La prescripción de una construccion ilegal en suelo rustico; ¿Cuándo prescribe una obra ilegal en suelo rústico?
La prescripción de una construccion ilegal en suelo rustico; ¿Cuándo prescribe una obra ilegal en suelo rústico?Esta es la gran pregunta que muchos clientes nos hacen por tres razones: bien porque ya han realizado la obra, bien porque la van a realizar o bien porque la han realizado y han sido denunciados.
Vamos a ver, ésta pregunta es incompleta, ya que cuando hablamos de prescripción de obras ilegales en suelo rústico, tenemos que tener en cuenta dos dimensiones: la dimensión penal, y la dimensión administrativa.
- Dimensión penal: realizar una obra sin licencia en suelo rústico es un delito que acarrea estas consecuencias:
- Ser condenados por un delito contra la ordenación del territorio con penas de prisión de 1,5 años a 4 años de cárcel.
- Ser condenados a la demolición de la obra.
- Ser condenados al pago de indemnizaciones a quienes pudieran haber sido afectados.
- Ser condenados a la inhabilitación profesional de 1 a 4 años a promotores, constructores o técnicos directores que hayan llevado a cabo las obras.
- Dimensión administrativa: realizar una obra sin licencia es una infracción que puede acarrear estas consecuencias:
- Sanción económica.
- Demolición de la obra.
Pues bien, son muchos los clientes que consideran (de manera errónea) que por el hecho de pagar una sanción administrativa, están exentos de demoler la obra ilegal. Esmás, muchos clientes y, en general, la sociedad, piensa que construir una pequeña vivienda en el campo no es delito. Y sí, jurídicamente es un delito contra la ordenación del territorio, por muy exagerado que nos pueda parecer. (Aquí una publicación de Vélez Dorado, haciendo una crítica a la desproporción de este delito).
Volviendo a la pregunta de cuándo prescribe una obra ilegal en suelo rústico, la respuesta es doble:
- Desde el punto de vista administrativo, cada comunidad autónoma en su ley urbanística establece cuales son los plazos de prescripción. Y existen dos plazos:
- El plazo que tiene la Administración para obligarnos a demoler (Aquí la tabla de plazos por comunidad autónoma.)
- El plazo que tiene la Administración para sancionarnos económicamente.(Aquí la tabla de plazos por comunidad autónoma.)
- Desde el punto de vista penal, el plazo de prescripción del delito viene estipulado en el Código Penal y es el mismo para toda España. Actualmente, al tratarse de un delito que su pena no es más de 5 años de prisión, es de 5 años de prescripción.
En resumen:
| Prescripción delito | 5 años | |
| Prescripción administrativa | Para recibir Orden de Demolición | Depende de la CCAA (Ver tabla) |
| Para ser sancionados | Depende de la CCAA (Ver tabla) |
Si tiene cualquier duda, o quiere saber si su obra ha prescrito, puede rellenar el siguiente formulario, y conocer si su obra ha prescrito.
Equipo redactor: Vélez Dorado, Área Urbanismo y Penal Urbanístico
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Buenas . En Galicia finca suelo rústico con casa edificada 1955. Hago un pequeño gallinero en una edificación antigua ya existente dentro de mi finca en el año13. Ha prescrito esa edificación ?? Pq un vecino me ha denunciado en el ayuntamiento y solicita la demolición. No he tenido todavía contestación por parte de ayuntamiento. Me lo pueden derribar ?? En su momento no se pidieron permisos pq la base ya existía .Gracias . Un saludo.
Buenas tardes, habría que ver qué obras concretas se han llevado a cabo, pero en principio parece muy defendible el hecho de que haya prescrito. Un saludo.
Buenos días,
Llevo 10 años arreglando una casa antigua (desde 2010). En su momento me dio permiso el Ayuntamiento para su arreglo. Verbalmente, acordé con mi vecino alargar una pared de mi casa que apoyaría en el muro propiedad de mi vecino. Cuál es mi sorpresa que ahora el vecino me quiere denunciar por haber construido la pared de mi casa en su muro. ¿Qué solución tengo? ¿Me mandará el Ayuntamiento derribar mi casa o ha prescrito el derecho a reclamar por parte de mi vecino? Gracias.
Buenas, si la obra lleva realizándose todos estos años, no ha prescrito. La prescripción empieza a contar desde el momento en el que se finaliza totalmente la obra. La solución es terminar la obra ya, y negociar con el vecino. Un saludo.
