nada.

Si desea conocer el estado de su expediente, puede acceder a nuestra zona de formularios (pinchando aquí), y rellenar usted mismo los datos para conocer la situación jurídica de su expediente.

Redactor: Equipo de Vélez Dorado, Área Urbanismo.


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