He comprado una parcela pero quiero poner una casa pre fabricada yo fui al Ayuntamiento y me dicen q no se puede poner nada pero q pasa si pongo la casa prefabricada o un contenedor .
Buenas tardes,
Que le sancionen y le obliguen a retirarla. Un saludo.
Buenas sobre la prescripción de derribo de una vivienda en suelo rustico realizada y finalizada en 2012 y abierto expediente con orden de demolición en 2013 en Mallorca,mi pregunta es en Baleares entro la nueva ley el 1 de enero del 2018 donde ya nunca prescribirán las obras ilegales etc… esta obra precribiria a los 8 años como en la anterior ley anterior a la del 2018 y si es así cuando empezaría a contar cuando se finalizó la obra o cuando abrieron expediente con orden de demolición??….gracias
Buenas tardes, si la obra ya tiene una orden de demolición, lo que puede prescribir es la capacidad del Ayuntamiento de ejecutar la orden de demolición, y en el caso de Baleares son 15 años desde que la orden de demolición es firme. Se establecerá un plazo máximo de 15 años para la ejecución subsidiaria de la orden de restablecimiento por parte de la administración. Este plazo se iniciará el día que adquiera firmeza la resolución que ordene el restablecimiento, y se interrumpirá con cualquier acto administrativo formal tendente a la ejecución de la orden. Se consideran actos administrativos tendentes a la ejecución de la orden de restablecimiento, entre otros, la imposición de multas coercitivas o la resolución de inicio del procedimiento de ejecución subsidiaria. Una vez producida la interrupción, volverá a empezar el plazo de 15 años mencionado.
Buenas tardes, en relación a los tiempos eatablecidos para las distintas prescripciones, como puede certificarse el inicio de dicho plazo? Es decir, cómo demuestras que una edificación tiene una antiguedad determinada?
Gracias por su tiempo.
Buenas tardes, le dejo una publicación al respecto que aclara su duda: https://www.velezdorado.com/prueba-de-la-prescripcion-de-una-obra-sin-licencia/
Buenas tardes, quisiera saber si una vivienda construida hace mas de 9 años en suelo no urbanizable y sin AFO puede ser vendida . Y las consecuencias/perjuicios que conllevaria el vender una propiedad sin regularizarla. Y asi mismo, si se realiza una obra menor ( muro) y no han pasado más de seis años, sin la correspondiente licencia las consecuencias serian ¿ multa y demoliciòn de la misma ? Muchas gracias de antemano
Buenas, es una cuestión compleja de explicar por este medio. Si lo desea puede solicitar una cita en el 9111013711 o en el email info@velezdorado.com
No me permite el ayuntamiento legalizar una casa en suelo rústico. Se construyó hace 41 años. Pago el IVI correctamente Ahora quiero hacer una piscina pequeña y no me lo permiten porque dicen que sería parte de una casa ilegal y si hay denuncia o pasa la poli me pueden hacer tirar la casa. ¿ No puedo hacer realmente la piscina?
Está en suelo rústico, pero no es ninguna barbaridad, toda la vida fue viña, como ahora. Mil gracias.
Buenas, es una cuestión compleja de explicar por este medio. Si lo desea puede solicitar una cita en el 9111013711 o en el email info@velezdorado.com
Buenas una consulta sobre una vivienda realizada sobre suelo rustico en Mallorca ilegal zona no protegida en 2012 y abierto expediente por el ayuntamiento en 2013 reclamar la demolición y futura sancion estas notificaciones llegaban cada 6meses aprox,en 2017 se registro y escritura la construccion desde el 2016 se presentaron varias alegaciones al ayuntamiento pero ellos comentan están hasta arriba y no se responde a ninguna..en marzo de 2018 ya llego una sancion descomunal solo por una piscina de plastico casi 10000€ se volvió a presentar nuevo recurso y a día de hoy sigue igual sin responder a los recursos sobre la multa etc,en esta última con la sancion ya no volvieron a mandar nada más de demolición desde el 2017 y en esta que fue la sancion en 2018 no a vuelto a llegar nada donde si detallaba que si no se pagaba en un plazo de 30 días pasaría a embargo y via de apremio automático y yo llego nada a día de hoy ni embargo ni respuesta de recursos ni nuevas notificaciones en más de 1 año….muchas gracias mi pregunta por partes que partes van prescribiedo
Buenas, habría que estudiar toda la documentación, pero en principio si se ha dictado orden de demolición, la obra ya no prescribe, en cualquier caso podría prescribir la orden de demolición. Pero habría que estudiar toda la documentación. Un saludo.
Buenas!
Mi preguntas es:
Teniendo un terreno rustico en Mallorca, habiendolo heredado, en donde no consta ninguna edificacion ni en el registro ni en el catastro, pero con fotos aereas de 1973, ¿se puede registrar esa construccion haciendolo asi urbanizable?
Buenas tardes, habría que estudiar la posibilidad de “regularizar” la vivienda por su antigüedad, pero eso no quiere decir que el terreno se convierta urbanizable.
Un saludo
Buenos dias,acabo de comprar una parcela rustica de 700m con una casa construida ilegal ,año de construccion 2007 ,queremos legalizar la casa,pedimos los suministro de luz y aqua ,el de luz vino favorable el del aqua no,en la respuesta a la solucitud de suministro de aqua,pone que el imueble no se encuentra en la area de cubertura,a pesar de que la acometida de aqua esta a 20 metros de nuestra parcela,los demas vecinos tienen suministro de aqua de hace muchisimos años que por lo visto el ayudamiento ha puesto aqua frauduloso alli….Prezentamos el AFO en el ayudamiento ..que posibilidades tenemos de que el AFO salga positivo??El arquitecto que nos hizo el AFO dijo que hay posibilidad de legalizar….Me gustaria escuchar y otra opinion!!
Buenas, es imposible decirle nada sin saber datos concretos. Un saludo
Buenos días, desde hace unos meses estamos los vecinos teniendo problemas con el ayuntamiento y una empresa privada, lo que quiere hacer la empresa privada es aumentar el tamaño de la urbanización, expulsando a los vecinos que tenemos las tierras alrededor de su urbanización (suelo rústico) , las negociaciones que nos dan son nulas para nosotros, y el ayuntamiento nos ha comunicado que la empresa privada tiene todos los permisos por parte del ayuntamiento. El ayuntamientos nos dice que las naves que tenemos construidas son ilegales (son naves de aperos), y nos “amenaza” diciendonos que nos tenemos que ir sí o sí, porque la ley del Potaus apoya a la empresa privada.
Mi duda es como me van a echar de mis tierras si son mias y encima nos echan y nos dan una misería.
Estamos desesperados.
Gracias un saludo.
Cuestiones particulares, por privado, por favor.
He denunciado en mi ayuntamiento (de un pueblo de Sevilla) , a un vecino próximo que está edificando una vivienda de tres plantas en suelo no urbanizable de especial protección donde esta prohibido edificar. ¿En que plazo de tiempo debe contestarme el ayuntamiento antes de que yo pueda denunciar al alcalde por prevaricación urbanistica?
¿Debería igualmente denunciarlo en la junta de andalucía?
Muchas gracias.
Buenos días,
Si el Ayuntamiento no hace nada, y sabe que existe, puede denunciarlo ya. Créame, estas denuncias salen adelante. No perdería el tiempo en la Junta de Andalucía, iría directamente a Fiscalía o Juzgado. Un saludo.
No acabo de entender este artículo porque tenía entendido que las acciones contra una construcción en suelo no urbanitzable (antes llamado rústico) no prescribían nunca. De hecho, en los artículos que se referencian en la tabla así lo indican, por ejemplo en el art. 207 de la ley del suelo de Cataluña. Lo podrían aclarar por favor?
Buenas tardes,
Efectivamente es como usted indica, hay algunas comunidades donde el plazo de prescripción (de caducidad de la acción de restauración realmente) no existe, por ejemplo en la Comunidad Valenciana, o en Extremadura para una clase determinada de suelos no urbanizables. Pero normalmente no es que la acción de restauración nunca caduque para todas las obras, sino para algunas que se ubican en determinados tipo de suelos. El artículo es a nivel general, sin entrar en particularidades.
Gracia por su apreciación.
Buenos dias, llevo 5 años peleando con un vecino y con el Ayuntamiento por la colocacion de una valla, que en primer lugar, se puso sin permiso del ayuntamiento, ocupando parte de mi terreno y que linda con un camino publico sin dejar la debida separacion. El Ayuntamiento solo da largas y llevo, como ya he dicho, 5 años poniendo escritos y reclamaciones. Cave destacar que ese vecino es municipal del pueblo. Me he propuesto denunciar a ese vecino por apropiacion de terreno y a urbanismo del pueblo por permitirlo, en la provincia de Alicante. Que puedo hacer?. Un saludo
Buenos días,
Si le ha ocupado su terreno: demanda. Si la obra es ilegal, denuncia ante el Ayuntamiento, si el Ayuntamiento no inicia procedimiento de oficio: denuncia al competente (normalmente Alcalde) al Juzgado de Instrucción por prevaricación urbanística consistente en silenciar infracciones urbanística.
Saludos.
Una casa construida hace 25 años en un municipio de la comunidad valenciana en terreno rústico, en el momento de la construcción fue denunciada por vecinos, teniendo como consecuencia una sentencia firme de derribo con fecha 1998. No obstante dicha sentencia no se ejecutó y la casa sigue en pié. Figura en el catastro como inmueble de uso residencial construido en 1995. Carece de servicio de agua potable y luz. Tiene una fosa séptica. Mi pregunta es si en este tipo de casos es posible que la vivienda ya esté legalizada o que sea necesario realizar algún tramite para proceder con su legalización definitiva con la LOTUP. Muchas gracias.
Buenas tardes,
La vivienda no está legalizada, pero la orden de demolición ha prescrito, por lo que podría intentar registrarse como fuera de ordenación.
Un saludo.
Hola querría saber, Para una vivienda que tiene la prescripción urbanística municipal qué trámite se debe seguir para poder tener los servicios de electricidad y agua? ¿ Se debe solicitar cédula habitabilidad / declaración responsable o con la prescripción se puede gestionar? Muchas gracias, un saludo
Buenas, dependerá de cada comunidad autónoma y cada Ayuntamiento. En Baleares, por ejemplo, sería imposible conseguir esos servicios en una obra fuera de ordenación por prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística. Un saludo.
Hola, acabo de comprar un terreno rústico de 2700 m en alava. Tiene dos edificios que aparecen en el registro y en el catastro. Se paga uno desde el 2006. Uno es una cuadra y otro aparece como txoko. Pensaba que eran legales y por eso pague diez más por el terreno rústico. Se ve que el vendedor dio de alta a las construcciones en el registro de la propiedad justo mientras hacíamos la compraventa del terreno. Resulta que me llega notificación del ayuntamiendo diciendo: el edificio txoko no se le concedió licencia de txoko sino de almacén agrícola, por lo que hay que derribar. El edificio cuadra no tiene licencia y hay que derribar. Podría echar la venta atrás de alguna manera o es una estafa bien orquestada y no puedo hacer nada? También dicen que no entra en la ley del 2006 de suelo Gracias
Buenos días,
Habría que estudiar el caso, en cualquier caso, si es una estafa o no, deberá decirlo y estudiarlo un abogado penalista. Y si la venta puede deshacerse, deberá decirlo un abogado civilista. No es nuestra especialidad y por ello no podemos darle una contestación totalmente fiable. Un saludo.
https://www.change.org/p/ministerio-de-justicia-indulto-para-el-grancanario-miguel-en-prisi%C3%B3n-por-ampliar-su-vivienda-40-m-en-su-terreno
Tengo una parcela rustica de 2 hectareasem espacio protegudo paisajisticamente , puse una casilla de madera de jardin de 5x5m sin suelo , para guardar equipo de apicultura a lado de mis colmenares que estan registrados. Es ilegal ? Necesita permiso unacaseta de jardin?
Buenas tardes,
Aunque pareciese una barbaridad, en puridad sí haría falta una licencia para esa instalación. Otra cuestión será la entidad de esa caseta, y ver cuál es el criterio del Ayuntamiento en cuestión.
Un saludo.
Buenas noches,
Lo mio tiene tela, nosotros compramos un terreno rustico pequeñito y construimos legalmente un *apero de labranza*, el arquitecto del ayuntamiento se paso y dio visto bueno. Bien la cuestion es que, como no, llevamos viviendo aqui cerca de unos 10-15 años. Mi pregunta es si…me pueden hechar de mi casa, o si con los años prescribe y estoy en mi derecho, o si por algun casual puedo hacerla habitable. Nose, porfavor, iluminenme
Buenas tardes,
Por favor, consultas a nivel particular por teléfono o email.
Un saludo.
Buenas tardes, al parecer la Policia Local informo sobre mi obra en suelo rústico al Ayuntamiento, esto hace mas de un año, pero a mi no me han comunicado nada, al parecer le ha pasado lo mismo a varios vecinos, la Policia Local informó y el Ayuntamiento no nos notifica, debemos seguir o parar, ya hace mas de un año, y nos consta que el Ayuntamiento lo sabe por medio de la Policia Local
Buenos días,
Nuestra recomendación es siempre tener licencia antes de hacer cualquier obra, ya que, se enfrentan a que les aperturen un procedimiento que puede acabar con una orden de demolición así como a una posible sanción, si nos encontramos en suelo urbanizado o urbanizable y de incluso un un delito si nos encontramos en suelo rústico.
Un saludo.
Tengo una parcela en el término municipal de Torrent, el terreno tiene la clasificación de Urbano no Urbanizado, sin embargo hay más de 100 construcciones, de hecho quedan menos de 10 parcelas por edificar (una de ellas la mia) pedi permiso para hacerme una pequeña caseta, y desde el ayuntamiento me dicen ” que no puedo poner ni un ladrillo”, mi pregunta es ¿si tan claro lo tienen, como puede ser que “se haya permitido” construir tanto ilegalmente?.
¿La pasividad de ayuntamiento sería delictiva?. Puesto que cuando hablas con los técnicos hablan como si las construcciones fueran como champiñones que surgen de un día para otro, todos sabemos que no. Ha habido consentimiento del ayuntamiento.
¿Puedo pedir una indemnización?.
Lo más curioso es que el IBI, si que me lo cobran como urbano, y estoy pagando por las ilegalidades de los demás, hablamos de chalets con piscina cada uno, por que derechos no tengo los mismos.
Gracias.
Buenos días,
Por supuesto que es delictivo, y ya son varios los municipios en los que conocemos que la Fiscalía estudia si se han podido cometer delitos de prevaricación. Como usted dice, las viviendas que surgen no son champiñones que surgen de un día para otro. En muchos casos, estas construcciones son permitidas por los Ayuntamientos simplemente mirando hacia otro lado.
Un saludo.
hola, tenemos un terreno de 1000 metros cuadrados, el cual pertenece a un diseminado de parcelas, en este terreno que se considera rustico, hace 15 años hicimos una casa, dicha casa paga sus impuestos de ibi, basuras.. tenemos cedula de habitabilidad, está registrada en el registro de la propiedad, tiene el informe tecnico firmado por el arquitecto con sus planos,etc, asi como el final de obra que data del año 2003 (hace más de 8 años, con lo que tengo entendido en Baleares es el pazo de prescripción), así como escrituras de la vivienda todo ante notario.
Mi pregunta es de que forma podemos pedir a urbanismo que nos emita un certificado de que el plazo de prescripción de obra sin licencia ya ha prescrito y así que no puedan nuncan demolerla ni sancionarnos y podemos hacer de alguna forma que esa vivienda sea legal??
gracias
Buenos días,
Lo primero de todo es comprobar dónde está la obra y sobre qué categoría de suelo rústico se encuentra, pues no en todos los casos la acción de restauración de la legalidad urbanística prescribe (en muchas comunidades autónomas, en suelos no urbanizables de especial protección no prescribe nunca la acción de restauración de legalidad urbanísticas). Lo que sí prescriben siempre son las infracciones, que no es lo mismo.
Lo segundo es ser capaces de demostrar esa supuesta prescripción (con los datos que nos ofrece parece bastante claro que se podría determinar la fecha de terminación total de las obras).
Por último, se debe realizar una solicitud al Ayuntamiento, pero lo cierto es que algunos Ayuntamientos tienen este proceso muy automatizado, y otros no, por eso habría que conocer el municipio para saber de qué manera (procesalmente hablando), se puede solicitar ese certificado.
Un saludo.
La ley no es igual para todosss……porque las dejan hacerr…el ayuntamiento para que estaaa…..los ricos. Hacen lo que les da la ganaaa..vaya paiss
Nosotros hicimos unas obras ilegal en palma de Mallorca en suelo rústico me sancionaron con una multa y orden de derribo han pasado 5 años y no me han vuelto a decir nada, también pago contribución de esta esta obra en su totalidad de metros desde hace 8o9 años. Mi pregunta en cuanto tiempo puede prescribir desde que pagas la multa
Buenas tardes,
La orden de demolicíón (la ejecución de esa orden de demolición), prescribe a los 15 años. Pero habría que analizar el caso para dar una respuesta más completa.
Saludos.
Pedi permiso para una casa en una parcela rustica y me lo negaron cual no fue mi sorpresa k otras personas con mas poder economico realizan la construccionde una vivienda zona rustica a cien metros de la mia y no pasa nada me pueden dar. Una respuesta ?
Estimada Amparo,
Habría que estudiar por qué no le dan a usted licencia, y por qué otros sí la tienen. Quizás ni siquiera la tengan. Como siempre decimos: nadie cuelga un cartel de su casa que ponga “esta casa tiene un expediente de disciplina urbanística encima”.
Un saludo.